Omdannelse af lejemål

Generelt om udlejerens ret til forbedringer

LL § 126, stk. 1:

“Udlejeren har ret til at foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i det lejede, når ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.

I lejeloven er det bestemt, at man som udlejer har ret til at foretage ændringer og forbedringer af ejendommen og i det lejede. Ændringerne må ikke være væsentlige og varigt ændrer det lejedes identitet. Ved denne sætning skal det forstås, at det ikke må være betydelige ændringer, fx at man renoverer en 2-værelses lejlighed til en 3-værelses. Man kan ikke opstille en generel definition af, hvad en væsentlig ændring er, men man skal altid foretage en konkret vurdering.

Hvad skal forstås ved forbedringer?

Ved forbedringer forstås foranstaltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi. Det vil altså sige, at hvis du får renoveret dit køkken til et nyere køkken, så vil det altså forøge det lejedes værdi.

En forbedring er en énsidig ændring af lejeaftalen fra udlejerens side. Lejeren kan kan derfor ikke ved at nægte at forbedringen skal udføres stoppe projektets gennemførelse. Man har som udlejer ret til at forbedre ejendommen, da det gælder sideløbende med ens pligt til at vedligeholde ejendommen. Det er blot et krav at man varsler iværksættelse af forbedringen.

Varsling af iværksættelse

Arbejde af mindre karakter

Hvis man som udlejer ønsker at udføre arbejde i det lejede af mindre karakter, skal man varsle dette minimum 6 uger før påbegyndelse af arbejde. Dette medfører, at det ikke er af større karakter eller til ulempe for din lejer. Det som skal forstås ved arbejde af mindre karakter, vil typisk være reparationer af lejemålet.

Arbejde af større karakter

Når forbedringen er af større karakter, skal du varsle din lejer minimum 3 måneder inden arbejdet påbegyndes. Arbejde af større karakter omfatter, at projektet kommer til at være en ulempe for lejeren. Det kan være, at lejerens daglige mulighed for at benytte lejemålet indskrænkes, og lejeren er nødsaget til at ændre på sin dagligdag betydeligt. 

Et klassisk eksempel på arbejde af større karakter er forbedring af køkken, hvor at køkkenet skal renoveres. Her vil lejeren få en begrænset adgang til køkkenet, hvorfor det er arbejde af større karakter, som skal varsles 3 måneder før.

Lejeforhøjelse

Hvis man har forbedret et lejemål i sin udlejningsejendom, kan man som udlejer hæve lejen med et beløb, som modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Det betyder, at hvis du har ret til at forhøje huslejen, hvis lejemålet stiger i værdi med et forholdsmæssigt beløb. 

Hvis man udskifter nye vinduer, vil man ikke kunne afholde den fulde udgift, da det lejede i forvejen havde vinduer, men man kan få en forholdsmæssig del, som indebærer den værdi det lejede er forøget med. Hvis vinduerne var dårlig vedligeholdt, kan man ikke af denne grund kræve huslejestigning. I disse tilfælde skal man vurdere, hvilken brugsværdi de gamle vinduer ville have haft, hvis de var tilstrækkelig vedligeholdt.

Lejeforhøjelsen skal varsles minimum 3 måneder før, at huslejen stiger. Det er endvidere vigtigt at udforme en grundig varsel, jo større og dyrere projektet er.

Hvilke ændringer må lejer foretage i det lejede?

• Små forandringer i det lejede

Hvis lejer sørger for at aflevere det lejede i samme stand som ved indflytning, er lejer frit stillet i relation til at foretage små ændringer i lejemålet uden udlejers samtykke. Små forandringer er karakteriseret ved, at det ikke ændrer det lejedes værdi, og det vil på samme måde være uden problemer at bringe det lejede tilbage til samme stand som ved indflytning. En mindre forandring kan for eksempel være borede huller i væggen i forbindelse med ophæng af reol eller billede.

• Ændring af lejlighedens identitet

Hvis lejer foretager ændringer, der ændrer det lejedes identitet, vil udlejer kunne modsætte sig ændringerne. Det lejede ændrer “identitet”, når det lejede ændres markant, og funktioner eller rum helt skifter karakter. Udlejer kan for eksempel nægte at en væg rives ned og kan også nægte, at et badeværelse flyttes til gangen og så videre.

• Udlejers samtykke

Udlejer kan som sagt frit vælge at foretage forbedringer, så længe boligens identitet ikke ændres. Trods denne frie adgang, løber lejer stadig den risiko, at udlejer ønsker lejemålet udbedret i overensstemmelse med, da lejer flyttede ind i lejemålet, hvis udlejers samtykke ikke er indhentet. Når lejer anmoder om samtykke til at foretage en forbedring af det lejede, har udlejer 6 uger til at vende tilbage til lejer. Vender udlejer ikke tilbage med indsigelser, vil lejer kunne foretage sig forbedringen, uagtet at udlejers samtykke ikke er indhentet. Modsætter udlejer sig en forbedring inden for fristen på de 6 uger, vil lejer kunne indbringe spørgsmålet om forbedring for Huslejenævnet.

• Lejers installationsret

Lejers installationsret vedrører lejers ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede. Sædvanlige installationer vedrører installation af vaskemaskine, opvaskemaskine, køleskab og lignende. Lejeren skal give udlejer besked om installationen, inden lejer foretager den.

En sædvanlig installation kan alene modsættes af udlejer, hvis udlejer kan godtgøre, at ejendommens el -og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til at bære installationen.

Grundlæggende kræves det, at autoriserede håndværkere foretager installationen, og at betingelserne for korrekt installation er opfyldt. Hvis lejer ikke overholder disse betingelser, vil lejer kunne stilles til ansvar for eventuelle skader i forbindelse med fraflytning af lejemålet.

Hvad kan lejer få godtgørelse for ved fraflytning?

Hvis man som lejer ønsker at foretage forbedringer i lejemålet, skal man meddele det til udlejer, som har en frist på 6 uger til at vende tilbage til lejer. Når man indhenter udlejers samtykke til forbedringen, kan man i samme ombæring ligeledes indhente samtykke til, at man som lejer kan få godtgørelse for de afholdte udgifter ved fraflytning. Det er vigtigt, at du meddeler udlejer, at du ønsker godtgørelse for forbedringerne i forbindelse med fraflytning, og at dette aftales skriftligt med udlejer.

Udlejer har ret til at modsætte sig en installation, hvis vægtige grunde taler imod installationen. En vægtig grund til at afvise en installation vil være, hvis der er tale om en særlig luksuspræget installation, eller hvis installationen vil forøge lejemålets energiforbrug betydeligt.

Godtgørelsen beregnes efter de dokumenterede afholdte udgifter. Efter lejelovens § 145, stk. 5 fremgår det, at udgifterne fratrukket eventuel støtte fra anden lovgivning må overstige 16.015 kr. Godtgørelsen kan højst udgøre 126.684 kr. Godtgørelse på mindre end 3.204 kr. udbetales ikke.

Forbedringer, der vil kunne medvirke til aftale om godtgørelse er:

• Forbedring eller etablering af køkken, bad eller regulering af skillevægge i forbindelse med forbedringerne
• Energi -og ressourcebesparende foranstaltninger som efterisolering eller vandbesparende foranstaltninger
• Forbedringer i form af udskiftning af hårde hvidevarer er kun omfattet af retten til godtgørelse ved fraflytning, hvis de hvidevarer der udskiftes tilhører udlejer.
• Forbedringer i form af elinstallationer