Husorden

Generelt om husorden

Lejelovens § 152

“Stk.1. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen….” 

“Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede…”

Efter lejeloven skal udlejeren sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Der kan i mange tilfælde bo mange lejere i en ejendom, og det er derfor vigtigt, at man har nogle fælles regler, som alle skal overholde for at skabe ro og orden i ejendommen. Dette gør man ved at lave en husorden.

Husordensreglement

Hvem kan udforme husordensreglementet?

Udgangspunktet er at det er udlejeren som udformer et husreglement for lejerne, som de får udleveret og skal overholde. Der er dog den undtagelse, at hvis der er en beboerrepræsentation i ejendommen, så er det beboerrepræsentationen som udformer et husreglement for ejendommen. Du kan som udlejer godt modsætte dig husreglementet udformet af beboerrepræsentationen, hvis der er gode grunde til dette. 

Hvad kan husreglementet indeholde?

Husreglementet kan indeholde forskellige regler, men det fælles formål for disse regler er, at det er ordensforskrifter som angiver, hvad der skal anses som acceptabel adfærd for lejerne og deres gæster i ejendommen. Det kan også være pligter som lejerne skal opfylde . Ordensforskrifterne er varierende, da de skal passe afhængigt af ejendommen, og hvad udlejer eller beborrepræsentationen anser for acceptabel adfærd.

Husorden ved ejerforening

Man kan undre sig over, hvem det er som bestemmer i en ejerforening, og hvordan man udformer en husorden. En ejerforening er et fællesskab mellem ejerne af lejlighederne i deres fælles ejendom, hvor man automatisk bliver en del af foreningen, hvis det er, at man køber en lejlighed i ejendommen. Foreningen har til formål at foretage fælles anliggender og administrer ejendommen. Det er vigtigt med dette fællesskab, da ejendommens fællesarealer ejes i fællesskab af lejlighedsejerne, og derfor er der opstået et økonomisk fællesskab.

Ejerforeningen kan på en generalforsamling fastsætte regler til sikring af god skik og orden i ejendommen i en husorden. Ejerforeningen beslutter selv, hvilke områder husordenen skal omfatte. Det er herefter op til beboerne og deres gæster at overholde husordensforskrifterne. Der vil endvidere være generelle regler fastsat i Ejerlejlighedsloven, som ejerforeningen er underlagt. Konsekvenserne af manglende overholdelse af husordenen vil typisk også være fastsat i husreglementet. Det kan fremgå, at der først vil være en form for advarsel, men i i yderste tilfælde kan man blive pålagt at fraflytte lejligheden. 

Husorden ved andelsboligforening

Når man ejer en andelsbolig, ejer man ikke boligen på samme måde som ved en ejerbolig. Når man er andelshaver ejer man ikke hele boligen, men blot en andel af denne. Når man ejer en andelsbolig er man en del af et fællesskab, hvor der blandt andet også bliver udarbejdet retningslinjer herunder en fælles husorden som skal overholdes.

Ligesom ved ejerforeningerne, så bliver husordenen også fastsat ved generalforsamlinger, hvor der fastsættes regler for husorden. Udover at andelshaver er underlagt andelsboligloven, så er de ordensforskrifter også bindende, hvilket vil sige, at hvis man tilsidesætter disse regler, så kan det have retlige konsekvenser. 

Konsekvenserne af manglende overholdelse af husordenen, vil typisk  være fastsat i husreglementet. Det vil ofte være i form af advarsler, og kan i yderst tilfælde resultere i, at man bliver pålagt at fraflytte lejligheden.

Er husordenen juridisk bindende?

Ved udlevering af en lejekontrakt, vil det typisk noteres i lejekontraktens § 10, hvad for nogle husregler som er gældende. Ofte vil der følge et separat dokument til lejekontrakten, hvor husreglerne er noteret. 

I lejekontrakten § 11 vil der blive anført særlige vilkår. Her behøver husordensregler ikke at være gengivet, men hvis der er noget som din lejer skal være særlig opmærksom på, så kan det være til fordel at have noteret det i lejekontraktens § 11.

Da husordenen er en del af lejekontrakten, har det den betydning, at når lejekontrakten underskrives, så får alle dens dele retslig virkning, og derfor er husordenen også juridisk bindende. Det er derfor vigtigt, at lejeren følger husordenen eller kan det medføre opsigelses eller ophævelse af lejeforholdet.

Advokat ifm. husorden

Hvis du oplever, at husordenen ikke overholdes, kan det give anledning til tvister. I disse tilfælde kan det være en god ide at kontakte en advokat. 

