Kontakt Kontakt os

Udfyld formularen og vi kontakter dig inden for 24 timer - helt gratis og uforpligtende. Du er også velkommen til at ringe til os.

Indsend

Ring og få hurtigt svar: 8743 5524

Den første samtale er gratis

Samejeoverenskomst

Hvis I er ugifte, eller hvis jeres fælles bolig delvist er betalt med penge fra den enes særeje, har I brug for en samejeoverenskomst. Vi kan som jeres boligadvokat rådgive jer herom i forbindelse med jeres boligkøb

En samejeoverenskomst regulerer bl.a. følgende problemstillinger:

    • Hvem skal overtage den fælles bolig, hvis I går fra hinanden?
    • Hvem skal have gevinsten, hvis boligen er steget i værdi, og I ikke har betalt lige meget, da I købte boligen?
    • Hvem skal bære tabet, hvis boligen er faldet i værdi, og I ikke har betalt lige meget, da I købte boligen?
    • Hvordan skal boligen sælges og til hvilket beløb, hvis I ikke kan blive enige?

    Hvis I har brug for en samejeoverenskomst, bør I også overveje at få oprettet et testamente og eventuelt en krydslivsforsikring.

Ring og få hurtigt svar

8743 5524

Den første samtale er gratis.

Priser

Advokat Henrik Baastrand på kontor med vindue i baggrunden

Kontakt advokat Henrik Baastrand

Henrik Baastrand

Boligadvokat, afdelingsleder for bolighandler

Ring på tel: 8743 5524

Eller send en mail til bolig@sagfoererne.com.

Læs mere om Henrik her

Mød hele teamet med speciale i bolighandler

Vil du vide mere om samejeoverenskomster?


Hvad er en samejeoverenskomst?

En samejeoverenskomst er en aftale mellem flere personer, som ejer en ejendom eller et andet aktiv i sameje. Samejeoverenskomster kaldes også for samejekontrakter eller samejeaftaler.

En samejeoverenskomst er kort beskrevet en aftale om ejerskabet, samt de rettigheder og pligter, der følger med. Der er ikke regler for, hvilke bestemmelser en samejeoverenskomst skal indeholde. Formålet med en samejeoverenskomst er dog at regulere ejerskabet på forhånd for at undgå at der senere opstår konflikter. Derfor bør en god samejeoverenskomst blandt andet indeholde klare bestemmelser om de problemstillinger, som hyppigst opstår i samejeforhold. På den måde ved alle parter på forhånd, hvordan de er stillet, hvis noget går skævt.

En god samejeoverenskomst bør blandt andet indeholde bestemmelser om følgende:

    • Hvem skal overtage den fælles bolig, hvis I går fra hinanden?
    • Hvem skal have gevinsten, hvis boligen er steget i værdi, og I ikke har betalt lige meget, da I købte boligen?
    • Hvem skal bære tabet, hvis boligen er faldet i værdi, og I ikke har betalt lige meget, da I købte boligen?
    • Hvordan skal boligen sælges og til hvilket beløb, hvis I ikke kan blive enige?
    • Hvordan skal de løbende indtægter og udgifter fordeles?
    • Hvordan skal retstillingen være i tilfælde af dødsfald

    Hvilke bestemmelser I bør få indskrevet, afhænger meget af jeres konkrete situation. Derfor er det altid en rigtig god ide at få advokatrådgivning fra en erfaren boligadvokat, når samejeoverenskomsten oprettes. Ofte vil advokaten kunne se nogle problemstillinger, som I ikke selv er opmærksomme på eller komme med forslag til, hvordan i hensigtsmæssigt formulerer en aftale, der tager hensyn til alle parter.

Sommerhuse og samejeoverenskomster

Et af kerneområderne for samejeoverenskomster er sommerhuse. Det ses ofte at vennepar, søskende eller andre familiemedlemmer sammen køber sommerhuse. Da der ikke er særlige regler, som opstiller hensigtsmæssige spilleregler for fælles ejerskab af sommerhuse, er det en rigtig god ide, hvis i fra en start får aftalt et regelsæt for ejerskabet, som dokumenteres via en samejeoverenskomst.

En samejeoverenskomst er en aftale, som regulerer ejerskabet af sommerhuset. Formålet er at aftale hvordan ejerskabet, samt de dertilhørende pligter og rettigheder skal udforme sig. 

