Opsigelse af lejer

Generelt om opsigelse af lejer

Hvis du er udlejer, kan opsigelse af lejemål ikke ske i samme omfang, som hvis du havde været lejer. Det skyldes i vidt omfang, at lejelovgivningen er beskyttelsespræceptiv for lejeren. Uanset at lejelovgivningen i vidt omfang begrænser udlejers opsigelse af lejemål, findes der en række tilfælde, hvor opsigelse af lejemål kan ske fra udlejers side, uden at lejer kan modsætte sig opsigelsen.

Eksempler på opsigelse og ophævelse af lejemål:

• Du ønsker selv at bo i den bolig, som er udlejet.
• Du vil gerne nedrive eller renovere boligen, som udlejes.
• Du har udlejet et værelse, som du nu gerne selv vil benytte.
• Din lejer har på trods af advarsler ikke overholdt god skik og orden.

Det anbefales, at du kontakter en advokat, inden du opsiger en lejer, idet det kan blive omkostningsfuldt, hvis det skulle vise sig, at opsigelsen af lejemål var uberettiget. Hos Sagførerne har vi erfaring med udlejers opsigelse af lejer, og du er derfor velkommen til at kontakte os, hvis du ønsker at få drøftet dine muligheder for at få lejeren opsagt og udsat af lejemålet.

Hvornår kan du opsige din lejer?

Som udgangspunkt kan du som udlejer ikke opsige en lejekontrakt, hvis det er bestemt, at der er en ubegrænset leje. Hvis der er en tidsbegrænset periode, kan opsigelse af lejemålet heller ikke ske i denne periode. 

Det følger af lejeloven, at i visse tilfælde, kan udlejeren opsige lejemålet. Der er ikke en overordnet regel om, hvornår en udlejer kan opsige et lejemål, men det er afhængigt af den pågældende situation, hvornår en udlejer kan opsige et lejemål, og hvilket opsigelsesvarsel som er gældende. 

Tilfælde, hvor udlejeren kan opsige lejeforholdet:

• Når udlejeren har udlejet et enkelt værelse til beboelse, og når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed. Her gælder der et opsigelsesvarsel på 1 måned.
• Hvis beboelseslejligheden er i et hus, hvor der kun er to beboelseslejligheder, og ejeren bebor den ene. Her gælder der et opsigelsesvarsel på mindst 1 år.
• Hvis det lejede er en ejerlejlighed eller andelsbolig, og udlejer selv ønsker at bo i lejligheden. Ligeledes gælder der et opsigelsesvarsel på mindst 1 år for disse tilfælde.
• Hvis lejeren misligholder lejemålet eller ikke overholder, de ordensregler som lejemålet medfører. Her gælder der et opsigelsesvarsel på 3 måneder.
• Hvis ejendommen skal nedrives. Udlejer skal i dette tilfælde kunne dokumentere, at ejendommen skal nedrives, og at dette nødvendiggør fraflytning. Det bemærkes, at denne opsigelsesgrund kræver, at du stiller en bolig af samme art til rådighed. Her gælder ligeledes et opsigelsesvarsel på 3 måneder.

Der kan altså i nogle tilfælde være op til 1 års opsigelsesvarsel, og derfor er det vigtigt, at man kender reglerne omkring opsigelse. Kontakt Sagføererne, såfremt du ønsker at høre nærmere om, hvornår du som udlejer kan opsige din lejer.

Genudlejningspligt for udlejeren

Det følger af lejelovens § 95, stk. 2, at udlejeren har en genudlejningspligt. Dette medfører, at man som udlejer skal bestræbe sig på at genudleje det lejede, såfremt lejeren fraflytter lejemålet inden opsigelsesperioden er udløbet. Hvis en ny lejer flytter ind inden opsigelsesperioden udløber, ophører den tidligere lejer med at betale husleje fra dette tidspunkt.

Det er derfor som udlejer vigtigt at kunne dokumentere, at man har forsøgt at genudleje det lejede. Som udlejer betyder dette, at man skal have annonceret, at lejemålet er til leje, men det vil altid bero på en konkret vurdering, om udlejeren har opfyldt sin genudlejningspligt. 

Udlejeren kan afvise en ny lejer, som den fraflyttende lejer foreslår, men skal have en rimelig grund til det. Hvis udlejeren ikke forsøger at finde en ny lejer eller afviser uden saglig grund, slipper den tidligere lejer for at betale husleje resten af opsigelsesperioden. Som konsekvens af manglende opfyldelse af genudlejningspligten, vil man altså som udlejer selv kommer til at hæfte for huslejen i opsigelsesperioden.

