Forbedring af lejemål

Udlejerens ret til forbedringer

Som udgangspunkt har man som erhvervsudlejer ret til at foretage ændringer og forbedringer af lejemålet, og disse må lejeren af lejemålet altså tåle. Dog må ændringerne ikke være væsentlige og varigt ændre det lejedes identitet. Man kan ikke opstille en generel definition af, hvad en væsentlig ændring er, da det er en konkret vurdering. Et eksempel på en væsentlig ændring kunne være, hvis man renoverer en 2-værelses lejlighed til en 3-værelses lejlighed.

Hvornår er der tale om forbedringer?

Der er tale om forbedringer, hvis man har at gøre med foranstaltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi. Det vil altså sige, at hvis udlejer eksempelvis renoverer et køkken, så forøges det lejedes værdi. En forbedring er en ensidig ændring af lejeaftalen fra udlejerens side. Lejeren kan derfor ikke, ved at nægte at forbedringen skal udføres, stoppe projektets gennemførelse. Man har som udlejer ret til at forbedre ejendommen. Det er blot et krav, at man varsler iværksættelse af forbedringen.

Hvad skal lejer tåle?

Lejeren skal som udgangspunkt tåle, at en udlejer gennemfører forbedringsarbejde i lejemålet, når arbejdet er varslet korrekt og udføres på rimelig måde. Udlejeren bør tilrettelægge arbejdet, så generne for lejeren begrænses mest muligt. Udlejeren har ret til adgang til lejemålet i det omfang, det er nødvendigt for at udføre arbejdet, men adgangen bør ske efter forudgående varsel og på tidspunkter, der er rimelige for lejeren.

Varsling af iværksættelse

Det er vigtigt at forbedring af lejemålet varsles over for lejeren. I den sammenhæng har det betydning hvor stort et arbejde, der er tale om. Hvis man som udlejer ønsker at udføre arbejde af mindre karakter, skal man varsle dette minimum 6 uger før påbegyndelse af arbejdet. Når forbedringen er af større karakter, skal du som udlejer varsle din lejer minimum 3 måneder, inden arbejdet påbegyndes.

Forbedring af større og mindre karakter

Der er tale om forbedring af mindre karakter, hvis forbedringen ikke er af større karakter eller er til ulempe for lejer. Dette vil typisk være reparationer af lejemålet. Forbedringer af mindre karakter skal varsles minimum 6 uger før.  

Arbejde af større karakter indebærer, at projektet er til ulempe for lejeren. Dette kan være, hvis lejerens daglige mulighed for at benytte lejemålet indskrænkes, og lejeren er nødsaget til at ændre sin dagligdag. Her skal der varsles 3 måneder før. Et klassisk eksempel på arbejde af større karakter er forbedring af et køkken. Her renoveres et køkken, og lejeren får dermed begrænset adgang til køkkenet, hvilket gør, at der er tale om arbejde af større karakter. 

Lejeforhøjelse

Hvis man har forbedret et lejemål i sin udlejningsejendom, kan man som udlejer hæve lejen med et beløb, som modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Det betyder, at du har ret til forholdsmæssigt at forhøje huslejen, hvis lejemålet stiger i værdi. Udskiftes eksempelvis eksisterende vinduer med nye, vil en del af udgiften som udgangspunkt anses som almindelig vedligeholdelse, da lejemålet allerede havde vinduer. Kun den del af arbejdet, der reelt forbedrer lejemålets standard og brugsværdi, kan danne grundlag for en huslejestigning. Det er også vigtigt at huske, at lejeforhøjelsen skal varsles mindst tre måneder i forvejen. Jo større og dyrere projektet er, desto vigtigere er det, at varslet er grundigt.

Som lejer har du ret til at modtage et skriftligt varsel om lejeforhøjelsen, hvor udlejeren skal redegøre for forbedringsarbejdet og beregningen af forhøjelsen. Du har mulighed for at gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen, hvis du mener, at arbejdet ikke udgør en forbedring, eller at forhøjelsen er beregnet forkert. En eventuel indsigelse skal fremsættes inden for den frist, der er angivet i varslet.

Hvilke ændringer må lejer foretage?

Som udgangspunkt har lejeren gode muligheder for at foretage små ændringer uden udlejers samtykke, hvis lejer sørger for at aflevere lejemålet i samme stand som ved indflytning. Dog har lejer ikke samme mulighed for at foretage ændringer, der medfører, at lejemålet ændrer identitet, da udlejer har kan nægte samtykke.

Små eller store forandringer

Lejer må gerne foretage små forandringer. Disse er karakteriseret ved, at det lejedes værdi ikke ændres, og det vil på samme måde være uden problemer at bringe det lejede tilbage til samme stand som ved indflytning. En mindre forandring er eksempelvis at bore huller i væggen i forbindelse med ophæng af reol eller billede.

En stor forandring er, hvis lejer foretager ændringer, der ændrer det lejedes identitet. Det lejede ændrer “identitet”, når det lejede ændres markant. Dette kan være, hvis funktioner eller rum helt skifter karakter. Et eksempel på en ændring, der ændrer lejemålet identitet er, hvis en lejer ønsker at rive en væg ned.

Hvad skal udlejer tåle?

Udlejer skal som udgangspunkt tåle, at lejer foretager mindre ændringer i lejemålet, når disse ikke ændrer lejemålets værdi eller karakter, og når lejemålet kan afleveres i samme stand som ved indflytningen.

Ønsker lejer derimod at foretage større ændringer eller forbedringer, som kan ændre lejemålets identitet, kræver dette udlejers samtykke. Har lejer foretaget sådanne ændringer uden samtykke, løber lejer den risiko, at udlejer ved fraflytning kan kræve lejemålet retableret til den stand, det havde ved indflytningen.

Udlejers samtykke

Ønsker lejer at foretage en forbedring, der kræver udlejers samtykke, skal lejer anmode herom. Udlejer har herefter 6 uger til at gøre indsigelse. Reagerer udlejer ikke inden fristen, kan lejer som udgangspunkt foretage forbedringen. Modsætter udlejer sig forbedringen, kan spørgsmålet indbringes for Huslejenævnet.

Lejers installationsret

Lejers installationsret vedrører lejers ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, såsom installation af vaskemaskine, opvaskemaskine, køleskab og lignende. Lejer skal forud for installationen give udlejer besked herom.

Udlejer kan som udgangspunkt ikke modsætte sig en sædvanlig installation, medmindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens el- eller afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til at bære installationen. For andre installationer kan udlejer modsætte sig installationen, hvis vægtige grunde taler imod den. En vægtig grund kan eksempelvis være, at installationen er særlig luksuspræget, eller at den medfører en væsentlig forøgelse af lejemålets energiforbrug.

Det kræves, at installationen foretages af autoriserede håndværkere, og at betingelserne for korrekt installation er opfyldt. Overholder lejer ikke disse betingelser, kan lejer stilles til ansvar for eventuelle skader i forbindelse med fraflytning af lejemålet.

Hvad kan lejer få godtgørelse for?

Hvis lejer ønsker at foretage forbedringer i lejemålet, skal dette meddeles udlejer, som herefter har en frist på 6 uger til at vende tilbage. I forbindelse med anmodningen om udlejers samtykke til forbedringen kan lejer samtidig anmode om samtykke til at opnå godtgørelse for de afholdte udgifter ved fraflytning. Det er vigtigt, at lejer klart meddeler udlejer, at der ønskes godtgørelse for forbedringerne ved fraflytning, og at dette aftales skriftligt. Godtgørelsen beregnes efter de dokumenterede afholdte udgifter.