Lovsamling - Lejeloven

§ 1:

Loven gælder for leje, herunder fremleje af hus eller rum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v (juridisk person).

At loven gælder ved “leje”, betyder at loven finder anvendelse i tilfælde at brug mod vederlag. At der skal leveres et vederlag, betyder at loven ikke finder anvendelse, hvis modydelsen er et lån eller lignende negativ ydelse. Hvis der sker vederlagsfri overdragelse af et værelse, vil forholdet ikke være omfattet af lejeloven.

Lejeloven finder også anvendelse, selvom det ikke er en fysisk person, der lejer lejemålet. I bestemmelsen anføres det, at også juridiske personer kan være lejere. Juridiske personer er for eksempel selskaber, foreninger eller institutioner, der i visse henseender kan påtage sig rettigheder og forpligtelser på linje med fysiske personer.

Stk. 2

Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Her præciseres det, at penge ikke er det eneste gyldige vederlag efter lejeloven. Penge vil være den mest almindelige form for vederlag, men man vil også lovligt kunne leje ved at betale gennem arbejdskraft.

Stk. 3

Bortset fra § 17 gælder loven dog ikke for aftaler om leje med fuld kost, for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til frie og fritidsmæssige formål.

Ved hotelophold eller lignede finder lejeloven ikke anvendelse. Ved aftaler om leje af sommerhus, som er udlejet til ferie –og fritidsmæssige formål, finder lejeloven heller ikke anvendelse. Det væsentlige i forhold til leje af ferie –og fritidshuse er lejeperiodens længde. Hvis et ferie -eller fritidshus udlejes i mere end 6-8 uger, vil forholdet som hovedregel være omfattet af lejelovens regler. Det væsentlige i relation til udlejning af ferie –og fritidsboliger er dermed ikke, om boligen har status som en fritidsbolig, men rettere hvor lang lejeperioden strækker sig over.

§ 2

Loven gælder ikke, i det omfang lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Hvis der er andre særlove, der regulerer et lejeforhold, vil lejeloven vige for den specielle lov. Ved erhvervsleje finder erhvervslejeloven for eksempel anvendelse.

Stk. 2

Loven gælder ikke, i det omfang lejeforholdet er et led i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når løn -og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. (…)

Statens tjeneste –eller lejeboliger er ikke omfattet af lejeloven.

§ 3

Lovens regler om beboelseslejligheder finder også anvendelse, når en lejlighed er udlejet tillige med lokaliteter til andet end beboelse. (…)

Hvor en del af det lejede anvendes til forretning og andet til beboelse, finder lejeloven som udgangspunkt anvendelse. Lejemål, der anvendes til både forretning og beboelse, betegnes som “blandede lejemål”.

§ 4

Ved regulerede kommuner forstås kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 med senere ændringer, fandt anvendelse. Ved regulerede kommuner forstås endvidere kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at kommunen skal være reguleret jf. stk. 2.

Her illustreres det, at den nye lejelov er en samskrivning af den gamle lejelov og boligreguleringsloven. Det illustreres på samme måde også, at den nye lejelov ikke ændrer på retstillingen i relation til regulerede og uregulerede kommuner.

Regulerede kommuner vedrører stadig de kommuner, hvor den daværende boligreguleringslov fandt anvendelse. Hvis et lejemål er beliggende i en reguleret kommune, vil der eksistere nogle mere beskyttende regler for lejer. Om der er tale om en reguleret kommune har særligt betydning for udlejers muligheder ved huslejefastsættelse og fraskrivning af vedligeholdelsespligt. Det er den enkelte kommune, der beslutter om en kommune skal være reguleret eller ej. I dag er langt de fleste kommunerne regulerede undtagen:

• Billund
• Fanø
• Fredensborg
• Greve
• Herning

• Holstebro
• Ikast-Brande
• Læsø
• Mariagerfjord
• Rebild

• Ringkøbing-Skjern
• Samsø
• Solrød
• Struer
• Thisted

• Tønder
• Varde
• Vesthimmerland
• Ærø

Stk. 2

Kommunalbestyrelsen kan under hensyn til boligforholdene bestemme, at kommunen skal være reguleret. I regulerede kommuner kan kommunalbestyrelsen beslutte, at kommunen ikke længere skal være reguleret.

Om en kommune er reguleret eller ej besluttes af kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen kan frit beslutte, hvis en kommune ikke skal være reguleret alligevel.

§ 7

§ 32 gælder alene for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, og som ejes af andelsboligforeninger, gælder § 32, såfremt der i ejendommen er seks eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.

Når der i bestemmelsen henvises til lovens § 32, henvises der til huslejefastsættelse efter det lejedes værdi.

Hvis der er 6 eller færre lejemål i en ejendom, er der tale om en småejendom. Ved småejendomme, hvor der pr. 1. januar 1995 ikke var mere end 6 boliger, skal huslejen fastsættes efter det lejedes værdi. Bestemmelsen er alene relevant i det tilfælde, hvor der er tale om en småejendom i en reguleret kommune.

Bestemmelsen er en kodificering af allerede gældende ret, og småhusbegrebet ved regulerede kommuner har således ikke ændret sig siden den forhenværendes lejelov.

§ 8

I denne lov forstås ved en ejendom følgende, jf. Dog § 9:

1. Et matrikelnummer

1. Flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet.

1. En ejerlejlighed

1. En bygning på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen

Denne bestemmelse er ny, da der ikke i den forhenværende lejelov har været en kodificering af ejendomsbegrebet. Bestemmelsen kodificerer det matrikulære ejendomsbegreb, som er gældende, hvor ikke andet er fastsat.

§ 9

Flere ejendomme, der ejes af samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. Ligeledes skal flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom (…)

Denne bestemmelse i den nye lejelov sammenfatter det, der allerede var gældende ved den tidligere BRL § 4a. Bestemmelsen sammenfatter det udvidede ejendomsbegreb. Det følger af bestemmelsen, at flere ejendomme der opfylder de angivne krav i bestemmelsen, skal anses og behandles som én ejendom. En forudsætning for bestemmelsens anvendelse er, at ejendommene ejes af samme person.

Bestemmelsen skal sikre, at der gælder ensartede regler for ensartede lejemål. Bestemmelsen skal blandt andet sikre, at der for ens lejemål fastsættes en ensartet husleje.

For at ejendomme kan anses for værende én samlet bebyggelse, lægges der vægt på, om ejendommene fremstår som en enhed. I denne samlede vurdering er det ikke nødvendigvis et krav, at ejendommene er tegnet af samme arkitekt, eller er opført af samme bygherrer, men det vil som allerede nævnt indgå i den samlede vurdering.

§ 10

Dette kapitel kan ikke fraviges ved aftale.

Denne bestemmelse er ny, og kodificerer allerede gældende ret. Bestemmelsen indebærer, at reglerne i lovens første kapitel er ufravigelige og ikke kan fraviges mellem lejer og udlejer.

§ 11

En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det

Udlejer og lejer behøver ikke være enige om, hvorvidt lejekontrakten skal udfærdiges skriftligt. Det er nok, at alene den ene part kræver, at kontrakten skal udfærdiges skriftligt. Bestemmelsen ændrer ikke på retstillingen, der var den samme efter den forhenværende lejelovs § 4, stk. 1.

Det er ikke et krav efter lejeloven, at en lejeaftale skal være indgået skriftlig mellem lejer og udlejer, men det er med til at sikre bevis for aftalens indhold. Derfor anbefales det også altid, at en lejeaftale indgås skriftligt

Stk. 2

En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår, i det omfang der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Bestemmelsens angiver, at en fravigelse af lejelovens almindelige regler skal være angivet udtrykkeligt i lejeaftalen. Hvis ikke udlejer og lejer indgår aftale om fravigelse af lejelovens almindelige regler i lejekontrakten, vil man altid falde tilbage til lovens udgangspunkt. Bestemmelsen ændrer ikke på retstillingen, der var den samme efter den forhenværende lejelovs § 4, stk. 1.

Stk. 3

Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til reglerne i kapitel 3 eller reglerne om det lejedes værdi, jf. § 42, stk. 2 og 3, eller § 43.

Medmindre andet er aftalt, skal lejen fastsættes efter det lejedes værdi. Når husleje efter det lejedes værdi skal fastlægges, lægges der vægt på, hvad huslejeniveauet er for tilsvarende lejemål i området. Hvis lejer kan gøre gældende, at der opkræves husleje højere end det lejedes værdi, vil lejer kunne indbringe sagen for Huslejenævnet. Hvis lejer får medhold, vil lejen skulle nedsættes, og lejer vil kunne få tilbagebetalt differencen med tilbagevirkende kraft, hvis sagen rejses indenfor 12 måneder. Hvis udlejer ønsker husleje reguleret efter fri lejefastsættelse, er det en betingelse, at den aftalte leje er angivet i lejekontraktens § 11

Stk. 5

For lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens beslutning om regulering efter nettoprisindeks, jf. § 26, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan regulering, skal det fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 26 nævnte 2-årsperiode udløber.

Bestemmelsens angiver, at husleje der reguleres årligt efter nettoprisindeksen, alene kan gøres gældende af udlejer, i det tilfælde det er angivet i lejeaftalen. I praksis vil huslejeregulering efter nettoprisindekset alene kunne gøres gældende, hvis det er angivet i lejekontraktens § 11.

§ 12

Det skal udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, hvis et lejemål er ombygget efter følgende regler:

1) Den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme lov.

