Pant som sikkerhed i erhverv

Hvad er virksomhedspant og hvem kan stifte det?

Virksomhedspant er en type underpant, hvor en virksomhed stiller hele aktivgrupper som sikkerhed uden, at aktivernes ejerskab eller rådighed overdrages. Pantet registreres ved tinglysning, så det får retsvirkning over for tredjemand.

Virksomhedspant kaldes et flydende pant, fordi det både omfatter aktiver, som virksomheden ejer i dag, og de aktiver, som virksomheden først erhverver i fremtiden. Pantet er ikke bundet til enkelte genstande og påvirker ikke virksomhedens muligheder for at drive forretning. Der stilles ikke krav om stedlig tilknytning, hvorfor panteretten f.eks. også omfatter genstande, der befinder sig hos tredjemand.

Virksomhedspant kan stilles til sikkerhed for både konkrete og løbende forpligtelser, f.eks. en kassekredit og er særligt velegnet til virksomheder, der ønsker fleksibilitet i deres drift og finansiering.

Pantet kan stiftes af både fysiske og juridiske erhvervsdrivende, men det må ikke stilles til fordel for nærtstående, hverken oprindeligt eller senere. I sådanne tilfælde er pantet helt eller delvist ugyldigt. Hos Sagførerne står vi klar til at hjælpe i forbindelse med virksomhedspant.

Hvilke aktiver kan virksomheden pantsætte?

Begrebet “virksomhedspant” omfatter alene de pantsætninger, som kan ske i medfør af tinglysningslovens § 47 c.

Ifølge tinglysningslovens § 47 c, stk. 3, nr. 1-8 omfatter virksomhedspant følgende aktiver:

• Kundetilgodehavender
• Varelagre
• Fabriksnye motorkøretøjer
• Driftsinventar og driftsmateriel
• Drivmidler og andre hjælpestoffer
• Besætning
• Immaterielle aktiver
• Registrerede motorkøretøjer

Det skal bemærkes, at opremsningen er udtømmende, hvorfor eksempelvis fast ejendom ikke kan omfattes af virksomhedspantet.

Er du i tvivl om, hvad kundetilgodehavender eller registrerede køretøjer omfatter? Hos Sagførerne er vores erhvervsadvokater specialiserede i panteret, hvorfor de står klar til at rådgive dig og din virksomhed om virksomhedspant, herunder hvilke aktiver det omfatter.

Hvordan oprettes og tinglyses et gyldigt virksomhedspant?

Sikringsakten for virksomhedspant er tinglysning af skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet på virksomhedspantsætters blad i personbogen. Den panthaver, der har virksomhedspant i form af underpant i et ejerpantebrev, skal tillige have sin underpanteret tinglyst.

Ved tinglysningen opnås beskyttelse mod aftaler, som i god tro indgås med pantets ejer, og mod retsforfølgning. Tinglysningen er den nødvendige og tilstrækkelige sikringsakt, uanset hvilke aktivtyper som virksomhedspantet omfatter.

Virksomhedspanteretten er beskyttet mod ekstinktion fra tinglysningstidspunktet. Sikringsakten beskytter panteretten mod ekstinktion både med hensyn til aktiver, som panteretten allerede har erhvervet på dette tidspunkt og aktiver, som pantsætter fremtidigt erhverver, selvom de sidstnævnte aktiver først er omfattet af pantet, når pantsætteren har erhvervet dem.

Kontakt Sagførerne, hvis din virksomhed ønsker juridisk bistand i forbindelse med oprettelse og tinglysning af virksomhedspant. Det er nemlig vigtigt, at dette gøres korrekt, så virksomhedspantet er beskyttet mod ekstinktion.

Prioritetskonflikter mellem virksomhedspant og andre rettigheder

Et virksomhedspant giver som udgangspunkt panthaver forrang fra tinglysningstidspunktet efter princippet først i tid, bedst i ret. Men i praksis kan en række ”usynlige forprioriteter” fortrænge virksomhedspantet, selvom det er tinglyst korrekt.

Det gælder blandt andet.:

• Ejendomsforbehold fra kreditsælgere
• Konsignationsaftaler, hvor ejendomsretten forbliver hos leverandøren
• Tilbageholdsret, f.eks. fra speditører og lagerhoteller
• Faktoringaftaler og kommissionsforhold
• Særlige panterettigheder i løsøre, køretøjer, skibe eller luftfartøjer
  
  

Disse rettigheder er ofte ikke offentligt registreret og kan derfor være usynlige, indtil de gøres gældende, typisk ved misligholdelse eller konkurs.

