Huset efter skilsmissen

Vurdering af hus ved skilsmisse

Vurdering af hus ved skilsmisse kan få betydning i flere henseende. Måske står du og din tidligere partner i den situation, at den ene skal overtage huset, mens den anden fraflytter. Hvis den ene overtager huset, vil en vurderingspris have relevans i relation til den fraflyttende ægtefælles modkrav. Ægtefællen, der bliver boende i det fælles hus, skal “købe den anden ud” og har derfor interesse i, at vurderingsprisen ikke er for høj.

Skal ingen af de to ægtefæller blive boende i det tidligere fælles hus, har begge en interesse i, at vurderingsprisen bliver så høj som muligt, så de begge kan få det størst mulige afkast i forbindelse med salg.

Der er ingen regler i relation til vurdering af hus ved skilsmisse, og vurderingen af huset vil dermed være influeret af, hvad ægtefællerne har aftalt før vurderingen blev foretaget.

Da ejendomsmæglere sjældent vurderer et hus til samme pris, er det for mange en oplagt løsning at vælge gennemsnittet af flere mægleres bud på en salgspris. Dette er også den løsning, som oftest bliver anvendt, når den ene ægtefælle skal overtage boligen. Udgangspunktet vil være, at vurderingen af huset vil stemme overens med handelsværdien, der er værdien, som huset vil sælges for til en uvildig tredjemand. Er det ikke muligt at nå til enighed, vil skifteretten finde en vurderingsmand til at foretage vurderingen, og denne vurdering vil skulle lægges til grund ved bodelingen.

Selvom det som tidligere nævnt vil give anledning til færre problemer, hvis parterne er enige om at sælge det fælles hus, kan der også her være vigtige ting at have for øje. Er det vigtigst at få en god handel eller at komme videre fra skilsmissen? Er vurderingen af huset for høj, vil det kunne trække i langdrag at få huset solgt, og man må her afveje, om man har lyst til at risikere at bruge år på at få solgt sit tidligere hus. 

Skilsmisse - huset står i hans navn

Kan man stadig blive boende, selvom huset står i hans navn? Dette er et af de mest almindelige spørgsmål, der stilles, når den ene ægtefælle er eneejer af familiens hus ved skilsmisse. Selvom din ægtefælle er eneejer af huset ved skilsmisse, udelukker det dog ikke ,at du kan overtage huset efter skilsmissen.

Udgangspunktet er, at den ægtefælle, der ejer huset, har ret til at udtage huset og dermed blive boende. Dette udgangspunkt kan dog fraviges, hvis der er særlige omstændigheder der gør, at den anden ægtefælle vil have større interesse i at udtage huset. Der er altså mulighed for at komme den ægtefælle til undsætning, der særligt har brug for at blive boende i familiens hus.

For at man kan overtage huset, selvom det står i den andens navn, er det en forudsætning af huset er et delingsformueaktiv. Huset skal altså være en del af ægtefællernes formuefællesskab, og et hus der alene udgør særejemidler, kan dermed ikke udtages til den ægtefælle, der ikke selv ejer huset.

Hvis huset er et delingsformueaktiv, kræves det yderligere, at huset har været anvendt som familiens helårsbolig. Det har ikke relevans, at der er tale om et hus, selvom dette ofte vil være tilfældet. Hvis familiens helårsbolig har været en husbåd, en ejerlejlighed eller noget tredje, vil det stadig kunne udtages. I ejendomme, hvor der er to beboelseslejligheder, kan begge disse være omfattet af reglen, men er der tale om mere end to, vil det falde uden for reglens anvendelsesområde.

Elementer der har betydning for, om du kan udtage huset, selvom det står i den andens navn:

• Hvem har den økonomiske kapacitet til at bo i huset?
• Har den ene gode muligheder for at finde en tilsvarende bolig?
• Har den ene fået forældremyndighed over børnene? Og skal denne have børnene boende hos sig?
• Har den ene ægtefælle en særlig tilknytning til boligen? Er der tale om en slægtsgård, der har været i den ene ægtefælles familie i flere generationer?

