Salg af udlejningsejendom

Salg af udlejningsejendom med lejere

Ønsker du som ejer af en udlejningsejendom at sælge enten et enkelt lejemål eller hele ejendommen, er det vigtigt at være opmærksom på de regler, der gælder for salget. Reglerne varierer afhængigt af, om der er tale om salg af et enkelt lejemål eller af hele ejendommen, og ved salg af hele ejendommen kan der blandt andet gælde en tilbudspligt, som har betydning for salgsprocessen.

Som udlejer kan du som udgangspunkt godt sælge et lejemål, selvom det er udlejet. I disse tilfælde overtager køber lejemålet på uændrede vilkår, og lejeren fortsætter derfor i lejemålet efter overdragelsen. Salget i sig selv giver ikke adgang til at opsige lejeforholdet, og en opsigelse kan alene ske i overensstemmelse med lejelovens regler. Det er alene den nye ejer, der kan opsige lejemålet, og kun hvis betingelserne herfor er opfyldt. For boliglejemål forudsætter en opsigelse eksempelvis, at den nye ejer selv har til hensigt at bebo lejemålet, og at opsigelsen sker med et varsel på ét år over for lejeren.

Tilbudspligt

Det er vigtigt at kende reglerne i lejeloven, hvis man ønsker at sælge en udlejningsejendom, hvor der bor lejere. Ved salg af en udlejningsejendom er ejeren nemlig underlagt en tilbudspligt, som giver lejerne ret til at overtage ejendommen, inden den kan sælges til en tredjepart.

Tilbudspligten indebærer, at udlejeren skal give lejerne mulighed for at overtage ejendommen på andelsbasis, hvilket i praksis betyder, at lejerne har en forkøbsret, hvis ejendommen sættes til salg.

Tilbudspligten gælder kun for ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse og som har mindst seks beboelseslejligheder. For ejendomme, der udelukkende anvendes til erhverv, gælder tilbudspligten ikke.

Opfyldelse af tilbudspligten

Der er en række betingelser for at tilbudspligten er opfyldt. 

Det følger af lejeloven, at tilbudspligten opfyldes når:

• Du som ejer af udlejningsejendommen tilbyder samtlige lejere at overtage ejendommen som andelsboligforening til samme pris, som du ellers kunne opnå ved salg til anden side. Det vil altså sige at tilbuddet, som du fremsætter over for dine lejere, skal stemme overens med den markedspris, der er.
• Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Det vil sige, at de vilkår som du fremsætter over for lejerne, skal stemme overens med vilkår, som du også kan fremsætte over for andre end dine lejere.
• Du skal endvidere fremsende et skriftligt tilbud som skal indeholde relevante oplysninger, der gør det muligt for lejerne at vurdere situationen.
• Acceptfristen skal være mindst 10 uger.

Opmærksomhedspunkter

Lejeloven indeholder bestemmelser om, at det ikke er lovligt for en udlejer at betale sin lejer for at fraflytte det lejede. Det er derfor vigtigt, at hvis du ønsker at sælge boligen, og din lejer ikke vil fraflytte det lejede, så har du ikke mulighed for at tilbyde økonomisk kompensation for, at din lejer fraflytter. Endvidere skal man være opmærksom på, at bestemmelsen også gælder, hvis man tilbyder, at istandsætte det lejede for egen regning, og i lignende situationer.

Derimod er det lovligt, at din lejer, uden opfordring fra dig som udlejer, tilbyder at fraflytte det lejede mod betaling. Disse regler har til formål at sikre lejeren, så de ikke føler sig presset eller chikaneret til at flytte ud.

Parcelhusreglen

Når det gælder beskatning ved salg af en udlejningsejendom, er hovedreglen, at den fortjeneste, der opnås ved salget, som udgangspunkt skal beskattes. Der findes dog en undtagelse i form af parcelhusreglen, som kan give skattefrihed ved salg af en bolig, hvis to betingelser er opfyldt.

For det første skal ejendommen have tjent som bolig for dig eller din husstand i hele eller dele af den periode, hvor du har ejet boligen. For det andet må grunden, boligen ligger på, ikke overstige 1.400 m².

Det er ikke et krav, at du bor i ejendommen på salgstidspunktet, eller at du har boet der hele ejertiden, så længe ejendommen har tjent som bolig i en del af perioden. Hvis ejendommen udelukkende har været udlejet, kan parcelhusreglen ikke anvendes, og fortjenesten vil derfor være skattepligtig.

Ejendomsavancebeskatning ved salg

Hvis din udlejningsejendom udelukkende har været udlejet, og du ikke kan anvende parcelhusreglen, skal du betale skat af den fortjeneste, der opnås ved salget. Denne skat, ejendomsavanceskat, beregnes som en del af din kapitalindkomst og kan være op til 42 % afhængigt af din samlede indkomst.

Inden skatten beregnes, kan du dog fradrage udgifter til forbedringer, vedligeholdelse og handelsomkostninger. Derudover gives et årligt fradrag på 10.000 kr. pr. år, du har ejet ejendommen, i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningsloven.

Hvis ejendommen er købt som et forældrekøb til udlejning til dit barn, gælder særlige regler. Selvom dit barn har boet i lejligheden, fritager det ikke for ejendomsavanceskatten. Det kan dog være muligt at sælge lejligheden til dit barn til en fordelagtig pris, hvilket kan reducere den samlede skattebyrde, når ejendommen senere sælges videre.