Som panthaver bør man derfor:

• Undersøge, om pantsætter benytter ejendomsforbehold, ekstern opbevaring eller konsignation
• Være opmærksom på forhold i kundens branche og kreditvilkår
• Overveje aftaler, der begrænser pantsætters mulighed for at indgå konkurrerende aftaler uden samtykke
  
  

Hos Sagførerne hjælper vi dig med at oprette, tinglyse og vurdere virksomhedspant, så du opnår maksimal beskyttelse og undgår ubehagelige overraskelser ved misligholdelse eller konkurs.

Kontakt os i dag for en uforpligtende drøftelse og få klarhed over, hvordan du bedst sikrer dine værdier. Uden de rette forbehold kan virksomhedspantet i praksis udhules eller helt miste sin værdi.

Forholdet mellem virksomhedspant og leasing

Leasingaftaler adskiller sig fra traditionel finansiering ved, at leasinggiver bevarer ejendomsretten til aktivet, mens leasingtager kun har brugsretten. Det betyder, at leasede aktiver ikke kan omfattes af virksomhedspant, da virksomheden ikke ejer dem.

Leasing er ofte en fleksibel og likviditetsvenlig løsning, særligt ved dyrt udstyr som specialkøretøjer, maskiner eller anlæg og bruges bredt i erhvervslivet. Fordelene tæller bl.a. fravær af tinglysningsafgift, mulighed for fradrag og skræddersyet løbetid.

For panthavere er det vigtigt at være opmærksom på, at selv om leasede aktiver indgår i driften, tilhører de leasinggiver og dermed falder uden for rækkevidden af virksomhedspant. I praksis kræver det klarhed over ejerskab og dokumentation, især ved konkurs eller udlæg.

Hvordan realiseres virksomhedspant ved misligholdelse?

Virksomhedspantehaveren kan søge sig fyldestgjort i det under pantet hørende løsøre, hvorefter ejerpantebreve og skadesløsbreve dog kun kan anvendes som grundlag for foretagelse af umiddelbart udlæg, når gældens størrelse og forfaldstidens indtræden er erkendt af skyldneren eller klart fremgår af omstændighederne.

Panthaver kan desuden inddrive de fordringer, der er omfattet af virksomhedspantet, efterhånden som de pantsatte fordringer forfalder. Realisation kan endvidere ske ved tvangsauktion.

Er virksomheden gået konkurs, fastfryses pantet. Det betyder, at virksomhedspant, som er stiftet inden afsigelse af konkursdekret over pantsætteren, ikke omfatter aktiver erhvervet efter afsigelsen. Dette gælder desuden virksomhedspant, som er stiftet inden skrifterettens beslutning om indledning af henholdsvis rekonstruktionsbehandling og gældssanering, her er aktiver erhvervet efter beslutning heller ikke omfattet.

Reglerne om virksomhedspant, herunder hvordan det realiseres ved misligholdelse, er komplicerede. Hos  Sagførerne står vores eksperter derfor klar til at hjælpe din virksomhed. Kontakt os for en uforpligtende samtale allerede i dag.

Fast erhvervsejendom som sikkerhedsstillelse

Pant er en form for sikkerhed, man giver långiver i en værdifuld genstand for at opnå et lån. Hvis man ikke betaler tilbage som aftalt, kan långiveren kræve genstanden solgt og få dækket sit tilgodehavende. Pant sikrer dermed långiveren og forpligter en til at overholde låneaftalen. Sikkerhed kan bl.a. stilles i form af pant i en erhvervsejendom.

Panteretten i den faste erhvervsejendom vil hvile på den driftsmæssige tilknytning, som ejendom repræsenterer. Dette indebærer, at panteretten uden videre vil blive udvidet til også at omfatte bygninger og bygningsbestanddele, der for grundejerens regning opføres på ejendommen.

Panteretten vil tilsvarende nyde godt af, at værdien af ejendommen forbedres ved intensiv udnyttelse eller ved andre værdiforøgelser, f.eks. tilførsel af plantevækst mv. Kontakt Sagførerne for at høre nærmere om erhvervsejendom som sikkerhedsstillelse.

Hvordan oprettes og tinglyses pant i erhvervsejendom?

Tinglysning er en offentlig registrering af rettigheder over f.eks. fast ejendom. Når man tinglyser et ejerpantebrev, sikrer man, at panteretten er gyldig og kan gøres gældende over for andre. Tinglysning sker digitalt via tinglysning.dk, og ejerpantebrevet er først gyldigt, når det er registreret i tingbogen. Ekspeditionstiden er typisk 1-2 dage. Afgiften for tinglysning er i 20125 1.825 kr. + 1,45 % af pantets hovedstol.