Opsigelse af lejemålet ved salg

Man kan som udlejer godt sælge sin lejlighed, selvom der er en lejer, som bor i det lejede. Lejeren vil i disse tilfælde følge med i bolighandlen. En udlejer kan ikke på grund af, at boligen bliver solgt opsige lejemålet. Udlejeren kan kun opsige lejemålet efter lejelovens regler. 

Det vil kun være den nye ejer af lejligheden, der kan opsige lejemålet over for lejeren. Det forudsætter, at den nye ejer har den hensigt at bo i lejligheden selv, og opsigelsen skal gøres med 1 års opsigelsesvarsel over for lejeren.

Har du brug for hjælp i forbindelse med en udlejers opsigelse af lejer, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale. Hos Sagførerne er vi eksperter i lejelovgivningen og lejesager. Vi bistår både lejere og udlejere.

Hvordan skriver man en opsigelse?

Hvis der er tale om en tidsbegrænset lejeaftale, skal man ikke som udlejer opsige lejemålet overfor lejeren, da dette sker automatisk. Man skal dog være opmærksom på, at lejeren fraflytter det lejede inden for 1 måned efter ophøret, ellers vil lejeren fortsat kunne bo i lejemålet tidsubegrænset. 

Hvis der er tale om perioden før den tidsbegrænset leje er ophørt eller tidsubegrænset leje, skal man som udlejer skriftligt meddele opsigelsen over for lejeren. Opsigelsen skal opfylde nogle formelle betingelser, og såfremt disse betingelser ikke er opfyldt, vil opsigelsen være ugyldig. Du kan læse mere om dette nedenfor.

Ønsker du at vide mere om, hvordan man skriver en opsigelse, samt se eksempler herpå? Tøv ikke med at kontakte Sagførerne. Vores eksperter i lejeret står klar til at hjælpe dig, uanset om du er lejer eller udlejer.

Hvad skriver man i en opsigelse?

Når du skal skrive en opsigelse til lejer, er der en række forhold, som skal fremgå. Opsigelsen skal blandt andet indeholde en begrundelse for, hvorfor du opsiger udlejer. Det kan for eksempel være, hvis du selv ønsker at flytte ind i lejemålet.

Derudover skal du gøre lejer opmærksom på lejers indsigelsesret. Lejer har fra modtagelsen af opsigelsen 6 uger til at gøre indsigelse mod opsigelse af lejemålet, hvis lejer ikke er enig i opsigelsen. Hvis lejer gør indsigelse, skal udlejer indbringe sagen for Boligretten, hvilket skal ske indenfor de 6 uger. Hvis ikke udlejer indbringer sagen for Boligretten, vil udlejers opsigelse af lejemålet bortfalde. 

Desuden bør opsigelsen indeholde oplysninger om opsigelsesperioden, samt dato for fraflytning. Hos Sagførerne anbefaler vi også, at udlejer får lejer til at kvittere for modtagelsen af opsigelsen. På den måde sikres beviset for, at udlejer har fremsendt opsigelse af lejemålet.

Opsigelse af lejemål eksempel

Nedenfor kan du læse et eksempel på en opsigelse af lejemål. Eksemplet illustrerer, hvordan opsigelsesvarslet beregnes.

Hvis udlejer berettiget kan opsige lejemålet, og udlejer sender en gyldig opsigelse til lejer d. 15. januar, vil opsigelsesvarslet først begynde at løbe fra d. 1. februar, idet opsigelsesvarslet løber fra den første i måneden. Hvis opsigelsesvarslet er 3 måneder, vil opsigelsen først få virkning fra d. 1. juni.

Hvis der er aftalt en uopsigelighedsperiode, kan lejemålet selvsagt ikke opsiges. Det gælder, uanset at opsigelse af lejemålet normalt ville være berettiget efter lejelovgivningen.

Opsigelse efter lejeloven

Lejeloven indeholder regler om opsigelse. Hvis ikke lejer og udlejer har aftalt andet, er det lejeloven, der finder anvendelse. En række regler finder desuden anvendelse uanset, at lejer og udlejer har indgået aftale om at fravige reglerne. Det skyldes, at nogle regler er beskyttelsespræceptive, hvilket betyder, at reglerne ikke kan fraviges, uanset at begge parter er enige om fravigelsen.

Hvis der er indgået en aftale i strid med de beskyttelsespræceptive regler, vil aftalen være ugyldig. Hvis lejeloven ikke er blevet fraveget ved aftale, er det lejelovens regler om opsigelse, som finder anvendelse.

