Husorden

Generelt om husorden

Lejelovens § 152

“Stk.1. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen….” 

“Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede…”

Efter lejeloven skal udlejeren sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Der kan i mange tilfælde bo mange lejere i en ejendom, og det er derfor vigtigt, at man har nogle fælles regler, som alle skal overholde for at skabe ro og orden i ejendommen. Dette gør man ved at lave en husorden.

Husordensreglement

Hvem kan udforme husordensreglementet?

Udgangspunktet er at det er udlejeren som udformer et husreglement for lejerne, som de får udleveret og skal overholde. Der er dog den undtagelse, at hvis der er en beboerrepræsentation i ejendommen, så er det beboerrepræsentationen som udformer et husreglement for ejendommen. Du kan som udlejer godt modsætte dig husreglementet udformet af beboerrepræsentationen, hvis der er gode grunde til dette. 

Hvad kan husreglementet indeholde?

Husreglementet kan indeholde forskellige regler, men det fælles formål for disse regler er, at det er ordensforskrifter som angiver, hvad der skal anses som acceptabel adfærd for lejerne og deres gæster i ejendommen. Det kan også være pligter som lejerne skal opfylde . Ordensforskrifterne er varierende, da de skal passe afhængigt af ejendommen, og hvad udlejer eller beborrepræsentationen anser for acceptabel adfærd.

Husorden ved ejerforening

Man kan undre sig over, hvem det er som bestemmer i en ejerforening, og hvordan man udformer en husorden. En ejerforening er et fællesskab mellem ejerne af lejlighederne i deres fælles ejendom, hvor man automatisk bliver en del af foreningen, hvis det er, at man køber en lejlighed i ejendommen. Foreningen har til formål at foretage fælles anliggender og administrer ejendommen. Det er vigtigt med dette fællesskab, da ejendommens fællesarealer ejes i fællesskab af lejlighedsejerne, og derfor er der opstået et økonomisk fællesskab.

Ejerforeningen kan på en generalforsamling fastsætte regler til sikring af god skik og orden i ejendommen i en husorden. Ejerforeningen beslutter selv, hvilke områder husordenen skal omfatte. Det er herefter op til beboerne og deres gæster at overholde husordensforskrifterne. Der vil endvidere være generelle regler fastsat i Ejerlejlighedsloven, som ejerforeningen er underlagt. Konsekvenserne af manglende overholdelse af husordenen vil typisk også være fastsat i husreglementet. Det kan fremgå, at først vil der være en form af advarsel, men i i yderst tilfælde resultere i, at man bliver pålagt at fraflytte lejligheden.

Husorden ved andelsboligforening

Når man ejer en andelsbolig, ejer man ikke boligen på samme måde som ved en ejerbolig. Når man er andelshaver ejer man ikke hele boligen, men blot en andel af denne. Når man ejer en andelsbolig er man en del af et fællesskab, hvor der blandt andet også bliver udarbejdet retningslinjer herunder en fælles husorden som skal overholdes.

Ligesom ved ejerforeningerne, så bliver husordenen også fastsat ved generalforsamlinger, hvor der fastsættes regler for husorden. Udover at andelshaver er underlagt andelsboligloven, så er de ordensforskrifter også bindende, hvilket vil sige, at hvis man tilsidesætter disse regler, så kan det have retlige konsekvenser. 

Konsekvenserne af manglende overholdelse af husordenen, vil typisk  være fastsat i husreglementet. Det vil ofte være i form af advarsler, og kan i yderst tilfælde resultere i, at man bliver pålagt at fraflytte lejligheden.

Er husordenen juridisk bindende?

Ved udlevering af en lejekontrakt, vil det typisk noteres i lejekontraktens § 10, hvad for nogle husregler som er gældende. Ofte vil der følge et separat dokument til lejekontrakten, hvor husreglerne er noteret. 

I lejekontrakten § 11 vil der blive anført særlige vilkår. Her behøver husordensregler ikke at være gengivet, men hvis der er noget som din lejer skal være særlig opmærksom på, så kan det være til fordel at have noteret det i lejekontraktens § 11.

Da husordenen er en del af lejekontrakten, har det den betydning, at når lejekontrakten underskrives, så får alle dens dele retslig virkning, og derfor er husordenen også juridisk bindende. Det er derfor vigtigt, at lejeren følger husordenen eller kan det medføre opsigelses eller ophævelse af lejeforholdet.

Tilsidesættelse af husorden

I de tilfælde hvor lejeren tilsidesætter husorden, kan det have den konsekvens, at man kan opsige eller ophæve lejemålet. I nogle tilfælde efter lejeloven kan lejeren pålægges retsfølger.

Første gang du bliver opmærksom på, at din lejer overtræder husordenen, skal du give din lejer et skriftligt påbud om at overholde husordenen, så lejeren har en den mulighed at rette sig efter ordensforskrifterne. Efter at have meddelt et tilstrækkeligt antal påbud, og din lejer ikke har rettet sig efter ordensforskrifterne, kan du opsige boligen. Hvis der skulle være uenigheder om ordensforskrifterne er overholdt eller ej, så kan sagen ende i Boligretten, hvor de træffer afgørelse herom. I de grovere tilfælde har man den mulighed at ophæve lejeforholdet, hvilket vil sige, at din lejer skal fraflytte hurtigst muligt.

Pålægge lejer retsfølger

I lejeloven er der reguleret et bestemt sæt regler, som indeholder almindelige regler om god skik og orden i lejemålet. Disse regler vil altid være gældende og kan ikke fraviges ved aftale. Det har også den betydning, at selvom der er udformet en husorden, så finder disse bestemmelser stadig anvendelse.