Hvis lejemålet er ombygget i henhold til tidligere lov om privat byfornyelse, skal det være angivet tydeligt i lejekontrakten. Hvis der efter lov om privat byfornyelse ydes tilskud til nedsættelse af en lejeforhøjelse, skal beløbet for hele tilskudsperioden også angives i lejeaftalen.

Stk. 3

Har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i stk. 1 og 2 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer (…)

Hvis det ikke er angivet tydeligt i lejekontrakten, at lejemålet er ombygget i henhold til tidligere lov om privat byfornyelse, kan udlejer ikke kræve lejeforhøjelse som følge af ombygningen. Hvis der er krævet huslejeforhøjelse, men det ikke er angivet korrekt i lejekontrakten, skal det beløb der er opkrævet betales tilbage til lejer med tilbagevirkende kraft.

§ 13

Udlejeren eller lejeren kan med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag, forlange, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter. Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan meddelelser dog ikke afgives som digitale dokumenter.

Hvis man ikke ønsker at modtage meddelelser digitalt, kan man med en måneds varsel kræve, at kommunikationen i stedet skal foregå på anden måde. Hvis en af parterne er fritaget fra Digital Post, kan det ikke kræves, at denne skal modtage meddelelser om lejemålet gennem digital post.

§ 14

Ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriseret ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller af indenrigs- og boligministeren.

En lejeaftale kan alene udfærdiges på en blanket, hvis denne er autoriseret.

Stk. 3

Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige.

Bestemmelsen angiver, at lejelovens almindelige regler skal gælde, i det tilfælde man har forsøgt at fravige lejelovens regler gennem en uautoriseret blanket. De vilkår, der stiller lejer dårligere end efter lejelovens almindelige regler, vil altså være ugyldige, hvis de er angivet i en ugyldig blanket.

§ 15

Ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller bytning af sådanne lejeforhold er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Udlejer må ikke kræve et ekstrabeløb ud over huslejen, som betingelse for at lejer kan få tildelt lejemålet. Der kan heller ikke indgås andre aftaler, der er uafhængige af selve lejeaftalen, som har betydning for, om lejer kan få tildelt lejemålet. En lejeaftale må generelt ikke være betinget af, at lejer skal gøre noget for at komme i betragtning til lejemålet. Reglen i lejelovens § 15 er også kendt som dusørreglen

§ 16

Det er ikke tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør

Hvis udlejer ønsker, at lejeaftalen mellem lejer og udlejer skal bringes til ophør, er det ikke lovligt, at udlejer tilbyder betaling eller anden ydelse for at fremskynde lejer til at opsige lejemålet. Bestemmelsen vedrører ikke alene pengeydelser, men også andre ydelser, for eksempel hvis udlejer tilbyder at udføre arbejde for lejeren, mod at lejemålet opsiges.

Stk. 2

Lejeren kan kræve lejeforhold, som bringes til ophør som følge af betaling, som er ydet i strid med stk. 1, retableret på uændrede vilkår. Retablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte lejeforhold. 

Hvis der sker overtrædelse af bestemmelsens stk. 1, vil lejer kunne kræve, at lejeforholdet genoprettes efter de vilkår, der gjaldt før, at lejeforholdet blev afbrudt i strid med bestemmelsens stk. 1. Bestemmelsen har til formål at beskytte lejeren mod, at denne grundet et begrænset kendskab til lejeloven accepterer et tilbud, og som følge heraf mister retten til at bo i lejemålet.

Stk. 3

Betalinger ydet i strid med stk. 1 kan ikke kræves tilbagebetalt.

Har udlejer ydet betaling eller andre ydelser til lejer med henblik på at overtræde bestemmelsens stk. 1, kan denne betaling eller ydelse ikke gå tilbage. I det tilfælde hvor udlejer har overtrådt bestemmelsens stk. 1, vil lejer altså kunne beholde betalingen. Udlejer vil ikke kunne forpligte lejeren til at fraflytte lejemålet, selvom betaling eller anden form for ydelse er tilkommet lejeren.

Stk. 4

Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Har udlejer overtrådt bestemmelsens stk. 1, indebærer bestemmelsen, at udlejer kan straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder.

§ 17

Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger ½ års leje.

Efter denne bestemmelse forstås, at lejerens rettigheder er gyldige efter lejelovens regler mod enhver tinglysning, herunder også allerede tinglyste rettigheder. Det er altså ikke nødvendigt, at en lejeaftale er tinglyst, for at lejer kan påberåbe sig sine rettigheder.

Hvis forudbetalt leje, depositum, indskud eller lignede overstiger et halvt års leje, vil det dog kunne kræves, at disse tinglyses digitalt. Lejerens rettigheder, som ikke er rettigheder efter lejeloven, er ikke beskyttet af bestemmelsen.

Stk. 3

En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven.

Bestemmelsen har til formål at vejlede lejere om, at videregående rettigheder skal tinglyses for at opnå en tingsretlig beskyttelse. Bestemmelsen gentager den retstilling, lejere allerede har efter tinglysningslovens regler. Retten til at tinglyse videregående rettigheder er en rettighed, udlejer og lejer har mulighed for at fravige.

§ 18

Dette kapitel kan bortset fra § 17, stk. 3, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren

Er der i lejeaftalen angivet et vilkår, der strider med reglerne i lejelovens kapitel 2, vil vilkåret ikke kunne fastholdes. Hvis det vurderes, at et ulovligt vilkår har væsentlig betydning for hele lejeaftalen, vil det kunne medføre, at hele aftalen må anses for værende ugyldig. Bestemmelsen omfatter ikke lejelovens § 17, stk. 3 vedrørende retten til at tinglyse videregående rettigheder. Her kan udlejer og lejer vælge at fravige bestemmelsen.

§ 19

Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkastet af ejendommens værdi, jf. § 25. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

Denne bestemmelse er en omskrivning af den tidligere boligreguleringslovs § 5, stk. 1 vedrørende lejefastsættelse efter omkostningsbestemt leje.

Ved omkostningsbestemt husleje fastsættes lejen efter de faktiske udgifter, udlejer har i forbindelse med driften af ejendommen. Omkostningsbestemt leje er mest relevant i de tilfælde, hvor der udlejes en storejendom med mere end 7 lejemål, og hvor lejemålet er opført før den 31. december 1991 i en reguleret kommune. Man bør være opmærksom på, at det lejedes stand kan have indvirkning på, om der kan fastsættes husleje efter omkostningsbestemt leje. Hvis lejemålet er gennemgribende moderniseret, vil der kunne kræves husleje efter lejelovens § 19, stk. 2 efter det lejedes værdi.

Ved beregning af omkostningsbestemt leje inddrages alle relevante driftsudgifter. Her medregnes oftest udgifter afholdt i forbindelse med afgifter, skatter, administration, renholdelse, forsikringer, vedligeholdelse og forbedringer.

Stk. 2

Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 42, stk. 2 og 3, jf. dog stk. 3-6, § 21, stk. 1, og § 161, stk. 3. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 128 væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 2.280 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 260.738 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 129, stk. 1, i den tidligere gældende lov om sanering (…)

Hvis lejemålet er gennemgribende moderniseret, vil der kunne kræves husleje efter det lejedes værdi. Dette gælder også selvom lejemålet er beliggende i en reguleret kommune, og bygningen er opført før den 31. december 1991. Den nye bestemmelse i lejelovens § 19, stk. 2 svarer til den daværende bestemmelse i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Et lejemål anses for værende gennemgribende forbedret, når forbedringerne har forøget det lejedes værdi samtidig med, at forbedringsudgifterne enten overstiger 2.280 kr. pr. m² eller 260. 738 kr. I alt (2021-niveau). Hvis der ved forbedringen sker en besparelse for tidligere vedligeholdelsesudgifter, skal disse modregnes i den samlede forbedringsudgift. For at lejemålet anses for værende gennemgribende forbedret, kræves endvidere, at forbedringerne er sket indenfor de sidste to år. Hvad der er væsentligt i relation til den 2-årige periode, er ikke hvornår forbedringerne er sket, men hvornår selve forbedringsarbejdet har fundet sted. Der kan derfor godt være forbedringerne, der er udført i en periode før de 2 år, hvis der efterfølgende er udført forbedringsarbejder indenfor fristen.

Når husleje efter det lejedes værdi skal fastlægges, lægges der vægt på, hvad huslejeniveauet er for tilsvarende lejemål i området. Man ser på lejemålets stand, antal kvadratmeter og i hvilken by, det lejede befinder sig i. Hvis lejer kan gøre gældende, at der opkræves husleje højere end det lejedes værdi, vil lejer kunne indbringe sagen for Huslejenævnet. Hvis lejer får medhold, vil lejen skulle nedsættes, og lejer vil kunne få tilbagebetalt differencen med tilbagevirkende kraft.

§ 20

Ved tvister om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan § 19, stk. 2, alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses for godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Hvis der indbringes en sag for Huslejenævnet vedrørende uenighed om huslejefastsættelsen efter det lejedes værdi, påhviler det udlejer at fremlægge relevant dokumentation for de afholdte forbedringsudgifter. Det påhviler dermed udlejer at godtgøre, at forbedringsarbejderne er gennemført indenfor de sidste 2 år og at lejemålet er forbedret for det mindstebeløb, der er angivet i lejelovens § 19, stk. 2.

Hvis ikke udlejer kan godtgøre, at der betales den korrekte leje efter det lejedes værdi, må lejen i stedet reguleres efter omkostningsbestemt leje. Der kan kræves væsentlig mindre i månedlig leje, hvis lejen skal reguleres efter omkostningsbestemt leje og ikke efter det lejedes værdi.

