Huset efter skilsmissen

Vurdering af hus ved skilsmisse

Vurdering af hus ved skilsmisse kan få betydning i flere henseende. Står du og din tidligere partner i den situation, at den ene skal overtage huset, mens den anden fraflytter, så har vurdering af hus ved skilsmisse stor betydning for jer begge. Vurderingsprisen har relevans i relation til den fraflyttende ægtefælles modkrav. Den har desuden betydning i forhold til den ægtefælle, der bliver boende i det fælles hus, idet denne skal “købe den anden ud”, og derfor har interesse i en lav vurdering af huset.

Salg af hus ved skilsmisse forekommer, hvis ingen af ægtefællerne vil blive boende i det tidligere fælles hus. I dette tilfælde er der en fælles interesse i, at vurderingen af huset ved skilsmissen, er så høj som mulig. Ved en høj vurderingspris, kan begge parter nemlig opnå størst muligt afkast i forbindelse med salget.

Der er ingen regler i forhold til vurderingen af huset ved skilsmisse. Vurderingen af huset påvirkes dermed af, hvad ægtefællerne aftaler, inden vurderingen foretages.

Da ejendomsmæglere sjældent vurderer et hus til samme pris, er det en oplagt løsning at vælge gennemsnittet af flere mægleres bud på en salgspris. Herigennem opnår man en vurdering af huset, som stemmer overens med handelsværdien, der er den værdi, huset vil blive solgt for til en uvildig tredjemand. Hvis det ikke er muligt at nå til enighed, kan skifteretten finde en vurderingsmand til at foretage den vurdering, som lægges til grund ved bodelingen.

Selvom enighed omkring salg af det fælles hus i forbindelse med skilsmisse giver anledning til færrest problemer, er der imidlertid en række ting, der skal klarlægges. Er det vigtigst at få en god handel eller at komme hurtigt videre fra skilsmissen? En for høj vurdering af huset ved skilsmissen, kan medføre, at det trækker i langdrag at få huset solgt. Denne risiko skal afvejes i forbindelse med vurdering af hus ved skilsmisse.

Første samtale med en skilsmisseadvokat er helt uforpligtende

Du er altid velkommen til at kontakte os vedrørende din situation. Du kan enten ringe til os på telefon 32705420 eller skrive en mail til kontakt@sagfoererne.com. Vi vil herefter oplyse dig om, hvad vi hos Sagførerne kan gøre for at hjælpe dig i forbindelse med vurderingen af huset ved skilsmisse.

Skilsmisse - huset står i hans navn

Kan jeg blive boende, selvom huset står i hans navn? Dette er et af de mest stillede spørgsmål, når den ene ægtefælle er eneejer af familiens hus ved skilsmisse. Selvom din ægtefælle er eneejer af huset ved skilsmissen, er det ikke udelukket, at du kan overtage huset.

Udgangspunktet er, at den ægtefælle, hvis navn står i huset og dermed er eneejer, har ret til at udtage huset og blive boende. Dette udgangspunkt kan fraviges, hvis særlige omstændigheder gør, at den anden ægtefælle har større interesse i at udtage huset. Der er altså mulighed for at komme den ægtefælle til undsætning, som særligt har brug for at blive boende i familiens hus, også selvom den anden part er eneejer af huset ved skilsmissen.

En fravigelse af udgangspunktet forudsætter, at huset er et delingsformueaktiv. Dette betyder, at huset skal være en del af ægtefællernes formuefællesskab. Modsætningsvis vil et hus, der alene udgør særejemidler, ikke kunne udtages til ægtefællen, som ikke er ejer af huset.

Hvis huset er et delingsformueaktiv, kræves det yderligere, at huset har været anvendt som familiens helårsbolig. Hvorvidt der reelt er tale om et hus er underordnet. En familiens helårsbolig kan dermed være en husbåd, en ejerlejlighed eller noget helt tredje, og altså stadig kunne udtages. I ejendomme, hvor der er to beboelseslejligheder, kan disse begge være omfattet af reglen. Er der derimod tale om mere end to, falder det uden for reglens anvendelsesområde.

Skilsmisse - salg af bolig til tredjemand

Salg af bolig til tredjemand i forbindelse med skilsmisse er for mange at foretrække, da man herigennem får mulighed for at viske tavlen ren og starte en ny tilværelse.

