Ejerskifteforsikring - hvad dækker den?

En ejerskifteforsikring kan som andre forsikringstyper have forskelligt indhold og dækning.

Det er dog bestemt ved lov, at ejerskifteforsikringer skal have en vis standarddækning, med en varighed på minimum 5 år.

En ejerskifteforsikring med standarddækning dækker som udgangspunkt skjulte fejl og mangler som var til stede på tidspunktet for overtagelsen af ejendommen. Manglerne/fejlene må hverken fremgå af tilstands- eller elinstallationsrapporten. Hvis man har tegnet ejerskifteforsikring før den 1. maj 2012, vil skjulte fejl og mangler i relation til elinstallationsrapporten ikke med garanti være omfattet af ejerskifteforsikring med standarddækning.

I særlige tilfælde dækker ejerskifteforsikringen fejl og mangler som fremgår af tilstands- eller elinstallationsrapporten. Et eksempel på et sådan tilfælde kan være, hvor forholdet er klart forkert beskrevet i en af rapporterne.

Ydermere dækker en ejerskifteforsikring med standardvilkår manglende eller væsentlig nedsatte funktioner af VVS-installationer. Dækningen omfatter både dem i og uden på den forsikrede bygning (til ydersiden af bygningens fundament).

Man skal dog være opmærksom på, at der skal betales en selvrisiko. Det er dog bestemt, at selvrisikoen ikke kan overstige 5.000 kr. pr. skade.

Ejerskifteforsikring med udvidet dækning vil dække de samme forhold som en forsikring med standarddækning. Forsikringen vil yderligere dække andre forhold ved grunden og bygningen. Indholdet kan dog variere fra selskab til selskab, da det ikke er bestemt ved lov, hvad den udvidede ejerskifteforsikring skal dække. Det er derfor en god idé undersøge forskellige tilbud og deres indhold nærmere.

Prisen for en ejerskifteforsikring med udvidet dækning er væsentligt højere end på en forsikring med standarddækning. Det kan derfor være fornuftigt at rådføre sig med en boligadvokat, da du kan få en professionel vurdering af, om en udvidet ejerskifteforsikring er pengene værd i din situation.

En ejerskifteforsikring med standardvilkår dækker kun de forhold som angår selve bygningen. Bygningens ydre eksempelvis sokkel og mur vil derfor ikke være omfattet af forsikringen.

Ejerskifteforsikringen dækker heller ikke de fejl og mangler som er noteret i tilstands- og elinstallationsrapporten samt synlige fejl og mangler man ikke kan undgå at se.

Fejl og mangler som betragtes som forventelige for husets typer, stand, og alder er endvidere ikke dækket af ejerskifteforsikringen. Et eksempel på en mangel der relaterer sig til huset alder kan være fugt i kælderen i en ældre ejendom.

Hvis det ikke kan bevises, at fejlen/manglen var til stede på overtagelsesdagen, vil den heller ikke være omfattet af ejerskifteforsikringen. En sådan fejl vil dog typisk være dækket af husforsikringen.

Ejerskifteforsikringen dækker kort sagt skader som ikke er forventelige i forhold til husets stand, og som ikke fremgår af de tilstands- samt elinstallationsrapporten.

Det er sælger, der typisk indhenter et tilbud på ejerskifteforsikring. Man er som køber fri til at vælge, om man vil acceptere sælgerens forslag. Man skal dog være opmærksom på, at hvis man som køber afviser og ikke tegner en anden ejerskifteforsikring, da kan man ikke længere holde sælgeren ansvarlig for skjulte fejl og mangler.

Hvis sælgeren derimod ikke ønsker at forlægge et tilbud på en ejerskifteforsikring, er det sælger selv, der skal dække omkostningerne, hvis der opstår skader som reelt var til stede, før du overtog huset.

Ejerskifteforsikringen er kort sagt en fordel for dig som køber, hvis du ønsker vished for, at skjulte skader som opstår efter overtagelsesdagen, kan blive dækket af forsikringen. Det er derfor ikke overladt til sælgers økonomi, om du kan få dækket omkostningerne til udbedring.

Det er kun muligt at tegne en ejerskifteforsikring, hvis der er udarbejdet en elinstallations- og tilstandsrapport. Det er derfor nødvendigt at få udarbejdet disse rapporter.

Hvis der tegnes en ejerskifteforsikring bliver det, forsikringsselskabet som hæfter for skjulte fejl og mangler. Kort sagt fritager ejerskifteforsikringen sælgeren fra ansvaret i den 10-årige periode, hvormed du ikke kan blive opkrævet at yde økonomisk kompensation til udbedringen.

Du skal som sælger minimum betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien. Trods du som sælger har denne udgift, er den generelt lavere end den økonomiske kompensation, du kan risikere at skulle betale, hvis der skulle vise sig skader efter overtagelsesdagen. 

Hos Sagførerne anbefaler vi at der tegnes en ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring kan sikre dig mod ubehagelige overraskelser og store udgifter til udbedring af skjulte fejl og mangler.

Hvis man betragter valget om ejerskifteforsikring fra sælgers standpunkt, er ejerskifteforsikringen et fornuftigt valg, da man ”overfører” ansvaret for skjulte fejl og mangler til forsikringsselskabet. Ejerskifteforsikringen fritager sælgeren fra ansvaret for skjult fejl og mangler efter overtagelsendagen. 

Fra købers standpunkt sikrer ejerskifteforsikringen, at man kan få dækket omkostningerne til udbedringen, hvis der skulle vise sig skjulte fejl og mangler. Du skal derfor ikke i kontakt med sælger og overbevise vedkommende om, at der skal ske udbedring. 

Prisen på en ejerskifteforsikring afhænger af forskellige aspekter såsom ejendommens størrelse, prisen på ejendommen, varigheden på ejerskifteforsikringen samt om den skal være med standard- eller udvidet dækning.

En ejerskifteforsikring med standarddækning koster cirka mellem 10.000-40.000 kr. Forsikringspræmien betales én gang, og man er dækket i hele den valgte periode, dvs. minimum 5 år. Hvis man ønsker en ejerskifteforsikring med udvidet dækning, vil forsikringspræmien naturligt være højere.

Da prisen kan variere, kan det være fornuftigt at indhente tilbud fra flere forsikringsselskaber og derved finde frem til det bedste tilbud.

Det er ofte sælger, der fremlægger et tilbud på en ejerskifteforsikring for køber. Det er bestemt ved lov, at sælger skal betale halvdelen af præmien på den ejerskifteforsikring, som du bliver tilbudt.

Du er som køber ikke tvunget til at acceptere sælgerens valg af ejerskifteforsikring. Hvis du som køber vælger en forsikring, hvor præmien er højere, er sælger kun alene forpligtet til at betale halvdelen af den forsikringspræmie, som han/hun har tilbudt dig.

Situationen er en anden, hvis du som køber finder en billigere ejerskifteforsikring end den du blev tilbudt af sælger. Her er sælgeren derimod forpligtet til at betale halvdelen af den forsikringspræmie, som han/hun selv tilbød. Anderledes formuleret kan sælger selv vælge, hvilket beløb vedkommende ønsker at betale.