Køb af udlejningsejendom

Har du overblik over risici ved ejendommen?

Ved køb af udlejningsejendom er det vigtigt at skabe overblik over de lejeretlige risici ved ejendommen, før du køber. Ved køb af en udlejningsejendom kan der være lejeretlige forhold, som har betydning for både ejendommens værdi og dit fremtidige afkast. En gennemgang af lejeforholdene inden købet kan afdække risici og give et bedre grundlag for investeringen.

Køb som privatperson eller køb som virksomhed

Udlejning af fast ejendom kan udgøre erhvervsmæssig virksomhed, afhængigt af udlejningens omfang og karakter. En udlejningsejendom anvendes typisk med henblik på at opnå et økonomisk afkast gennem udlejning af bolig- eller erhvervslejemål.

Du kan vælge at erhverve en udlejningsejendom enten som privatperson eller gennem en virksomhed.

Virksomheden kan drives som en personligt ejet virksomhed (enkeltmandsvirksomhed eller interessentskab) eller i selskabsform (ApS eller A/S). Valget af virksomhedsform medfører forskellige rettigheder og forpligtelser, og det er derfor vigtigt at søge professionel rådgivning.

Købesummen

Der er forskellige faktorer, der spiller en rolle ved fastlæggelse af købesummen. Det er typisk størrelsen af ejendommens lejeindtægter, der bestemmer prisen på en udlejningsejendom. Derudover har de forventede udgifter til den løbende vedligeholdelse betydning for ejendommens værdi. Det samme gør sig gældende for eventuelle forbedringer.

Byggeteknisk rapport

Ved køb af udlejningsejendom udarbejdes der som udgangspunkt ikke en tilstandsrapport, og der tegnes ikke en ejerskifteforsikring. Køber bærer derfor i højere grad risikoen for byggetekniske mangler ved ejendommen. Det er derfor væsentligt at være opmærksom på, hvem der hæfter for eventuelle mangler efter købet.

I praksis indeholder købsaftaler ofte en ansvarsfraskrivelsesklausul, hvorefter sælger fraskriver sig ansvaret for mangler ved ejendommen. En grundig gennemgang af købsaftalen er derfor vigtig for at få klarhed over den juridiske retsstilling. På den baggrund kan det være en fordel at få udarbejdet en byggeteknisk rapport forud for købet, da den giver et overblik over ejendommens tekniske stand og kan danne et vigtigt grundlag for købers vurdering af ejendommens tilstand og den samlede investeringsrisiko.

Lejefastsættelse

Når du overtager en udlejningsejendom uden lejere, skal lejen fastsættes for de kommende lejemål. Dette gælder både for erhvervslejemål og beboelseslejemål. Ved lejefastsættelsen er der en række forhold, som det er vigtigt at være opmærksom på. En korrekt fastsættelse af lejen har betydning for både ejendommens indtjening og den efterfølgende retlige stilling. Det anbefales derfor at foretage en grundig vurdering af lejeniveauet.

Ønsker du rådgivning om fastsættelse af en hensigtsmæssig og juridisk korrekt leje, er du velkommen til at kontakte os for en nærmere drøftelse, og du kan også læse mere om lejens størrelse på denne side.

Vedligeholdelse

En udlejningsejendom skal vedligeholdes, og den løbende vedligeholdelse har både juridisk og økonomisk betydning for udlejeren. Det kan derfor være en væsentlig fordel at få foretaget en professionel vurdering af ejendommens fysiske tilstand. En sagkyndig rådgiver kan udarbejde en rapport, der giver overblik over ejendommens tilstand og de forventede vedligeholdelsesudgifter i de kommende år. Herved opnår udlejeren et mere realistisk grundlag for planlægning af vedligeholdelse og vurdering af de økonomiske konsekvenser.

Du kan læse mere om vedligeholdelse på denne side.

Køb af udlejningsejendom med lejere

Hvis du køber en udlejningsejendom med lejere, skal du være opmærksom på, at lejerne følger med ejendommen. Som køber indtræder du i sælgers rettigheder og forpligtelser som udlejer. Salg af ejendommen giver som udgangspunkt ikke grundlag for at bringe eksisterende lejemål til ophør. Lejekontrakter kan alene ophæves eller opsiges i overensstemmelse med de gældende regler.

For beboelseslejemål gælder, at salg af ejendommen ikke er en gyldig ophævelses- eller opsigelsesgrund. Du kan dog eksempelvis som køber opsige lejemålet, hvis du ønsker at benytte boligen til beboelse. I sådanne tilfælde kan lejemålet opsiges med 1 års varsel, forudsat at betingelserne i lejelovgivningen er opfyldt.

For erhvervslejemål beror adgangen til opsigelse eller ophævelse i højere grad på parternes aftale, idet der som udgangspunkt gælder aftalefrihed. Det er derfor afgørende at gennemgå erhvervslejekontrakten nøje for at vurdere mulighederne for at bringe lejemålet til ophør. 

Du kan læse mere om opsigelse af begge typer af lejemål her.

Overtagelse af forpligtelser

Når du køber en udlejningsejendom, indtræder du i udlejers rettigheder og forpligtelser og overtager dermed lejerne på uændrede vilkår. Det betyder, at de eksisterende lejekontrakter fortsætter uændret og også er bindende for dig som ny udlejer.

Hvis den tidligere udlejer eksempelvis havde den indvendige vedligeholdelsespligt, overtager du denne forpligtelse ved købet og har herefter ansvaret for den indvendige vedligeholdelse.

Da du som køber indtræder i sælgers retsstilling, kan du ikke pålægge lejerne at indgå nye lejekontrakter eller ændre vilkårene ensidigt.

Sælgers tilbudspligt

Når en sælger ønsker at sælge en udlejningsejendom med lejere, kan salget være underlagt tilbudspligt. Tilbudspligten indebærer, at lejerne i visse tilfælde skal have mulighed for at overtage ejendommen på andelsbasis, før ejendommen kan sælges til tredjemand.

Som køber af en udlejningsejendom, der er omfattet af tilbudspligt, er det derfor vigtigt, inden der indgås endelig aftale om købet, at sikre sig, at lejerne har fået tilbudt ejendommen, og at de ikke har ønsket at overtage denne på andelsbasis.

Tilbudspligten gælder for ejendomme, der helt eller overvejende anvendes til beboelse, og som har en vis størrelse. Reglerne finder som udgangspunkt anvendelse, hvis ejendommen indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Reglerne om tilbudspligt gælder ikke for rene erhvervsejendomme.