Før du udlejer

Anvend den korrekte typeformular

Når du skal udleje din bolig, er det vigtigt forinden at have udfærdiget en lejekontrakt. Uden en lejekontrakt vil alene lejelovens almindelige regler finde anvendelse. Når alene lejelovens regler finder anvendelse, vil lejer i flere henseende blive stillet særligt fordelagtigt sammenholdt med udlejer.

Det er som udlejer ikke nok alene at udfærdige en lejekontrakt. Man bør også sikre sig, at man anvender den aktuelt korrekte typeformular. Ved anvendelse af ældre typeformulare kan det betyde, at et vilkår i lejekontrakten tilsidesættes som ugyldigt. Når vilkåret tilsidesættes som ugyldigt finder lejelovens almindelige regler anvendelse.

Den 1. juli 2022 trådte den nye lejelov i kraft og i forbindelse med den nye lovs ikrafttræden, er der kommet en opdateret typeformular - nemlig typeformularen A10. Da typeformular A10 først finder anvendelse for lejeaftaler, der er indgået den 1. september eller efter, har man i forbindelse med den nye typeformulars ikraftræden besluttet, at der skal være en overgangsperiode, hvor typeformular A9 også finder anvendelse. Typeformular A9 kan dermed fortsat anvendes frem til den 31. december 2022. Fra den 1. januar 2022 vil det dog alene være typeformular A10, der kan anvendes på lejeaftaler.

Særlige vilkår i lejekontraktens § 11

I lejekontraktens § 11 skal aftalte fravigelser og tilføjelser angives. Det er her lejelovgivningens almindelige regler fraviges, hvis udlejer ønsker, at lejer skal have færre rettigheder og pålægges større forpligtelser, end efter de almindelige regler.

Man har i den nye typeformular A10 lavet særskilte felter til at behandle de forhold, der oftest vil skulle reguleres i lejekontraktens § 11. Der er nu lavet særskilte felter vedrørende lejefastsættelse og lejeregulering. Et forhold, der skal reguleres i lejekontraktens § 11, er muligheden for at regulere huslejen i henhold til nettoprisindekset. Hvis en årlig huslejestigning efter nettoprisindekset skal kunne gøres gældende overfor lejer, kræves det, at vilkåret er angivet i lejekontraktens § 11.

Et andet væsentligt vilkår, der vil skulle angives i lejekontraktens § 11 er muligheden for at fastsætte lejen efter fri lejefastsættelse jf. lejelovens § 54.

Hvis lejemålet skal være tidsbegrænset, kræves endvidere også, at det er angivet i lejekontraktens § 11. Hvis det ikke er angivet i lejekontraktens § 11, vil udlejer ikke kunne kræve, at lejer fraflytter lejemålet, medmindre lejer misligholder sine forpligtelser. Et sidste eksempel på noget, der også må angives i lejekontraktens § 11, er specifikationer vedrørende husdyr. Hvis det ikke er udpenslet, hvilke husdyr der kan holdes i et lejemål, vil udlejer kunne risikere, at lejer kan holde hvilket som helst husdyr.

Korrekt huslejeregulering

Det kan vise sig at få væsentlig betydning for ens forretning, hvis lejer kan gøre gældende, at der opkræves en leje i strid med lejelovens regler. Hvis huslejenævnet træffer afgørelse om, at huslejen er for høj, vil du som udlejer være tilpligtet at oplyse om afgørelsen til alle øvrige lejere i ejendommen. Oplysningspligten eksisterer, således at andre lejere også vil kunne få mulighed for at ændre deres leje. Derfor vil det hurtigt kunne skabe en “domino-effekt”, hvis det først opdages, at lejen opkræves i strid med reglerne.