Selvom udlejer ikke kan dokumentere et forbedringsarbejde, vil der dog være mulighed for, at lejen alligevel kan reguleres efter det lejedes værdi, hvis det vurderes, at lejemålet utvivlsomt er forbedret i et omfang, der opfylder de nævnte beløbskrav efter lejelovens § 19, stk. 2.

§ 21

Stk. 2

Det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren for ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter § 19, stk. 1.

Efter denne bestemmelse pålægges udlejer en pligt til at sørge for, at lejemålet fortsat kan anses for værende gennemgribende forbedret. Hvis lejemålets stand ikke længere anses for værende gennemgribende forbedret, mister udlejer retten til at opkræve husleje efter det lejedes værdi, og huslejen vil i stedet skulle reguleres efter omkostningsbestemt leje.

Lejeren vil alene kunne indbringe en sag om udlejers opretholdelse af lejemålet, hvis der er gået 5 år, siden samme lejer indbragte samme type sag for Huslejenævnet.

§ 22

Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Bestemmelsen ønsker at sikre, at lejere i samme ejendom bliver behandlet ens. Bestemmelsen udelukker dog ikke, at der kan etableres særlige lejeforhold for nogle lejere. Dog vil det kræve, at den særlige aftale, ud fra en samlet vurdering, ikke er mere eller mindre byrdefuld end andre aftaler med andre lejere.

Et byrdefuldt vilkår kan betragtes som værende uvæsentligt, ud fra en samlet vurdering, og vil i dette tilfælde ikke blive tilsidesat.

§ 23

Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkast af ejendommens værdi, jf. § 25, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.

Denne bestemmelse har relevans i det tilfælde, hvor huslejen ikke dækker ejendommens driftsomkostninger og afkastet af ejendommens værdi. Hvis ejendommens driftsomkostninger stiger, vil udlejer også have ret til at forhøje huslejen tilsvarende med stigningen.

§ 32

Reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejendomme omfattet af § 7. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme (…)

Efter denne bestemmelse skal der ved ejendomme, hvor der den 1. januar 1995 var seks eller færre beboelseslejligheder, ske lejefastsættelse efter det lejedes værdi. Ud over at der skal være tale om en småejendom, må småejendommen endvidere befinde sig i en reguleret kommune. Når husleje efter det lejedes værdi skal fastlægges, lægges der vægt på, hvad huslejeniveauet er for tilsvarende lejemål i området. Man ser på lejemålets stand, antal kvadratmeter og i hvilken by, det lejede befinder sig i.

§ 34

Finder lejeren, at lejen eller andre vilkår er urimelige, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, der kan ændre lejen efter § 45 og lejevilkårene.

Huslejenævnet kan efter denne bestemmelse nedsætte huslejen efter det lejedes værdi, hvis det skønnes, at huslejen fastsættes for højt af udlejer. Når huslejen skal fastsættes efter det lejedes værdi, skal lejen fastsættes således, at lejen er på samme niveau som for lignende lejemål i området, der har samme stand og størrelse.

Huslejenævnet kan ud over at tage stilling til lejefastsættelsen, også tage stilling til om der er urimelige vilkår i lejekontrakten.

§ 36

Er en sag rejst for huslejenævnet, kan dette, når omstændighederne taler derfor, bestemme, at lejeforholdet ikke uden nævnets godkendelse kan opsiges, inden nævnets afgørelse i sagen er truffet.

Verserer der en sag ved Huslejenævnet, kan nævnet træffe afgørelse om, at lejeforholdet ikke kan opsiges af udlejer, mens sagen verserer ved nævnet. Bestemmelsen har til formål at sikre lejerens rettigheder, mens en tvist mellem lejer og udlejer bliver afgjort af nævnet

§ 39

Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den, som afkræver en lejer højere leje end tilladt efter reglerne i §§ 19-21. På samme måde straffes den udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne i §§ 19-22.

Det anføres i bestemmelsen, at udlejer kan straffes, hvis udlejer fastsætter mere byrdefulde vilkår i lejekontrakten, end hvad der følger af lejelovens § 19 og § 20 vedrørende omkostningsbestemt leje og leje fastsat efter det lejedes værdi. Hvis et lejemål for eksempel er i en sådan stand, at huslejen skal fastsættes i henhold til omkostningsbestemt leje, men lejen fastsættes efter fri lejefastsættelse, vil udlejer kunne pålægges et strafansvar for at have overtrådt lejelovens § 19, stk. 1 jf. § 39, stk. 1.

Udlejer kan også efter denne bestemmelse ifalde strafansvar, hvis udlejer fastsætter vilkår i lejekontrakten, der er mere byrdefulde end efter reglerne i lejelovens § 19-21. Når det skal vurderes, om der er tale om vilkår, der er mere byrdefulde end efter reglerne i lejelovens § 19-21, skal der foretages en samlet vurdering af alle vilkår i lejekontrakten. Enkelte vilkår i lejekontrakten kan godt være mere byrdefulde, end hvad der gælder efter lejelovens regler, hvis andre vilkår opvejer de vilkår, der er mere byrdefulde.

§ 40

Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud el.lign. end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte beløb tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet.

Hvis det vurderes, at lejer har betalt for meget i leje eller lignende, vil lejer have krav på, at lejen nedsættes med fremtidig virkning. Lejer vil på samme måde have krav på at få tilbagebetalt de beløb, der ulovligt måtte være opkrævet. Når lejeforholdet mellem lejer og udlejer er ophørt, har lejer en tidsfrist på 1 år fra fraflytningstidspunktet til at rejse en sag ved Huslejenævnet. De almindelige regler om forældelse gør sig også gældende, og derfor vil et tilbagebetalingskrav under alle omstændigheder være forældet efter den almindelige forældelsesfrist på 3 år.

§ 42

Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. (…)

Hvis udlejer opkræver en husleje, der er væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan udlejer kræve, at der sker lejeforhøjelse. En forudsætning for, at der kan ske lejeforhøjelse er, at den opkrævede husleje er væsentligt lavere end det lejedes værdi. En forskel anses for værende “væsentlig”, hvis forskellen udgør 10 pct. i forhold til det lejedes værdi.

§ 43

Lejen for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, skal til enhver tid være fastsat, således at den svarer til det lejedes værdi, som fastsættes ved en sammenligning med støttede ældre- eller plejeboliger i kommunen efter reglerne i § 42, stk. 2 og 4. Ved fastsættelse af lejen ses der bort fra forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Bestemmelsen angiver, at huslejen for ustøttede private plejeboliger skal reguleres efter det lejedes værdi. En ustøttet privat plejebolig er tidligere institutionspladser på plejehjem eller beskyttede boliger, som kommunerne har omdannet.

Når huslejen for denne type boliger skal reguleres efter det lejedes værdi, lægges der vægt på sammenligning af størrelse, art, kvalitet, og så videre, for plejeboliger i samme kommune.

§ 45

Er lejen væsentlig højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. (…)

Hvis udlejer opkræver en husleje, der er væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejer kræve, at der sker lejenedsættelse. En forudsætning for, at der kan ske lejenedsættelse er, at den opkrævede husleje er væsentligt højere end det lejedes værdi. En forskel anses for værende “væsentlig”, hvis forskellen udgør 10 pct. I forhold til det lejedes værdi.

§ 54

Lejen kan fastsættes frit efter parternes aftale i følgende lejeforhold:

1) Lejeforhold om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

I lejelovens § 54, stk. 1, nr. 1 er det afgrænset ved hvilke ejendomme, der kan ske fri lejefastsættelse. Hvis en ejendom er opført efter 31. december 1991, kan reglerne om omkostningsbestemt leje og leje efter det lejedes værdi fraviges. Når disse regler fraviges, er der aftalefrihed mellem lejer og udlejer, og lejen kan fastsættes frit.

De ejendomme der falder ind under bestemmelsens anvendelsesområde, er nyopførte ejendomme, der er opført på hidtil ubebygget grund. Hvis der tidligere har været beboelseslejligheder på en matrikel før den 31. december 1991, men disse er revet ned, og nye beboelseslejligheder er opført, vil de nye beboelseslejligheder være omfattet af bestemmelsens anvendelsesområde.

Reglen i lejelovens § 54, stk. 1, nr. 1 gælder uanset, om der er tale om en ejendom i en reguleret eller ureguleret kommune.

2) Lejeforhold om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

I lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2 er det afgrænset, hvornår der ved overgang fra erhvervslejlighed til beboelseslejlighed, kan fastsættes husleje efter fri lejefastsættelse. Bestemmelsen omfatter tidligere erhvervslejligheder, der den 31. december 1991, eller før denne dato lovligt, blev anvendt til erhvervsformål. Et lejemål har karakter som erhvervslejlighed, når lejemålet anvendes til andet end beboelse. Erhvervslejligheder anvendes ofte til butikker, kontor eller lignende.

Bestemmelsen gælder ikke, hvis der sker omdannelse fra erhvervslejligheder til andet end beboelseslejligheder.

Bestemmelsen finder alene anvendelse i de tilfælde, hvor det er skrevet i lejekontrakten, at huslejen skal reguleres efter denne bestemmelse.

3) Lejeforhold om nyindrettede beboelseslejligheder eller nyindrettede enkeltværelser i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004.

I lejelovens § 54, stk. 1, nr. 3 er det bestemt, at huslejen kan reguleres efter fri lejefastsættelse ved lejemål, der den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. For at bestemmelsen finder anvendelse, er det en forudsætning, at etableringen har krævet byggetilladelse. Hvis lejemålet ikke på skæringstidspunktet, den 1. september 2002, var registreret som beboelse i BBR, (Bygnings – og Boligregistret) er kravet om registrering opfyldt. Desuden er det et krav, at lejemålet anvendes til helårsbeboelse.