Læs mere om sommerhuse og samejeoverenskomster

Hvad samejeoverenskomsten konkret bør indeholde, afhænger meget af de konkret forhold i handlen og hos de personer, som skal indgå i samejet. En god samejeoverenskomst om et sommerhus bør dog blandt andet tage stilling til følgende: 

  • Hvordan er ejerforholdet fordelt imellem ejerne?
  • Hvordan skal de løbende udgifter fordeles
  • Hvordan skal eventuelle lejeindtægter fordeles?
  • Hvordan kan parterne hver især komme ud af samejet igen?
  • Hvornår og i hvilket omfang har parterne hver især ret til at bruge sommerhuset?
  • Hvordan skal salgsprisen fastsættes og fordeles
  • Hvad sker der, hvis en af ejerne afgår ved døden?
  • Hvordan skal eventuel udlejning af sommerhuset administreres?
  • Hvad sker der, hvis en af ejerne afgår ved døden?
  • Hvad skal konsekvensen være, hvis en af parterne ikke lever op til det aftalte?

Det anbefales, at I allerede før I køber sommerhuset får en samejeoverenskomst på plads. Hvis sommerhuset allerede er købt, bør i få aftalt en samejeoverenskomst hurtigst muligt. En god samejeoverenskomst, fastlægger klare rammer for ejerskabet, som kan sikre at alle er enige om vilkårene, og på den måde forhindre mange potentielle konflikter. Det er altid lettere at aftale jer til en god løsning i fredstid, end når konflikterne først er opstået.

Når samejeoverenskomsten udformes, bør i få hjælp af en boligadvokat. Advokaten kan hjælpe jer med at formulere en aftale, som både er juridisk gangbar og hensigtsmæssig for alle parter. Ofte vil advokaten også have blik for potentielle problemstillinger, som I ikke selv har overvejet. Hos Sagførerne er vi eksperter i jura om fast ejendom og rådgiver ofte om oprettelsen af samejeoverenskomster. Vi hjælper derfor også jer med at få oprettet en god samejeoverenskomst uanset om I stadig er i overvejelsesfasen eller I allerede har købt et sommerhus.

Prisen for en samejeoverenskomst

Da der ikke er særlige krav til samejeoverenskomster, kan det i princippet være gratis at oprette en samejeoverenskomst. Parterne i samejet kan principielt blot selv nedfælde en aftale. Den aftale vil som udgangspunkt være fuldt ud gyldig.

Det anbefales dog, at I altid får professionel hjælp fra en advokat, når jeres samejeoverenskomst skal oprettes. Advokaten kan hjælpe jer med at formulere en aftale, som både er juridisk gangbar og hensigtsmæssig for alle parter. Ofte vil advokaten også have blik for potentielle problemstillinger, som I ikke selv har overvejet.

Da køb af fast ejendom er en af de største investeringer de fleste mennesker foretager i løbet af livet, kan det bestemt ikke anbefales at spare rådgivningen væk. Prisen for en dårlig samejeoverenskomst kan hurtigt vise sig at være meget højere end prisen for at få den rigtige rådgivning fra starten.

Hos Sagførerne er vi eksperter i jura om fast ejendom og rådgiver ofte om oprettelsen af samejeoverenskomster. Vi hjælper derfor også jer med at få oprettet en god samejeoverenskomst uanset om I stadig er i overvejelsesfasen, eller I allerede har købt en ejendom.

Vi tager som udgangspunkt 3.500 kr. for at oprette en samejeoverenskomst. Hvis du også bruger vores rådgivning i forbindelse med bolighandlen, giver vi en rabat på 1.000 kr.

Du er altid velkommen til at kontakte os via telefon eller mail, hvis du vil høre mere om dine muligheder. Første samtale med en af vores boligadvokater er altid gratis, og du får ikke en regning, uden at det først er aftalt med dig. Ved at følge linket kan du finde mere information om vores priser.

    Hvorfor lave en samejeoverenskomst?

    Man bør lave en samejeoverenskomst, hvis man køber fast ejendom med en, som man ikke er gift med. Ægtefæller er omfattet af lov om ægtefællers økonomiske forhold (ægtefælleloven), som regulerer, hvad der skal ske med den fælles bolig, såfremt man bliver separeret eller skilt. Derfor er behovet for samejeoverenskomster mindre mellem ægtefæller.

