Beskatning ved leje til nærtstående

Overordnet om forældrekøb

Forældrekøb kan være en stor fordel for jer som forældre og for jeres børn. Forældrekøb indebærer, at man som et forældrepar eller forælder køber en ejendom og lejer den ud til sine børn.

Det er vigtigt, at man har styr på reglerne inden for beskatning, da der er en del skattemæssige regler på området, som man skal være opmærksom på og sætte sig ind i.

Når man har købt en bolig for at udleje den til nærtstående, betragtes man som selvstændig erhvervsdrivende. Det betyder, at man skal opgøre og oplyse sit overskud og underskud fra udlejningen. Man skal endvidere betale skat af sit overskud ved udlejningen, dog skal man ikke betale ejendomsværdiskat af boligen, som man udlejer.

Hvad skal man betale skat af?

Du skal betale skat af markedslejen. Det betyder altså, at hvis du køber en bolig til dit barn, kan du ikke lade dit barn bo i ejendommen uden, at de betaler husleje. Huslejen skal sættes efter markedslejen. Markedslejen er den husleje, som kan kræves af andre lejere som er en ikke-nærtstående person. Den sættes efter tilsvarende husleje som svarer til den bolig du udlejer.

Regnskab over huslejeindtægter

Når du udlejer din bolig, skal du lave et regnskab over de huslejeindtægter og udgifter forbundet med udlejningen. Det er vigtigt, at du overholder bogføringslovens regler og husker at bogføre løbende.Dit regnskab skal være gemt i 5 år og skal kunne fremvises, hvis SKAT beder om det.

Overordnet udgifter du kan trække fra:

• Forsikring af ejendommen
• Ejendomsskatter
• El, vand og varme
• Vedligeholdelse

Istandsættelse af ejendommen

Når du istandsætter ejendommen, når du udlejer den til din nærtstående, gælder der nogle specifikke skatteregler, når det kommer til vedligeholdelses- og forbedringsudgifter. Inden for de første 3 år, kan du benytte dig af procentreglen. Dette betyder, at man kan fratrække en vis andel af både vedligeholdelses- og forbedringsudgifter. 

Du har mulighed for, at fratrække istandsættelsesudgifter svarende til:

• 35% af den årlige lejeindtægt, når du udlejer en. og tofamiliehuse
• 24% af den årlige lejeindtægt, når du udlejer ejerlejligheder

Hvis din nærtstående ønsker at købe boligen

En anden fordel ved forældrekøb af ejerboliger er 15%-reglen. Hvis du sælger din ejendom til en nærtstående heriblandt dit barn, skal salgsprisen være markedsprisen. Det betyder, at man ikke kan overdrage boligen vederlagsfrit eller til en lille sum. Hvis dette alligevel sker, betragtes det som en gave, som skal der skal betales gaveafgift af.

Ved ejendomsavance vil du blive beskattet mellem markedsprisen og den pris, som du har købt ejendommen for, selvom at du har solgt ejendommen til et lavere beløb end markedsprisen til din nærtstående.

Når du sælger din ejendom til din nærtstående kan du anvende 15%-reglen, hvis ejendommen ikke er vurderet som udlejet til din nærtstående, medmindre dette er til en uafhængig tredjemand. Dette betyder, at dit barn eller anden nærtstående kan overtage boligen til 15% under markedsprisen. Det er dog den undtagelse, at man ikk kan anvende 15%-reglen under særlige omstændigheder, hvilket beror på en konkret vurdering.

Hvis dit barn køber din ejerlejlighed, kan de senere sælge ejendommen skattefrit til markedspris. Det er med den forudsætning, at dit barn bor i boligen og bruger den som sit hjem efter købet. Det er dog vigtigt at sætte sig ind i alle regler på området, da det kan betragtes som en gave i nogle tilfælde.

Overordnet om metoder til beskatning

Når man udlejer sin bolig til en nærtstående, betragtes det som en virksomhed, hvor man skal betale skat af sit overskud. 

Der er 3 metoder man kan vælge at blive beskattet efter, når det gælder forældrekøb.