Ved tilsidesættelse af disse bestemmelser er konsekvensen, at en lejer kan pålægges retsfølger, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte eller lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen.

Hvordan pålægger man en lejer retsfølger

I de overordnet tilfælde kan lejeren pålægges retsfølge af huslejenævnet. Huslejenævnet har to mulige retsfølger, som de kan pålægge lejeren:

1. Huslejenævnet kan gøres betinget, dette betyder, at hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder husreglementet, er der derfor grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves.
2. Lejeren kan også få en advarsel om, at lejeforholdet gøres betinget eller om, at lejemålet opsiges eller ophæves.

Før at lejeren kan pålægges retsfølger af huslejenævnet, skal udlejeren have givet lejeren en påmindelse om, at god skik og orden er tilsidesat, og at lejeren fortsat tilsidesætter husordenen, selvom udlejer har givet en påmindelse herom.

Regler om husdyr

Når man skal regulere forholdet om husdyr, så er det i lejekontrakten eller i husordenen, at man skal regulere dette spørgsmål. I lejekontraktens § 10, kan det være angivet i overordnet tilfælde, om det er tilladt eller ej at holde husdyr i lejligheden. 

Hvis det er tilladt at holde husdyr i det lejede, er det en god idé at angive i lejekontraktens § 11, hvilke husdyr som er tilladt, og hvor mange som er tilladt at have i en lejlighed. Man kan også angive bestemte hunde- eller katteracer, som man ønsker, at de kun er disse som må holdes i det lejede. Det kan også angives, at det er kun hunde under en bestemt størrelse som skal være tilladte.

Hvorfor skal man regulere forholdet om husdyr

Lejelovens § 152

“Stk.1. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen….”

Det er efter lejeloven dig som udlejer, som skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Hvis du giver dine lejere frit lov til at have husdyr, er det dit ansvar, at det ikke af den grund medfører gener til de andre beboer i ejendommen. 

Må lejere passe dyr i lejligheden?

Når det ikke er tilladt at holde husdyr i det lejede, opstår spørgsmålet ofte, om det så er tilladt at få besøg eller passe et husdyr i lejligheden. Det skal være angivet i enten husordenen eller i lejekontraktens § 11, at det er forbudt at passe eller få besøg af et husdyr.

Det er derfor ikke ens betydning, at hvis det er forbudt at holde husdyr i lejligheden, at det også er forbudt at få besøg eller passe et husdyr. Hvis et husdyr er meget på besøg i lejligheden, så er det er altid udfra en konkret vurdering, om det kan betegnes som, at lejeren holder et husdyr i sin lejlighed.

Hvornår tilsidesætter lejeren god skik og orden med et husdyr

Det følger af lejeloven, at når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremaldelse, så har lejeren tilsidesat god skik.  Endvidere er det anvist i lejeloven, at når lejerens husdyrhold er til gene for de pågældende personer i ejendommen, så har lejeren også tilsidesat god skik og orden. I disse ovennævnte tilfælde kan en lejer blive pålagt retsfølger.

Når det står i lejeloven, har det den virkning, at selvom husdyr er tilladt, så vil det altid være med det forbehold, at det ikke er til gene for naboerne, og de ikke medfører støj, lugt osv.

En lejer kan også blive pålagt retsfølger, hvis de holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen. Det vil altså have den betydning, at hvis det er angivet, at lejeren ikke må holde husdyr i lejligheden, og trods anvisningerne holder et husdyr i lejligheden, så kan det medfører en opsigelse eller ophævelse.

Hvad er et husdyr?

Man sondre mellem husdyr og smådyr, hvor forskellen er i størrelsen af dyret. Et smådyr er fx et hamster eller en fisk, hvor et husdyr fx er en kat eller en hund. Hvis det i lejekontrakten er forbudt at holde husdyr, dækker dette ikke over smådyr. Man skal derfor selvstændigt angive, at det ikke er tilladt med smådyr, hvis man ønsker dette skal være forbudt. Det skal angives enten i husordenen eller i lejekontrakten.

Kan en ejerforening forbyde husdyr?

Det følger af ejerlejlighedslovens § 6

“Ejerforeningen kan på en generalforsamling fastsætte regler til sikring af god skik og orden i ejendommen i en husorden. I husordenen kan ikke medtages bestemmelser om rettigheder eller forpligtelser, hvortil der kræves kvalificeret majoritet efter loven eller vedtægterne”

En ejerforening kan fastsætte generelle ordensforskrifter vedrørende brugen af og den faktiske disposition over sær- eller fælles ejendom i en husorden. Det vil sige, at der i husorden kun kan fastsættes almindelige ordensregler om begrænsning af gener fra husdyr. 

En husorden kan således ikke indeholde bestemmelser for muligheden for at holde kæledyr. Derimod skal det være anført i vedtægterne af ejerforeningen, om det er lovligt eller ikke lovligt at holde husdyr i lejligheden. 

Det kræver derfor vedtægtsændringer, hvis ejerforeningen skal forbyde husdyr. Det er vigtigt at sondre mellem husorden og ejerforeningens vedtægter, da det kræver et kvalificeret flertal at ændre vedtægterne i en ejerforening. 

Hvis det kun er anført i husordenen, at det ikke er tilladt at have husdyr og ikke i vedtægterne, er sådanne husordensbestemmelser ikke gyldige.