Nedenfor kan du læse om de forskellige måder, hvorpå du kan fastsætte huslejen for dit lejemål

Omkostningsbestemt leje

Udlejer du en storejendom i en reguleret kommune, hvor der eksisterer mere end 7 lejemål, og er denne opført før den 31. december 1991, vil huslejen skulle reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje. I lejelovens § 19, stk. 1 er det angivet hvilke omstændigheder, der er relevante, når huslejen skal reguleres efter omkostningsbestemt leje. Ved beregning af omkostningsbestemt leje inddrages alle relevante driftsudgifter. Her medregnes oftest udgifter afholdt i forbindelse med afgifter, skatter, administration, renholdelse, forsikringer, vedligeholdelse og forbedringer.

Leje efter det lejedes værdi

Hvis et lejemål er gennemgribende moderniseret, vil lejen kunne reguleres efter det lejedes værdi. Dette gælder også selvom ejendommen er beliggende i en reguleret kommune opført før den 31. december 1991. Når husleje efter det lejedes værdi skal fastlægges, lægges der vægt på, hvad huslejeniveauet er for tilsvarende lejemål i området. Man ser på lejemålets stand, antal kvadratmeter og i hvilken by, det lejede befinder sig i.

Efter lejelovens § 19, stk. 2, anses et lejemål for værende gennemgribende forbedret, når forbedringerne har forøget det lejedes værdi samtidig med, at forbedringsudgifterne enten overstiger 2.280 kr. pr. m² eller 260. 738 kr. I alt. Hvis der ved forbedringen sker en besparelse for tidligere vedligeholdelsesudgifter, skal disse modregnes i den samlede forbedringsudgift. For at lejemålet anses for værende gennemgribende forbedret, kræves endvidere, at forbedringerne er sket indenfor de sidste to år. Hvad der er væsentligt i relation til den 2-årige periode, er ikke hvornår forbedringerne er sket, men hvornår selve forbedringsarbejdet har fundet sted. Der kan derfor godt være forbedringer, der er udført i en periode før de 2 år, hvis der efterfølgende er udført forbedringsarbejder inden for fristen.

Fri lejefastsættelse

Det er muligt at fravige reglerne om omkostningsbestemt leje og regulering efter det lejedes værdi. Når disse regler fraviges, kan lejen fastsættes i henhold til fri lejefastsættelse, og her er udgangspunktet, at du som udlejer frit kan fastsætte huslejen uden begrænsninger. Det eneste krav der stilles til lejefastsættelsen er, at den ikke må være “urimelig” for lejer.

I lejelovens § 54, stk. 1, nr. 1 er det afgrænset, hvornår du som udlejer kan regulere dit lejemål efter fri lejefastsættelse. Hvis en ejendom er opført efter den 31. december 1991, kan reglerne om omkostningsbestemt leje og leje efter det lejedes værdi fraviges. De ejendomme, der falder ind under bestemmelsens anvendelsesområde, er nyopførte bygninger, opført på hidtil ubebygget grund. Hvis der tidligere har eksisteret en udlejningsejendom på samme matrikel, men denne er revet ned, vil den nyopførte ejendom også være omfattet af bestemmelsen.

Reglen i lejelovens § 54, stk. 1, nr. 1 gælder uanset, om der er tale om en bygning beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune.

Skattemæssige forhold

Udlejer du din bolig året rundt, og bor du ikke selv i ejendommen, bliver udlejningen betragtet som selvstændig erhvervsvirksomhed. Når udlejningsvirksomheden betragtes som erhvervsmæssig, skal fradrag beregnes regnskabsmæssigt, og reglerne vedrørende bundfradrag gælder her ikke. Når udlejningsvirksomheden er erhvervsmæssig, er du som udlejer også forpligtet til at lave en udvidet selvangivelse.

Det regnskabsmæssige fradrag er karakteriseret ved, at du betaler skat af dine lejeindtægter, efter at du har fratrukket faktiske udgifter. Opgørelserne over lejeindtægter og udgifter skal hele tiden kunne fremvises i et regnskab til Skat. Det beløb, du fratrækker lejeindtægten, må aldrig kunne overstige selve lejeindtægten.

