Lejers fraflytning

Hvad er et fraflytningssyn?

Når lejeren opsiger eller får ophævet sit lejemål, skal man som udlejer indkalde lejeren til et fraflytningssyn. Ved fraflytningssynet bliver lejemålet gennemgået af dig som udlejer og af din lejer. Her bliver der udfærdiget en fraflytningsrapport fra din side, hvor du skal notere, alle de mangler som skal istandsættes for lejerens eller udlejerens regning.

Der er efter lejeloven ikke noget krav på, at lejeren skal underskrive udlejerens fraflytningsrapport, men det er blot vigtigt, at lejeren får udleveret en kopi af rapporten, ellers kan man ikke gøre et krav gældende som følge af vedligeholdelse eller misligholdelse overfor lejeren.

Indkaldelse til fraflytningssynet

Efter lejeloven fremgår det, at hvis du som udlejer, udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal du indkalde lejeren til et fraflytningssyn senest 2 uger efter, at du er blevet oplyst om, at lejeren fraflytter det lejede. Du skal som udlejer skriftlig orientere lejeren om fraflytningssynet med mindst 1 uges varsel, dog kan du og lejeren aftale et fraflytningssyn med et kortere varsel efter behov.

Hvis du som udlejer ikke indkalder lejeren til et fraflytningssyn inden 2 uger, kan du ikke gøre et krav gældende overfor lejeren. Det vil sige, at du hæfter for egen regning for istandsættelsen af lejeboligen.

Fraflytningsrapport

Der skal til fraflytningssynet udarbejdes en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejeren ved selve synet. 

Kun i de tilfælde, at lejeren ikke vil kvittere for at have modtaget fraflytningsrapporten, eller hvis lejeren ikke er mødt op, skal du som udlejer sende rapporten til lejeren. Dette skal ske senest 2 uger efter fraflytningssynet har fundet sted.

Efter fraflytningssynet og fraflytningsrapporten er udleveret, kan man som udlejer kun kræve, at lejeren hæfter for de udgifter som fremgår i fraflytningsrapporten. Dette gælder også selvom at lejeren ikke har underskrevet rapporten. 

Som eksempel kan det helt konkret betyde, at hvis man som udlejer ikke har noteret, at malingen i stuen skal ske for lejerens regning i rapporten, så hæfter man selv for udgifterne til malingen.

Det er vigtigt at indkalde lejeren til et fraflytningssyn og udlevere en fraflytningsrapport, hvis dette ikke er opfyldt, så kan du som udlejer ikke gøre et istandsættelseskrav gældende over for lejeren, og derved vil du hæfte for istandsættelsen for egen regning.

Regler for fraflytningen

Når et lejemål er opsagt, og det skal fraflyttes, så skal det lejede være fraflyttet senest kl. 12:00 på fraflytningsdagen.

Det vil fremgå i lejekontrakten, om det er udlejeren eller lejeren som har den indvendige vedligeholdelsespligt. 

Såfremt det er lejeren som har den indvendige vedligeholdelse, så hæfter lejeren for hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Lejeren vil dog altid hæfte for misligholdelse af boligen, uanset hvem der har vedligeholdelsespligten.

Manglende indflytningsrapport

Hvis du som udlejer har mere end én beboelse til udlejning, skal du ifølge lejeloven afholde et indflytningssyn, hvor der skal udfærdiges en indflytningsrapport. 

I indflytningsrapporten skal lejemålet gennemgås for fejl og mangler som skal noteres i rapporten. Indflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet. Hvis lejeren ikke er til stede ved synet, eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten, skal den sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.

Fraflytning efter 10 år

Der gælder særskilt regler for almene boliger efter almenlejeloven. Hvis lejeren er blevet pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt, vil man som udlejer i løbet af en 10 års periode, fra at lejeren har overtaget lejemålet, gradvist overtage lejerens udgifter til istandsættelse.

Det vil betyde at efter 10 år vil udlejeren hæfte for den indvendige vedligeholdelse som består af hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. Dette medfører, at jo længere tid en lejer har boet i lejligheden, jo større andel af den indvendige vedligeholdelse skal udlejeren hæfte for ved fraflytningen.

Disse regler gælder kun for almene boliger, så hvis man er en privat udlejer, vil disse regler ikke finde sted.

Istandsættelse ved fraflytning efter 8 år

Hvis lejemålet angår en almenbolig, gælder der nogle særlige regler. For almenboliger, overtager udlejer 1% af istandsættelsesudgiften hver måned. Det betyder, at hvis du har boet i lejemålet i 8 år og 4 måneder eller mere, så vil du ikke have nogen istandsættelsesudgift. Udlejer har da overtaget hele vedligeholdelsen, og skal således i udgangspunktet afholde alle udgifter forbundet med fraflytningen.

Fraflytningssyn ved dødsfald

Hvis ens lejer afgår ved døden, skal man som udlejer være opmærksom på, at lejerens ægtefælle eller et medlem af husstanden har ret til at fortsætte lejemålet, såfremt de har boet i lejemålet de sidste 2 år. 