Har begge ægtefæller lige gode argumenter for, hvorfor de skal udtage familiens bolig, må man falde tilbage på udgangspunktet: At det er den ægtefælle, der ejer huset, der har ret til at udtage det, og dermed blive boende.

En forudsætning for, at man overtager sin ægtefælles hus, er desuden at man har den fornødne økonomiske kapacitet hertil. Hvis man ikke har råd til at holde husets udgifter, eller ikke kan overtage et eventuelt lån i huset, vil overtagelse ikke være aktuel.

Skilsmisse - salg af bolig til tredjemand

Overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse kan komme på tale i de tilfælde, hvor ingen af de to ægtefæller ønsker at blive boende i den fælles bolig. Ønsker begge at viske tavlen ren og starte en ny tilværelse, vil et salg til tredjemand for mange være at foretrække.

Når huset skal sælges til tredjemand, vil salget typisk ske gennem en ejendomsmægler, der foretager en vurdering af huset. Ønsker parterne huset solgt hurtigt, vil man med fordel kunne have dette med i sine overvejelser, når prisen på huset skal vurderes. Når huset er solgt, vil salgsprovenuet indgå i den formue, som skal deles ved bodelingen.

Er det tidligere fælles hus et delingsformueaktiv, vil hver ægtefælle få halvdelen af salgsprovonuet efter salget ved bodelingen. Når ingen skal blive boende “og købe den anden ud”, har begge interesse i, at huset sælges til en fordelagtig pris, således at begge får et afkast i forbindelse med hussalget. Her må man dog stadig have med i sine overvejelser, at en for høj vurdering af hus ved skilsmisse, kan betyde at salget kan trække i langdrag.

Når et hus skal sælges til tredjemand, er det vigtigt at der udfærdiges skøde og købsaftale. De tidligere ægtefæller må i købsaftalen til tredjemand blive enige om, hvad der skal gælde i relation til udbetaling, overtagelsesdato og eventuelle forbehold. Et salg til tredjemand forudsætter dermed, at de tidligere ægtefæller er samarbejdsvillige, og kan nå til enighed om relevante vilkår i købsaftalen.

Økonomiske overvejelser

Skal huset sælges til tredjemand, og ønsker ingen at blive boende i huset, bør man overveje om der er råd til både at afdrage på lånet til huset, og samtidig betale husleje et nyt sted. Det kan for mange være vanskeligt at finde disse midler, og derfor kan det være kostbart at have et hus til salg i længere tid, hvis man lejer en lejlighed, indtil huset er solgt.

Bor ingen af de to i huset inden huset sælges, skal omkostningerne til huset deles fra ophørsdagen og frem til boets afslutning.

Situationen nævnt ovenfor kan afværges ved at huset udlejes, mens det er til salg.

Skilsmisse - salg til den ene ægtefælle

I forbindelse med overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse, er der mange forhold, man bør have for øje, når den ene ægtefælle skal overtage huset. Selvom huset overtages af den ene ægtefælle, er der stadig juridisk tale om en ejendomshandel.

Når i begge er ejere, må i blive enige om, hvad der skal ske fremadrettet med jeres fælles hus. I vil skulle blive enige om, hvorvidt huset skal sælges, eller om en af jer kan overtage huset. Hvis begge jeres navne står på ejendommens skøde, vil i begge være ejere. Selvom den ene alene ejer huset, udelukker det ikke den anden fra at kunne overtage huset, da huset under alle omstændigheder vil skulle indgå i delingen, hvis huset er et delingsformueaktiv.

