Fejl og mangler

Synlige fejl og mangler

Synlige fejl og mangler er dem. du kan se med det blotte øje. De synlige fejl og mangler er som regel ikke dækket af en ejerskifteforsikring, hvorfor man som boligkøber bør foretage en grundig gennemgang af ejendommen, før du indgår handlen.

Hvis du ved gennemgangen konstaterer fejl og mangler, kan du påpege dem for sælger. Sælger kan derefter beslutte om skaden skal udbedres eller om det bør gives et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Hvis du som køber vælger at indgå handlen med kendskab til fejl og mangler, som du ikke har gjort opmærksom på, kan du som udgangspunkt ikke efterfølgende kræve skaderne dækket.

Skjulte fejl og mangler

Skjulte fejl og mangler dækker over de skader, som du ikke kan se med det blotte øje. En skjult fejl eller mangel kan både relatere sig til det tilfælde, hvor skaden faktisk var til stede på tidspunktet for overtagelsen, men hvor den først senere viser sig.

En skjult fejl og mangel kan også være en skade som først konstateres, hvis der foretages særlige indgreb og undersøgelser.

Et eksempel på en skjult mangel kan være en udviklingsskade. Udviklingsskader betegner de skader, der opstår over tid grundet dårligt byggemateriel eller som følge af, at udførelsesmetoden rent byggeteknisk er forældet.

Bagatel- og mindstegrænsen

En mangel kan have et så ringe et omfang, at det falder under bagatelgrænsen eller mindstegrænsen. Kort sagt skal manglen/fejlen være af væsentlig betydning før skaden kan blive dækket.

Hvornår er det en mangel?

Når man taler om fejl og mangler kan de vurderes på flere måder. Der skelnes blandt andet mellem en retslig kontra en lægmandsbetragtning.

Kort sagt skal manglen være af juridisk karakter, før man kan rette et krav mod sælger

Sælgers oplysningspligt

Ved salg af fast ejendom har sælger en loyal oplysningspligt om væsentlige fejl og mangler ved ejendommen, som sælger kender eller burde kende, og som køber forventeligt vil lægge vægt på ved aftalens indgåelse

Betegnelsen væsentlige fejl og mangler dækker nærmere over de fejl og mangler som det forventes, at køber lægger vægt på. Fejlen må heller ikke være af så ubetydelig karakter, at den hører under bagatelgrænsen.

Hvis sælger ikke overholder sin loyale oplysningspligt, kan vedkommende risikere at ifalde erstatningsansvar.

Skimmelsvamp

Skimmelsvamp kan både forvolde fysisk skade på din bolig, og samtidig forårsage alvorlige helbredsmæssige ulempe for ejendommens beboere.

Skimmelsvamp kan være svært at konstatere med det blotte øje, hvormed det potentielt kan være en skjult fejl og mangel.

Der må dog foretages en konkret vurdering af, hvorvidt ejendommen var angrebet af skimmelsvamp før eller efter overtagelsen. Hvis det viser sig, at boligen var angrebet af skimmelsvampen før overtagelsesdage, da foreligger der en skjult fejl og mangel.

Sætningsskader

Sætningsskader er kort sagt dybe revner i fundamentet, murværket eller i gulvet der skyldes bevægelser og manglende bæreevne i jorden, som huset er opført på.

Sætningsskader vil som udgangspunkt være synlige, men skaderne skjules oftest ved reparation. Det er derfor ikke altid, at man som køber er bekendt med de eksisterende skader. Sætningsskader opdages derfor i nogle tilfælde først efter overtagelse. En sætningsskader kan derfor udgøre en skjult fejl og mangel.

Ulovlig vådrumsmembran

En vådrumsmembran skal sikre, at der ikke trænger fugt og vand i gulv og vægge omkring vådrummet. Hvis vådzonerne ikke er sikret med en vådrumsmembran, kan det resulterer i fugtskader, der kan forringe boligens konstruktion.

Det følger af gældende regler, at alle vådzoner i boligen skal være fuldstændig vandtætte. Et badeværelse kan kort sagt have fejl og mangler, hvis det ikke opfylder kravene som var gældende på tidspunktet, hvor badeværelset blev opført.

Ulovlig elinstallation

Sikkerhedsstyrelsen har fastsat nærmere regler for, hvilket elinstallations arbejde som kun må udføres af autoriserede el-installatører.

El-installatører og andre fagfolk skal som udgangspunkt sikre sig at de overholder reglerne. Uanset dette udgangspunkt er det dog dit ansvar at el-installationerne er lovlige.

Hvilket gør-det-selv-arbejde må som privat udføre?

Har den tidligere ejer af ejendommen foretaget gør-det-selv-arbejde, er vedkommende underlagt samme regler for faglighed, som hvis arbejdet var udført af en autoriseret fagperson. Sælgers gør-det-selv-arbejde vil derfor blive vurderet ud fra samme faglige målestok, og det er derfor ikke ansvarsfritagende, at der er tale om gør-det-selv-arbejde.

Hvilket arbejde må kun udføres af en fagkyndig?

Sikkerhedsstyrelsen har fastsat nærmere regler for, hvilke arbejdsopgaver der udelukkende må udføres af en fagkyndig personer. Sikkerhedsstyrelsen har fastsat regler for specifikke arbejdsopgaver inden for VVS-, kloak- og ellinstallationer. Du kan læse mere om de forskellige områder nedenfor.

Risikoen ved gør-det-selv-arbejde

Hvis du har udført gør-det-selv-arbejde i din bolig, og dette ikke er udført lovligt og korrekt, kan det medføre store konsekvenser for dig som sælger.

Ulovligt og ukorrekt gør-det-selv-arbejde kan påvirke ejendommens værdi ved slag, da man som køber ofte vil have et afslag, der kan dække udbedringsomkostningerne. Det kan derfor blive meget bekosteligt for sælger, da gør-det-selv-arbejde typisk ikke er dækket af forsikring.

Hvad skal jeg gøre?

Hvis det viser sig, at boligen har fejl og mangler, da skal man som udgangspunkt ikke forsøge at udbedre skaderne selv.

Udbedring af fejl og mangler beløber sig ofte til stor summer, hvorfor det altid er fornuftigt at søge professionel rådgivning. En boligadvokat med erfaring og godt kendskab til reglerne vil kunne hjælpe dig gennem den ærgerlige situation.

Sælgers ansvar for fejl og mangler

Sælger hæfter som udgangspunkt for skjulte fejl og mangler i 10 år fra enten dispositionsdagen eller overtagelsesdagen. Sælger er dog ikke ansvarlig, hvis der er foretaget en Huseftersynsordning.

Købt som beset

Købet som beset kan være indskrevet i købsaftalen uden nærmere konkretiseringer af, hvilken retlig betydning det har. Formålet med forbeholdet er, at køber afskæres fra at kræve erstatning, for fejl og mangler som viser sig efter overtagelsen. Købt som beset kan kort sagt være sælgers forsøg på at fraskrive sig ansvaret.