Huslejens størrelse

Husleje reguleret efter det lejedes værdi

Huslejefastlæggelse efter det lejedes værdi er mest relevant i de tilfælde, hvor ejendommen er opført før 1991 og er beliggende i en ureguleret kommune, eller hvor der er tale om en småejendom i en reguleret kommune opført efter den 1. januar 1995.

Når husleje efter det lejedes værdi skal fastlægges, lægges der vægt på, hvad huslejeniveauet er for tilsvarende lejemål i området. Hvis lejer kan gøre gældende, at der opkræves husleje højere end det lejedes værdi, vil lejer kunne indbringe sagen for Huslejenævnet. Hvis lejer får medhold, vil lejen skulle nedsættes, og lejer vil kunne få tilbagebetalt differencen med tilbagevirkende kraft. En betingelse for sidstnævnte er dog, at sagen indbringes for Huslejenævnet inden de første 12 måneder af lejeperioden.

Husleje reguleret efter fri lejefastsættelse

Hvis huslejen reguleres efter fri lejefastsættelse, er udgangspunktet, at der er aftalefrihed mellem lejer og udlejer ved fastsættelse af huslejen. Selvom udgangspunktet er aftalefrihed, må der dog ikke fastsættes en husleje, der er åbenlys urimelig, eller som strider med grundlæggende aftaleretlige regler.

I den nye lejelov, der træder i kraft den 1. juli 2022, er det fastslået i lovens § 54, stk. 1, hvornår huslejen kan reguleres efter princippet om fri lejefastsættelse. Der er ikke i den nye lejelov tale om en ny retstilling, men blot en nedskrivning af allerede gældende ret.

For at huslejen kan fastsættes efter princippet om fri lejefastsættelse, skal der være tale om ejendomme opført efter 31. december 1991. Der kan ligeledes fastsættes husleje efter princippet om frie lejefastsættelse for så vidt angår tidligere erhvervslejemål, der er taget i brug til privat beboelse efter den 31. december 1991. Det samme gælder for tidligere tagejendomme, der er taget i brug til privat beboelse efter 2002.

Regulerede og uregulerede kommuner

Indenfor lejeretten skelnes der mellem, hvorvidt lejemålet befinder sig indenfor en reguleret eller ureguleret kommune. Hvis der er tale om en reguleret kommune, finder den snart forældede boligreguleringslov anvendelse, mens denne ikke finder anvendelse i de uregulerede kommuner. Efter den 1. juli 2022 træder den nye lejelov i kraft. Denne er en samskrivning af boligreguleringsloven og lejeloven. Samskrivningen af de to love medvirker ikke til en ændring af retstillingen, og der vil derfor fortsat være forskel på regulerede og uregulerede kommuner efter den nye lovs ikrafttræden.

Hvis lejemålet befinder sig i en reguleret kommune, hvor boligreguleringsloven finder anvendelse, vil der være nogle mere beskyttende regler for lejer. Reglerne i boligreguleringsloven har særligt betydning for udlejers muligheder ved huslejefastsættelse og fraskrivning af vedligeholdelsespligt.

Større eller mindre ejendomme - regulerede kommuner

Når du som udlejer skal fastsætte huslejen, kan det få betydning, om boligen befinder sig i en større ejendom eller i en småejendom.

Henholdsvis storejendomme og småejendomme er begge boligtyper, der er reguleret efter den snart forældede boligreguleringslov. Derfor er størrelsen på den ejendom, boligen befinder sig i alene relevant i de tilfælde, hvor man udlejer en bolig i en reguleret kommune. Efter den 1. juli 2022 træder den nye lejelov i kraft, der er en samskrivning af den nuværende lejelov og boligreguleringsloven. Samskrivningen af de to love medvirker ikke til en ændring af retstillingen, og der vil derfor fortsat være forskel på regulerede og uregulerede kommuner efter den nye lovs ikrafttræden.

Huslejefastsættelse i uregulerede kommuner

Ved de uregulerede kommuner er det ikke relevant, om der er tale om større eller mindre ejendomme. Her fastlægges huslejen på samme måde, uanset om ejendommen er en storejendom eller småejendom.

I de uregulerede kommuner finder boligreguleringsloven ikke anvendelse. Boligreguleringsloven beskytter i højere grad lejer mod udlejer. I stedet for boligreguleringsloven gælder lejeloven. Efter den 1. juli 2022 træder den nye lejelov i kraft. Denne er en samskrivning af den nuværende lejelov og boligreguleringsloven. I forbindelse med den nye lovs ikrafttræden vil boligreguleringsloven blive ophævet. Samskrivningen af de to love medvirker ikke til en ændring af retstillingen, og der vil derfor fortsat være forskel på regulerede og uregulerede kommuner efter den nye lovs ikrafttræden.