Bestemmelsen finder også anvendelse på lejemål, hvor der er givet byggetilladelse til opførsel af taglejligheder efter den 1. juli 2004.

Denne bestemmelse adskiller sig fra de øvrige bestemmelser i § 54, da også enkeltværelser her er omfattet af bestemmelsens anvendelsesområde.

Bestemmelsen finder alene anvendelse i de tilfælde, hvor det er skrevet i lejekontrakten, at huslejen skal reguleres efter denne bestemmelse.

§ 59

Udlejeren kan i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til højst 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.

Bestemmelsen angiver, at udlejer maksimalt kan kræve 3 måneders forudbetalt husleje i depositum. Det er vigtigt at være opmærksom på, at der her alene kan kræves selve huslejebeløbet i depositum. Betalinger til varme, vand og så videre kan ikke medregnes i depositummet.

Stk. 3

Udlejeren kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder, når den forudbetalte leje samtidig ikke overstiger den leje, som skal betales i perioden, fra lejemålet opsiges af lejeren, indtil lejeforholdet ophører. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det beløb, der er forudbetalt efter 1. pkt. i den sidste del af lejeperioden.

Udlejer kan alene kræve tre måneders forudbetalt husleje, uagtet hvor lang lejers opsigelsesvarsel er. Det beløb udlejer opkræver, kan alene svare til selve huslejebeløbet. Betalinger til varme, vand og så videre kan ikke medregnes i depositummet.

Hvor meget udlejer vil kunne kræve i forudbetalt leje, begrænses i øvrigt af, hvor lang opsigelsesvarsel lejer har. Hvis lejer alene har et opsigelsesvarsel på en måned, vil udlejer kun kunne kræve én måneds forudbetalt leje.

Når lejer opsiger lejemålet, kan lejer modregne det beløb, som lejer har betalt til forudbetalt husleje i den sidste del af lejeperioden. I opsigelsesperioden vil lejer dermed ikke skulle indbetale husleje og kan her i stedet trække på den forudbetalte husleje.

§ 65

Leverer udlejeren varme og opvarmning af vand, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som nævnt i § 72, stk. 4 og 5, refunderet. De nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen, jf. dog stk. 2.

Efter denne bestemmelse kan udlejer kræve sine udgifter til varme og opvarmning af vand godtgjort af lejer, når udlejer står for leveringen af disse tjenester. Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg i henhold til lov om fremme af energibesparelser, jf. Lovforslag § 72, stk. 4, vil udlejer ligeledes kunne kræve godtgjort. Andre almindelige driftsudgifter kan udlejer kun kræve gennem huslejen

Stk. 2.

Udgifter til leverancer efter stk. 1 kan indeholdes i lejen, medmindre pligt til måling af forbrug følger af anden lovgivning, ved følgende lejeaftaler:

1) Lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse.

2) Lejeaftaler om lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde el.lign., hvis vedtægter er godkendt af det offentlige.

Hvis der ikke er pligt til selvstændig måling for lejemålet, kan udlejer kræve udgifter til varme og opvarmning af vand ved enkeltværelser eller ungdomsboliger godtgjort gennem huslejen. Hvis der ved et enkeltværelse, ikke er et selvstændigt køkken med indlagt afløb, vil udlejer kunne kræve udgifter til varmt vand og opvarmning gennem huslejen. Udlejer vil i dette tilfælde kunne kræve udgifterne godtgjort gennem huslejen, da der i dette tilfælde ikke er et særskilt krav om individuel måling efter målerbekendtgørelsen. Samme regler gælder, for så vidt angår lejemål tilhørende en institution eller lignende, der er forbeholdt studerende, uddannelsessøgende eller andre unge.

§ 72

Udgifterne i §§ 65-69 opgøres i særskilte forbrugsregnskaber for følgende:

1) Varme og opvarmning af vand.

2) Køling.

3) Vand.

4) El.

5) Gas.

I lejelovens § 72 forstås, at udgifterne angivet i § 65-69 skal være angivet i særskilte forbrugsregnskaber, for så vidt angår varme og opvarmning af vand, køling, vand, el og gas. At forbrugsregnskaberne skal være opgjort særskilt, er ikke en gyldighedsbetingelse i sig selv. Dog kan ét samlet regnskab blive tilsidesat som ugyldigt, hvis det ikke klart fremgår, hvilke udgifter der hører til hvilke poster. Det skal være muligt for lejeren at læse, hvilke regnskaber der danner grundlag for de forskellige udgifter.

§ 78

Har lejeren i henhold til et forbrugsregnskab betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned, efter at forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i tre lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Hvis det efter forbrugsregnskabet fremgår, at lejer har betalt for lidt i a conto-bidrag vedrørende varme, opvarmning af vand, køling, koldt vand eller el, kan udlejer kræve, at lejer betaler det skyldige beløb 1 måned efter, at forbrugsregnskabet er fremvist for lejer. Den tillægsbetaling lejer skylder, vil blive opkrævet i forbindelse med opkrævning af huslejen.

Hvis lejer skylder et beløb, der overstiger 3 måneders husleje, vil lejer have krav på at dele betalingen op i 3 månedlige rater. Hvis lejer fraflytter, vil det skyldige beløb dog skulle betales ved fraflytningstidspunktet, uanset om beløbet overstiger de 3 måneder.

Stk. 2.

Har lejeren i henhold til et forbrugsregnskab betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte beløb tilbagebetales lejeren eller fradrages i første lejebetaling, efter at forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren.

Hvis det efter forbrugsregnskabet fremgår, at lejer har betalt for meget i a-conto-bidrag vedrørende varme, opvarmning af vand, koldt vand eller el, skal udlejer betale det for meget betalte tilbage til lejer eller fratrække det i lejen i første lejebetaling, efter at forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren. Udlejer skal betale det for meget betalte tilbage uanset beløbets størrelse.

§ 79

Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 75 nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

I bestemmelsen er det angivet, at udlejer ikke kan kræve ekstrabetaling af lejer i det tilfælde, hvor udlejer ikke når at fremsende forbrugsregnskabet indenfor den angivne frist i lejelovens § 75. I lejelovens § 75 fremgår det, at forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejer senest 4 måneder efter regnskabsårets afslutning, eller senest 3 måneder efter udlejerens modtagelse af den færdige leverance fra et forsyningsselskab, hvis denne frist er senere end fristen på de 4 måneder.

§ 89

Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra tidspunktet for lejeforholdets begyndelse. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.

Efter denne bestemmelse skal udlejer sørge for, at lejemålet leveres i “god og forsvarlig stand”. Det er i bestemmelsen opremset, hvad der kan forstås ved “god og forsvarlig stand”, men dette begreb skal ikke forstås udtømmende. At lejemålet efterlades i god og forsvarlig stand, betyder for eksempel også, at der ved lejemålets overtagelse ikke må være skimmelsvamp eller skrald i lejemålet.

Bestemmelsen er ikke ufravigelig, og derfor vil udlejer og lejer frit kunne aftale, at lejemålet skal overtages i en anden stand end nævnt i bestemmelsen. Om lejemålet overtages i en ringere eller bedre stand, end hvad der følger af bestemmelsen, er underordnet. Det kan derfor godt aftales, at lejer for eksempel selv skal stå for istandsættelse af lejemålet ved overtagelse.

§ 90

Udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet.

Denne bestemmelse i lejeloven angiver, at der i forbindelse med overtagelse af et lejemål, skal afholdes et indflytningssyn. Indflytningssynet har til formål at konstatere eventuelle fejl og mangler ved lejemålet, som lejer vil kunne påberåbe sig i forbindelse med fraflytning af lejemålet. Hvis en mangel er konstateret ved indflytningssynet, skal lejer ikke hæfte for den samme mangel, når lejer fraflytter lejemålet. Ved et indflytningssyn vil det også være muligt at opdage eventuelle mangler, som udlejer må udbedre, inden lejer overtager lejemålet.

Hvis der ikke udfærdiges en indflytningsrapport i forbindelse med overtagelse af et lejemål, vil man som udlejer ikke kunne gøre et istandsættelseskrav gældende overfor lejeren, medmindre lejeren har misligholdt det lejede.

Hvis lejeren er uenig med indflytningsrapporten, har lejeren mulighed for at sende en fejl- og mangelliste inden for 2 uger fra overtagelsestidspunktet. Det er derfor vigtigt at bemærke, at en indflytningsrapport skal være et udspil fra udlejerens side.

§ 91

Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen, jf. §§ 95-97, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Efter denne bestemmelse har lejer en 2- ugers reklamationsret for så vidt angår mangler, der allerede eksisterede ved lejeforholdets begyndelse. Mangler, der opstår grundet lejers egne forseelser eller manglende vedligeholdelsespligt, er ikke omfattet af denne bestemmelse.

Hvis der er tale om en mangel, som lejer ikke umiddelbart vil have mulighed for at opdage, vil fristen på de 2 uger først begynde at løbe fra det tidspunkt, hvor lejeren ved sædvanlig agtpågivenhed opdager manglen. Er der tale om mangler, som udlejer på svigagtig vis er bekendt med, vil lejer skulle gøre udlejeren opmærksom på manglerne, så snart lejer opdager dem.

§ 95

Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning (…).

Efter denne bestemmelse vil lejer kunne påberåbe sig, at der foreligger en fysisk mangel i de tilfælde, hvor det lejede ikke stemmer overens med det aftalte mellem lejer og udlejer eller i det tilfælde, hvor det lejede ikke lever op til reglerne efter lejeloven. Om noget er en mangel i lejeretlig forstand, må vurderes ud fra en objektiv vurdering. Her vurderer man, om der er tale om en mangel sammenholdt med den konkrete lejeaftale og ud fra en konkret sammenligning med lejelovens regler.

