Er der mangler ved dit lejemål? Læs mere om mangler og deres betydning ved indflytningssynet samt udarbejdelsen af indflytningsrapporten.
Hos Sagførerne er vi eksperter i lejeret og bistår lejere, når der er mangler ved lejemålet. Mangler ved lejemål kan antage mange former. Mangler ved lejemålet kan eksempelvis være revner i væggen, skimmelsvamp, vandskade eller noget helt andet.
Mangler kan opstå imens lejemålet består, men mangler kan allerede være til stede ved lejerens indflytning.
Jeanette Brauer - advokat Lasse Clausen Ottsen - advokatfuldmægtig Ring på tlf.: tlf.: 8743 5521 Eller send en mail til kontakt@sagfoererne.com
Når en lejer skal flytte ind, er det normalt, at der foretages indflytningssyn. Ved indflytningssynet bør både udlejer og lejer deltage. Ved indflytningssyn udarbejdes der nemlig en indflytningsrapport, som tillægges stor betydning ved tvister om mangler ved lejemålet.
Indflytningsrapporten er dokumentationen for lejemålets stand ved lejerens indflytning i lejemålet. Indflytningsrapporten er på mange måder gavnlig for udlejer og lejer, da indflytningsrapporten tydeliggør lejemålets stand - herunder eventuelle mangler. Som udgangspunkt har udlejeren to muligheder, når der opdages mangler ved indflytningssynet. Udlejeren kan vælge at udbedre manglen, eller udlejeren kan vælge at notere det i indflytningsrapporten.
Indflytningsrapporten kan indeholde oplysninger om en lang række forhold. Nogle af de hyppigste oplysninger i en indflytningsrapport er oplistet nedenfor.
Rapportens indhold:
Når der foretages indflytningssyn, er det udlejerens ansvar at der bliver udarbejdet en indflytningsrapport, og at lejeren får udleveret en kopi af indflytningsrapporten. Hvis ikke udlejeren har sørget for at lejeren har fået en kopi af indflytningsrapporten, kan udlejeren ikke kræve udbedringsomkostningerne erstattet ved lejerens fraflytning.
Det er som lejer vigtigt at forholde sig til indholdet af en indflytningsrapport. Det kan ligeledes være en god ide at tage billeder af lejemålet ved indflytningssynet. På den måde er man sikker på, at dokumentationen er på plads. Hvis der skulle opstå uenigheder om standen ved fraflytning, kan billederne således være gavnlige.
Hvis en lejer oplever mangler ved lejemålet efter indflytning, har lejeren 14 dage til at gøre manglerne gældende.
Formålet med et indflytningssyn er, at finde mangler ved lejemålet. På den måde er der mulighed for at udbedre eventuelle mangler, inden lejeren flytter ind. Mindre mangler, som ikke har nogen større betydning - eksempelvis ridser i gulvet - kan ligeledes blive opdaget, så der ikke senere opstår uenighed om, hvornår ridsen er kommet.
Ved et indflytningssyn bør både udlejer og lejer deltage. Selvom det som lejer kan være grænseoverskridende at påpege mangler ved lejemålet, er det vigtigt at gøre det. Alternativet er, at det indbetalte depositum bliver brugt til at udbedre de fejl og mangler ved lejemålet, som først bliver opdaget ved fraflytningen.
Hvis lejeren ikke er til stede ved indflytningssynet er det udlejerens opgave at sikre, at lejeren får udleveret indflytningsrapporten senest 2 uger efter indflytningssynet. Hvis ikke dette sker, kan udlejeren ikke gøre krav gældende i anledning heraf. I de tilfælde hvor der er mangler ved lejemålet som følge af lejerens misligholdelse, kan udlejeren dog stadig gøre krav gældende i denne anledning. Du kan læse mere om hvad der udgør misligholdelse længere nede på denne side.
Hvis der ikke er foretaget indflytningssyn og dermed heller ikke er udarbejdet en indflytningsrapport, kan det have betydning for lejeforholdet. Det er særligt ved opsigelsen af lejemålet, at en manglende indflytningsrapport har betydning.
Hvis der ingen indflytningsrapport er, kan udlejeren som udgangspunkt ikke kræve udgifter til istandsættelse ved lejemålets ophør. Dette gælder uanset at der har været udgifter hertil, eksempelvis i form af aflønning af en håndværker. Kun i de tilfælde hvor udlejeren kan bevise, at udgifterne til istandsættelse skyldes lejerens misligholdelse, kan udlejeren gøre krav på dækning af istandsættelsesudgifter. Du kan læse mere om dette nedenfor under afsnittet om misligholdelse af lejemålet.
Hvis der ingen indflytningsrapport er, vil lejeren om udgangspunkt være berettiget til at få det fulde depositum tilbage. Hvis du er i tvivl om dine rettigheder iht. dit lejemål, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Vedligeholdelse betyder kort fortalt at lejemålet holdes i den aftalte stand. Almindelige forringelser som følge af slid og ælde falder dermed uden for definitionen. Hvis ikke vedligeholdelsespligterne overholdes, kan det resultere i mangler ved lejemålet, som i nogle tilfælde kan medføre ophævelse af lejemålet.