Hos Sagførerne har vi speciale i lejeret, og vi har derfor et stort kendskab til de lejeretlige problemstillinger der kan opstå i et lejeforhold. Tøv ikke med at kontakte os, hvis du har lejeretlige problemer eller hvis du oplever, at husordenen ikke overholdes.

Regler om husdyr

Når man skal regulere forholdet om husdyr, så er det i lejekontrakten eller i husordenen, at man skal regulere dette spørgsmål. I lejekontraktens § 10, kan det være angivet i overordnet tilfælde, om det er tilladt eller forbudt at holde husdyr i lejligheden. 

Hvis det er tilladt at holde husdyr i det lejede, er det en god idé at angive i lejekontraktens § 11, hvilke husdyr som er tilladt, og hvor mange som er tilladt at have i en lejlighed. Man kan også angive bestemte hunde- eller katteracer, som man ønsker, at de kun er disse som må holdes i det lejede. Det kan også angives, at det er kun hunde under en bestemt størrelse som skal være tilladte.

Lejeretlig regulering af husdyr

Lejelovens § 152

“Stk.1. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen….”

Det er efter lejeloven dig som udlejer, som skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Hvis du giver dine lejere frit lov til at have husdyr, er det dit ansvar, at det ikke af den grund medfører gener til de andre beboer i ejendommen. 

Må lejere passe dyr i lejligheden?

Når det ikke er tilladt at holde husdyr i det lejede, opstår spørgsmålet ofte, om det så er tilladt at få besøg eller passe et husdyr i lejligheden. Det skal være angivet i enten husordenen eller i lejekontraktens § 11, at det er forbudt at passe eller få besøg af et husdyr.

Hvis spørgsmålet ikke er reguleret i husordenen eller lejekontrakten, kan det være uklart, om det er forbudt at få besøg af husdyr eller passe et husdyr. Hvis et husdyr er meget på besøg i lejligheden, så er det er altid udfra en konkret vurdering, om det kan betegnes som, at lejeren holder et husdyr i sin lejlighed. Hvis du er i tvivl om hvorvidt der handles i strid med lejekontrakt eller husorden, er du velkommen til at kontakte Sagførerne. 

God skik og orden med et husdyr

Det følger af lejeloven, at når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremaldelse, så har lejeren tilsidesat god skik.  Endvidere er det anvist i lejeloven, at når lejerens husdyrhold er til gene for de pågældende personer i ejendommen, så har lejeren også tilsidesat god skik og orden. I disse ovennævnte tilfælde kan en lejer blive pålagt retsfølger.

Når det står i lejeloven, har det den virkning, at selvom husdyr er tilladt, så vil det altid være med det forbehold, at det ikke er til gene for naboerne, og de ikke medfører støj, lugt osv.

En lejer kan også blive pålagt retsfølger, hvis de holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen. Det vil altså have den betydning, at hvis det er angivet, at lejeren ikke må holde husdyr i lejligheden, og trods anvisningerne holder et husdyr i lejligheden, så kan det medfører en ophævelse af lejeforholdet.

Hvad er et husdyr?

Man sondre mellem husdyr og smådyr. Ved sondringen er det afgørende størrelsen af dyret. 

Et smådyr er for eksempel et hamster eller en fisk, hvor et husdyr for eksempel er en kat eller en hund. Hvis det i lejekontrakten er forbudt at holde husdyr, dækker dette ikke over smådyr. Man skal derfor selvstændigt angive, at det ikke er tilladt med smådyr, hvis man ønsker dette skal være forbudt. Det skal angives enten i husordenen eller i lejekontrakten.

Kan en ejerforening forbyde husdyr?

Det følger af ejerlejlighedslovens § 6

“Ejerforeningen kan på en generalforsamling fastsætte regler til sikring af god skik og orden i ejendommen i en husorden. I husordenen kan ikke medtages bestemmelser om rettigheder eller forpligtelser, hvortil der kræves kvalificeret majoritet efter loven eller vedtægterne”

En ejerforening kan fastsætte generelle ordensforskrifter vedrørende brugen af og den faktiske disposition over sær- eller fælles ejendom i en husorden. Det vil sige, at der i husorden kun kan fastsættes almindelige ordensregler om begrænsning af gener fra husdyr. 