Hvis det kan konstateres, at der foreligger en mangel, har lejer krav på, at udlejer udbedrer manglen. Skulle udlejer ikke udbedre manglen straks efter påkrav herom, har lejer krav på selv at udbedre manglen for udlejers regning.

Det er vigtigt at have for øje, at lejer har en reklamationsfrist på 2 uger, for så vidt angår fysiske mangler, der allerede eksisterede ved lejeforholdets begyndelse. Hvis lejer ikke påberåber sig, at der her foreligger en mangel, vil lejer ikke have mulighed for at gøre brug af afhjælpningsretten i denne bestemmelse.

§ 99

Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter eller servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved lejeaftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Oplever lejer, at en lejeaftale er begrænset af lov eller andre lignende rettigheder, vil der foreligge en retlig mangel, som lejer vil kunne påberåbe sig. Hvis lejer påberåber sig, at der foreligger en retlig mangel, vil lejer kunne kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen eller erstatning for eventuelt tab.

Hvis det er lejer selv, der er skyld i at aftalen ikke kan opretholdes, vil der ikke være tale om en retlig mangel, og lejer vil ikke have krav mod udlejer.

Et eksempel på en retlig mangel vil være, hvis udlejer og lejer indgår aftale om et lejeforhold, men det senere viser sig, at lejemålet slet ikke kan anvendes til beboelse, da lejemålet ikke lever om til lejelovgivningens krav herom. Da det er lovgivningen, der begrænser lejeaftalens eksistens, er der tale om en retlig mangel

§ 102

Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

Lejer har den eksklusive brugsret over lejemålet. Dog kan der stadig være tilfælde, hvor det kan blive nødvendigt for udlejer at skaffe sig adgang til lejemålet. Udlejers mulighed for adgang til lejemålet, skal udspringe af udlejers rettigheder som værende indehaver af ejendommen. Hvis der for eksempel er mistanke om fugt i ejendommen, skal udlejer have mulighed for at undersøge om dette er tilfældet. Udlejers mulighed for at aflæse målere eller foretage nødvendige vedligeholdelsesarbejder kan være andre årsager til, at udlejer må skaffe sig adgang til lejemålet.

Selvom udlejer har ret til at skaffe sig adgang til lejemålet, når forholdene kræver det, vil udlejer dog som udgangspunkt ikke have ret til at skaffe sig adgang, uden at lejer er til stede. Hvis der skulle opstå et tilfælde, hvor udlejer har en tvingende grund til at skaffe sig adgang til lejemålet, for eksempel grundet oversvømmelse eller brand, vil det ikke kunne betænkes, at udlejer skaffer sig adgang til lejemålet uden, at lejer er til stede.

§ 103

Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren

Hvis der ikke er tale om arbejder, der er til væsentlig ulempe for lejeren, skal udlejer alene varsle arbejdets udførelse 6 uger inden det udføres. Når udlejer varsler om arbejdet, skal udlejer i denne sammenhæng gøre lejer bekendt med, hvornår arbejderne skal igangsættes, hvem der skal have adgang til lejemålet, og hvorfor arbejderne ønskes udført. Om noget er til væsentlig ulempe for lejeren, må vurderes ud fra en helhedsbedømmelse. Noget vil være til væsentlig ulempe for lejer, hvis arbejdet har indvirkning på lejerens brugsret, eller arbejdet vil få indvirkning på væsentlige funktioner i lejemålet.

§ 106

Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 199 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at denne kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk. 1.

Hvis lejemålet befinder sig i en reguleret kommune, og lejemålets stand forbedres i en sådan grad, at der ville kunne ske en huslejestigning grundet forbedringerne, vil lejer have krav på, at denne stigning varsles senest 3 måneder før forbedringernes iværksættelse. I forbindelse med varslingen har lejer også krav på at blive tilbudt en anden passende bolig. Den bolig udlejer anviser til lejer, skal svare til den tidligere bolig i relation til beliggenhed, kvalitet og udstyr.

§ 111

Ved vedligeholdelse forstås de reparationer og udskiftninger, som udføres med henblik på at bevare og opretholde lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde.

Denne bestemmelse kodificerer allerede gældende ret, som angiver, hvad der skal forstås ved vedligeholdelse. Vedligeholdelsesarbejder indebærer, at et lejemåls stand opretholdes, således at slid efter almindeligt brug udlignes. Vedligeholdelsesarbejder medfører dermed ikke, at der tilføjes noget nyt, men medfører alene at et lejemåls stand opretholdes. Vedligeholdelse adskiller sig fra forbedring i den forstand, at forbedring øger lejemålets brugsværdi. Hvis et lejemål forbedres, vil udlejer kunne kræve mere husleje, da forbedringer indebærer, at et lejemål kan have fået nye egenskaber, kvaliteter og funktioner.

Stk. 2

Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.

I bestemmelsen er det angivet, at indvendig vedligeholdelse alene omfatter vedligeholdelsen vedrørende det enkelte lejemål og ikke andre forhold vedrørende ejendommen og dens fællesarealer. Ved indvendig vedligeholdelse forstås hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Indvendig vedligeholdelse vedrører altså vedligeholdelse af et lejemåls overflader.

Stk. 3

Ved udvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af alle dele af ejendommen og det lejede, som ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse.

Ved udvendig vedligeholdelse forstås alt den vedligeholdelse, som ikke kan kategoriseres som indvendig vedligeholdelse. Udvendig vedligeholdelse er først og fremmest vedligeholdelse af fællesarealer, facader og så videre. Ud over dette indebærer udvendig vedligeholdelse også reparationer af inventar i lejligheden, der tilhører udlejer, for eksempel reparationer af hårde hvidevarer og så videre.

§ 112

Vedligeholdelse, herunder såvel indvendig som udvendig vedligeholdelse, jf. stk. 2, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages, så ofte det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 117.

Denne bestemmelse i lejeloven angiver, hvor ofte udvendig og indvendig vedligeholdelse vil kunne påkræves lejer eller udlejer. At der må ske vedligeholdelse, så ofte det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, betyder at det skal vurderes konkret, om vedligeholdelse er nødvendig.

Er den indvendige vedligeholdelsespligt pålagt lejeren, vil lejeren skulle sørge for den indvendige vedligeholdelse løbende. Hvis lejer har opfyldt sin indvendige vedligeholdelsespligt, vil lejer ikke kunne kræves betaling i forbindelse med istandsættelse ved fraflytning. Det er ved fraflytningssynet, at det skal konstateres, om lejer har tilsidesat sin vedligeholdelsespligt eller ej.

§ 126

Udlejeren har ret til at foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i det lejede, når ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.

I bestemmelsen er det angivet, hvornår udlejer har ret til at foretage ændringer og forbedringer i lejemålet og ejendommen. En forudsætning for, at udlejer kan foretage ændringer og forbedringer er, at det lejede ikke væsentligt og varigt ændrer identitet. Om det lejede væsentligt ændrer identitet, beror på en konkret vurdering. Hvis et lejemål funktionelt ikke vil kunne anvendes på samme måde, for eksempel hvis køkken eller badeværelse renoveres, vil lejemålets identitet være ændret. Hvis der dog kun sker ændringer, der alene har midlertidig karakter, vil det ikke kunne medføre, at lejemålets identitet bliver ændret

§ 127

Ved forbedringer forstås foranstaltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi, eller foranstaltninger, som er påbudt ved lov eller offentlige forskrifter, når disse ikke er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt.

Denne bestemmelse kodificerer allerede gældende ret, som angiver, hvad der skal forstås ved forbedringer. En forbedring er en foranstaltning eller installation, der øger lejemålets brugsværdi. Forbedringer adskiller sig fra vedligeholdelse, da forbedringer som benævnt øger lejemålets brugsværdi, mens vedligeholdelse alene opretholder den stand, som lejemålet havde, da lejer overtog lejemålet.

Stk. 3

Inden udlejeren iværksætter forbedringer i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., skal udlejeren iagttage §§ 105 og 106 om varsling af iværksættelse.

Denne bestemmelse angiver, hvad der allerede fremgår af lejelovens § 106. Hvis lejemålet befinder sig i en reguleret kommune, og lejemålets stand forbedres i en sådan grad, at der ville kunne ske en huslejestigning grundet forbedringerne, vil lejer have krav på, at denne stigning varsles, senest 3 måneder før forbedringernes iværksættelse. I forbindelse med varslingen har lejer også krav på at blive tilbudt en anden passende bolig. Den bolig, udlejer anviser til lejer, skal svare til den tidligere bolig i relation til beliggenhed, kvalitet og udstyr.

§ 128

Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

Har udlejer forøget det lejedes værdi, fordi lejemålet er blevet forbedret, vil udlejer kunne kræve en forhøjelse af lejen, der modsvarer lejemålets nye værdi.

Sparet vedligeholdelse i forbindelse med forbedringen vil skulle fratrækkes den øgede brugsværdi.

§ 130

Lejeforhøjelse efter §§ 128 og 129 kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Hvis udlejer ønsker at forhøje lejen grundet forbedringer af det lejede, er det vigtigt udlejer 3 måneder inden stigningen, varsler om dette til lejer. Hvis udlejer ikke varsler i tilstrækkeligt omfang, vil udlejer ikke kunne kræve den forhøjede husleje.

§ 137

Udlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed kan, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse.