    Køber du f.eks. et sommerhus med dine søskende eller en villa med din kæreste, er det til gengæld rart at have et dokument, som regulerer ejerforholdet, og som man kan støtte sig til, hvis der senere opstår konflikter. I disse tilfælde er der kun ganske få regler, som regulerer hvad der skal ske i tilfælde af uenigheder, og disse regler er sjældent hensigtsmæssige i konfliktsituationer.

    Det anbefales at få samejeoverenskomsten på plads tidligst muligt. Ofte er det nemlig svært at nå til en løsning i mindelighed, hvis konflikterne allerede er begyndt at vise sig.

      Læs mere om hvorfor du bør overveje at lave en samejeoverenskomst

      Da boligkøb er et af de største økonomiske investeringer, som man foretager sig i livet, er det vigtigt at få afklaret vilkårene for samejet. Skulle den situation indtræde at man f.eks. går fra hinanden og ønsker at komme af med den fælles bolig, regulerer en samejeoverenskomst også, hvordan man kommer ud af ejerskabet. På den måde kan alle parter få klare rammer for, hvordan de er stillet i forskellige situationer. 

      En samejeoverenskomst klarlægger også forholdet omkring finansiering ved købet af ejendommen. Oftest har parterne ikke indskudt det samme beløb, men ønsker alligevel at samejeforholdet skal være lige. Det er derfor godt at have et dokument der helt præcist beskriver, hvor mange penge man hver især skyder ind i boligen, samt om man i den forbindelse skylder hinanden noget, og om ejendommen ejes i lige sameje eller efter anden fordeling.  

      I nogle tilfælde vil enkelte bestemmelser i en samejeoverenskomst måske følge af almindelig jura, men det er alligevel en god ide at få det skrevet ned på papir, da man i så fald undgår fortolkningstvivl, samt uenighed om, hvad der egentlig er aftalt. Hensigten er selvfølgelig, at overenskomsten aldrig bliver aktuel, men skulle den blive dette, kan man undgå yderligere konflikter, da man med en samejeoverenskomst allerede har taget stilling til, i ’fredstid’, hvordan man ønsker at løse en eventuel konflikt. Overenskomsten tjener også som bevis, da man måske har glemt, hvad man i sin tid aftalte, hvis samejet ophører flere år efter det er indgået.  

      Hvis samejeoverenskomsten fravælges, er det i stedet de almindelige regler om sameje, der gælder. Disse regler er sjældent velegnede i konfliktsituationer. Udgangspunktet uden en samejeoverenskomst er nemlig, at alle væsentlige beslutninger kræver enighed mellem ejerne, hvilket kan være svært at nå, hvis der eksempelvis er tale om et par, som er gået fra hinanden. 

      Hvem har brug for en samejeoverenskomst?

      En samejeoverenskomst er principielt en god ide for alle, som ejer fast ejendom i sameje. Særligt hos ugifte par, der ejer bolig sammen, er behovet stort. I modsætning til hvad mange tror, er ugifte par - uanset hvor længe de har været sammen - ikke omfattet af de særlige regler for ægtefæller.

      Den eneste gruppe, som ikke i større grad har behov for en samejeoverenskomst, er ægtefæller uden særeje. Her gælder i stedet særlig ægteskabslovgivning, som regulerer mange af de ting, en samejeoverenskomst ellers ville regulere.

      Læs mere om behovet for en samejeoverenskomst

      Hvis du ejer bolig sammen med én som ikke er din ægtefælle, eller der er aftalt særeje i ægteskabet, er det en god ide at overveje en samejeoverenskomst. En samejeoverenskomst er en aftale, som indgås for at regulere samejet og de konflikter, det kan give anledning til.  

      Med en samejeoverenskomst kan I på forhånd bestemme, hvad der skal ske, hvis I på et tidspunkt bliver uenige, går fra hinanden eller lignede. På den måde kan der skabes klare rammer for, hvordan I hver især er stillet. 