Eksempler på udgifter, du efter det regnskabsmæssige fradrag kan fratrække:

• Vand, varme og el
• Vedligeholdelsesudgifter (maling, behandling af gulv), men du skal være opmærksom på, at det ikke gælder forbedringer af boligen
• Ejerforeningsbidrag
• Udlejningsannoncer

Ønsker du at vide mere om reglerne vedrørende fradrag, kan du læse mere her

Opkræv det korrekte beløb i depositum og forudbetalt leje

Når udlejer skal opkræve depositum, kan udlejer alene kræve et depositum svarende til 3 måneders husleje. Det er vigtigt at være opmærksom på, at beløb vedrørende varme og så videre, ikke kan medregnes i denne henseende. Det er altså alene beløbet vedrørende selve huslejen, der kan inddrages til beregning af depositummet.

For så vidt angår forudbetalt leje, kan udlejer alene kræve tre måneders forudbetalt husleje, uagtet hvor lang lejers opsigelsesvarsel er. Det beløb udlejer opkræver, kan alene svare til selve huslejebeløbet. Betalinger til varme, vand og så videre kan ikke medregnes i depositummet. Hvor meget udlejer vil kunne kræve i forudbetalt leje begrænses i øvrigt af, hvor lang opsigelsesvarsel lejer har. Hvis lejer alene har et opsigelsesvarsel på en måned, vil udlejer kun kunne kræve én måneds forudbetalt leje.

Hvilken type lejemål er boligen?

Lejeretligt er det relevant, om der er tale om beboelseslejemål eller enkelt -og klubværelser. Det er særligt i relation til udlejning af enkeltværelser, at reglerne adskiller sig.

Beboelseslejemål

Et beboelseslejemål er karakteriseret ved, at der tilknyttet lejemålet eksisterer et selvstændigt køkken og afløb. Blandede lejemål, der både består af beboelse og erhverv, skal behandles som beboelseslejemål, når beboelses -og erhvervsdelen er fysisk sammenhængende. Udgangspunktet for beboelseslejligheder er, at lejer er uopsigelig. Dog vil udlejer have mulighed for at opsige lejer med et års varsel, hvis udlejer ønsker at bebo det lejede. Dog kræves her, at udlejer ikke har andre lejemål, og at udlejer ejede lejemålet, da parterne indgik aftalen. Hvis beboelseslejemålet er et tofamiliehus, hvor udlejer selv bor i den ene del af huset, vil udlejer kunne opsige lejer med et års varsel.

Udlejer vil dog altid kunne ophæve lejeforholdet, hvis lejer skulle misligholde sine forpligtelser. Eksempler på misligholdelse er manglende betaling af leje, vanrøgt af det lejede, eller hvis lejer anvender det lejede til andet end aftalt.

Enkeltværelse

Når du udlejer et værelse ud, der er en del af din egen bolig, er der tale om udlejning af enkeltværelse. Her vil køkken og bad oftest være delt med lejeren. I relation til opsigelsen er der her alene en måneds varsel på tidsubegrænsede lejemål. Udlejer behøver heller ikke finde en særlig grund for at opsige lejer. Udlejers mulighed for at smide lejer ud er derfor udvidet sammenholdt med reglerne i relation til beboelseslejemål og klubværelse.

Klubværelse

Klubværelset adskiller sig fra enkeltværelset i den forstand, at det udlejede klubværelse ikke vil være en del af udlejers egen bolig. Ved klubværelser deles køkken og badeværelse med andre beboere i lejemålet. I modsætning til leje af enkeltværelser, kan udlejer ikke her blot opsige lejer. Der skal være en god grund til, at lejer opsiges, som for eksempel nedrivning af ejendommen eller lignende. Hvis lejer misligholder lejeaftalen, vil det dog være muligt at ophæve lejeaftalen efter de almindelige regler.