Salg af bolig til tredjemand vil typisk ske gennem en ejendomsmægler, der foretager en vurdering af huset. I denne forbindelse skal I overveje, hvad der er vigtigst for jer. Ønsker I at få huset solgt hurtigt eller er I villige til at vente på den rette salgspris? Ved salg af bolig til tredjemand har begge parter interesse i, at huset sælges til en fordelagtig pris, således at begge får bedst muligt afkast ved hussalget. Her skal man dog huske, at en for høj vurdering af huset ved skilsmissen, kan betyde, at salget trækker i langdrag. Disse momenter vil man med fordel kunne have med i sine overvejelser, når prisen på huset skal vurderes i forbindelse med salg til tredjemand.

Når huset er solgt, vil salgsprovenuet indgå i den formue, som skal deles ved bodelingen. Er det tidligere fælles hus et delingsformueaktiv, vil hver ægtefælle få halvdelen af salgsprovonuet efter salget ved bodelingen.

I forbindelse med salg af huset til tredjemand, er det vigtigt, at der udfærdiges et skøde, samt en købsaftale. De tidligere ægtefæller skal i købsaftalen til tredjemand blive enige om, hvad der skal gælde i relation til udbetaling, overtagelsesdato og eventuelle forbehold. Et salg til tredjemand forudsætter dermed, at de tidligere ægtefæller er samarbejdsvillige, og kan nå til enighed om relevante vilkår i købsaftalen.

Skilsmisse - salg til den ene ægtefælle

I forbindelse med overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse, er der mange forhold, man bør have for øje, når den ene ægtefælle skal overtage huset. Selvom huset overtages af den ene ægtefælle, er der stadig juridisk tale om en ejendomshandel.

Når begge parter er registreret som ejere af huset, er det en fælles beslutning, hvad der fremadrettet skal ske med det fælles hus. Enighed er nøgleordet, hvorfor det er en forudsætning, at begge parter er med til at beslutte, hvorvidt huset skal sælges eller ej. Såfremt begge parters navne fremgår af ejendommens skøde, er begge ejere. Forholder det sig imidlertid sådan, at den ene part er eneejer af huset, medfører det ikke, at den anden er udelukket fra at kunne overtage huset. En forudsætning for dette er, at huset er et delingsformueaktiv, og dermed en del af ægtefællernes formuefællesskab.

Den formelle overdragelse af ejendommen til den ene ægtefælle kan registreres, såfremt der er enighed om vurderingen af huset ved skilsmissen. Banken skal desuden godkende, at den ene ægtefælle overtager lånet i huset. Afslutningsvis skal bodelingsoverenskomsten være underskrevet. Herefter skal der udfærdiges et såkaldt skilsmisseskøde, der angiver adkomsten til huset. Skilsmisseskødet angiver, at der nu formelt er et andet ejerforhold end tidligere, og at det kun er den ene ægtefælle, der ejer huset. Ejerforholdet er endegyldigt overdraget, når skødet tinglyses.

Der gælder særlige regler for skilsmisseskøder. Såfremt der har været formuefællesskab i ægteskabet og parterne har indhentet skilsmissebevilling, er afgiften for tinglysning af skødet 1.750 kr. Tinglysning af et skilsmisseskøde er dermed billigere end tinglysning af et almindeligt skøde, hvor afgiften er 0,6 % af købesummen. Skilsmisseskødet skal være ledsaget af oplysninger om vilkårene for overdragelsen, samt oplysninger om ejerskiftet. Her kan ægtefællerne enten beslutte at ledsage skilsmisseskødet med en bodelingsoverenskomst eller en købsaftale. I bodelingsoverenskomsten vil ægtefællernes aftale om deling af deres midler fremgå. Det vil desuden fremgå, hvad der er aftalt angående huset. Skilsmisseskødet ledsages derfor almindeligvis af bodelingsoverenskomsten.

I forbindelse med, at den ene ægtefælle overtager boligen, stilles der ikke krav om, at der skal udfærdiges en tilstandsrapport eller indhentes tilbud om ejerskifte. Såfremt der ønskes en ejerskifteforsikring, vil denne dog kun kunne tegnes under ledsagelse af en tilstandsrapport.

Bodeling - salg til den ene ægtefælle

Er der formuefællesskab i ægteskabet, skal der ske bodeling og udfærdiges en bodelingsoverenskomst. Af bodelingsoverenskomsten fremgår den overordnede aftale om deling af jeres fælles midler. Ydermere angiver denne, hvad der skal ske med familiens fælles bolig, samt hvem der skal overtage boligen efter skilsmissen.