      Hvis ikke der er aftalt en samejeoverenskomst, er det de almindelige regler om sameje, der gælder. Det er sjældent hensigtsmæssigt, idet det medfører at alle væsentlige beslutninger såsom salg, udlejning, ændringer af ejendommen og lignende vil kræve, at alle ejerne er enige. Det kan være svært at blive, hvis der eksempelvis er tale om et par, der er gået fra hinanden. 

      På samme måde er det også udgangspunktet uden en samejeoverenskomst, at en eventuel salgssum, udgifter til ejerskab og vedligeholdelse, samt indtægter fra eksempelvis udlejning skal deles ligeligt mellem ejerne. En sådan ligelig fordeling er ikke nødvendigvis hverken hensigtsmæssigt eller ‘rimeligt’. Særligt ikke hvis den ene af ejerne har betalt en større del af købsprisen end den anden. 

      Hos Sagførerne anbefaler vi altid, at du som minimum overvejer at få oprettet en samejeoverenskomst, hvis du køber en ejendom sammen med en anden. Vi rådgiver gerne om jeres muligheder og hjælper med at formulere en samejeoverenskomst, der tager hensyn til jeres situation og interesser. 

      Konsekvensen ved ikke at have en samejeoverenskomst


      Hvis der ikke er aftalt en samejeoverenskomst, falder man tilbage på de almindelige regler i dansk ret. For ægtefæller betyder det ikke det ikke det store, idet der for ægtefæller gælder særlig ægteskabslovgivning, som regulerer mange af de spørgsmål, som man ellers bruger samejeoverenskomster til. 

      For personer som ikke er ægtefæller, er det til gengæld af stor betydning, om der er aftalt en samejeoverenskomst eller ej. Hvis ikke gælder i stedet de almindelige regler om sameje. Det betyder i praksis, at alle væsentlige dispositioner over ejendommen kræver samtykke fra alle parterne i samejet. Det vil i så fald eksempelvis ikke være muligt at sælge ejendommen eller udleje den, medmindre alle parterne i samejet er enige herom. 

      En anden konsekvens er, at alle udgifter og indtægter som udgangspunkt skal deles ligeligt mellem ejerne. Det er derfor en rigtig god ide at få lavet en samejeoverenskomst, hvis det ikke er tilsigtet at løbende udgifter til eksempelvis ejendomsskatter og forsikring eller indtægter fra salg og udlejning skal deles ligeligt. 

      Læs mere om konsekvenserne ved ikke at have en samejeoverenskomst

      Hvis der ikke er aftalt en samejeoverenskomst, er det som nævnt de almindelige regler om sameje, der gælder. Det betyder som praktisk hovedregel, at alle væsentlige dispositioner over ejendommen kræver samtykke fra alle parterne i samejet. Alle medejerne skal altså være enige, før der kan ske noget. 

      Medmindre samtlige ejere er enige, er det i så fald som udgangspunkt ikke muligt at sælge ejendommen, udleje den, foretage ombygninger eller lignede. I konfliktsituationer kan den ene ejer altså effektivt blokere for, at der findes en løsning, eller at ejendommen kan blive solgt, så samejet kan bringes til ophør. 

      Det kan særligt blive et problem, hvis der er optaget lån med sikkerhed i ejendommen. Det vil næsten altid være sådan, at ejerne hæfter solidarisk for gælden. Konsekvensen af solidarisk hæftelse er, at kreditor har mulighed for at gå efter den af de solidarisk hæftende, som kreditor ønsker. Hvis den ene part i et sameje undlader at betale sin del af afdragene på lånet og nægter at gå med til at sælge, kan kreditor tvinge de øvrige ejere til at betale også den del. 

      Kravet om enighed kan også give problemer, hvis parterne ikke kan blive enige om, hvem der skal overtage ejendommen og til hvilken pris. Der er altså ingen regler om, hvem der skal kunne overtage eksempelvis den hidtidige fælles lejlighed, hvis et ugift par går fra hinanden. 

      Hvis det viser sig umuligt at nå frem til en aftale parterne imellem, kan det i sidste ende være nødvendigt at begære samejet opløst via en frivillig auktion gennem fogedretten. Det indebærer, at ejendommen sælges på en auktion, hvor alle interesserede har mulighed for at byde. Det er dog meget sjældent en attraktiv løsning, idet man typisk ikke opnår en pris, der svarer til den, ejendommen ville kunne sælges til ved et almindeligt salg. 