Foreligger der formuefællesskab i ægteskabet, skal der ske bodeling og udfærdiges en bodelingsoverenskomst. Det er i bodelingsoverenskomsten den overordnede aftale om deling af jeres fælles midler fremgår, og det vil også her skulle være angivet, hvad der skal ske med familiens fælles bolig, og hvem der skal overtage den efter skilsmissen. Når der skal foretages bodeling, vil ægtefællen der beholder flest aktiver, skulle “købe den anden ud”, og samme gør sig gældende, når den ene bliver boende i det fælles hus efter skilsmissen. Når huset er et delingsformueaktiv, vil det altså betyde, at ægtefællen der bliver boende, må betale halvdelen af vurderingsprisen til ægtefællen, der fraflytter huset. Når huset i denne sammenhæng skal vurderes, vil ægtefællen der bliver boende have interesse i, at vurderingsprisen ikke er for høj, så denne ikke skal aflevere flere penge til den fraflyttende ægtefælle. Den fraflyttende ægtefælle vil på den anden side have interesse i, at huset vurderes til den mest fordelagtige pris, da denne kan tage flere penge med ud fra ægteskabet, end hvis huset vurderes til en lavere pris.

Når der der er enighed om vurderingen af huset, banken har godkendt, at den ene ægtefælle overtager lånet i huset og bodelingsoverenskomsten er underskrevet, kan den formelle overdragelse af ejendommen til den ene ægtefælle registreres. Når det formelle ejerskab skal registreres, skal der udfærdiges et skøde, der angiver adkomsten til huset - et skilsmisseskøde.

Skilsmisseskødet angiver, at der nu formelt er et andet ejerforhold end tidligere, og at det kun er den ene ægtefælle, der ejer huset. Når skødet tinglyses, vil den ene ægtefælle være den nye ejer. Der gælder særlige regler for skilsmisseskøder, og har der været formuefællesskab i ægteskabet og har parterne indhentet skilsmissebevilling eller separationsbevilling, vil afgiften for tinglysning af skødet alene være 1.750 kr. Tinglysning af skilsmisseskøde er dermed billigere en tinglysning af et almindeligt skøde, hvor afgiften er 0.6 % af købesummen. Skilsmisseskødet skal ledsages med oplysningerne om vilkårene for overdragelsen og oplysninger om ejerskiftet. Her kan ægtefællerne enten beslutte at ledsage skilsmisseskødet med en bodelingsoverenskomst eller en købsaftale. I bodelingsoverenskomsten vil ægtefællernes aftale om deling af deres midler fremgå, og det vil her også fremgå, hvad der er aftalt angående huset. Derfor er det mest normalt, at skilsmisseskødet ledsages af bodelingsoverenskomsten.

Når den ene ægtefælle overtager boligen, vil der normalt ikke blive udfærdiget en tilstandsrapport eller indhentet tilbud om ejerskifte og det er heller ikke et krav, at man gør dette. Dog vil en ejerskifteforsikring ikke kunne tegnes, uden at der laves en tilstandsrapport.

Hos Sagførerne er vi eksperter inden for skilsmisseret og fast ejendom, og står klar til at bestå dig, der står midt i en skilsmisse og har spørgsmål i anledning af overdragelse af hus i forbindelse med skilsmissen

Skilsmisse - huset sælges ikke, og den ene bliver boende

Det første man bør være opmærksom på, hvis den ene ægtefælle bliver boende i parternes fælles hus efter skilsmissen, er de skatteretlige regler på området.

Når boet er delt, vil ægtefællen, der bliver boende i huset, juridisk blive betragtet som lejer af den del af huset, der tilhører den anden ægtefælle. Den fraflyttede ægtefælle, der betragtes som udlejer, vil skulle betale skat af de lejeindtægter denne modtager fra den anden ægtefælle. Selvom der skal betales skat af disse indtægter, vil et fradrag være muligt efterfølgende. Ægtefællen, der betragtes som lejer, skal betale en husleje, der svarer til markedslejen. Markedslejen svarer til den husleje, som tredjemand ville skulle betale for at leje huset. Er huslejen lavere end markedslejen, vil ægtefællen der betragtes som lejer, skulle betale skat af differencen mellem den betalte husleje og den leje, der svarer til markedslejen.

