Udlejers adgang til det lejede

Generelt om adgangen til det lejede

Efter lejelovens § 102

“Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det”

Det fremgår i lejeloven, at man som udlejer kun har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det. Man kan som udgangspunkt ikke bare få adgang til det lejede uden aftale med lejeren og uden at forholdene kræver det. 

Lejeren har en eksklusiv brugsret til det lejede, og det vil sige, at der skal foreligge omstændigheder, som gør at du er berettiget til at få adgang til det lejede. Det kan også være, at der foreligger situationer, hvor det er absolut nødvendigt for dig at få adgang til det lejede. Det er kun i disse tilfælde man kan få adgang uden aftale med lejeren.

Hvornår må man få adgang til det lejede

Ved det lejede forstås den del af ejendommen, som lejeren har eksklusiv brugsret til ifølge lejeaftalen. Det vil sige, at det også er kælder- og luftrum som er del af brugsretten, og derfor skal man også have tilladelse til at få adgang til dette.

Din ret til at få adgang til det lejede, kan ses i sammenhæng med dine rettigheder og pligter som ejer af ejendommen. Da du som udlejer skal herske god orden i ejendommen, så har du også ret til at få adgang til det lejede, hvis der er tale om vedligeholdelses- og forbedringsarbejde, eller som led i dit tilsyn med ejendommen.

Man har derfor som udlejer ret til at få adgang til det lejede for at undersøge, om lejeren har overholdt et påbud om et konkret tilfælde med lejerens vedligeholdelsespligt. Det er vigtigt at notere, at man kun har ret til det lejede ved at se om et konkret vedligeholdelsespåbud er opfyldt, med derimod har man ikke ret til det lejede for generelt at konstatere, om lejeren overholder pligterne i lejeforholdet, fx lejerens pligt til indvendig vedligeholdelse eller renholdelse.

Du har endvidere også adgang til det lejede, hvis der er en konkret begrundet mistanke om, at der er risiko for fx skader på ejendommen. Denne begrundet mistanke vil typisk opstå hvis de andre naboer har haft lugtgener, fugt eller lignende. I disse ovennævnte tilfælde har man som udlejer adgang til det lejede, men det er med det forbehold, at lejeren har givet samtykke og medvirker til, at du får adgang til det lejede. Det er kun under helt særlige tilfælde, at det er nødvendigt at skaffe sig adgang uden lejerens medvirken.

Hvad hvis lejeren ikke giver adgang

Der kan opstå de situationer, hvor din lejer, selvom du har ret til at få adgang til det lejede, ikke vil give samtykke eller medvirke til, at du får adgang. Her kan man som udlejer gå til fogedretten, som kan skaffe en adgang til det lejede.

Man har også den mulighed at hæve lejeaftalen, når lejeren modsætter sig, at du eller dine repræsentanter får adgang til det lejede, hvor du har ret til det lejede.

Retten til det lejede ved fremvisning og salg

Når lejeforholdet bliver opsagt af enten dig eller din lejer, så skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Det er din lejer som skal fastsætte tiden herom. Efter lejeloven skal det lejede kunne beses mindst 2 timer hver anden hverdag.

Som udgangspunkt bestemmer lejeren selv tidspunktet for fremvisning, som både omfatter dag og klokkeslæt. Fremvisning skal dog være bekvemt for besigtigelse, så lejeren skal tage hensyn til både dig og de boligsøgendes mulighed for at deltage.

Det kan aftales, at du også deltagere i besigtigelsen eller er den eneste som fremviser det lejede. Efter lejeloven, så har lejeren ikke pligt til at lade dig forestå fremvisningen, så længe lejeren selv eller personer, denne bemyndiger hertil, kan forestå fremvisningen.

Må man som udlejer have ekstra nøgler

Helt konkret har du som udlejer ikke ret til at have en nøgle til det lejede. Dette hænger sammen med, at når du lejer en lejlighed ud, så er det brugsretten til det lejede, som man udlejer. 

Du kan få samtykke fra din lejer til at have en ekstra nøgle, som du kan opbevare. Dette er ikke det samme som, at din lejer giver dig adgang til det lejede, det er kun når forholdet taler for, og når lejeren har givet samtykke til at du må få adgang til det lejede. 

Varsling af håndværker

Man har som udlejer ret til at foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i det lejede. Dette forudsætter at ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.

Hvis det lejede har brug for en mindre reparation, som ikke er til væsentlig ulempe for lejeren, skal det varsles med minimum 6 uger. Det kan fx være ved installation af varmeanlæg i ejendommen, så kan man med 6 ugers varsle at råde over de kælder- og luftrum, hvis det er nødvendigt til at udføre arbejdet.

Der er andre regler, hvis du vil udføre en større ombygning, hvor lejerens brug af det lejede indskrænkes og udførelsen er til væsentlig ulempe for lejeren. Hvis det lejede skal gennemgå et større arbejde, skal dette varsles 3 måneder fra at arbejdet påbegyndes.