Lejers opsigelse

Opsigelse efter lejeloven

Når man opsiger sit lejemål, så gælder der forskellige regler som kommer an på den konkrete situation. Endvidere tages der højde for, om man er udlejer eller lejer.

Du kan som lejer frit opsige lejemålet, medmindre der er aftalt noget andet, hvor din udlejer er underlagt specielle regler efter lejeloven. 

For dig som lejer gælder der en opsigelsesperiode på 3 måneder efter lejeloven. Dette er en fravigelig bestemmelse hvilket betyder, at du og din udlejer kan aftale en kortere eller længere opsigelsesperiode. Det vil fremgå på lejekontrakten, hvor mange måneders opsigelse der er. 

Såfremt der sker opsigelse uden en lejekontrakt, så finder lejelovens regler om en 3 måneders opsigelsesperiode anvendelse.

Uopsigelig lejekontrakt

Det kan i lejekontraktens § 11 anføres af din udlejer, at lejemålet er uopsigelig i en begrænset periode. Det har den betydning, at lejeren og udlejeren ikke kan opsige lejemålet inden for den givne periode. Hvis det fremgår i lejekontrakten, at lejemålet er uopsigelig i 1 år, kan ingen af parterne opsige lejligheden inden for 1 år. Først når der er gået 1 år vil parterne kunne opsige lejeforholdet og derfra gælder opsigelsesperioden.

Fraflytning 14 dage før

Din  udlejer kan kræve, at du flytter ud af lejemålet 14 dage før. Dette er betinget af, at det fremgår i lejekontrakten, hvor det anføres i dens § 11, at du skal udflytte 14 hverdage før således, at udlejeren har tid til at istandsætte lejemålet til de nye lejere. Hvis dette ikke fremgår i lejekontrakten, kan det ikke kræves af dig som lejer at flytte 14 dage før. 

Det er vigtigt at notere sig, at det er 14 kalenderdage før og ikke 14 hverdage før. I denne periode har man som udlejer også krav på, at der bliver betalt husleje.

Opsigelse til den 15. i måneden

Opsigelsesvarslet regnes i hele måneder, det vil derfor sige, at du ikke kan opsige dit lejeforhold til d. 15. i måneden. Dette er medmindre at andet er aftalt. Du kan derfor godt aftale med din udlejer, at en fraflytning skal ske d. 15. i måneden.

Langt de fleste lejekontrakter har i deres § 11 et vilkår om, at du som lejer fraflytter 14 dage før, så din udlejer kan istandsætte lejemålet, og derfor vil der i de fleste tilfælde ske fraflytningen omkring midten af måneden. Dette forudsætter stadig, at du skal betale husleje for hele måneden. 

Opsigelse af lejlighed ved lejerens død

Hvis en lejer afgår ved døden, vil dødsboet og den ansvarlige herfor overtage de forpligtelser og rettigheder som er forbundet med selve lejemålet. Det betyder, at udlejeren stadig har alle de rettigheder som før. Det medfører også, at der skal betales husleje for måneden indtil, der bliver indsendt en opsigelse fra dødsboet, og opsigelsesperioden er ophørt. 

Den ansvarlige for dødsboet skal derfor opsige lejemålet med den opsigelsesperiode, som den afdøde lejer har skrevet under på. Udlejeren skal stadig indkalde de ansvarlige til et fraflytningssyn, og fremsende et istandsættelseskrav. 

Der vil derfor ikke være særskilt regler for opsigelsesperioden ved et dødsbo. 

Kan man annullere en lejekontrakt

Så snart lejekontrakten er underskrevet af begge parter, følger det af de aftaleretlige regler, at lejeaftalen bliver bindende for lejer og udlejer. 

Det vil sige, at du som lejer ikke ønsker at bo i lejemålet alligevel, så gælder opsigelsesperioden stadigt. Det gælder også selvom, at du ikke er flyttet ind i lejemålet endnu. 

Man kan derfor ikke, efter at have underskrevet en lejekontrakt, fortryde indgåelsen af aftalen. Din udlejer er ligesom dig i disse tilfælde også bundet af lejelovens regler heriblandt opsigelse og ophævelse af lejeforholdet, hvis din udlejer har skrevet under på lejekontrakten.

Hvornår kan din udlejer opsige lejemålet

Som udgangspunkt kan din udlejer ikke opsige en lejekontrakt, hvis det er bestemt, at der er en ubegrænset leje eller inden for den tidsbegrænset periode. 

Det følger dog af lejeloven, at i visse tilfælde kan udlejeren opsige lejemålet. Der er ikke en overordnet regel om, hvornår en udlejer kan opsige et lejemål, men det er afhængigt af den pågældende situation, hvornår en udlejer kan opsige et lejemål, og hvilken opsigelsesvarsel som er gældende. 

Det kan i nogle tilfælde være op til 1 års opsigelsesvarsel, og derfor er det vigtigt, at man kender reglerne omkring opsigelse.

Genudlejningspligt for udlejeren

Lejelovens § 175, stk. 3.

“Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren”

Efter lejelovens regler fremgår det, at din udlejer har en genudlejningspligt. 

Dette medfører, at din udlejer skal bestræbe sig på at genudleje det lejede, såfremt at du som lejer fraflytter lejemålet inden opsigelsesperioden er udløbet. 

Det er derfor vigtigt at din udlejer kan dokumentere, at vedkommende har forsøgt at genudleje det lejede. Det betyder at din udlejer skal have annonceret, at lejemålet er til leje, men det vil altid bero på en konkret vurdering, om udlejeren har opfyldt sin genudlejningspligt. 

Som konsekvens af manglende opfyldelse af genudlejningspligten, vil din udlejer blive hæftende for de måneder, hvor du ikke har boet i det lejede indtil ophøret af opsigelsesperioden.

Opsigelse af lejemålet ved salg

Din udlejer kan godt sælge den lejlighed, som du er lejer i, selvom du bor i det lejede. Du vil i disse tilfælde følge med i bolighandlen, og derved bliver den nye køber din nye udlejer.

En udlejer kan ikke på grund af, at boligen bliver solgt opsige lejemålet. Udlejeren kan kun opsige lejemålet efter lejelovens regler. 

Det vil kun være den nye ejer af lejligheden, der kan opsige lejemålet over for dig som lejer. Det forudsætter, at den nye ejer har den hensigt at bo i lejligheden selv, og opsigelsen skal gøres med 1 års opsigelsesvarsel over for dig.

Hvordan skriver man en opsigelse som udlejer

Du kan som lejer til hver en tid opsige lejeaftalen, medmindre der er aftalt en uopsigelig lejeperiode. 

I din lejekontrakt vil der oftest være en opsigelsesperiode på 3 måneder, men der kan fremgå en kortere eller længere opsigelsesperiode. 

Hvis der ikke er nogen lejekontrakt, eller hvis der ikke er angivet en opsigelsesperiode, vil opsigelsesperioden være 3 måneder som er bestemt efter lejelovens regler. 

Hvis lejeaftalen bliver misligholdt, eller hvis udlejer handler i strid med lovgivningen, så ophæves lejekontrakten øjeblikkeligt. 

Hvordan skriver du en opsigelse

Du kan som lejer til hver en tid opsige lejeaftalen, medmindre der er aftalt en uopsigelig lejeperiode. Der vil oftest være en opsigelsesperiode på 3 måneder, men der kan fremgå en kortere eller længere opsigelsesperiode i lejekontrakten. 

Hvis der ikke er nogen lejekontrakt, eller hvis der ikke er angivet en opsigelsesperiode, vil opsigelsesperioden være 3 måneder som er bestemt efter lejelovens regler. Hvis lejeaftalen bliver misligholdt, eller hvis udlejer handler i strid med lovgivningen, så ophæves lejekontrakten øjeblikkeligt.

Opsigelse når der er flere lejere

Hvis der står flere lejere på en lejekontrakt, skal alle på lejekontrakten underskrive opsigelsen, medmindre en af lejerne har fået en fuldmagt fra de resterende lejere. 

Endvidere følger det af lejeloven, at lejeren ikke uden sin ægtefælles samtykke må opsige lejemålet om familiens bolig. Konsekvensen af manglende underskrift fra enten ægtefællen eller andre lejer på lejekontrakten vil være, at opsigelsen er ugyldig, og opsigelsesperioden dermed ikke er startet endnu.

Regler omkring digital kommunikation

Man skelner mellem lejekontrakter som er indgået før og efter d. 01.01.2018, når man skal sikre, at opsigelsen er gyldig. De nye regler i lejeloven betyder, at det ikke længere er et krav, at skulle aftale, at man gerne vil kommunikere digitalt. Det vil sige, at hvis en lejekontrakt er før 01.01.2018, skal parterne blive enige om, at kommunikationen imellem dem kan foregå digital ellers skal det være over brev. 

Hvornår kan man opsige erhvervslejemål

Man kan frit som lejer opsige lejeaftalen. 

Efter erhvervslejeloven gælder der en opsigelsesvarsel på 3 måneder, og for så vidt angår garager, stalde og lignende gælder der en opsigelsesvarsel på 1 måned. 
Hvis der er tale om misligholdelse af lejekontrakten fra udlejers side, kan lejeren straks ophæve lejekontrakten.

Hvis man som lejer vælger at fraflytte lejemålet inden opsigelsesperioden, skal udlejeren bestræbe sig efter at genudleje lejemålet. Det vil sige, at der gælder en udlejningspligt for udlejeren. Såfremt udlejeren ikke har opfyldt sin genudlejningspligt, bliver udlejeren hæftende for de måneder, hvor lejeren er fraflyttet lejemålet.

Endvidere kan man som lejer af erhvervslejemål bliver tilkendt erstatning i konkrete tilfælde. Her har man både ret til erstatning som er bl.a. i forbindelse med ens flytteudgifter og driftstab i normal flytteperiode, men man har også krav på tabt goodwill.