      Skal en samejeoverenskomst tinglyses?


      En samejeoverenskomst er en skriftlig aftale og gælder derfor, som udgangspunkt, allerede fra det øjeblik hvor I har skrevet under på den. Det har altså ingen betydning for gyldigheden af en samejeoverenskomst, om den er tinglyst eller ej. 

      I visse tilfælde kan det dog alligevel være en god ide at få tinglyst samejeoverenskomsten. Hvis en samejeoverenskomst tinglyses, medfører det, at omverdenen i juridisk forstand får kendskab til indholdet af den tinglyste samejeoverenskomst. Omverdenen skal i så fald også respektere det, der er aftalt i overenskomsten. Samejeoverenskomster tinglyses på den måde ofte for at klargøre ejerforholdet, samt oplyse om brugsret mv. 

      Når vi bistår ved oprettelsen af samejeoverenskomster, rådgiver vi også om, hvorvidt overenskomsten bør tinglyses. 

      Tinglysning af samejeoverenskomst

      En samejeoverenskomst er en skriftlig aftale og gælder derfor, som udgangspunkt, allerede fra det øjeblik hvor I har skrevet under på den. Det har derfor ikke betydning for gyldigheden af en samejeoverenskomst, om den er tinglyst eller ej, og der er ikke et krav om, at samejeoverenskomster skal tinglyses.

      Det kan dog alligevel godt være en god ide at få jeres samejeoverenskomst tinglyst. Samejeoverenskomster kan tinglyses på ejendommens blad i Tingbogen.

        Læs mere om tinglysning af samejeoverenskomster

        Tingbogen er et digitalt offentligt register, hvor de fleste rettigheder over fast ejendom registreres. Fordelen ved at få tinglyst en samejeoverenskomst er, at omverdenen på den måde kan orienteres om de aftaler, som ejerne har indgået. 

        Hvis en samejeoverenskomst tinglyses, medfører det, at omverdenen i juridisk forstand får kendskab til indholdet af den tinglyste samejeoverenskomst. Omverdenen skal i så fald også respektere det, der er aftalt i overenskomsten. Samejeoverenskomster tinglyses på den måde ofte for at klargøre ejerforholdet, samt oplyse om brugsret mv. 

        Hos Sagførerne rådgiver vi gerne om oprettelsen og udformningen af samejeoverenskomster. Som en del af vores rådgivning sørger vi også for at vurdere, om din samejeoverenskomst bør tinglyses. 

        Når en samejeoverenskomst tinglyses, foregår det ved, at samejeoverenskomsten indsendes til Tinglysningsretten, som behandler anmodningen om tinglysning. Det er som udgangspunkt en proces, som din advokat står for. Din advokat sørger for at alle formalia opfyldes og sikrer, at tinglysning går korrekt igennem. 

        I forbindelse med tinglysningen skal der betales en tinglysningsafgift til staten. Tinglysningsafiften for at få tinglyst en samejeoverenskomst er i 2022 på 1.750 kr. Du kan finde en oversigt over de gældende satser for tinglysningsafgifter på Skatteministeriets hjemmeside.

        Skabelon til samejeoverenskomst

        Samejeoverenskomster bør ikke laves efter en bestemt skabelon. En god samejeoverenskomst tager hensyn til de konkrete forhold omkring ejerne, ejendommen, formålet, finansieringen og lignende. Det eneste faste krav er derfor, at samejeoverenskomsten laves som en skriftlig aftale, så det senere kan dokumenteres, hvad der er aftalt. 

        Der er dog en række grundlæggende bestemmelser, som går igen i mange samejeoverenskomster. De fleste samejeoverenskomster indeholder blandt andet en redegørelse for, hvem der har købt ejendommen, hvor meget de hver især har bidraget med, og hvilken ejendom der er tale om.  

        De fleste samejeoverenskomster indeholder blandt andet også bestemmelser om, hvad der skal ske, hvis ejerne bliver uenige eller går fra hinanden, hvordan gevinster og tab i forbindelse med et salg skal fordeles, hvordan de løbende udgifter skal fordeles, hvordan retstillingen er, hvis den ene part vil ud af samejet, og hvad der skal ske, hvis en af ejerne dør. 