• Virksomhedsordningen
• Kapitalafkastordningen
• Almindelig skatteregler

Virksomhedsordningen

Hvis du vælger at blive beskattet efter virksomhedsordningen, kan det give nogle skattemæssige fordele, fremfor at blive beskattet efter almindelige skatteregler. Efter 2021 skal der dog beregnes en rentekorrektion, som ofte vil betyde, at der ikke er nogle fordele ved denne ordning. 

Når du udlejer din bolig til en nærtstående betragtes det som en erhvervsvirksomhed. Hvis du samtidig driver en anden virksomhed i virksomhedsordningen, så vil forældrekøbsboligen indgå i ordningen.

Kapitalafkastordningen

Du kan vælge kapitalafkastordningen, når du skal beskattes af dit overskud. Det skyldes, at udlejning af en ejerbolig til en nærtstående anses for en erhvervsvirksomhed. Her skal du beskattes af kapitalafkastet af kapitalindkomsten i stedet for din personlige indkomst. Kapitalafkastet beregnes med en kapitalafkastsats (2021: 0 %)

Hvis du ikke har anden virksomhed end forældrekøbsboligen, skal ejerboligens købspris ikke indgå i det grundlag, som der beregnes kapitalafkast af. Det vil sige, at der ikke vil være et grundlag tilbage at beregne kapitalafkast af, og dermed vil der ikke være en fordel ved at benytte ordningen.

Hvis du driver en anden virksomhed, vil forældrekøbsboligen i princippet også være omfattet af ordningen, når du beskattes efter kapitalafkastordningen. Fra 2021 kan købsprisen for forældrekøbsboligen dog ikke indgå i det grundlag, som der beregnes kapitalafkast af. 

Det kan være en fordel at anvende denne ordning, hvis du har flere virksomheden, og hvis kapitalafkastsatsen hæves mere end 0 % i slutningen af 2021.

Skat efter de almindelige skatteregler

Hvis man ikke vælger at blive beskattet i virksomhedsordningen, vil man automatisk blive beskattet efter de almindelige skatteregler. Når man beskattes efter de almindelige skatteregler bliver dit overskud før renter beskattet som personlig indkomst efter personskattelovens regler. Det vil sige, at dit overskud bliver beskattes som fx en lønindkomst, hvor du betaler arbejdsmarkedsbidrag.

Her har man mulighed for at få fradrag for de renteudgifter, som er knyttet til udlejningen i din kapitalindkomst på samme måde som de øvrige renteudgifter man har.

Generelt om andelsbolig

Der gælder andre skattemæssige regler, når det kommer til andelsboliger. Omvendt forældrekøb af en ejendom, så er udlejning af en andelsbolig eller fremlejning af en lejebolig normalt ikke en erhvervsmæssig udlejning. De regler og forpligtelser for erhvervsmæssig udlejning følger derfor ikke med.

Ved forældrekøb af en andelsbolig skal der kun betales skat af den del af lejeindtægten, som overstiger bundfradraget. Det vil sige, at det er 2/3 af de samlede boligudgifter.

De udgifter som kan trækkes fra ved udlejningen er normalt den husleje, du selv betaler.

Forpligtelser ved udlejning

Når du udlejer din andelsbolig, skal du lave et regnskab over dine indtægter og udgifter som skal kunne fremvises til SKAT. Det som regnskabet skal indeholde er den fulde leje, som lejeren betaler. 

Det er vigtigt at notere, at den reelle markedsleje skal medregnes, selvom du udlejer boligen til en lavere husleje, end hvad der svarer til markedslejen. Det er vigtigt at huske, at man altid skal beskattes efter det som svarer til markedslejen.

Der er en del udgifter som kan trækkes fra i regnskabet, følgende er nogle eksempler:

• Vedligeholdelse af ejendommen som følger af almindelig slid og ælde i den tid, som du har ejet ejendommen.
• Ejendomsskatter
• El, vand og varme kan trækkes fra hvis det er indeholdt i huslejen. Da det er indeholdt i huslejen skal beløbet lægges til den samlede lejeindtægt. Hvis lejeren betaler til en særskilt leverandør, skal det holdes ude af regnskabet.
• Vand-, kloak- og renovationsafgifter kan trækkes fra.
• Forsikring af ejendommen kan også trækkes fra.