Skattemæssige forhold

Generelt om beskatning af lejeindtægter

Det er en god idé at sætte sig ind i de skattemæssige regler, når du lejer din bolig ud. Der gælder forskellige regler på området, som du kan få et overblik over i de følgende afsnit. Når du lejer din bolig ud, skal du beskattes af lejeindtægterne. Du skal endvidere også beskattes, hvis din lejer betaler for andre ydelser i forbindelse med udlejningen, det kan fx være rengøring. Man sondre i mellem to typer fradrag, bundfradrag og regnskabsmæssigt fradrag.

Bundfradrag

Ved bundfradrag menes, at der kun er den del af den lejeindtægt, som overstiger bundfradraget, som du skal beskattes efter. Helt konkret betyder det, at hvis du fx lejer din ejerlejlighed ud i en periode for 10.000 kr., og du har et bundfradrag på 6.000 kr., så skal du betale skat af de resterende 4.000 kr. af lejeindtægten. Når du skal skrive din årsopgørelse og din forskudsopgørelse, skal du skrive din indtægt fratrukket bundfradraget.

Ved beregning af hvor stort bundfradraget er, og hvor meget skat du skal betale af din overskydende lejeindtægt, vil afhænge af flere faktorer. Man sondre mellem udlejning af helårsbolig i mindre end 4 måneder, i 4-12 måneder, i mere end 12 måneder og ved udlejning af sommerhus. 

Regnskabsmæssigt fradrag

Ved regnskabsmæssigt fradrag forstås, at du skal betale skat af lejeindtægten efter, at du har fratrukket de faktiske udgifter. Her skal du både skrive din indtægt fratrukket dine udgifter på din årsopgørelse og i din forskudsopgørelse.

Udlejning af helårsbolig i mindre end 4 måneder

Hvis du vælger at betale skat efter regnskabsmæssigt fradrag, ved udlejning af din bolig i mindre end 4 måneder, skal du betale skat af lejeindtægten efter, at du har fratrukket de faktiske udgifter. Hvis du vælger at betale skat efter reglerne om bundfradrag, vil størrelse af det som du betaler skat af, afhænge af, hvordan du udlejer boligen.

Man sondre mellem, om man udlejer sin bolig gennem et udlejningsbureau eller om man udlejer sin bolig privat. Når man udlejer sin bolig gennem et udlejningsbureau eller en platform, som automatisk indberetter din lejeindtægter til SKAT, vil dit bundfradrag være 30.300 kr. (2022). Hvis du udlejer din bolig privat, vil dit bundfradrag være på 11.900 kr. (2022). Den lejeindtægt som overstiger bundfradraget skal du betale 60 % skat af.

Udlejning af en helårsbolig i 4-12 måneder

Når du udlejer din bolig i 4-12 måneder, har du også valget mellem de to fradragsordninger, regnskabsmæssigt fradrag og bundfradrag. Ved regnskabsmæssigt fradrag, skal du betale skat af lejeindtægten efter, at du har fratrukket de faktiske udgifter. Ved bundfradrag er der forskellige regelsæt, som du har valgret imellem.

Det første regelsæt sondre man ligeledes, som hvis man udlejede sin bolig i mindre end 4 måneder, mellem om man udlejer gennem et udlejningsbureau eller om udlejningen sker privat. Ved udlejningen gennem et udlejningsbureau eller en platform, som automatisk indberetter din lejeindtægter til SKAT, vil dit bundfradrag være 30.300 kr. (2022). Hvis du udlejer din bolig privat, vil dit bundfradrag være på 11.900 kr. (2022). Den lejeindtægt som overstiger bundfradraget, skal du betale 60 % skat af.

Udlejning af helårsbolig i mere end 12 måneder

Det bliver betegnet som erhvervsmæssig udlejning, hvis du udlejer en ejerbolig, som du ikke selv bor i, i en periode på 12 måneder og mere. Dette forudsætter, at du skal udfærdige et regnskab og udfylde en udvidet selvangivelse. Dit regnskab skal kunne fremvises for SKAT, og det er derfor vigtigt at sætte sig ind i reglerne på området.

Regnskabsmæssigt fradrag for udlejning af sommerhus

Hvis du ikke beregner de skattemæssige pligter i efter reglerne om bundfradrag, vil du kunne beregne dit fradrag regnskabsmæssigt. Reglerne om fradrag gennem en regnskabsmæssig opgørelse, kan være relevant for dig, der udlejer dit sommerhus i et større omfang. 

Når fradraget skal beregnes regnskabsmæssig, fratrækkes udgifterne i forbindelse med udlejning, og du vil dermed alene skulle betale skat af den lejeindtægt der er tilbage, når alle udgifter er fratrukket.

Hvis du først anvender et regnskabsmæssigt fradrag, vil det senere ikke være muligt at anvende bundfradraget. For at være sikker på, at du anvender den mest fordelagtige type fradrag, bør du undersøge dine forhold nærmere.

Kontakt os for at få en professionel og juridisk vurdering af din sag, så du kan være sikker på, at dine skattemæssige forhold er lovlige, og passer bedst til netop din udlejningsvirksomhed.

Bundfradrag for udlejning af sommerhus

Bundfradraget afhænger af om du udlejer gennem et bureau, eller om du udlejer privat. Hvis du udlejer gennem et udlejningsbureau, vil de indberette lejeindtægterne til SKAT, og her får du et automatisk bundfraget.

• Bundfradraget ved privat udlejning: 11.900 (2022)
• Bundfradraget gennem bureau: 43.200 (2022)

I 2022 er bundfradraget for sommerhusudlejning fastsat til 43.200. De første 43.200 kr. vil dermed være skattefri, når du udlejer dit sommerhus gennem et udlejningsfirma. Hvis lejeindtægterne overstiger de 43.200 kr., vil du være tilpligtet at betale skat, af det beløb der overstiger bundfradraget. Af de lejeindtægter, der overstiger bundfraget, vil der dog være mulighed for, at anvende et skattefrit fradrag på 40%.

Generelt om udlejning af sommerhuse

Ved udlejning af et sommerhus eller anden form for feriebolig, så kan du vælge mellem to slags fradrag, bundfradrag og regnskabsmæssigt fradrag. Når du udlejer dit sommerhus, vil det normalvis ikke være en erhvervsmæssig udlejning, hvorfor du skal betale ejendomsværdiskat, selvom du ikke har benyttet sommerhuset.