Som udgangspunkt er det udlejeren, der har såvel den indvendige som den udvendige vedligeholdelsespligt. Lejeloven er imidlertid ikke til hinder for at vedligeholdelsespligten pålægges lejeren. I dag er det derfor ikke usædvanligt, at det i lejekontrakten fremgår, at lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt.
Den indvendige vedligeholdelsespligt kan blandt andet betyde, at der er pligt til at male væggene eller lakere gulvet. I praksis er den indvendige vedligeholdelsespligt det som skal holdes ved lige inden døre. Det betyder navnlig at vedligeholdelsespligten er maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve.
Den indvendige vedligeholdelsespligt står i modsætning til den udvendige vedligeholdelsespligt, som du kan læse mere om længere nede på denne side. Hvis du vil læse mere generelt om vedligeholdelse af lejemål, kan du læse på siden om vedligeholdelse.
Misligholdelse knytter sig til situationer, hvor enten lejer eller udlejer ikke overholder de forpligtelser, der påhviler dem i lejeforholdet. Nedenfor kan du se en række eksempler på misligholdelse fra henholdsvis lejer og udlejer.
Misligholdelse fra lejers side:
Misligholdelse fra udlejers side:
Hvis der foreligger misligholdelse fra en af parterne i et lejeforhold, vil det ofte berettige den anden part til at ophæve lejemålet. Ophævelse står i modsætning til en opsigelse, idet en opsigelse er en betegnelse for at lejeforholdet bringes til ophør i overensstemmelse med de aftale vilkår, herunder efter det gældende opsigelsesvarsel. Ophævelse sker derimod med øjeblikkelig virkning. Du kan læse meget mere om ophævelse af lejemål her.
Der findes overordnet to former for vedligeholdelse i lejemålet - den udvendige og den indvendige vedligeholdelsespligt. I udgangspunktet påhviler såvel den indvendige som den udvendige vedligeholdelsespligt udlejeren. Det er imidlertid muligt at fravige udgangspunktet, og i praksis er det hyppigste, at den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejeren, imens den udvendige vedligeholdelsespligt påhviler udlejeren.
Den eneste vedligeholdelse, der ifølge lejeloven er tildelt lejeren, er forpligtelsen til at vedligeholde og fornye nøgler og låse i lejemålet. Uanset hvordan vedligeholdelsespligterne er fordelt, er det vigtigt at lejekontrakten er klar, og at lejelovens regler overholdes.
Ønsker du at vide mere om lejekontrakter eller om vedligeholdelse, kan du læse mere her.
Erhvervslejemål adskiller sig på flere væsentlige punkter fra almindelige lejeforhold, hvor lejeren er privat. Lejeloven pålægger i vidt omfang udlejeren at afholde indflytningssyn og fraflytningssyn, og i denne forbindelse skal udlejeren sørge for udarbejdelse af diverse rapporter, herunder f.eks. indflytningsrapporten som led i indflytningssynet.
Det samme gør sig ikke gældende for erhvervslejemål. I erhvervslejemål er der ikke noget krav om hverken indflytningssyn eller fraflytningssyn. Som følge af at der ikke er krav til at afholde dette, er der heller intet krav om at en udlejer af et erhvervslejemål skal sørge for udarbejdelse af en indflytningsrapport.
Den udvendige vedligeholdelsespligt er stort set alt vedligeholdelse der ikke kan defineres som indvendig vedligeholdelse. Det kan eksempelvis være reparation af bruseren eller emhætten. En lang række forhold falder indenfor denne vedligeholdelsespligt, og det er derfor oftest udlejeren, der er pålagt den udvendige vedligeholdelsespligt. Hvis ikke at den udvendige vedligeholdelsespligt er overholdt, kan det resultere i mangler ved lejemålet.
Det er imidlertid nogle gange muligt at aftale, at den udvendige vedligeholdelsespligt skal påhvile lejeren. Der er dog nogle regler der skal være opfyldt, før lejeloven tillader, at lejeren bliver pålagt den udvendige vedligeholdelsespligt. I denne sammenhæng har det eksempelvis betydning, om lejemålet er beliggende i en ureguleret eller reguleret kommune. Ønsker du at vide mere om reglerne og reguleringen heraf, kan du læse mere om vedligeholdelse her.
Et hyppigt eksempel på en mangel ved et lejemål er skimmelsvamp. Skimmelsvamp kan være sundhedsskadeligt og gøre lejemålet ubeboeligt. Et andet hyppigst eksempel er vandskader. Vandskader forårsager ofte materiel skade på indboet og selve lejemålet. Et tredje eksempel er skadedyr i lejemål. Skadedyr omfatter mange forskellige dyr, herunder eksempelvis mus og insekter.
Hvis du oplever mangler i dit lejemål, bør du altid opsøge din udlejer og orientere vedkommende om manglerne. Det er ligeledes en god ide at opsøge juridisk rådgivning, så du er sikker på at du handler korrekt, så du ikke ender med at hænge på en stor regning. Er du i tvivl om håndteringen af mangler i dit lejemål er du meget velkommen til at kontakte os.
Sagførerne
Møllegårdsvej 1
8240 Risskov
Sagførerne
Lyskær 8
2730 Herlev
Sagførerne er medlemmer af advokatsamfundet og underlagt de advokatetiske regler. Endvidere har vi tavshedspligt efter loven. Du kan trygt regne med, at vi alene varetager dine interesser, og at vi er 100 % uvildige i vores rådgivning.