For udlejers vedkommende betyder det, at udlejer som regel kun kan opsige lejer med et varsel på minimum 1 år. Alene i tilfælde af at lejemålet angår udlejning af et enkelt værelse, bliver opsigelsesvarslet mindre. I tilfælde af at lejemålet alene angår et enkelt værelse, vil opsigelsesvarslet være på 1 måned. Det bemærkes, at ovenstående tager udgangspunkt i udlejers situation.

Opsigelse af erhvervslejemål

Når man som udlejer gerne vil opsige et erhvervslejemål, er der en opsigelsesvarsel på 3 måneder, hvis ikke andet er aftalt. For så vidt angår garager, stalde og lignende er der 1 måneds opsigelse, medmindre andet er aftalt. Man kan som udlejer kun opsige lejemålet i konkrete tilfælde, og opsigelsen skal være rimeligt ud fra en vurdering af begge parters forhold. 

Overordnet tilfælde hvor der skal ske opsigelse af udlejer:

• Ved lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, teatre og foreningsbygninger, skove parker og lignende, hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse og hovedsageligt bliver søgt af det publikum.
• Når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede. Her gælder der en opsigelsesvarsel på mindst 1 år.
• Når der sker nedrivning eller ombygning af ejendommen.

Formelle krav til opsigelse af erhvervslejemål for udlejere:

• Opsigelsen skal være skriftlig
• Opsigelsen skal indeholde oplysning om opsigelsesgrunde. Hvis lejeren vil modsætte sig opsigelsen skal dette ske senest 6 uger efter opsigelsen er kommet frem til lejeren.
• Den skal endvidere indeholde lejerens adgang til at gøre indsigelse

Hvis opsigelsen ikke indeholder disse oplysninger, kan det resultere i at opsigelsen erklæres ugyldig.

Ønsker du at vide mere om erhvervslejeret, herunder opsigelse? Du kan læse mere her.

Opsigelse af lejlighed

Generelt gælder de samme opsigelsesregler for lejeboliger, uanset om det drejer sig om en lejlighed, et hus, et rækkehus eller lignende. Dog kan reglerne for opsigelse af lejlighed variere afhængigt af den specifikke lejekontrakt.

Hos Sagførerne tilbyder vi en enkel og effektiv måde at sikre, at dine ønsker og din fremtidige situation er i overensstemmelse med gældende ret, herunder lejeloven. Vi kender de udfordringer, der kan opstå i forbindelse med opsigelse af lejlighed, hvorfor vi ved hvordan vi bedst muligt kan guide dig, så udfordringerne i videst muligt omfang undgås.

Skabelon til opsigelse af lejemål

Når man som udlejer skal opsige et lejemål, er det vigtigt at følge de lovmæssige krav og sikre, at alle nødvendige oplysninger er inkluderet i opsigelsen. Nedenfor finder du en skabelon, der kan bruges som vejledning til at udarbejde en formel opsigelse af et lejemål. Husk at tilpasse skabelonen efter dine specifikke behov og sikre, at den er i overensstemmelse lejeloven og eventuelle bestemmelser i lejekontrakten.

Skabelon til udlejers opsigelse af lejemål:

• Opsigelsen skal være skriftlig.
• Opsigelsen skal indeholde oplysninger om opsigelsesgrunden.
• Opsigelsen skal informere lejeren, om retten til at indgive en skriftlig indsigelse mod opsigelsen i medfør af lejelovens §176, stk. 2. Indsigelsen skal ske senest 6 uger efter opsigelsen er modtaget og fremsættes skriftligt.
• Angive opsigelsesperioden og hvornår lejer senest skal fraflytte.
• Dato for fraflytningssyn.
• Evt. bemærkning om, at lejemålet skal afleveres i samme stand som ved indflytning, med undtagelse af almindelig slid og ælde.

Husk altid på, at det er en god idé at bede lejeren om at bekræfte modtagelse af opsigelsen. Kontakt Sagførerne for at høre nærmere om, hvordan man skriver en opsigelse. Vores eksperter med speciale i lejeret står klar til at hjælpe dig.

Formulering til opsigelse af lejemål

Det er ikke afgørende, hvordan du formulerer opsigelsen, den skal blot overholde en række formelle betingelser, som nævnt ovenfor. 

Hos Sagførerne er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale. Herefter vurderer vi, hvordan du bedst muligt kan blive hjulpet, hvis du ønsker rådgivning om, hvordan man formulerer en opsigelse. Vores advokater kan kontaktes på mail eller telefon. Du kan desuden udfylde vores kontaktformular nedenfor, hvorefter vi kontakter dig inden for 24 timer.