Det gælder også selvom vedkommende ikke står på lejekontrakten. Det vil altså sige, at hvis den afdøde lejer har boet med sin ægtefælle i det lejede, så får ægtefællen ret til at forsætte det lejede på samme vilkår som den afdøde.

Fuldmagt til fraflytningssyn

Hvis en lejer ikke har mulighed for at deltage i et fraflytningssyn, har lejeren mulighed for at give en anden lov til at være til stede ved fraflytningssynet i stedet for en selv. Dette skal ske med en fuldmagt underskrevet af lejeren og fuldmagtshaveren. Fuldmagten skal gives skriftligt til udlejeren, og de skal opfylde de almindelig betingelser for en skriftlig fuldmagt. 

Udlejers opkrævning ved fraflytning

Lejeren skal efter lejeloven aflevere lejemålet i samme stand som ved overtagelse. Hvis det fremgår i lejekontrakten, at lejeren har den indvendige vedligeholdelse, så skal lejeren hæfte for istandsættelse af lejemålet ved fraflytningen.

Det som man må kræve fra lejeren, er det som lejeren hæfter for, efter fraflytningsrapporten. Det vil sige, at man som udlejer ikke efter afholdelse af fraflytningssynet kan kræve istandsættelse for mere, end hvad der fremgår af rapporten, medmindre at lejeren har handlet svigagtigt, eller hvis der skulle være mangler, som har været skjulte for udlejeren.

Flytteopgørelsen

Efter istandsættelsen af lejemålet, skal udlejer sende en flytteopgørelse af istandsættelseskravet til lejeren. Flytteopgørelsen skal overholde specifikationskravet, som indebærer, at det skal fremgå tydeligt, hvad hver udgiftspost har kostet, og hvad det er som udgifterne er blevet brugt på. Udlejer må således ikke blot sende en samlet regning til lejeren.

Det skal også fremgå af rapporten, om lejeren har et resterende beløb af sin depositum tilbage, og dermed få udbetalt penge. Det kan også  fremgå, at istandsættelsen har været dyre end, hvad der har været indbetalt som depositum, og derfor har man som udlejer krav på, at lejeren betaler for det resterende beløb.

Tidsfrist for flytteopgørelse

Flytteopgørelsen skal fremsendes indenfor rimelig tid. Det er ikke angivet i lejelovgivningen, hvad der må anses for at være rimelig tid. I retspraksis ses det dog, at udlejer som regel vil have et par måneder til at udarbejde og fremsende flytteopgørelsen. 

Uanset om du er udlejer, og er i tvivl om hvordan flytteopgørelsen skal se ud, eller om du er lejer, og ikke synes flytteopgørelsen er korrekt, er du velkommen til at kontakte Sagførerne. Vi har stor erfaring med at bistå både lejere og udlejere.

Efterregning ved fraflytningen

Når lejeren flytter ind i lejemålet, bliver der betalt et depositum, som er en sikkerhedsstillelse for udlejeren, når udlejeren skal istandsætte lejemålet. 

Det vil fremgå af en fraflytningsrapport, om det er lejeren eller udlejeren, som hæfter for de forskellige mangler ved lejemålet. For de mangler som lejeren hæfter for, skal udlejer gøre brug af depositummet. Hvis man som udlejer står med en større istandsættelsesregning, end hvad lejeren har betalt i depositum, skal der sendes en efterregning til lejeren. 

Det kan også være, at lejeren har betalt for lidt i a conto-indbetaling, end hvad lejeren reelt har brugt i a conto. I disse tilfælde, kan man fremsende en efterregning til lejeren, for betaling af den manglende a conto-betaling.

Tvister om flytteopgørelsen

Når en lejer fraflytter sit lejemål, kan det ske, at der er uenigheder omkring udgifterne mellem udlejer og lejer. Lejeren kan for eksempel mene, at den samlede udgift er for høj og dermed uproportional. 

Disse tvister kan indsendes til Huslejenævnet som træffer afgørelse herom, og derfor er det vigtigt som udlejer at kunne dokumentere grundlaget for størrelsen på udgifterne. Hvis man er uenig med Huslejenævnet, kan man anke sagen til Boligretten, og få sagen afprøvet i anden instans. 

Størrelsen på fraflytningsopgørelsen

Når lejeren fraflytter lejemålet, vil udlejer udarbejde en fraflytningsopgørelse. Denne opgørelse skal indeholde en oversigt over de udgifter der har været ved istandsættelse af lejemålet. 

Hvis udgifterne overstiger depositummet, vil lejeren risikere at få en efterregning. Hvis udgifterne er mindre end depositummet, vil lejeren have krav på tilbagebetaling af det for meget betalte. Hvis fraflytningsopgørelsen er urimelig og pålægger lejeren en stor efterregning, vil den med sandsynlighed kunne tilsidesættes. 

Hvis du som udlejer ønsker hjælp til at udarbejde en fraflytningsopgørelse, er du velkommen til at kontakt Sagførerne. Hvis du som lejer ikke finder fraflytningsopgørelsen rimelig, for eksempel fordi du mener at udlejer har opgjort udgifterne forkert, er du ligeledes velkommen til at kontakte os. Vi kan vurdere din sag, uanset om du er udlejer eller lejer.