Opsigelse af lejer

Generelt om opsigelse af lejer

Hvis du er udlejer, kan opsigelse af lejemål ikke ske i samme omfang, som hvis du havde været lejer. Det skyldes i vidt omfang, at lejelovgivningen er beskyttelsespræceptiv for lejeren.

Uanset at lejelovgivningen i vidt omfang begrænser udlejers opsigelse af lejemål, findes der en række tilfælde, hvor opsigelse af lejemål kan ske fra udlejers side, uden at lejer kan modsætte sig opsigelsen.

Eksempler på opsigelse og ophævelse af lejemål:

• Du ønsker selv at bo i den bolig, som er udlejet.
• Du vil gerne nedrive eller renovere boligen, som udlejes.
• Du har udlejet et værelse, som du nu gerne selv vil benytte.
• Din lejer har på trods af advarsler ikke overholdt god skik og orden.

Hvornår kan du opsige din lejer

Som udgangspunkt kan du som udlejer ikke opsige en lejekontrakt, hvis det er bestemt, at der er en ubegrænset leje. Hvis der er en tidsbegrænset periode, kan opsigelse af lejemålet heller ikke ske i denne periode. 

Det følger af lejeloven, at i visse tilfælde, kan udlejeren opsige lejemålet. Der er ikke en overordnet regel om, hvornår en udlejer kan opsige et lejemål, men det er afhængigt af den pågældende situation, hvornår en udlejer kan opsige et lejemål, og hvilket opsigelsesvarsel som er gældende. 

Det kan i nogle tilfælde være op til 1 års opsigelsesvarsel, og derfor er det vigtigt, at man kender reglerne omkring opsigelse.

Genudlejningspligt for udlejeren

Lejelovens § 175, stk. 3.

“Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren”

Efter lejelovens regler fremgår det, at udlejeren har en genudlejningspligt. 

Dette medfører, at man skal bestræbe sig på at genudleje det lejede, såfremt lejeren fraflytter lejemålet inden opsigelsesperioden er udløbet. 

Det er derfor som udlejer vigtigt at kunne dokumentere, at man har forsøgt at genudleje det lejede. Som udlejer betyder dette, at man skal have annonceret, at lejemålet er til leje, men det vil altid bero på en konkret vurdering, om udlejeren har opfyldt sin genudlejningspligt. 

Som konsekvens af manglende opfyldelse af genudlejningspligten, vil man blive hæftende for de måneder, som lejeren har været fraflyttet til ophøret af opsigelsesperioden.

Opsigelse af lejemålet ved salg

Man kan som udlejer godt sælge ens lejlighed, selvom der er en lejer som bor i det lejede. Lejeren vil i disse tilfælde følge med i bolighandlen. 

En udlejer kan ikke på grund af, at boligen bliver solgt opsige lejemålet. Udlejeren kan kun opsige lejemålet efter lejelovens regler. 

Det vil kun være den nye ejer af lejligheden, der kan opsige lejemålet over for lejeren. Det forudsætter, at den nye ejer har den hensigt at bo i lejligheden selv, og opsigelsen skal gøres med 1 års opsigelsesvarsel over for lejeren.

Hvordan skriver man en opsigelse

Hvis der er tale om en tidsbegrænset lejeaftale, skal man ikke som udlejer opsige lejemålet overfor lejeren, da dette sker automatisk. 

Man skal dog være opmærksom på, at lejeren fraflytter det lejede inden for 1 måned efter ophøret, ellers vil lejeren fortsat kunne bo i lejemålet tidsubegrænset. 

Hvis der er tale om perioden før den tidsbegrænset leje er ophørt eller tidsubegrænset leje, skal man som udlejer skriftligt meddele opsigelsen over for lejeren. Opsigelsen skal opfylde nogle formelle betingelser, og såfremt disse betingelser ikke er opfyldt, vil opsigelsen være ugyldig.

