Erhvervslejekontrakt

Erhvervslejekontraktens vigtighed

En tydelig og gennemarbejdet erhvervslejekontrakt er afgørende for et godt samarbejde mellem lejer og udlejer. Uanset om du lejer eller udlejer butikslokaler, kontorfaciliteter eller produktionslokaler, er det vigtigt at have styr på huslejeregulering, vedligeholdelse og evt. forpagtningsaftaler.

Mange er i tvivl om, hvornår en lejekontrakt er korrekt udarbejdet. Det afhænger ofte af, hvilke formål lejer og udlejer har med aftalen, samtidig med at kontrakten skal overholde de krav, som loven stiller til indhold og udformning.

Hvad er en erhvervslejekontrakt?

En erhvervslejekontrakt anvendes ved leje af lokaler til erhvervsbrug og giver lejer og udlejer stor frihed til at aftale vilkår og betingelser. Aftalen er reguleret af erhvervslejeloven, som gælder for lejemål, der ikke anvendes til beboelse. Ved lejemål med både bolig og erhverv finder lejelovens regler i stedet anvendelse.

Erhvervslejeloven indeholder både regler, som parterne kan fravige ved aftale, og regler, der altid skal overholdes. Det gør det vigtigt at have overblik over, hvilke vilkår der kan aftales, og hvilke der ikke kan.

Hvornår skal der være en erhvervslejekontrakt?

Erhvervslejekontrakter er præget af stor aftalefrihed, og parterne kan i princippet aftale, at der ikke skal udformes en skriftlig kontrakt. Ifølge erhvervslejeloven kan dog enhver part kræve, at et vilkår – eller hele lejekontrakten – udformes skriftligt. Dette sikrer, at begge parter har klare retningslinjer for lejeaftalen og reducerer risikoen for misforståelser eller tvister.

Hvad skal erhvervslejekontrakten indeholde?

Hvis erhvervslejekontrakten udformes skriftligt, bør den som minimum indeholde klare oplysninger om: Manglende oplysninger kan betyde, at udlejer mister retten til at opkræve disse udgifter.

• Hvilke udgifter som lejer skal betale, samt udgiftens anslåede størrelse
• Hvilke udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet
• Hvilken dato der ligger til grund for skatte- og afgiftsændringer

Manglende oplysninger kan betyde, at udlejer mister retten til at opkræve disse udgifter.

Lejens størrelse i erhvervslejekontrakter

Erhvervslejekontrakter er kendetegnet ved stor aftalefrihed, og lejer og udlejer kan derfor selv forhandle lejens størrelse. Lejen bør tage udgangspunkt i lejemålets type og anvendelse samt de øvrige vilkår i kontrakten, og den kan justeres løbende i lejeperioden. 

Hvis lejen ikke er fastsat i aftalen, vil den som udgangspunkt blive fastlagt til markedsleje, dvs. den leje som en sagkyndig lejer og udlejer med rimelighed ville aftale.

Regulering af lejen i erhvervslejemål

Under et lejeforhold kan det blive nødvendigt at regulere lejen, så den fortsat afspejler parternes aftale. Lejen reguleres typisk i forhold til nettoprisindekset eller en anden aftalt procentsats. Der kan også ske regulering, hvis skatter og afgifter knyttet til lejemålet ændres. Dette kan medføre både lejestigning og lejereduktion.

Hvis lejeforholdet har løbet i mere end 4 år, kan både lejer og udlejer kræve, at lejen fastsættes til markedsleje. Regulering kan kun kræves, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller højere end markedslejen. Er der tidligere sket regulering af lejen, skal der ligeledes gå 4 år fra reguleringen, til lejen igen kan reguleres. 

Opsigelse af erhvervslejekontrakten

Som udgangspunkt kan en erhvervslejekontrakt opsiges med 3 måneders varsel. Lejer kan frit opsige lejemålet i henhold til denne varsel, mens udlejers mulighed for opsigelse er mere begrænset.

I praksis ser vi ofte, at parterne har aftalt uopsigelighed - især hvis der er foretaget investeringer i lejemålet. I uopsigelighedsperioden kan hverken lejer eller udlejer opsige lejemålet. Ved tidsbegrænsede lejemål udløber kontrakten automatisk ved periodens ophør - uden behov for opsigelse.

Fraflytning af erhvervslejemål

Når lejer fraflytter et erhvervslejemål, gælder følgende:

• Udlejer har ret til at besigtige lejemålet inden fraflytning. Lejer fastsætter tidspunktet herfor, men det skal være egnet for udlejer.

• Lejemålet skal afleveres i samme stand, som det blev overtaget, bortset fra almindeligt slid og ælde.

• Lejer skal som udgangspunkt være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen, medmindre andet er aftalt.

• Udlejer har 4 uger efter fraflytning til at gøre krav gældende vedrørende lejemålets stand. Mangler, der ikke kunne opdages ved almindelig besigtigelse, kan dog påberåbes senere.