        En samejeoverenskomst er altså ‘blot’ en aftale, hvor det er op til parterne at bestemme, hvad den skal indeholde. For at sikre jer, at samejeoverenskosten formuleres hensigtsmæssigt og tager højde for alle de potentielle problemstillinger, bør i dog altid få rådgivning fra en boligadvokat, når overenskomsten skal oprettes. 

        Eksempel på samejeoverenskomst

        En samejeoverenskomst er en skriftlig aftale som regulerer ejerskabet af den ejendom, som ejes i sameje. En god samejeoverenskomst har også på forhånd taget højde for, hvordan eventuelle konflikter vedrørende ejendommen skal håndteres.

        Da en samejeoverenskomst reelt ’bare’ er en aftale, kan man i realiteten selv bestemme, hvad den skal indeholde. Hvad der er behov for at aftale afhænger i vidt omfang af den enkelte ejendom, formålet med ejendommen, om parterne er samlevende eller ej, og hvordan økonomien og finansieringen er fordelt. Derfor bør jeres samejeoverenskomst også laves ud fra en konkret vurdering af, hvad I har behov for, og hvad der er hensigtsmæssigt i jeres situation.

        Læs mere om formuleringen af samejeoverenskomster

        Der er dog nogle grundlæggende bestemmelser, som går igen i mange samejeoverenskomster. Dette er bl.a. en redegørelse for, hvem der har købt ejendommen, hvilken ejendom der er tale om, samt ejerforholdet og hvilke beløb hver part har investeret i forbindelse med købet.

        Derudover indeholder de fleste samejeoverenskomster bestemmelser omkring fordelingen af over/underskud i forbindelse med salg af ejendommen, den løbende fordeling af drifts- og vedligeholdsudgifter, muligheder for pantsætning af ejendommen, forkøbsret i tilfælde af at den ene part vil ud af samejet, salg til tredjemand, dødsfald mv.

        En god samejeoverensomst tager hensyn til alle parter i samejets interesser og sørger for, at der er aftalt en rimelig løsning på udfordringer som hyppigst opstår, når flere er sammen om at eje en ejendom.

        Det anbefales altid, at I søger rådgivning hos en boligadvokat, når I skal have oprettet jeres samejeoverenskomst. Boligadvokaten kan hjælpe jer med at få formuleret en overenskomst, som på en hensigtsmæssig måde tager højde for alle de problemer, der potentielt kan opstå. På den måde er alle parter sikret en ordentlig retsstilling, hvis noget går skævt.

        Hos Sagførerne er vi eksperter i jura om fast ejendom og bistår dagligt boligkøbere over hele landet. Vi hjælper jer naturligvis gerne med at få oprettet en god samejeoverenskomst. Hos os er første samtale med en boligadvokat altid gratis, og det koster derfor ikke noget at få en samtale om dine muligheder.

        Fandt du ikke lige det du søgte? Så se vores andre ydelser her...

        Udfyld formularen og vi kontakter dig inden for 24 timer for en gratis og uforpligtende samtale.

        Når du kontakter Sagførerne i hverdagene, får du kontakt til én af vores advokater inden for 24 timer - og normalt endnu hurtigere. Vi er klar til at hjælpe dig, og du får ikke en regning fra os, uden at det er aftalt med dig først. Når du har udfyldt kontaktformularen og indsendt din forespørgsel, får du en kvittering på e-mail.

        Du er også velkommen til ringe til os på telefon: 8743 5522
        Indsend forespørgsel

        Du finder os både i Jylland og på Sjælland


        Hovedkontor

        Sagførerne
        Møllegårdsvej 1
        8240 Risskov

        Se rutevejledning

        Herlev kontor

        Sagførerne
        Lyskær 8
        2730 Herlev

        Se rutevejledning

        kort
        Justitia

        Sagførerne er 100% uvildige og varetager alene dine interesser

        Sagførerne er medlemmer af advokatsamfundet og underlagt de advokatetiske regler. Endvidere har vi tavshedspligt efter loven. Du kan trygt regne med, at vi alene varetager dine interesser, og at vi er 100 % uvildige i vores rådgivning.


        Advokatsamfundet
        © 2022 | Sagførerne Advokatinteressentskab | CVR-NR 26329361
        Facebook ikon