Vedligeholdelse

Generelt om den indvendige vedligeholdelse

Lejelovens §111

“Ved vedligeholdelse forstås de reparationer og udskiftninger, som udføres med henblik på at bevare og opretholde lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde.

Stk. 2.

Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.

Stk. 3.

Ved udvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af alle dele af ejendommen og det lejede, som ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse”

Lejelovens §111 definerer det generelle vedligeholdelsesbegreb. Vedligeholdelse angår den almindelige slid og ælde som forekommer efter sædvanlig og normal brug. Den indvendige vedligeholdelse drejer sig om lejemålet overflader.
Det vil sige, at “maling” omfatter maling af alle plader i lejemålet, herunder lofte, radiatorer, rør og paneler. Lejerne har altid en rengøringspligt for de områder, som lejeren har brugsret til, uanset hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Hvem har vedligeholdelsespligten?

Vedligeholdelsespligten kan variere mellem udlejer og lejer, alt efter hvad der aftales i lejekontrakten. Enten har udlejeren eller lejeren den indvendige vedligeholdelsespligt, hvilket skal aftales i lejekontrakten. Udlejeren og lejeren kan også aftale, at lejeren har helt eller delvist vedligeholdelsespligten. Hvis der ikke er aftalt noget i lejekontrakten eller hvis der ikke er en lejekontrakt, vil det følge lejelovens regler, hvor det er udlejeren som har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Hvad indebærer den indvendige vedligeholdelsespligt?

Når man har den indvendige vedligeholdelsespligt indebærer det, at man står for hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulv. Hvis lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal lejeren vedligeholde det lejede under boperioden. Ved fraflytning vil der blive udfærdiget en fraflytningsrapport, hvor det gøres gældende, hvilke poster der mangler vedligeholdelse, og at dette skal ske for lejerens regning.

Hvis det lejede misligholdes af lejeren, er det altid lejeren som hæfter for disse poster selvom, at det er udlejeren som har den indvendige vedligeholdelsespligt. Hvis det aftales, at lejeren har den almindelige vedligeholdelsespligt, så kan udlejeren og lejeren ikke aftale en anden definition af vedligeholdelsesbegreberne, end det som følger af § 111. Hvis der ikke er aftalt noget i lejekontrakten, så følger det af lejeloven, at det er udlejeren som har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Når udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt

Hvis udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, er det udlejerens ansvar at vedligeholde det lejede. Der vil ofte være en månedlig udgift som lejeren skal betale til vedligeholdelseskontoen. Til denne vedligeholdelseskonto skal der afsættes 46 kr. (2021) pr. m² bruttoareal årligt. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager vedligeholdelse ved det lejede, hvis det anses for nødvendigt, og udgifterne kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

A- eller B-ordning

På lejekontraktens første side bestemmes hvilken ordning lejemålet er underlagt. Den kan være underlagt en A- eller B-ordning.

Det som forstås ved en A-ordning er, at lejemålet er normalistandsat når lejeren indflytter. Det vil sige, at lejeren er forpligtet til at normalistandsætte lejemålet ved fraflytning. Lejeren har derfor den indvendige vedligeholdelsespligt, hvorfor der ved fraflytningen skal ske en normalistandsættelse for lejerens regning.

Derimod har udlejeren den indvendige vedligeholdelsespligt ved en B-ordning. Der er knyttet en indvendig vedligeholdelseskonto til boligen, som udlejeren løbende skal sætte penge ind på. Til denne vedligeholdelseskonto skal der afsættes 46 kr. (2021) pr. m² bruttoareal årligt. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager vedligeholdelse ved det lejede, hvis det anses for nødvendigt, og udgifterne kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

Generelt om den udvendige vedligeholdelse

Når man henfører til den udvendig vedligeholdesespligt, er det alt som ikke dækker den indvendig vedligholdelsespligt. Det vil sige, at ved den udvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af alle dele af ejendommen og det lejede, som ikke er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Det er endvidere udlejerens pligt, at ejendommen står i velholdt stand, og at vinduer, tag, mure, fugninger og døre skal fungerer korrekt.

Hvem har den udvendige vedligeholdelsespligt?

I lejekontraktens § 8 aftales det, hvem der har den indvendige vedligeholdelse. Ønskes det, at lejeren overtager noget af den udvendige vedligeholdelse, skal det fremgå i lejekontraktens § 11 omkring særlige vilkår. Hvis der ikke er aftalt noget, er det udlejeren som har den udvendige vedligeholdelse. 

Spørgsmålet om udlejeren kan pålægge lejeren den udvendige vedligeholdelse afhænger af, om boligreguleringsloven er gældende i den pågældende kommune. Hvis boligreguleringsloven er gældende, vil man som udlejer ikke kunne gyldigt pålægge lejeren andet end den indvendige vedligeholdelse med undtagelse af vedligeholdelse af en tilhørende have.

Tvister omkring vedligeholdelse

Det kan forekomme, at enten lejer eller udlejer ikke opfylder sin pligt til renholdelse og vedligeholdelse. Disse tvister kan indbringes til huslejenævnet. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om opfyldelse af henholdsvis udlejerens og lejerens pligt til renholdelse og vedligeholdelse. 

Huslejenævnet træffer endvidere afgørelse i tvister om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner. Hvis man som lejer mener, at udlejeren har en pligt til at udrede en bestemt del af lejligheden, som trænger til vedligeholdelse. Hvis udlejeren nægter at udrede manglen, kan lejeren sende en begæring ind til huslejenævnet. 

Herefter træffer huslejenævnet afgørelse omkring vedligeholdelsespligten.