Tidspunktet hvor lejemålet tages i brug

Hvis lejemålet er taget i brug efter den 31. december 1991, er der mulighed for, at der kan indgås aftale om fri lejefastsættelse. Ved fri lejefastsættelse fraviger man de regler, som ellers ville finde anvendelse ved lejefastsættelsen. De regler der ellers finder anvendelse, binder udlejer til at fastsætte huslejen efter lejemålets værdi, og efter de omkostninger udlejer har ved at udleje lejemålet. Når der indgås aftale om fri lejefastsættelse, kan huslejen overstige det lejedes værdi, og man har som udlejer mulighed for at opnå et større afkast, end hvis de almindelige regler om lejefastsættelse fandt anvendelse. Huslejen vil altså kunne fastsættes til højere end sædvanligt, og du vil som udlejer ikke skulle bekymre dig om eventuelle tvister ved huslejenævnet, fordi lejen overskrider det lejedes værdi.

På trods af mulighed for fri lejefastsættelse vil lejer dog være beskyttet mod fastlæggelse af en helt urimelig husleje. Skulle der opstå en tvist om, hvorvidt huslejen er urimelig, kan der her træffes afgørelse ved Huslejenævnet.

Omkostningsbestemt leje

Ved omkostningsbestemt husleje fastsættes lejen efter de faktiske udgifter, som udlejer har i forbindelse med driften af ejendommen. Omkostningsbestemt leje er mest relevant i de tilfælde, hvor der udlejes en storejendom med mere end 7 lejemål, og hvor lejemålet er opført før den 31. december 1991.

Ved beregning af omkostningsbestemt leje inddrages alle relevante driftsudgifter. Her medregnes oftest udgifter afholdt i forbindelse med afgifter, skatter, administration, renholdelse, forsikringer, vedligeholdelse og forbedringer. Hvis der medregnes omkostninger, der ikke har karakter af faktiske udgifter, vil Huslejenævnet kunne nedsætte huslejen.

Husleje reguleret efter det lejedes værdi

Huslejefastlæggelse efter det lejedes værdi er mest relevant i de tilfælde, hvor ejendommen er opført før 1991 og er beliggende i en ureguleret kommune, eller hvor der er tale om en småejendom i en reguleret kommune opført efter den 1. januar 1995.

Når husleje efter det lejedes værdi skal fastlægges, lægges der vægt på, hvad huslejeniveauet er for tilsvarende lejemål i området. Hvis lejer kan gøre gældende, at der opkræves husleje højere end det lejedes værdi, vil lejer kunne indbringe sagen for Huslejenævnet. Hvis lejer får medhold, vil lejen skulle nedsættes, og lejer vil kunne få tilbagebetalt differencen med tilbagevirkende kraft. En betingelse for sidstnævnte er dog, at sagen indbringes for Huslejenævnet inden de første 12 måneder af lejeperioden.

Husleje reguleret efter fri lejefastsættelse

Hvis huslejen reguleres efter fri lejefastsættelse, er udgangspunktet, at der er aftalefrihed mellem lejer og udlejer ved fastsættelse af huslejen. Selvom udgangspunktet er aftalefrihed, må der dog ikke fastsættes en husleje, der er åbenlys urimelig, eller som strider med grundlæggende aftaleretlige regler.

I den nye lejelov, der træder i kraft den 1. juli 2022, er det fastslået i lovens § 54, stk. 1, hvornår huslejen kan reguleres efter princippet om fri lejefastsættelse. Der er ikke i den nye lejelov tale om en ny retstilling, men blot en nedskrivning af allerede gældende ret.

For at huslejen kan fastsættes efter princippet om fri lejefastsættelse, skal der være tale om ejendomme opført efter 31. december 1991. Der kan ligeledes fastsættes husleje efter princippet om frie lejefastsættelse for så vidt angår tidligere erhvervslejemål, der er taget i brug til privat beboelse efter den 31. december 1991. Det samme gælder for tidligere tagejendomme, der er taget i brug til privat beboelse efter 2002.

Større eller mindre ejendomme - regulerede kommuner

Når du som udlejer skal fastsætte huslejen, kan det få betydning, om boligen befinder sig i en større ejendom eller i en småejendom.