Indtil der er foretaget bodeling, vil ægtefællen der bliver boende i huset som oftest betale for de løbende forbrugsudgifter. Desuden vil den ægtefælle, der bliver boende, også skulle betale en fiktiv husleje til fællesboet indtil boet endeligt er opgjort. Der skal betales en fiktiv husleje til boet, da ægtefællen der bliver boende, har brugsretten til hele huset, selvom denne ikke er ejer af hele huset. Er det ikke muligt at blive enige om den fiktive huslejes størrelse, skal huslejen fastsættes til markedslejen, som er den leje, tredjemand ville leje huset til.

Den fiktive husleje, der betales i denne periode, skal ikke betales til den fraflyttede ægtefælle, men skal indgå som en samlet post, når der skal foretages bodeling.

Skilsmisse - huset sælges ikke men udlejes

Skal huset sælges efter skilsmissen, kan det for begge ægtefæller være vigtigt, at huset sælges med overskud. Er boligmarkedet dog ikke inde i en udvikling, hvor det størst mulige overskud er muligt, kan det for mange være bedre at vente med at sælge, indtil markedet vender. Hvis huset skal udlejes til tredjemand, skal der ikke udfærdiges skilsmisseskøde, og ægtefællerne vil fortsat eje huset i det samme ejerforhold, som de tidligere har gjort. Dog skal der udfærdiges en lejekontrakt, så lejeaftalen med tredjemand er i overensstemmelse med de lejeretlige regler, og så i har jeres på det rene, hvis der skulle opstå tvister med lejer.

Vurderer de tidligere ægtefæller, at huset ikke skal sælges men udlejes, skal der udfærdiges en lejekontrakt. Når der skal etableres et lejeforhold med tredjemand, er der mange forhold, man skal have in mente. For eksempel bør i gøre jer tanker om, hvor længe jeres hus skal udlejes, om det er enkelte værelser i huset eller hele huset, der skal udlejes, og hvor meget lejer skal betale i depositum. Desuden opstår der også spørgsmål om fastsættelse af husleje, herunder om huslejen skal reguleres efter markedslejen, omkostningsbestemt leje eller leje efter det lejedes værdi. Ønsker du at vide mere om, hvilke forhold du bør være opmærksom på i forbindelse med udlejning, kan du læse mere her.

Da der er mange lejeretlige forhold, man bør have for øje, kan du med fordel rådføre dig med vores advokater, der står klar til at hjælpe dig, i forbindelse med udlejning af hus efter skilsmisse.

Lån i hus ved skilsmisse

Et lån i familiens hus efter skilsmissen kan give anledning til flere problemstillinger alt efter, om der sker overdragelse af hus til den ene ægtefælle eller parterne er enige om, at huset skal sælges til tredjemand.

Selvom der træffes beslutning om skilsmisse, vil parterne fortsat være forpligtede til at betale den gæld, der er stiftet i fællesskab. Dermed vil et fælles lån i huset stadig forpligte begge parter, selvom huset sælges. Kan huset ikke sælges med en positiv friværdi, vil i begge hæfte for den fælles gæld, og gælden vil indgå som en post i bodelingen. Er der formuefællesskab i ægteskabet, vil gæld i et hus, som kun den ene ægtefælle ejer, stadig belaste den anden ægtefælle, da man ved bodelingen af den samlede delingsformue deler ægtefællernes formue. Har den ene ægtefælle kun gæld, vil det dermed medvirke til, at den anden ægtefælle må aflevere en stor del af sin egen formue til den anden. Du kan læse mere om gæld i forbindelse med skilsmisse her.