Ønsker lejer og udlejer at indgå aftale om bestemte forbedringer i lejemålet kan parterne frit vælge at indgå aftale om dette, mod at huslejen reguleres. Da parterne er frit stillet rent aftaleretligt, vil det også være muligt at fravige de almindelige lejeretlige regler. Lejer og udlejer vil kunne indgå en aftale, der er særligt begunstigende for lejer, men vil på den anden side også kunne indgå en aftale, der er særligt bebyrdende for lejer. Når parterne først har indgået aftale i henhold til lejelovens § 137, vil eventuelle tvister ikke kunne indbringes for Huslejenævnet, og begge parter vil aftaleretligt være bundet.

§ 142

Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.

Lejer har ret til at foretage sædvanlige installationer i lejemålet, medmindre det vurderes, at lejemålets afløbs -eller elkapacitet ikke vil kunne fungere optimalt med installationen. Hvad der menes med en “sædvanlig installation”, må foretages ud fra en konkret vurdering. Eksempler på de mest almindelige sædvanlige installationer vil være installering af hårde hvidevarer som opvaskemaskine, tørretumblere eller vaskemaskiner. Hvis installationen vil ændre betydeligt på lejemålet eller påvirke ejendommen generelt, vil det ikke have karakter som værende en sædvanlig installation. Installation af en brændeovn i en etageejendom vil for eksempel ikke være en sædvanlig installation.

Inden lejeren kan iværksætte installationen, må lejer have meddelt udlejer ønsket om at iværksætte installationen. Det er vigtigt, at lejer kontakter udlejer inden en eventuel installation, således at udlejer kan undersøge, om ejendommens afløbs -og el kapacitet er tilstrækkelig. Hvis alt kapacitet er opbrugt, vil udlejer have ret til at nægte installationen. Hvis lejer selv tilbyder at øge eltilførslen i ejendommen på egen bekostning, vil udlejer dog ikke kunne nægte lejer at foretage installationen.

Alle installationer og forbedringer skal overholde de krav, der stilles af myndigheder eller følger af lovgivningen.

Stk. 3

Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, lejeren har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Hvis en installation medfører et tab for udlejer, vil lejer være erstatningsansvarlig for det medførte tab. Udlejer vil kunne kræve, at lejer påviser at have en forsikring, der dækker tabet. Udlejer vil også kunne kræve sikkerhedsstillelse fra lejer på andre måder, hvis lejer ikke har en forsikring. I dette tilfælde, er det lejer, der har valgretten til at vælge hvilken form for sikkerhedsstillelse, der skal være tale om. Hvis lejer ikke kan stille sikkerhed i form af forsikring eller lignende, vil udlejer have ret til at afvise installationen. Foretager lejer trods manglende sikkerhedsstillelse installationen, vil der være tale om misligholdelse, og udlejeren vil have mulighed for at ophæve lejeforholdet med lejer.

§ 145

Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter § 158 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 173.

Denne bestemmelse i lejeloven vedrører lejerens råderet over lejemålet, der giver lejer mulighed for at foretage visse forbedringsarbejder. Foretager lejer forbedringer i lejemålet, vil resultatet af forbedringsarbejderne være udlejers ejendom. Lejer vil derfor have ret til godtgørelse for det afholdte arbejde i forbindelse med fraflytning af lejemålet.

§ 146

Leverer udlejeren varme og opvarmning af brugsvand, og overstiger udgifterne hertil ifølge det senest udsendte varmeregnskab for 1 år halvdelen af lejen for den pågældende periode, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at der udføres alle eller en del af de arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, der er angivet i en energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Foreligger der ikke energimærkning med tilhørende energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, kan lejerne, såfremt forholdet er omfattet af 1. pkt., kræve, at udlejeren gennemfører en sådan energimærkning. Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af samtlige udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. § 129, stk. 2.

Bestemmelsens ønsker at beskytte lejere mod urimeligt højere varmeregninger. Hvis udgifterne til varme for et år overstiger halvdelen af lejen for den pågældende periode, kan ejendommens beboerrepræsentation kræve, at der sker forbedringsarbejder i overensstemmelse med den relevante energiplan jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger.

Når der skal foretages forbedringsarbejder efter denne bestemmelse, vil lejer skulle acceptere en lejeforhøjelse, der modsvarer udgifterne til forbedringernes udførelse.

Bestemmelsen finder oftest anvendelse i de tilfælde, hvor der er tale om en ældre ejendom, som med fordel vil kunne få foretaget arbejder efter bestemmelsen.

§ 149

Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Når det i bestemmelsen anføres, at lejer må behandle det lejede forsvarligt, henvises der til lejers pligt til at rengøre det lejede, anmelde skader og til ikke at beskadige lejemålet.

I relation til lejers rengøringspligt er det op til lejer selv at vurdere, hvor meget lejer ønsker at gøre rent. Hvis naboer bliver generet af lejers manglende rengøring, vil udlejer dog have mulighed for at kræve, at lejer gør det lejede rent. Skulle lejer vanrøgte det lejede, gælder samme regler.

Stk. 2

Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Medvirker lejer til skadeforvoldelse grundet culpøs adfærd, vil lejer være erstatningsansvarlig. Lejer har handlet culpøst i de tilfælde, hvor lejer kan bebrejdes skaden, enten fordi lejer har handlet forsætligt eller uagtsomt.

Hvis lejer har givet andre adgang til det lejede, vil lejer her også kunne blive erstatningsansvarlig, selvom skaden måtte være påført af andre end lejer. Lejer vil dermed kunne blive erstatningsansvarlig for besøgende og fremlejetagere. Skulle nogen have skaffet sig adgang til det lejede uden lejers samtykke, vil lejer dog ikke kunne gøres ansvarlig.

I relation til almindeligt brug og slid vil dette ikke kunne kræves erstattet efter denne bestemmelse. Alene culpøs, og dermed uforsvarlig adfærd, falder ind under bestemmelsens anvendelsesområde.

§ 150

Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Lejer kan ikke anvende det lejede til andre formål, end hvad der fremgår af lejeaftalen. Oftest vil det fremgå af lejeaftalen, hvilke formål det lejede kan anvendes til. Hvis der ikke er angivet noget i lejeaftalen, betyder det ikke, at lejer frit vil kunne benytte det lejede til hvilket som helst formål. Hvis det er tydeligt, at en lejlighed vil skulle anvendes til beboelse, vil lejer ikke kunne påstå, at den vil skulle anvendes til andet.

Lejer og udlejer vil dog frit kunne vælge at ændre lejeaftalen, således at lejer vil kunne anvende det lejede til andre formål end oprindeligt aftalt.

Anvender lejer det lejede til andre formål end aftalt, vil det kunne medvirke til, at udlejer ophæver lejeaftalen mellem parterne.

§ 153

En lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte eller lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen:

1) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold mod de pågældende personer.

2) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

3) Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.

4) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.

5) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

6) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

7) Når lejeren vanrøgter det lejede.

8) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

9) Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer.

10) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer.

11) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.

Stk. 2. En lejer kan desuden pålægges retsfølger efter § 154, når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de i stk. 1 nævnte personer.

Stk. 3. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Det er i bestemmelsens nummer 1-11 anført, i hvilke tilfælde udlejer kan gøre lejeforholdet betinget i henhold til lejelovens § 154, eller hvornår udlejer kan give lejer en advarsel.

En betingelse for at lejer kan anvende de nævnte sanktioner er, at overtrædelse af god skik og orden skal ske på ejendommen. Om overtrædelse af god skik og orden sker på ejendommen, må vurderes konkret, da ejendommen i denne sammenhæng ikke kan afgrænses matrikulært. Hvis den uacceptable adfærd har medvirket til utryghed blandt andre beboere i ejendommen, er det ikke relevant, om den utryghedsskabende person har været på et andet matrikelnummer.

Bestemmelsen beskytter udlejeren, dennes ansatte, andre lejere og andre, der lovligt har sin gang ved ejendommen. Ansatte vil typisk være viceværten tilknyttet ejendommen eller andet personale, der har forbindelse til ejendommen. “Andre” er et bredere begreb, og vil kunne omfatte håndværkere, der udfører reparationsarbejde på ejendommen eller besøgende hos andre lejere.

§ 154

Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, kan lejeren af huslejenævnet pålægges en af følgende retsfølger:

1) Lejeforholdet kan gøres betinget, således at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.

2) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 153, kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.

Stk. 2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens påmindelse.

Denne bestemmelse beskriver, hvilke retsfølger tilsidesættelse af lejelovens § 153 vil kunne medføre.

En af de retsfølger, der er beskrevet i bestemmelsen, er Huslejenævnet mulighed for at gøre lejeforholdet betinget. Når lejeforholdet gøres betinget, betyder det, at yderligere overtrædelser vil kunne medvirke til, at lejeforholdet ophæves. Huslejenævnet skal i deres afgørelse præcisere overfor lejer, hvad der ville medføre, at lejeforholdet vil blive ophævet, således at lejer kan indrette sig herefter.

En mildere retsfølge ,end at gøre lejeforholdet betinget, er at lejer i første omgang bliver meddelt en advarsel. Hvis lejeren ikke indretter sig efter advarslen, vil Huslejenævnet igen kunne fastsætte en passende sanktion, og dette vil i givet fald være en sanktion efter bestemmelsens nr. 1.

§ 157

Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Reglen i lejelovens § 157, stk. 1 er en undtagelse til reglen i lejelovens § 150, stk. 2, der angiver at lejeren ikke må overdrage brugen af lejemålet til andre end medlemmer af lejemålets husstand.