Hvad skriver man i en opsigelse

Når du skal skrive en opsigelse til lejer, er der en række forhold, som skal fremgå. Opsigelsen skal blandt andet indeholde en begrundelse for, hvorfor du opsiger udlejer. Det kan for eksempel være, hvis du selv ønsker at flytte ind i lejemålet.

Derudover skal du gøre lejer opmærksom på lejers indsigelsesret. Lejer har fra modtagelsen af opsigelsen 6 uger til at gøre indsigelse mod opsigelse af lejemålet, hvis lejer ikke er enig i opsigelsen. Hvis lejer gør indsigelse, skal udlejer indbringe sagen for Boligretten, hvilket skal ske indenfor de 6 uger. Hvis ikke udlejer indbringer sagen for Boligretten, vil udlejers opsigelse af lejemålet bortfalde.

Desuden bør opsigelsen indeholde opsigelsesperioden, samt dato for fraflytning.

Hos Sagførerne anbefaler vi også, at udlejer får lejer til at kvittere for modtagelsen af opsigelsen. På den måde sikres beviset for, at udlejer har fremsendt opsigelse af lejemålet.

Opsigelse af lejemål eksempel

Nedenfor kan du læse et eksempel på en opsigelse af lejemål. Eksemplet illustrerer, hvordan opsigelsesvarslet beregnes.

Hvis udlejer berettiget kan opsige lejemålet, og udlejer sender en gyldig opsigelse til lejer d. 15. januar, vil opsigelsesvarslet først begynde at løbe fra d. 1. februar, idet opsigelsesvarslet løber fra den første i måneden. Hvis opsigelsesvarslet er 3 måneder, vil opsigelsen først få virkning fra d. 1. juni.

Hvis der er aftalt en uopsigelighedsperiode, kan lejemålet selvsagt ikke opsiges. Det gælder, uanset at opsigelse af lejemålet normalt ville være berettiget efter lejelovgivningen.

Lejeloven - Opsigelse

Lejeloven finder anvendelse på beboelseslejemål, hvilket er lejemål, hvor boligen benyttes til beboelse. Beboelseslejemål står i modsætning til erhvervslejemål, som benyttes til erhvervsmæssig virksomhed, og som er reguleret i erhvervslejeloven.

Lejeloven indeholder regler om opsigelse. Hvis ikke lejer og udlejer har aftalt andet, er det lejeloven der finder anvendelse. En række regler finder desuden anvendelse, uanset at lejer og udlejer har indgået aftale om at fravige reglerne. Det skyldes, at nogle regler er beskyttelsespræceptive, hvilket betyder, at reglerne ikke kan fraviges, uanset at begge parter er enige om fravigelsen.

Hvis der er indgået en aftale i strid med de beskyttelsespræceptive regler, vil aftalen være ugyldig.

Opsigelse af erhvervslejemål

Når man som udlejer gerne vil opsige et erhvervslejemål, er der en opsigelsesvarsel på 3 måneder, hvis ikke andet er aftalt. 

For så vidt angår garager, stalde og lignende er der 1 måneds opsigelse, medmindre andet er aftalt. 

Man kan som udlejer kun opsige lejemålet i konkrete tilfælde, og opsigelsen skal være rimeligt ud fra en vurdering af begge parters forhold. 

Der gælder endvidere særskilte regler for virksomheder, hvor ejendomme er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. I disse tilfælde kan der kun ske opsigelse, hvis det er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. 

Ved opsigelse af nogle lejeforhold, skal man som udlejer betale lejeren erstatning som følger af opsigelsen samt godtgørelse for tabt goodwill.

Opsigelse efter lejeloven

Når man opsiger et lejemål, så gælder der forskellige regler som kommer an på den konkrete situation. Endvidere tages der højde for, om man er udlejer eller lejer.

Din lejer kan frit opsige lejemålet, medmindre der er aftalt noget andet, hvor du som udlejer er underlagt specielle regler efter lejeloven. 