Hund i lejebolig

Spørgsmålet om, hvorvidt man må have husdyr i lejeboligen fremgå typisk af lejekontraktens § 10. Selvom der er adgang hertil, kan udlejer som et særligt vilkår have angivet specifikt, hvilke og hvor mange husdyr, der er tilladt. Der betyder, at der adgangen kan begrænses til visse hunderacer og størrelser, samt præcist hvor mange hunde, der er tilladt. Reglerne for hund i lejemål kan ligeledes være angivet i husordenen.

Hvis lejer, på trods af, at det ikke er tilladt, alligevel vælger at have hund i lejeboligen, stilles både udlejer og lejer i en dårlig situation. Som følge af, at reglerne er brudt, kan udlejer give lejer en påmindelse. Efterkommes påmindelsen ikke, kan der blive tale om ophævelse eller opsigelse.

Hvornår er husorden tilsidesat?

En husorden er en samling af fælles regler, der gælder for beboere og deres gæster. Husordenen har til formål at passe på ejendommen, herunder de udendørs fællesarealer. I en husorden kan der reguleres en lang række forhold. Eksempler på forhold kan findes længere nede på siden.

Hvis de regler der fremgår af husordenen ikke overholdes, vil husordenen være tilsidesat. Hvad virkningen af tilsidesættelse er, er forskelligt. Uanset graden af tilsidesættelse, bør du reagere. Hos Sagførerne har vi erfaring med de lejeretlige problemer der opstår, når en husorden ikke efterleves. Du er meget velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale. 

Konsekvenser af tilsidesættelse

I de tilfælde hvor lejeren tilsidesætter husorden, kan det have den konsekvens, at man kan opsige eller ophæve lejemålet. I nogle tilfælde efter lejeloven kan lejeren pålægges retsfølger.

Første gang du bliver opmærksom på, at din lejer overtræder husordenen, skal du give din lejer et skriftligt påbud om at overholde husordenen, så lejeren har mulighed for at rette sig efter ordensforskrifterne. Efter at have meddelt et tilstrækkeligt antal påbud, og din lejer ikke har rettet sig efter ordensforskrifterne, kan du opsige boligen. Hvis der skulle være uenigheder om ordensforskrifterne er overholdt eller ej, så kan sagen ende i Boligretten, hvor de træffer afgørelse herom. I de grovere tilfælde har man den mulighed at ophæve lejeforholdet, hvilket vil sige, at din lejer skal fraflytte hurtigst muligt.

Retsfølger for lejer

I lejeloven er der reguleret et bestemt sæt regler, som indeholder almindelige regler om god skik og orden i lejemålet. Disse regler vil altid være gældende og kan ikke fraviges ved aftale. Det har også den betydning, at selvom der er udformet en husorden, så finder disse bestemmelser stadig anvendelse.

Ved tilsidesættelse af disse bestemmelser er konsekvensen, at en lejer kan pålægges retsfølger, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte eller lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen.

Eksempler på tilsidesættelse

• Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold med de pågældende personer.
• Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben osv.
• Når lejerens adfærd medføre gener og en generel utryghed, eller en forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.
• Når lejeren chikanerer over for de pågældende personer.
• Når lejeren udøver uacceptabel støj.
• Når lejeren ødelægger ejendommen eller vanrøgter det lejede.
• Når lejerens husdyr er til væsentlig gene, det kan være på grund af støj, lugt osv.
• Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer

Husorden støj

Det forekommer ofte, at husorden tilsidesættes ved støj. Hvis lejeren udviser støjende adfærd, for eksempel ved at holde fest med høj musik til langt ud på natten, vil der formentlig foreligge en tilsidesættelse af husordenen. 

Hvis du oplever, at din lejer tilsidesætter husordenen, for eksempel ved støjende adfærd, skal du reagere. Særligt i tilfælde af at støjen er generende for de øvrige beboere, bør du som udlejer reagere hurtigt. Hos Sagførerne har vi set mange eksempler på tilsidesættelse af husorden ved støj, og vi kan derfor hjælpe dig med de juridiske forhold, hvis du oplever konflikter med din lejer. 

Husorden - lejeloven

En husorden indeholder regler, som bør overholdes. Uanset en eventuel husorden, gælder lejelovens regler. I lejeloven er der fastsat regler om larm og støj. Det fremgår således, at en lejer ikke må være til gene for ejendommen eller øvrige beboere i ejendommen. 

Uanset om der er fastsat en husorden eller ej, kan det således have konsekvenser for lejeren, hvis lejeren udøver generende adfærd. Hvis du som udlejer har modtaget klager over din lejer, bør du kontakte en lejeretsadvokat. Hos Sagførerne har vi speciale i lejeret, og du kan derfor med fordel kontakte os for en drøftelse af din sag.