Efter bestemmelsen har lejer ret til at fremleje en del af lejemålet til en tredjepart. Bestemmelsen ønsker at sikre mere mobilitet og udnyttelse af boligmarkedet, der særligt i de større byer kan være vanskeligt at gebærde sig i.

Når lejer fremlejer en del af lejemålet, opstår der et forhold mellem lejer, fremlejegiver, og den nye lejer, fremlejetageren. Da fremlejetager indgår aftalen med fremlejegiveren, vil udlejer ikke være en del af aftaleforholdet mellem de to parter.

§ 158

En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.

Efter denne regel i lejeloven har lejer ret til at fremleje hele lejemålet for en periode på op til 2 år, når lejer grundet midlertidige fravær ikke anvender brugsretten over lejemålet. Bestemmelsen finder alene anvendelse, hvis perioden ikke overskrider de to år, og udlejer vil i dette tilfælde have ret til at modsætte sig, at lejer fremlejer lejemålet.

Reglen er særligt anvendelig i de tilfælde, hvor lejer ikke bor i lejemålet i en længere periode, men har til hensigt at vende tilbage. I disse tilfælde kan det være praktisk for lejer, at lejeforholdet ikke ophæves.

En vigtig betingelse for at kunne fremleje i henhold til lejelovens § 158 er, at lejemålet fremlejes midlertidigt, og at der er en gyldig årsag til, at lejer fremlejer lejemålet. Hvis lejer blot ønsker at bo et andet sted, i en begrænset periode, er dette ikke en gyldig årsag til, at lejemålet skal fremlejes i henhold til bestemmelsen. Af bestemmelsen fremgår, hvilke årsager der kan betragtes som gyldige årsager, men bestemmelsen skal ikke opfattes udtømmende, og derfor vil der kunne være andre gyldige årsager til at fremleje et lejemål, end de der fremgår af bestemmelsens ordlyd.

Stk. 2.

Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når en af følgende betingelser er opfyldt:

1) Ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder.

2) Det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum.

3) Udlejeren har i øvrigt rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Udlejer har mulighed for at modsætte sig lejers fremleje af lejemålet, hvis der er tale om en række specifikke tilfælde angivet i bestemmelsen.

Udlejer har efter bestemmelsens stk. 2, nr. 1 mulighed for at modsætte sig fremlejeforholdet, hvis ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder. I relation til at der skal være tale om beboelseslejligheder, er blandede lejemål også omfattet. Ved begrebet ejendom forstås et eller flere matrikelnumre, der efter én samlet matrikulær afgrænsning, kan betragtes som værende én ejendom.

Udlejer har i øvrigt efter bestemmelsens stk. 2, nr. 2 mulighed for at modsætte sig fremlejeforholdet, hvis antallet af personer i lejemålet vil overstige antallet af beboelsesrum i lejemålet. Udlejers mulighed for at modsætte sig fremlejeforholdet efter denne bestemmelse, skal ske på tidspunktet, hvor aftale om fremleje bliver etableret. Skulle der senere ske en naturlig ændring i antal boende i lejemålet, for eksempel grundet familieforøgelse, vil udlejer ikke af denne grund kunne kræve, at fremlejeaftalen hæves.

Sidst har udlejer efter bestemmelsens stk. 2, nr. 3 mulighed for at modsætte sig fremlejeforholdet, hvis udlejer i øvrigt har rimelig grund hertil. Før udlejer kan modsætte sig fremleje grundet denne bestemmelse, er det væsentligt, at udlejer har en særlig grund til at tro, at lejer ikke vil kunne fremleje i overensstemmelse med gældende regler.

§ 159

Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 157 og § 158 benytter det lejede.

Bestemmelsen angiver, at lejer er ansvarlig for skader, som fremlejetager ved uforsvarlig adfærd forvolder på det lejede. Lejer er ansvarlig for fremlejetagers skader, da udlejer ikke indgår i et aftaleforhold med fremlejetager. Det er alene lejer, der indgår i et aftaleforhold med fremlejetageren. Det er lejer som fremlejegiver, der er ansvarlig for at finde en passende fremlejetager, og derfor vil lejer som fremlejegiver også være erstatningsansvarlig overfor udlejer.

Lejer er alene ansvarlig for skader, som er forvoldt lejemålet grundet fremlejetagerens uforsvarlige adfærd. Skulle der opstå hændeligt opståede skader, vil lejer som udgangspunkt ikke være erstatningsansvarlig overfor lejer. Hvis der forvoldes skader på den del af det lejede, som er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt, vil lejer dog være erstatningsansvarlig, uanset skadens opståen.

§ 169

Lejeren kan frit opsige lejeaftalen, medmindre andet er aftalt.

Har lejer ikke tiltrådt et vilkår om tidsbegrænsning eller uopsigelighed, vil lejer frit kunne opsige lejemålet. Fra tidspunktet hvor lejer har overtaget lejemålet, vil lejer dermed frit kunne opsige det igen. Er der flere lejere om at leje et lejemål, vil opsigelsen være betinget af, at alle lejemålets lejere træffer beslutning om at opsige lejemålet.

§ 173

Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Har lejer og udlejer indgået aftale om, at lejeforholdet skal være tidsbegrænset, vil lejeforholdet være ophørt uden opsigelse på tidspunktet, hvor parterne har indgået aftale om, at lejeforholdet udløber. Periodens udløb vil i det fleste tilfælde fremgå direkte af lejekontrakten, og parterne vil dermed indgå aftale om tidsbegrænsning ved aftalens indgåelse.

En aftale om tidsbegrænsning er en fravigelse af lovens almindelige regler. Derfor forudsætter en aftale om tidsbegrænsning, at det fremgår tydeligt af lejekontrakten. Skulle et vilkår om tidsbegrænsning være uklart formuleret, vil det medvirke til, at lejeforholdet vil blive reguleret efter lejelovens almindelige regler.

Selvom ophørstidspunktet som nævnt er det, der fremgår af aftalen, vil begge parter dog have mulighed for at opsige lejeaftalen, hvis den ene part misligholder lejeforholdet.

§ 175

Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 170, nr. 1, nævnte lejeforhold.

Bestemmelsen angiver lovens udgangspunkt angående opsigelsesvarsel. For så vidt angår almindelige beboelseslejligheder gælder et opsigelsesvarsel på tre måneder, mens der for enkeltværelser omfattet af § 170, nr. 1 gælder et opsigelsesvarsel på en måned.

Stk. 3.

Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

Bestemmelsen er relevant i de tilfælde, hvor lejer fraflytter lejemålet før opsigelsen. I dette tilfælde vil udlejer have en tabsbegrænsningspligt, således at udlejer skal forsørge at genudleje lejemålet, så det passer med lejers fraflytning.

Måder hvorpå udlejer vil kunne gøre brug af sin tabsbegrænsningspligt, vil være gennem ventelister eller annoncer for genudlejning.

Kan udlejer ikke genudleje lejemålet før opsigelsesperioden, vil lejer stadig være tilpligtet at betale leje for hele perioden

§ 182

Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde, jf. dog § 183:

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter § 54, stk. 1, nr. 3, § 102, § 126, stk. 2, og § 186.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens indsigelse bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 154, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

8) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 154, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

9) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.

10) Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 119 b, 134 a, 180, 181, 192 a, 216, 237 eller 244-246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281 eller 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.

11) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

12) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

13) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

I lejelovens § 182 er det angivet direkte, i hvilke tilfælde udlejer vil kunne hæve lejeaftalen mellem lejer og udlejer. Når udlejer hæver aftalen, kan udlejer kun gøre dette, fordi lejer har misligholdt lejeaftalen.

Det anførte i bestemmelsen skal læses udtømmende, og der vil ikke kunne fortolkes udvidende i relation til bestemmelsens anvendelsesområde.

§ 183

Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Lejelovens § 183 angiver, at enhver misligholdelse efter § 182, stk. 1, må være væsentlig for at kunne medføre, at en lejeaftale hæves. Hvad der skal forstås ved en væsentlig misligholdelse, må bero på en konkret vurdering i den givne situation.

Betalingsmisligholdelse ved for sen betaling, vil i langt de fleste tilfælde medvirke til en væsentlig misligholdelse. Hvis det manglende beløb er af mindre karakter, eller hvis forsinkelsen alene vedrører en kort periode, vil det dog ud fra en konkret vurdering medvirke til, at der ikke er tale om væsentlig misligholdelse. Det skal i relation til sidstnævnte dog nævnes, at for sen betaling kan være væsentlig, også selvom der i princippet er tale om timer.

Stk. 2.

Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 182, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

Bestemmelsens angiver, at lejer har mulighed for at rette op på sin misligholdelse, inden udlejerens meddelelse om misligholdelse er kommet frem til lejeren. Hvis ophævelsen er kommet frem til lejeren, vil det være for sent at rette op på misligholdelsen. Selvom der måtte være tale om grov misligholdelse, vil lejers afhjælpningsret stadig medvirke til, at der ikke længere er tale om misligholdelse, udlejer vil kunne påberåbe sig.

§ 184

Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Når udlejer hæver lejeaftalen, vil lejer have en ganske kort frist til at fraflytte lejemålet. Hvis lejer nægter at fraflytte lejemål, vil fogedretten i sidste tilfælde kunne involveres. Lejeren er forpligtet til at betale leje og andre ydelser, som denne er tilpligtet at betale, indtil lejerens sædvanlige opsigelsesvarsel udløber. Andet tab, der skyldes lejerens udsættelse af det lejede, kan udlejer kræve erstattet af lejer.