Første samtale er altid uforpligtende. Vi sender ikke en regning, uden at vi forinden har lavet en aftale med dig og sendt dig en ordrebekræftelse.

Opsigelse efter lejeloven

Når man opsiger et lejemål, så gælder der forskellige regler som kommer an på den konkrete situation. Endvidere tages der højde for, om man er udlejer eller lejer.

Din lejer kan frit opsige lejemålet, medmindre der er aftalt noget andet, hvor du som udlejer er underlagt specielle regler efter lejeloven. 

For din lejer gælder der en opsigelsesperiode på 3 måneder efter lejeloven. Dette er en fravigelig bestemmelse, hvilket betyder, at du og din lejer kan aftale en kortere eller længere opsigelsesperiode. Det vil fremgå på lejekontrakten, hvor mange måneders opsigelse der er. Såfremt der sker opsigelse uden en lejekontrakt, så finder lejelovens regler om en 3 måneders opsigelsesperiode anvendelse.

Uopsigelig lejekontrakt

Du kan i lejekontraktens § 11 anføre, at lejemålet er uopsigelig i en begrænset periode. Det har den betydning, at lejeren og udlejeren ikke kan opsige lejemålet inden for den givne periode. Hvis det fremgår i lejekontrakten, at lejemålet er uopsigelig i 1 år, kan ingen af parterne opsige lejligheden inden for 1 år. Først når der er gået 1 år vil parterne kunne opsige lejeforholdet og derfra gælder opsigelsesperioden.

Såfremt du ønsker en uopsigelig periode er der en række forhold, du skal være opmærksom på 

Det som du som udlejer skal være opmærksom på er, at vilkåret om den uopsigelige periode skal fremgå klart, tydeligt og rimeligt i lejekontrakten, ellers kan det ses ud fra retspraksis, at bestemmelsen bliver erklæret ugyldig.

Selvom i har aftalt, at der foreligger en uopsigelig periode, kan lejekontrakten ophæves, hvis den misligholdes af enten dig som udlejer eller din lejer. Kontakt Sagføererne for at høre nærmere om uopsigelige lejekontrakter.

Fraflytning 14 dage før

Man kan som udlejer kræve, at lejeren flytter ud af lejemålet 14 dage før. Dette er betinget af, at man har udfærdiget en lejekontrakt, hvor det anføres i dens § 11, at lejeren skal udflytte 14 hverdage før, således at man som udlejer har tid til at istandsætte lejemålet til de nye lejere. Hvis dette ikke fremgår af lejekontrakten, kan man ikke kræve, at ens lejer udflytter 14 dage før.

Det er vigtigt at notere sig, at det er 14 kalenderdage før og ikke 14 hverdage før. I denne periode har man som udlejer også krav på, at der bliver betalt husleje.

Hos Sagførerne har vi speciale i lejeret, og vi har derfor et stort kendskab til de lejeretlige problemstillinger, der kan opstå i et lejeforhold. Tøv ikke med at kontakte os, hvis du vil høre nærmere om fraflytning 14 dage før.

Opsigelse til den 15. i måneden

Opsigelsesvarslet regnes i hele måneder, det vil derfor sige, at din lejer ikke kan opsige sit lejeforhold til den 15. i måneden. Dette er medmindre at andet er aftalt. Du kan derfor godt aftale med din lejer, at en fraflytning skal ske den 15. i måneden.

Langt de fleste lejekontrakter har i deres § 11 et vilkår om, at lejeren fraflytter 14 dage før, så man som udlejer kan istandsætte lejemålet, og derfor vil der i de fleste tilfælde ske fraflytningen omkring midten af måneden. Dette forudsætter stadig, at der bliver betalt husleje af lejeren for en hel måned.

Har du spørgsmål til opsigelse eller ønsker du yderligere information om opsigelse til den 15. i måneden? Kontakt os gerne. Vi er specialister i lejeret og står klar til at hjælpe dig effektivt med opsigelse.

Opsigelse pr. dags dato

Man sondrer mellem opsigelse og ophævelse af en lejekontrakt. Begge tilfælde refererer til, at lejeren skal fraflytte det lejede. Det væsentligste som adskiller disse er, at ved opsigelse bliver der givet et opsigelsesvarsel, hvor lejeren først skal fraflytte lejemålet, når denne periode er ovre. Opsigelsesvarslet vil strække sig over den periode, som er indgået i lejekontrakten.