Ved bodelingen er udgangspunktet, at I deler den formue, I hver især ejer på ophørsdagen, altså den dag Familieretshuset modtager anmodning om skilsmisse. Ægtefællen, der beholder flest aktiver, skal herefter “købe den anden ud”. Det samme gør sig gældende, når den ene bliver boende i det fælles hus efter skilsmissen. Er huset et delingsformueaktiv skal ægtefællen, der bliver boende, herefter betale halvdelen af vurderingsprisen til den fraflyttende ægtefælle. Ved vurderingen af huset ved skilsmissen, kan ægtefællen, der bliver boende, have en interesse i, at vurderingsprisen ikke er for høj. Dette hænger nemlig sammen med, hvor mange penge denne skal aflevere til den fraflyttende ægtefælle. På den anden side, vil den fraflyttende ægtefælle have interesse i, at huset vurderes til den mest fordelagtige pris, da denne hermed vil kunne tage flere penge med ud fra ægteskabet.

Hos Sagførerne er vi eksperter inden for familieret og fast ejendom. Vi står klar til at hjælpe dig med eventuelle spørgsmål i anledning af ved salg af hus ved skilsmisse.

Skilsmisse - huset sælges ikke og den ene bliver boende

Bliver den ene ægtefælle boende i huset efter skilsmissen, er det vigtigt først og fremmest at iagttage de skatteretlige regler på området.

Efter bodelingen vil ægtefællen, der bliver boende i huset, juridisk blive betragtet som lejer af den del af huset, der tilhører den anden ægtefælle. Dette betyder, at den fraflyttede ægtefælle, der nu betragtes som udlejer, skal betale skat af de lejeindtægter, denne modtager som følge af det nyetablerede udlejer/lejer-forhold. Der er dog mulighed for et efterfølgende fradrag. Ægtefællen, der betragtes som lejer, skal betale en husleje svarende til markedslejen, altså det beløb en uvildig tredjemand vil skulle betale. Såfremt huslejen er lavere end markedslejen, vil ægtefællen, der betragtes som lejer, skulle betale skat af forskellen mellem den betalte husleje og markedslejen.

Indtil der er foretaget bodeling, vil ægtefællen, der bliver boende i huset, oftest betale for de løbende forbrugsudgifter. Denne ægtefælle skal desuden betale en fiktiv husleje til fællesboet, indtil boet endeligt er opgjort, idet brugsretten til hele huset tilkommer denne. Dette gælder også selvom ægtefællen, der bliver boende, ikke er ejer af hele huset. Er det ikke muligt at blive enige om den fiktive huslejes størrelse, skal huslejen fastsættes til markedslejen, som er den leje, tredjemand ville leje huset til.

Den fiktive husleje, der betales i denne periode, skal ikke betales til den fraflyttede ægtefælle, men skal indgå som en samlet post, når der skal foretages bodeling.

Skilsmisse - huset sælges ikke men udlejes

Skal huset sælges efter skilsmissen, kan det for begge ægtefæller være afgørende, at huset sælges med overskud. Såfremt dette, som følge af udviklingen på boligmarkedet, ikke er muligt, kan det være bedre at vente med at sælge, indtil markedet vender. Udlejning til tredjemand bevirker ikke, at der skal udfærdiges et skilsmisseskøde, idet ægtefællerne herefter fortsat ejer huset i det samme ejerforhold, som hidtil. Der skal dog udfærdiges en lejekontrakt, så lejeaftalen med tredjemand er i overensstemmelse med de lejeretlige regler. Ydermere sikre en lejekontrakt, at I har jeres på det rene ved eventuelle tvister med lejer.

Ved etablering af et lejeforhold med tredjemand, er der mange forhold, man skal have in mente. I skal beslutte, hvor længe jeres hus skal udlejes, om det er enkelte værelser i huset eller hele huset, der skal udlejes, og hvor meget lejer skal betale i depositum. Desuden opstår der spørgsmål om fastsættelse af husleje, herunder om huslejen skal reguleres efter markedslejen, omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi. Ønsker du at vide mere om, hvilke forhold du bør være opmærksom på i forbindelse med udlejning, kan du læse mere her.

Da der er mange lejeretlige forhold, man bør have for øje, kan du med fordel rådføre dig med vores advokater, der står klar til at hjælpe dig, i forbindelse med udlejning af hus efter skilsmisse.

Lån i hus ved skilsmisse

Et lån i familiens hus efter skilsmissen kan give anledning til flere problemstillinger alt efter, om der sker overdragelse af hus til den ene ægtefælle eller parterne er enige om, at huset skal sælges til tredjemand.