Henholdsvis storejendomme og småejendomme er begge boligtyper, der er reguleret efter den snart forældede boligreguleringslov. Derfor er størrelsen på den ejendom, boligen befinder sig i alene relevant i de tilfælde, hvor man udlejer en bolig i en reguleret kommune. Efter den 1. juli 2022 træder den nye lejelov i kraft, der er en samskrivning af den nuværende lejelov og boligreguleringsloven. Samskrivningen af de to love medvirker ikke til en ændring af retstillingen, og der vil derfor fortsat være forskel på regulerede og uregulerede kommuner efter den nye lovs ikrafttræden.

Huslejefastsættelse i uregulerede kommuner

Ved de uregulerede kommuner er det ikke relevant, om der er tale om større eller mindre ejendomme. Her fastlægges huslejen på samme måde, uanset om ejendommen er en storejendom eller småejendom.

I de uregulerede kommuner finder boligreguleringsloven ikke anvendelse. Boligreguleringsloven beskytter i højere grad lejer mod udlejer. I stedet for boligreguleringsloven gælder lejeloven. Efter den 1. juli 2022 træder den nye lejelov i kraft. Denne er en samskrivning af den nuværende lejelov og boligreguleringsloven. I forbindelse med den nye lovs ikrafttræden vil boligreguleringsloven blive ophævet. Samskrivningen af de to love medvirker ikke til en ændring af retstillingen, og der vil derfor fortsat være forskel på regulerede og uregulerede kommuner efter den nye lovs ikrafttræden.

Tidspunktet hvor lejemålet tages i brug

Hvis lejemålet er taget i brug efter den 31. december 1991, er der mulighed for, at der kan indgås aftale om fri lejefastsættelse. Ved fri lejefastsættelse fraviger man de regler, som ellers ville finde anvendelse ved lejefastsættelsen. De regler der ellers finder anvendelse, binder udlejer til at fastsætte huslejen efter lejemålets værdi, og efter de omkostninger udlejer har ved at udleje lejemålet. Når der indgås aftale om fri lejefastsættelse, kan huslejen overstige det lejedes værdi, og man har som udlejer mulighed for at opnå et større afkast, end hvis de almindelige regler om lejefastsættelse fandt anvendelse. Huslejen vil altså kunne fastsættes til højere end sædvanligt, og du vil som udlejer ikke skulle bekymre dig om eventuelle tvister ved huslejenævnet, fordi lejen overskrider det lejedes værdi.

På trods af mulighed for fri lejefastsættelse vil lejer dog være beskyttet mod fastlæggelse af en helt urimelig husleje. Skulle der opstå en tvist om, hvorvidt huslejen er urimelig, kan der her træffes afgørelse ved Huslejenævnet.

Regulerede og uregulerede kommuner

Indenfor lejeretten skelnes der mellem, hvorvidt lejemålet befinder sig indenfor en reguleret eller ureguleret kommune. Hvis der er tale om en reguleret kommune, finder den snart forældede boligreguleringslov anvendelse, mens denne ikke finder anvendelse i de uregulerede kommuner. Efter den 1. juli 2022 træder den nye lejelov i kraft. Denne er en samskrivning af boligreguleringsloven og lejeloven. Samskrivningen af de to love medvirker ikke til en ændring af retstillingen, og der vil derfor fortsat være forskel på regulerede og uregulerede kommuner efter den nye lovs ikrafttræden.

Hvis lejemålet befinder sig i en reguleret kommune, hvor boligreguleringsloven finder anvendelse, vil der være nogle mere beskyttende regler for lejer. Reglerne i boligreguleringsloven har særligt betydning for udlejers muligheder ved huslejefastsættelse og fraskrivning af vedligeholdelsespligt.

Betingelser for huslejestigning

Tre betingelser skal være opfyldt, før en huslejestigning bliver aktuel:

- Der skal være tale om et lejemål, der anvendes til beboelse

- Lejer skal have boet mindst to år i lejemålet, eller den sidste huslejestigning skal have været for to år siden.

- En huslejestigning skal være varslet tre måneder inden, den finder sted

Huslejestigning ved stigende driftsudgifter

Når huslejen først er fastlagt, er udgangspunktet, at udlejer er bundet af det aftalte. Hvis huslejen dog reguleres i henhold til omkostningsbestemt leje, kan udlejer kræve huslejestigning, hvis driftsomkostningerne stiger. Typiske driftsomkostninger er afgifter til forsikringer, skatter og afgifter, renovering og lignende.

