Salg af udlejningsejendom

Salg af udlejningsejendom med lejere

Hvis man som ejer af en udlejningsejendom ønsker at sælge ét enkelt lejemål, skal man være opmærksom på en række regler på området. Hvis man ønsker at sælge hele ejendommen skal man være opmærksom på tilbudspligten, som du kan læse mere om nedenfor.

Man kan som udlejer godt sælge ens lejlighed, selvom der er en lejer som bor i det lejede. Lejeren vil i disse tilfælde følge med i bolighandlen. Man kan ikke på grund af, at boligen bliver solgt opsige lejemålet lovligt. Man kan kun opsige lejemålet efter lejelovens regler. Det vil kun være den nye ejer af lejligheden, der kan opsige lejemålet over for lejeren. Det forudsætter, at den nye ejer har den hensigt at bo i lejligheden selv, og opsigelsen skal gøres med 1 års opsigelsesvarsel over for lejeren.

Tilbudspligt

Det er vigtigt at kende reglerne i lejeloven, hvis man ønsker at sælge sin udlejningsejendom, hvis der bor lejere i ejendommen. Man er nemlig underlagt en tilbudspligt efter lejelovens regler ved salg af sin udlejningsejendom.

Tilbudspligten omfatter, at man som ejer af udlejningsejendommen har pligt til at tilbyde lejerne i ejendommen at overtage denne på andelsbasis, inden ejendommen må sælges til anden side. Helt overordnet betyder det, at lejeren har en forkøbsret, hvis udlejeren ønsker at sælge ejendommen.

Tilbudspligten gælder kun ejendomme af en vis størrelse. Ejendommen skal udelukkende anvendes til beboelse. Hvis ejendommen udelukkende er til beboelse, gælder tilbudspligten kun, hvis ejendommen mindst indeholder 6 beboelseslejligheder. Endvidere gælder reglerne om tilbudspligten ikke ved rene erhvervsejendomme.

Opfyldelse af tilbudspligten

Der er en række betingelser for at tilbudspligten er opfyldt. 

Det følger af lejeloven, at tilbudspligten opfyldes når:

• Du som ejer af udlejningsejendommen tilbyder samtlige lejere at overtage ejendommen som andelsboligforening til samme pris, som du ellers kunne opnå ved salg til anden side. Det vil altså sige at tilbuddet som du fremsætter over for dine lejere, skal stemme overens med den markedspris, der er.
• Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Det vil sige, at de vilkår som du fremsætter over for lejerne, skal stemme overens med vilkår, som du også kan fremsætte over for andre end dine lejere.
• Du skal endvidere fremsende et skriftligt tilbud som skal indeholde relevante oplysninger, der gør det muligt for lejerne at vurdere situationen.
• Acceptfristen skal være mindst 10 uger.

Opmærksomhedspunkter

Lejelovens § 16 bestemmer, at det ikke er lovligt for en udlejer at betale sin lejer for at fraflytte det lejede. Det er derfor vigtigt, at hvis du ønsker at sælge boligen, og din lejer ikke vil fraflytte det lejede, så har du ikke mulighed for at tilbyde økonomisk kompensation for, at din lejer fraflytter. Endvidere skal man være opmærksom på, at bestemmelsen også gælder, hvis man tilbyder, at istandsætte det lejede for egen regning, og i lignende situationer.

Derimod er det lovligt, at din lejer, uden opfordring fra dig som udlejer, tilbyder at fraflytte det lejede mod betaling. Disse regler har til formål at sikre lejeren, så de ikke føler sig presset eller chikaneret til at flytte ud.

Lejeloven §16

Lejelovens § 16

Stk. 1 Det er ikke tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.

Stk. 2.

Lejeren kan kræve lejeforhold, som bringes til ophør som følge af betaling, som er ydet i strid med stk. 1, retableret på uændrede vilkår. Retablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte lejeforhold.

Stk. 3.

Betalinger ydet i strid med stk. 1 kan ikke kræves tilbagebetalt.

Stk. 4.

Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Stk. 5.

Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Parcelhusreglen

Når det gælder beskatning ved salg af sin udlejningsejendom, er hovedreglen, at det som er fortjent ved salget af den faste ejendom skal beskattet. Der er dog en undtagelse i form af parcelhusreglen. Hvis du sælger din bolig, så er fortjenesten ved salget skattefrit ved opfyldelse af 2 betingelser. For det første, så skal ejendommen have tjent som bolig for dig/ eller din husstand i hele eller en del af den tid, hvor du har ejet boligen. Den anden betingelse, så må arealet af den grund, din bolig ligger på, ikke overstige 1.400 m2.

Den første betingelse til at man kan anvende parcelhusreglen er, at ejendommen skal have tjent som bolig for dig/ eller din husstand i hele eller dele af den tid, hvor du har ejet boligen. Det er ikke et krav, at du bor der på selve salgstidspunktet, eller hvor længe du har boet, så længe at du har boet i boligen i den af den tid, som du har ejet den. Hvis ejendommen udelukkende er til udlejning, så kan parcelhusreglen ikke anvendes.

Ejendomsavancebeskatning ved salg

Hvis din ejendom udelukkende er til udlejning, og du ikke kan blive beskattet efter parcelhusreglen, skal du betale skat af en eventuel fortjeneste ved salget. Der gælder dog en undtagelse, da du har ret til at fradrage handelsomkostninger og udgifter til forberedelse og vedligeholdelse, inden du bliver opkrævet ejendomsavancebeskatningen.

Ønsker du at få rådgivning om salg af udlejningsejendomme, er du meget velkommen til at kontakte os.