Køb af udlejningsejendom

Byggeteknisk rapport

Ved køb af private boliger bliver der udfærdiget en tilstandsrapport, og der tegnes en eventuel ejerskifteforsikring. Ved køb af udlejningsejendom vil der ikke blive lavet en tilstandsrapport, og der tegnes ikke en ejerskifteforsikring, hvorfor man skal være opmærksom på, hvem der bærer ansvaret for eventuelle mangler. 

Man vil ofte opleve, at den som sælger ejendommen har indskrevet en ansvarsfraskrivelsesklausul i købsaftalen, som fralægger sælgeren at hæfte for mangler i det lejede. Det er derfor vigtigt at gennemgå købsaftalen med en advokat for at få et overblik over sin retsstilling. 

Ejendommen vil af denne grund købes som beset, og derfor vil det være en god idé at få lavet en professionel teknisk gennemgang af ejendommen før man køber ejendommen. Denne tekniske gennemgang giver dig et overblik over ejendommens tilstand, som kan være med i din vurdering om du skal købe ejendommen eller ej.

Hvad du skal være opmærksom på

• Personligt eller virksomhedskøb: Når du udlejer en bolig ud, så er det en virksomhed, da en udlejningsejendom anvendes til at opnå et økonomisk afkast via udlejning af boliger eller erhvervslejemål. Du kan derfor vælge at købe en udlejningsejendom som privatperson eller som et virksomhedskøb. Du kan enten drive virksomhed som en personlig virksomhed (enkeltmandsvirksomhed eller I/S) eller som en virksomhed (ApS eller A/S). Om du vælger det ene eller det andet medfører forskellige forpligtelser, og derfor er det vigtigt at få rådgivning på området.

• Købesummen: Der er to væsentlig faktorer som spiller en rolle når købesummen fastlægges. Det er typisk størrelsen af ejendommens indtægter fra huslejer, som bestemmer prisen på en udlejningsejendom. Det som også vil påvirke prisen på ejendommen er de forventede udgifter til løbende vedligeholdelse og forbedringer. Det oftest en god idé at få en professionel til at gennemgå ejendommens økonomi, da det kan være en omfattende proces.

• Husleje: Når du har overtaget en udlejningsejendom uden lejere, skal du selv fastsætte huslejen til de kommende lejere, og der er i den anledning nogle væsentlige faktorer, som du skal være opmærksom på. Det er vigtigt, at du sætter huslejen efter markedslejen, ellers kan de fremtidig lejere klage over huslejen til Huslejenævnet, og få huslejen nedsat.

• Vedligeholdelse: Det kan være en stor fordel, at du får foretaget en professionel vurdering af ejendommens fysiske tilstand. Dette er grundet, at man som udlejer bliver ansvarlig for vedligeholdelse af ejendommen. Af den tekniske sagkyndig rådgiver kan du modtage en konkret vurdering, som hjælper dig med at forstå, hvad du kan forvente af udgifter til vedligeholdelse af udlejningsejendommen inden for de næste år. Du kan af denne grund få et realistisk overblik over, hvor mange penge du skal bruge på vedligeholdelse.

Generelt om køb af udlejningsejendom med lejere

Hvis du ønsker at købe en udlejningsejendom med lejere, skal du være opmærksom på, at du overtager lejerne som bor i ejendommen. Lejeren vil i disse tilfælde følge med i bolighandlen. Sælger kan ikke på baggrund af salget ophæve lejekontrakten over for hans lejerne, dette kan kun ske efter lejelovens regler, hvor salg af boligen ikke er en gyldig ophævelsesgrund. I de tilfælde hvor du som køber ønsker at bo i boligen selv, er dette en gyldig ophævelsesgrund. Efter du har købt ejendommen, kan du opsige lejerne med 1 års varsel, med den betingelse, at du selv ønsker at bo i boligen.

Overtagelse af forpligtelser

Når du køber en bolig med lejere, vil du overtage lejerne med alle de samme forpligtelser som den tidligere udlejer havde. Det vil sige, at den lejekontrakt som var gældende overfor den tidligere udlejer også er gældende over for dig. Hvis den tidligere udlejer havde den indvendige vedligeholdelsespligt, vil du i det tilfælde, hvor du køber boligen overtage denne forpligtelse, og dermed tillige have den indvendige vedligeholdelsespligt i det lejede. Da du overtager din sælgers rettigheder, kan du ikke kunne forpligte lejerne i at skrive en ny lejekontrakt.

Sælgers tilbudspligt

Når sælger ønsker at sælge sin udlejningsejendom med lejere, kan sælgeren være underlagt en tilbudspligt. Det vil sige at i nogle tilfælde vil lejerne som bor i udlejningsejendommen have en forkøbsret. Sælgeren kan have pligt til at tilbyde lejerne i ejendommen at overtage denne på andelsbasis, inden ejendommen må sælges til dig. 

Du skal derfor, som køber af en udlejningsejendom, der er undergivet tilbudspligt, før at indgå en endelig aftale om at købe ejendommen, sikre dig, at lejerne har fået tilbudt ejendommen, og at lejerne ikke har ønsket at overtage den på andelsbasis.

Tilbudspligten gælder kun ejendomme af en vis størrelse. Ejendommen skal udelukkende anvendes til beboelse. Hvis ejendommen udelukkende er til beboelse, gælder tilbudspligten kun, hvis ejendommen mindst indeholder 6 beboelseslejligheder. Endvidere gælder reglerne om tilbudspligten ikke ved rene erhvervsejendomme.