Som grundlag for tinglysning af pant i en erhvervsejendom, kræves et dokument, som skal indeholde oplysninger om ejendommens matrikelnummer og adresse. Det skal desuden indeholde oplysninger om person- eller CVR-nummer på de ifølge pantebrevet forpligtede og berettigede, samt på anmelder. Ydermere skal det angive, hvem meddelelser om tinglysningen med bindende virkning kan sendes til.

Hvordan indgår pantebreve i finansiering og ejendomshandler?

Ved køb og belåning af erhvervsejendomme er pantebrevet et centralt finansieringsredskab. Det fungerer som dokumentation for, at långiver har fået sikkerhed i ejendommen og fastlægger samtidig vilkårene for lånet, herunder hovedstol, rente, afdrag, og misligholdelsesbestemmelser.

Pantebrevet tinglyses i ejendommens blad i tingbogen og giver panthaveren en prioriteret ret til at få dækning i ejendommen foran andre kreditorer, afhængigt af tidspunktet for tinglysning. Banken eller realkreditinstituttet vil normalt kræve et tinglyst pantebrev som betingelse for at yde lån til erhvervsmæssige ejendomskøb eller omprioriteringer.

I praksis bruges ejerpantebreve også ofte, hvor ejeren selv lader et pantebrev tinglyse og efterfølgende transporterer det som sikkerhed til långiveren. Det giver fleksibilitet, hvis der senere skal stilles ny eller supplerende sikkerhed til samme eller en anden kreditor.

Hvis låntager ikke overholder sine forpligtelser, f.eks. ved manglende betaling, giver pantebrevet kreditor mulighed for at søge fyldestgørelse i ejendommen. Det sker typisk ved tvangsauktion. Kontakt Sagførerne for at høre nærmere om, hvordan pantebreve indgår i finansiering og ejendomshandler.

Prioritetsrækkefølge i realkredit og virksomhedslån

Prioritetsrækkefølgen mellem flere konkurrerende rettigheder i samme faste ejendom har betydning ved en eventuel tvangsauktion over ejendommen, hvor den ved auktionen fremkomne budsum skal fordeles mellem rettighedshaverne i den prioritetsorden, som tingbogen angiver.

Den prioritetsstilling som en panteret vil opnå på stiftelsestidspunktet, er ikke nødvendigvis den samme som den, hvormed panteretten kan hævdes på et senere tidspunkt. Særlige omstændigheder kan nemlig have medført, at panteretten må tages i betragtning med en placering, som kan være bedre end den oprindelige, fordi panteretten er rykket op i en foranstående prioritets plads, f.eks. på grund af de særlige regler i tinglysningslovens § 40.

Hos Sagførerne tilbyder vi en enkel og effektiv måde at sikre, at din virksomheds ønsker og fremtidige situation er i overensstemmelse med gældende ret. Vi kender de udfordringer, der kan opstå i forbindelse med prioritetsrækkefølger, hvorfor vi ved, hvordan vi bedst muligt kan guide din virksomhed.

Tvangsauktion, hvornår og hvordan?

Tvangsauktion anvendes, når en debitor misligholder lånet, og panthaver vælger at gøre sin sikkerhedsret gældende ved at lade ejendommen sælge på tvangsauktion. Det kræver, at der foreligger en forfalden gæld og et gyldigt, tinglyst pantebrev.

Panthaveren skal anmode fogedretten om tvangsauktion og dokumentere misligholdelsen. Der udarbejdes herefter en salgsopstilling, som blandt andet viser hæftelser, servitutter og forventet dækning til kreditorerne.

På selve tvangsauktionen kan ejendommen overtages af højestbydende, og provenuet fordeles efter prioritetsrækkefølgen. Panthavere med højere prioritet får først dækning. Hvis salget ikke dækker hele gælden, kan panthaver gøre restgælden gældende som usikret krav mod debitor.

Tvangsauktion er ofte sidste udvej, men giver panthaver et effektivt værktøj til at sikre sin retsstilling. For at undgå tvangsauktion har mange kreditorer interesse i at finde løsninger med debitor, f.eks. i form af henstand eller rekonstruktion, men det afhænger af forhandlingerne og pantets værdi.

Kontakt en advokat ifm. pant i erhvervsejendomme

Hos Sagførerne er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale om pant som sikkerhed i erhverv, herunder pant i erhvervsejendomme.

Herefter vurderer vi, hvordan du bedst muligt kan blive hjulpet, hvis du ønsker rådgivning i forbindelse med pant som sikkerhed i erhverv. Vores erhvervsadvokater kan kontaktes på mail eller telefon. Du kan desuden udfylde vores kontaktformular nedenfor, hvorefter vi kontakter dig inden for 24 timer.

Første samtale er altid uforpligtende. Vi sender ikke en regning, uden at vi forinden har lavet en aftale med dig og sendt dig en ordrebekræftelse.