§ 186

Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

Bestemmelsen behandler udlejers ret til at kræve, at det lejede kan beses, inden det skal udlejes på ny. Bestemmelsen har til formål at sikre, at det er muligt for udlejer at leje det lejede ud igen hurtigt, uden der opstår en tomgangsperiode. Bestemmelsen er forbundet til lejelovens § 175, stk. 3, der behandler udlejers genudlejningspligt.

§ 187

Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, og mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede.

Reglen er deklaratorisk, hvilken vil sige, at udlejer og lejer har mulighed for at fravige det nævnte tidspunkt ved nærmere aftale. Da reglen er deklaratorisk, finder reglen dermed kun anvendelse, i det tilfælde, at udlejer og lejer ikke skulle have angivet et tidspunkt om fraflytning i lejekontrakten.

Bestemmelsen angiver, at lejer skal aflevere det lejede i samme stand, som ved overleveringen, med undtagelse af den forringelse som almindeligt slid skyldes. Slid som gennem lejeforholdet har kunne henføres under udlejers vedligeholdelsespligt, kan lejer heller ikke hæfte for i denne sammenhæng. Det vil aldrig kunne pålægges lejer at aflevere det lejede i bedre stand, end det var tilfældet ved lejeforholdets begyndelse.

Hvis det vurderes, at lejer har forsømt sin vedligeholdelsespligt, vil det i denne sammenhæng kunne konstateres, og lejer kan tilpligtes at erstatte det påførte tab.

Stk. 2

Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten i stk. 3. Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er lejeren uvedkommende. 1. og 2. pkt. gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt

Når lejer er fraflyttet lejemålet, er udlejer underlagt en frist for, hvor lang tid der må gå, hvis udlejer ønsker at gøre krav gældende mod lejer. Fristen er i bestemmelsen 2 uger fra tidspunktet, hvor der er afholdt flyttesyn. Er der tale om mangler, der ikke ved almindelig agtpågivenhed vil kunne opdages, eller har lejer handlet svigagtigt, gælder 2-ugers fristen ikke. Mangler, der ikke opdages ved almindelig agtpågivenhed, kaldes i denne forbindelse skjulte mangler.

§ 191

Formålet med ordningen med beboerrepræsentation er at give lejerne mulighed for at vælge repræsentanter, som kan varetage lejernes interesser i forholdet til udlejeren og være forhandlingspart over for udlejeren. Som et led heri er det et væsentligt formål med ordningen, at den medvirker til at sikre det bedst mulige grundlag for samarbejdet imellem lejerne og udlejeren i den enkelte ejendom. Med henblik på at sikre et godt og konstruktivt samarbejde om forhold af fælles interesse i ejendommen skal udlejeren og beboerrepræsentanterne derfor bestræbe sig på at sikre et højt gensidigt informationsniveau om dispositioner vedrørende ejendommen. Udlejeren bør for at fremme samarbejdet inddrage beboerrepræsentanterne i alle spørgsmål, der er af væsentlig betydning for lejerne i ejendommen.

I i lejelovens § 191 er formålet med oprettelsen af en beboerrepræsentation nærmere angivet, og det fremgår klart, at beboerrepræsentationen har til opgave at lette samarbejdet mellem lejere og udlejeren. Samarbejdet forenkles i flere henseende, når udlejer kan kommunikere med beboerrepræsentationen i stedet for hver enkelt lejer i ejendommen. For lejerne i ejendommen er det også en fordel, at der er en beboerrepræsentation, der samlet kan varetage alle lejernes forhold.

Stk. 2

Beboerrepræsentanterne kan følgende:

1) Få oplysning om, hvem der ejer ejendommen, og hvem der administrerer den.
2) Drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren.
3) Blive holdt orienteret, når der foretages genudlejning af lejligheder i ejendommen.
4) Blive holdt orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer.

I bestemmelsen fremgår det, hvilke kompetencer beboerrepræsentationen har mod udlejer. Ønsker beboerrepræsentationen at handle ud over de kompetencer, de er tildelt efter loven, kan de ved at indhente samtykke og fuldmagt fra ejendommens lejere, på denne måde udvide deres kompetenceområde.

§ 192

I ejendomme med mindst seks beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter.

Bestemmelsen angiver, at antallet af beboelseslejligheder har indvirkning på, om der kan oprettes en beboerrepræsentation tilknyttet ejendommen. I bestemmelsen er det angivet, at der skal være tale om mindst 6 beboelseslejligheder. Er der i en ejendom 6 lejemål, som udgør blandede lejemål, vil der stadig efter bestemmelsen kunne oprettes en beboerrepræsentation.

Er der alene erhvervslejemål, vil der dog ikke kunne oprettes en beboerrepræsentation. Det er alene antallet af lejemål, der er afgørende for, om der kan oprettes en beboerrepræsentation. Er et lejemål ikke beboet, eller bor udlejer i et af lejemålene i ejendommen, vil det ikke ændrer på, at der vil kunne oprettes en beboerrepræsentation tilknyttet ejendommen, hvis der i ejendommen er mindst seks beboelseslejligheder.

Stk. 2

Ved oprettelsen af en beboerrepræsentation i en ejendom skal mindst 50 pct. af de på et beboermøde fremmødte lejere vælge beboerrepræsentanter. Er der ikke 50 pct. af lejerne til stede på beboermødet, skal en beslutning om at oprette en beboerrepræsentation bekræftes ved en efterfølgende urafstemning blandt samtlige lejere. Der skal vælges tre beboerrepræsentanter. I ejendomme med mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet til en.

For at der kan oprettes en beboerrepræsentation, stilles der krav til, hvor mange fremmødte der er til valg af beboerrepræsentation. I ejendomme med mindst seks beboelseslejligheder, kræves at mindst halvdelen af lejerne er til stede ved mødet og afgiver deres stemme. Uagtet hvor mange lejere, der er tilknyttet et lejemål, kan hvert lejemål afgive én stemme. Er det ikke muligt fysisk at være til stede, vil det være muligt at repræsentere et lejemål gennem fuldmagt.

Oprettes der beboerrepræsentation ved afstemning, hvor ikke mindst halvdelen af ejendommens lejere har været til stede, kræves det, at beboerrepræsentationen senere bekræftes ved et senere møde

Stk. 6

Beboerrepræsentationen bortfalder, såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år.

Efter denne bestemmelse, vil en beboerrepræsentation bortfalde, hvis ikke der er afholdt møde i 2 år. En beboerrepræsentation vil dermed kunne bortfalde grundet passivitet og ikke grundet en selvstændig beslutning om, at beboerrepræsentationen skal udskiftes eller bortfalde.

§ 193

Er der valgt beboerrepræsentanter, kan et beboermøde vedtage en husorden. Den skal være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.

Er der etableret en beboerrepræsentation i ejendommen, vil der kunne træffes beslutning om vedtagelse af husorden på et beboermøde. På beboermødet skal ejendommens lejere deltage, og det er ikke beboerrepræsentanterne der træffer beslutning om vedtagelse af husorden, men lejerne selv. Selvom lejerne træffer beslutningen om vedtagelse af husorden, er det dog en forudsætning for vedtagelsen, at beboerrepræsentationen eksisterer.

For at en husorden kan vedtages, er det endnu en forudsætning, at udlejeren ikke allerede har en husorden for ejendommen. Hvis udlejer allerede har oprettet en husorden, vil lejerne ikke frit kunne vedtage en ny, ligesom de ikke frit vil kunne ændre i den tidligere husorden.

§ 194

Udlejeren skal inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele det til beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele det til samtlige lejere, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.

Denne bestemmelse i lejeloven behandler udlejers oplysningspligt, hvis lejer skulle få medhold i en sag om boliglejeforhold afsagt af nævn, domstol eller anden myndighed. Bestemmelsen har til formål at sikre, at andre lejere har mulighed for at påtale et ulovligt forhold, hvis det viser sig, at de er underlagt samme vilkår, som den der har fået helt eller delvist medhold. Oplysningspligten gælder alene i de tilfælde, hvor en lejer får helt eller delvist medhold, da der ofte ikke vil være anledning til ændringer i andre tilfælde.

Oplysningspligten gælder ikke, hvis der er tale om husordenssager. Der gælder her ingen oplysningspligt, da disse sager ofte er præget af personlige forhold og personoplysninger.

Fristen for opfyldelse af oplysningspligten er to uger fra den dag, hvor afgørelsen er endeligt afgjort.

§ 202

Tvister om lejeforhold, der er omfattet af denne lov, kan i 1. instans indbringes for byretten, hvis spørgsmålet ikke efter denne lov kan indbringes for huslejenævnet eller i Københavns Kommune ankenævnet. Retten benævnes boligretten.

Efter denne bestemmelse fremgår det, at afgørelser, som Huslejenævnet har kompetence til at træffe, ikke kan indbringes for boligretten som første instans jf. dog stk. 2 nedenfor. Huslejenævnets afgørelse kan efterfølgende ankes til boligretten.

Indenfor Københavns kommune gælder der særlige regler, hvorfor Huslejenævnets afgørelse først skal ankes til Ankenævnet, inden sagen kan indbringes for Boligretten.

Stk. 2

Parterne kan dog, når der er opstået en tvist, aftale, at tvisten kan indbringes for boligretten, uden at huslejenævnet og i Københavns Kommune ankenævnet har behandlet sagen.

Før en aftale efter stk. 2 gyldigt kan indgås, er det en forudsætning, at tvistet opstår inden, parterne træffer afgørelse om, at boligretten skal være første instans. Aftaler parterne i lejekontrakten, at boligretten er førsteinstans, før en potentiel uenighed er opstået, vil dette vilkår ikke være gyldigt efter bestemmelsen, da uenigheden altså må komme før aftalen.