Hvis huslejen stiger grundet stigende driftsomkostninger, må udlejer stadig varsle huslejestigningen senest tre måneder før, forhøjelsen sker.

Hvis huslejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi

Hvis huslejen er reguleret efter det lejedes værdi, beregnes huslejen efter en sammenligning af lignende lejemål i området. Når lejemålet sammenlignes med lignende lejemål, tages der hensyn til kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Det er alene, hvis huslejen er lavere, end for lignende lejemål, at der kan kræves en huslejestigning.

Hvis udlejer ønsker huslejestigning, fordi lejen er lavere end det lejedes værdi, kræves også her, at stigningen varsles senest tre måneder før, forhøjelsen sker.

Huslejestigning ved forbedringer af lejemålet

Hvis lejemålet forbedres i en sådan grad, at det lejedes værdi stiger, vil der kunne ske huslejestigning. Huslejestigningen kan dog alene modsvare forøgelsen af det lejedes værdi og ikke mere.

Hvis der til lejemålet er tilknyttet en konto til forbedringer, skal midlerne på kontoen være brugt, før det bliver aktuelt at kræve en huslejestigning af lejer.

Befinder lejemålet sig i en ureguleret kommune, skal forbedringer være varslet tre måneder inden, de finder sted. Er det alene mindre forbedringer, skal forbedringerne kun varsles seks uger inden, de finder sted. Når lejemålet befinder sig i en ureguleret kommune, kan lejer ikke modsætte sig, at udlejer forbedrer lejemålet.

Huslejestigning ved indeksregulering

Det er muligt, at huslejen reguleres én gang årligt efter det aktuelle nettoprisindeks. Huslejen vil stige med samme procentdel, som nettoprisindekset stiger med. Hvis huslejen skal reguleres efter nettoprisindeksen, skal det være skrevet i lejekontraktens § 11 om særlige vilkår.

Da denne huslejestigning allerede er anført i lejekontrakten, skal den ikke varsles.

Huslejestigning ved aftale mellem lejer og udlejer

Der er aftalefrihed mellem lejer og udlejer, og der er derfor altid mulighed for, at parterne kan aftale, at huslejen stiger. Dog skal de almindelige aftaleretlige regler stadig være overholdt, ligesom udlejer ikke må indgå direkte urimelige aftaler med lejer.

Hvad medregnes i lejemålets samlede areal?

Lejemålets størrelse skal angives i bruttoarealet. Når der udlejes boliger og erhvervslejemål, findes alene én korrekt måde at udregne bruttoarealet på. Når bruttoarealet beregnes, skal der anvendes den metode, som er angivet i bekendtgørelse nr. 311 af 27/6 1983 om beregning af arealet i boliger og erhvervsarealer.

Når lejemålets størrelse angives efter det korrekte bruttoareal, udgør det medregnede areal arealet af gulvet i lejligheden, arealet af ydervægge, halvdelen af skillevæggene og lejlighedens andel af fællesarealerne.

I bruttoarealet må ikke medregnes åbne terrasser og altaner. Selvom dette ikke må medregnes i bruttoarealet, er det dog et element, som godt må indgå i beregningen af huslejen.

Taglejligheder

Når det drejer sig om taglejligheder, så kan alene medregnes areal, der ud fra et vandret plan fra gulv til loft er 1,5 meter i højden. Det gulvareal under en skråvæg, hvor der ikke er 1,5 meter op til loftet, vil dermed ikke kunne medregnes. Det er derfor naturligt, at taglejligheder opgøres i et mindre bruttoareal end andre lejligheder i samme ejendom, selvom der er samme gulvareal i alle lejligheder.

Konsekvensen ved forkert beregnet bruttoareal

Hvis der i lejekontrakten er henvist til et forkert bruttoareal, er udgangspunktet at udlejer hæfter aftaleretligt, for det udlejer og lejer har aftalt. Hvis der er tale om husleje reguleret efter omkostningsbestemt leje, foreligger der dog en pligt til, at bruttoarealet rettes og gengives korrekt.

I sager hvor der mellem udlejer og lejer er en tvist ved Huslejenævnet angående størrelsen på huslejen, kan det få betydning, at bruttoarealet er angivet til at være mere, end det er. Huslejenævnet vil i tilfælde, hvor bruttoarealet er angivet til at være for meget, regulere huslejen, således at den stemmer overens med det korrekte bruttoareal.