Selvom der træffes beslutning om skilsmisse, vil parterne fortsat være forpligtede til at betale den gæld, der er stiftet i fællesskab. Dermed vil et fælles lån i huset forpligte begge parter, selvom huset sælges. Kan huset ikke sælges med en positiv friværdi, vil begge hæfte solidarisk for den fælles gæld, der vil indgå som et passiv i bodelingen. Er der formuefællesskab i ægteskabet, vil gæld i et hus, som kun den ene ægtefælle ejer, også belaste den anden ægtefælle. Ved bodelingen af den samlede delingsformue, deles ægtefællernes formue nemlig, uanset om de pågældende poster udgør aktiver eller passiver. Konsekvensen af dette er, at man ved skilsmissen kan risikere at skulle aflevere en stor del af sin egen formue til den anden ægtefælle. Du kan læse mere om gæld i forbindelse med skilsmisse her.

Beslutter parterne, at den ene skal overtage huset, skal denne ægtefælle også overtage husets udgifter. Her er det vigtigt at være opmærksom på, at denne ægtefælle derigennem overtager lånet i huset. Forinden overtagelsen skal det vurderes af banken eller realkreditinstituttet, hvorvidt det er forsvarligt, at den ene ægtefælle overtager lånet i huset. Vurderer banken eller realkreditinstituttet, at den overtagende ægtefælle ikke har tilstrækkelige økonomiske midler til at kunne afdrage på lånet, vil overtagelse af den ene ægtefælle være udelukket, og parterne vil være tvunget til at sælge huset.

Beskatning ved salg til tredjemand

Hvis ægtefællerne beslutter, at de ønsker at sælge deres hus efter skilsmissen til tredjemand, er udgangspunktet, at fortjenesten ved salget er skattefrit. Hertil er det en forudsætning, at huset har tjent som bolig for ejeren af huset eller dennes husstand i hele eller dele af ejertiden. Det er underordnet, hvorvidt ejeren af huset eller husstanden bor i huset på salgstidspunktet. Ydermere er det en forudsætning, at grunden, hvor huset er beliggende, er under 1.400 m2. Udgør grunden mere end 1400 m2, vil der skulle betales skat af fortjenesten ved salget.

Beskatning ved salg til den ene ægtefælle

Hvis parterne beslutter, at den ene ægtefælle skal overtage huset, skal ægtefællen, der overtager huset ved bodelingen, være opmærksom på de gældende regler ved et senere hussalg.

Ægtefællen, der sælger sin bolig, vil ikke blive beskattet, når denne sælger til den anden ægtefælle, uanset om grunden er større end 1.400 m2. Dette skyldes, at ægtefællen, der køber boligen, indtræder i den anden ægtefælles udskudte skat. Ægtefællen, der køber, vil dog blive beskattet af hele fortjenesten som denne modtager ved et senere salg.

Beskatning, hvis den ene ægtefælle bliver boende i huset, indtil det sælges

Ønsker I at sælge familiens hus, opstår spørgsmålet om, hvem der skal betale for udgifterne til huset i perioden inden det bliver solgt. Er begge parter ejere af huset, hæfter disse i fællesskab for eventuelle forbrugsudgifter. Såfremt det kun er den ene part, der rent faktisk bor i huset i den pågældende periode, er det nærliggende, at denne betaler for forbrugsudgifter til vand, varme og lignende.

I situationer, hvor den ene ægtefælle fortsætter med at bo i huset, er det vigtigt at have de skattemæssige forholdsregler for øje, idet disse har betydning for, hvordan man bedst indretter sig. Rent praktisk skal den ægtefælle, der bliver boende i huset indtil det sælges, betale husleje til fællesboet, før der skal foretages den endelige bodeling. Den fiktive husleje skal ikke betales løbende til den fraflyttede ægtefælle, men derimod indgå som et aktiv i den endelige boopgørelse. Er det ikke muligt at blive enige om en månedlig husleje, må man falde tilbage på en husleje, der svarer til markedslejen.

Efter bodelingen får den ægtefælle, der bliver boende i huset, juridisk status som lejer af den del af huset, der tilhører den anden ægtefælle. Samtidig betragtes den fraflyttede ægtefælle som udlejer. Dette medfører, at den fraflyttede ægtefælle skal betale skat af lejeindtægterne fra den anden ægtefælle. Selvom der skal betales skat af disse indtægter, vil et fradrag være muligt efterfølgende. Ægtefællen, der betragtes som lejer, skal betale en husleje svarende til markedslejen. Er huslejen lavere end markedslejen, vil ægtefællen, som betragtes som lejer, skulle betale skat af forskellen mellem den betalte husleje og den leje, der svarer til markedslejen.

Hos Sagførerne er vi specialiserede i skilsmissesager, hvorfor vi har stor erfaring med skat af bolig ved skilsmisse. Din første samtale med en af vores advokater er gratis. Du er derfor altid velkommen til at kontakte os uforpligtende, hvis du har brug for vores ekspertise indenfor dette område.