For din lejer gælder der en opsigelsesperiode på 3 måneder efter lejeloven. Dette er en fravigelig bestemmelse, hvilket betyder, at du og din lejer kan aftale en kortere eller længere opsigelsesperiode. Det vil fremgå på lejekontrakten, hvor mange måneders opsigelse der er. Såfremt der sker opsigelse uden en lejekontrakt, så finder lejelovens regler om en 3 måneders opsigelsesperiode anvendelse.

Uopsigelig lejekontrakt

Du kan i lejekontraktens § 11 anføre, at lejemålet er uopsigelig i en begrænset periode. Det har den betydning, at lejeren og udlejeren ikke kan opsige lejemålet inden for den givne periode. Hvis det fremgår i lejekontrakten, at lejemålet er uopsigelig i 1 år, kan ingen af parterne opsige lejligheden inden for 1 år. Først når der er gået 1 år vil parterne kunne opsige lejeforholdet og derfra gælder opsigelsesperioden.

Fraflytning 14 dage før

Man kan som udlejer kræve, at lejeren flytter ud af lejemålet 14 dage før. Dette er betinget af, at man har udfærdiget en lejekontrakt, hvor det anføres i dens § 11, at lejeren skal udflytte 14 hverdage før, således at man som udlejer har tid til at istandsætte lejemålet til de nye lejere. Hvis dette ikke fremgår i lejekontrakten, kan man ikke kræve at ens lejer udflytter 14 dage før.

Det er vigtigt at notere sig, at det er 14 kalenderdage før og ikke 14 hverdage før. I denne periode har man som udlejer også krav på, at der bliver betalt husleje.

Opsigelse til den 15. i måneden

Opsigelsesvarslet regnes i hele måneder, det vil derfor sige, at din lejer ikke kan opsige sit lejeforhold til d. 15. i måneden. Dette er medmindre at andet er aftalt. Du kan derfor godt aftale med din lejer, at en fraflytning skal ske d. 15. i måneden.

Langt de fleste lejekontrakter har i deres § 11 et vilkår om, at lejeren fraflytter 14 dage før, så man som udlejer kan istandsætte lejemålet, og derfor vil der i de fleste tilfælde ske fraflytningen omkring midten af måneden. Dette forudsætter stadig, at der bliver betalt husleje af lejeren for en hel måned.

Opsigelse af lejlighed ved lejerens død

Hvis en lejer afgår ved døden, vil dødsboet og den ansvarlige herfor overtage de forpligtelser og rettigheder som er forbundet med selve lejemålet. Det betyder, at du som udlejer stadig har alle de rettigheder som før. Det medfører også, at du skal have husleje for måneden indtil, der bliver indsendt en opsigelse fra dødsboet. 

Den ansvarlige for dødsboet skal derfor opsige lejemålet med den opsigelsesperiode, som den afdøde lejer har skrevet under på. Du skal som udlejer stadig indkalde de ansvarlige til et fraflytningssyn, og fremsende et istandsættelseskrav. 

Der vil derfor ikke være særskilt regler for opsigelsesperioden ved et dødsbo. 

Kan man annullere en lejekontrakt

Så snart lejekontrakten er underskrevet af begge parter, følger det af de aftaleretlige regler, at lejeaftalen bliver bindende for lejer og udlejer. 

Det vil sige, at hvis lejeren ikke ønsker at bo i lejemålet alligevel, så gælder opsigelsesperioden stadigt. Det gælder også selvom, at lejeren ikke er flyttet ind i lejemålet endnu. 

Man kan derfor ikke, efter at have underskrevet en lejekontrakt, fortryde indgåelsen af aftalen. Du som udlejeren er ligesom lejeren i disse tilfælde også bundet af lejelovens regler, heriblandt reglerne om opsigelse og ophævelse af lejeforholdet.