Ved ophævelse af lejemål er der en form for misligholdelse af lejeforholdet, der begrunder, at den modsatte part kan ophæve lejemålet. Det kan eksempelvis være, hvis lejer ikke overholder lejekontrakten. Ved ophævelse skal lejeren fraflytte lejemålet straks, samt betale husleje for hele den aftalte opsigelsesperiode. 

Ønsker du at vide mere om ophævelse? Du kan læse mere her.

Hos Sagførerne har vi erfaring med de lejeretlige problemer, der opstår i forbindelse med opsigelse pr dags dato. Du er meget velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale, hvorefter vores eksperter i lejeret vil hjælpe dig.

Opsigelse af lejemål pr. mail

Der er flere krav til formalia, der skal opfyldes for at en opsigelse er gyldig. Både udlejer og lejer skal sørge for, at opsigelsen er skriftlig. Sms'er og e-mails er ikke gyldige som "skriftlig opsigelse", medmindre lejer og udlejer på forhånd har aftalt dette i lejekontrakten. E-mail kan dog benyttes, hvis modtageren bekræfter eller besvarer opsigelsen via e-mail. 

Det er derfor vigtigt at sikre, at enhver opsigelse via e-mail er i overensstemmelse med aftalerne i kontrakten, og at begge parter bekræfter modtagelsen og indholdet af e-mailen for at undgå tvivl om gyldigheden. Kontakt Sagførerne for en uforpligtende samtale om opsigelse af lejemål pr. mail.

Opsigelse af lejlighed ved dødsfald

Hvis en lejer afgår ved døden, vil dødsboet og den ansvarlige herfor overtage de forpligtelser og rettigheder, som er forbundet med selve lejemålet. Det betyder, at du som udlejer bevarer dine rettigheder. Det medfører også, at du skal have husleje for måneden indtil, der bliver indsendt en opsigelse fra dødsboet. 

Den ansvarlige for dødsboet skal derfor opsige lejemålet med den opsigelsesperiode, som den afdøde lejer har skrevet under på. Du skal som udlejer stadig indkalde de ansvarlige til et fraflytningssyn, og fremsende et istandsættelseskrav. Der vil derfor ikke være særskilt regler for opsigelsesperioden ved et dødsbo. 

Kan man annullere en lejekontrakt?

Så snart lejekontrakten er underskrevet af begge parter, følger det af de aftaleretlige regler, at lejeaftalen bliver bindende for lejer og udlejer. Det vil sige, at hvis lejeren ikke ønsker at bo i lejemålet alligevel, så gælder opsigelsesperioden stadigt. Det gælder også selvom, at lejeren ikke er flyttet ind i lejemålet endnu. 

Man kan derfor ikke, efter at have underskrevet en lejekontrakt, fortryde indgåelsen af aftalen. Du som udlejeren er ligesom lejeren i disse tilfælde også bundet af lejelovens regler, heriblandt reglerne om opsigelse og ophævelse af lejeforholdet.

Ønsker du at vide mere om lejekontrakter? Du kan læse mere ved at trykke her.

Hos Sagførerne tilbyder vi en enkel og effektiv måde at sikre, at dine ønsker og din fremtidige situation er i overensstemmelse med gældende ret. Vi kender de udfordringer, der kan opstå i forbindelse med annullering af lejekontrakter, hvorfor vi ved hvordan vi bedst muligt kan guide dig, så udfordringerne i videst muligt omfang undgås.

Opsigelse af tidsbegrænset lejekontrakt

En tidsbegrænset lejekontrakt er en skriftlig aftale med en fast slutdato for lejeperioden. Lejeloven antager som udgangspunkt, at lejeaftaler er tidsubegrænsede, men udlejer kan undtagelsesvis indgå en tidsbegrænset aftale, hvis der er en gyldig grund. Hvis lejeren gør indsigelse, vurderer Boligretten, om begrundelsen er tilstrækkelig.

En tidsbegrænset lejekontrakt er ugyldig, hvis udlejer:

• Ikke kan dokumentere årsagen til tidsbegrænsningen.
• Ikke har en reel grund til tidsbegrænsningen.
• Kun ønsker at "se lejer an."
• Ønsker at kunne opsige lejeren senere.
• Planlægger at flytte sammen med en kæreste for at afprøve samlivet.
• Har spekulative planer om at sælge ejendommen.

Hos Sagførerne har vi speciale i lejeret, og vi har derfor et stort kendskab til de lejeretlige problemstillinger, der kan opstå i et lejeforhold. Tøv ikke med at kontakte os, hvis du har lejeretlige problemer.

Ønsker du at vide mere om tidsbegrænsede lejemål? Du kan læse mere her.