Beslutter parterne, at den ene skal overtage huset, skal ægtefællen der overtager huset også overtage husets udgifter og dermed også lånet i huset. Før ægtefællen overtager lånet i huset, skal det vurderes af banken eller realkreditinstituttet, at det er forsvarligt at den ene ægtefælle overtager lånet i huset. Vurderer banken eller realkreditinstituttet, at den overtagende ægtefælle ikke har tilstrækkelige økonomiske midler til at kunne afdrage på lånet, vil overtagelse af den ene ægtefælle være udelukket, og parterne vil være tvunget til at sælge huset.

Beskatning ved salg til tredjemand

Hvis ægtefællerne beslutter, at de ønsker at sælge deres hus efter skilsmissen til tredjemand, er udgangspunktet at fortjenesten ved salget er skattefrit. En forudsætning for at fortjenesten er skattefri er, at huset skal have tjent som bolig for ejeren af huset eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden . Om ejeren af huset eller husstanden bor i huset på tidspunktet for salget er underordnet. En yderligere forudsætning er desuden, at grunden, hvor huset er beliggende, er under 1.400 m2. Udgør grunden mere end 1400 m2, vil der skulle betales skat af fortjenesten ved salget.

Beskatning ved salg til den ene ægtefælle

Besluttes det, at den ene ægtefælle skal overtage huset i forbindelse med delingen af huset, skal ægtefællen, der overtager huset ved bodelingen, være opmærksom på hvilke regler der gælder, hvis denne senere ønsker at sælge huset.

Ægtefællen, der sælger sin bolig, vil ikke blive beskattet, når denne sælger til den anden ægtefælle, uanset om grunden er større end 1.400 m2. Dette skyldes, at ægtefællen, der køber boligen, indtræder i den anden ægtefælles udskudte skat. Ægtefællen der køber, vil dog blive beskattet af hele fortjenesten denne modtager ved et senere salg.

Beskatning, hvis den ene ægtefælle bliver boende i huset, indtil det sælges

Ønsker i at sælge familiens hus, fordi ingen af jer skal blive boende i huset, opstår spørgsmålet om, hvem der betaler for udgifter til huset, indtil det er solgt.

Mens i begge er ejere af huset, vil i begge hæfte for eventuelle forbrugsudgifter. Er det alene den ene part, der bor i huset, vil det være nærliggende, at denne også betaler for forbrugsudgifter til vand, varme og lignende.

Er der tale om førnævnte situation, hvor det er den ene ægtefælle, der fortsætter med at bo i huset, er der nogle skattemæssige forholdsregler, der har betydning for, hvordan man bedst indretter sig. Rent praktisk skal den ægtefælle, der bliver boende i huset indtil det sælges, betale husleje til fællesboet, før der skal foretages den endelige bodeling. Den fiktive husleje skal ikke betales løbende til en fraflyttede ægtefælle, men skal i stedet indgå som en aktivpost i den endelige boopgørelse. Er det ikke muligt at blive enige om en månedlig husleje, må man falde tilbage på en husleje, der svarer til markedslejen. Markedslejen svarer til den leje, der vil kunne opkræves ved udlejning til tredjemand. 

Når boet er delt vil ægtefællen, der bliver boende i huset juridisk blive betragtet som lejer af den del af huset, der tilhører den anden ægtefælle. Den fraflyttede ægtefælle, der betragtes som udlejer, vil skulle betale skat af de lejeindtægter denne modtager fra den anden ægtefælle. Selvom der skal betales skat af disse indtægter, vil et fradrag være muligt efterfølgende. Ægtefællen, der betragtes som lejer, skal betale en husleje, der svarer til markedslejen. Markedslejen svarer til den husleje, som tredjemand ville skulle betale for at leje huset. Er huslejen lavere end markedslejen, vil ægtefællen der betragtes som lejer, skulle betale skat af differencen mellem den betalte husleje og den leje, der svarer til markedslejen.