Udlejers adgang til det lejede

Hvornår må man få adgang til det lejede?

Som erhvervsudlejer skal man sikre, at der hersker god orden i ejendommen, og man har derfor ret til at få adgang til det lejede i forbindelse med vedligeholdelses- og forbedringsarbejde eller som led i tilsyn med ejendommen. Det kan f.eks. være for at undersøge, om lejeren har overholdt et konkret påbud om vedligeholdelse eller andre kontraktmæssige forpligtelser.

Det er vigtigt at bemærke, at man kun må få adgang for at kontrollere, om et konkret vedligeholdelsespåbud er opfyldt. Man har derimod ikke ret til generelt at kontrollere, om lejeren overholder alle sine forpligtelser i lejemålet, f.eks. indvendig vedligeholdelse, renholdelse eller andre kontraktmæssige pligter.

Eksempler på situationer, hvor erhvervsudlejer kan få adgang til det lejede:

• Vandskade eller andre akutte skader

• Brandfare eller andre sikkerhedsrisici

• Lugtgener eller forhold, der påvirker andre lejere

• Fugt eller skader på ejendommen

• Meldinger fra andre lejere eller brugere af ejendommen

• Skader, der kan have økonomiske konsekvenser

Det skal bemærkes, at det kun i helt særlige tilfælde er nødvendigt at få adgang uden lejerens medvirken.

Erhvervslejer giver ikke adgang

Der kan opstå situationer, hvor erhvervslejeren nægter adgang, selvom du som erhvervsudlejer har ret hertil. I sådanne tilfælde kan man gå til fogedretten, som kan sørge for, at adgangen sker lovligt.

Derudover kan det i visse tilfælde være muligt at ophæve lejemålet, hvis erhvervslejeren modsætter sig adgang til det lejede, hvor du har ret til det.

Det er vigtigt at understrege, at man under ingen omstændigheder må gå ind på ejendommen uden erhvervslejers samtykke, da det kan udgøre ulovlig selvtægt, som er strafbart i henhold til straffeloven.

Udlejers adgang til ekstra nøgler

Som erhvervsudlejer har du som udgangspunkt ikke ret til at opbevare en nøgle til det lejede. Når du udlejer erhvervslokaler, udlejer du brugsretten til lokalet, og adgang kræver derfor som hovedregel lejers samtykke.

Du kan dog få skriftligt samtykke fra lejeren til at opbevare en ekstra nøgle, men det giver ikke automatisk ret til adgang. Adgang kan kun ske, når lejeren har givet samtykke til, at du må gå ind i lokalet. Et samtykke til en nøgle er altså ikke det samme som et samtykke til adgang til det lejede.

Vi har stor erfaring med de erhvervslejeretlige problemstillinger, der kan opstå, når en udlejer ønsker adgang via ekstra nøgler, og vi kan rådgive dig om, hvordan du sikrer adgang lovligt og effektivt.

Varsling af håndværker

Som erhvervsudlejer har du ret til at foretage nødvendige reparationer og forbedringer i det lejede, så længe arbejdet ikke ændrer lokalets karakter væsentligt.

Varslingsreglerne er følgende, såfremt håndværkere skal have adgang til det lejede:

• Mindre reparationer, som ikke medfører væsentlig ulempe for lejeren, bør varsles minimum 6 uger i forvejen.

• Større ombygninger, hvor lejerens brug af lokalet begrænses, og arbejdet medfører væsentlig ulempe, skal varsles 3 måneder inden påbegyndelsen.

Hos Sagførerne kan vi hjælpe dig med at vurdere, hvor lang tid før varsling, der er nødvendigt, samt sikre, at varslingen overholder erhvervslejelovens krav.

Fremvisning og salg

Når erhvervslejemålet opsiges, har du som udlejer ret til at fremvise det lejede til potentielle nye lejere. Lejeren kan typisk fastsætte tidspunktet for fremvisningen, men fremvisningen skal ske på en måde, der er praktisk for både dig og interesserede lejere.

Det kan desuden aftales, at du som erhvervsudlejer deltager i fremvisningen, eller at du alene står for den. Lejeren skal dog have mulighed for at lade andre, som lejeren bemyndiger, gennemføre fremvisningen.

Udlejers adgang til billeder

Som erhvervsudlejer må du som udgangspunkt ikke tage billeder af lejers inventar eller indretning uden samtykke. Lejeren kan derfor nægte, at du tager billeder til annoncering eller dokumentation, medmindre der er givet skriftligt samtykke.

Hos Sagførerne kan vi rådgive om, hvordan du sikrer lovlig adgang til dokumentation og billeder, uden at det skaber konflikter med lejeren.

Varsel ved adgang til det lejede

Erhvervslejeloven fastsætter, at du som udlejer kan få adgang til det lejede, når det er nødvendigt af hensyn til reparationer, vedligeholdelse eller andre væsentlige forhold.

Følgende varslingsregler er gældende ved udlejers adgang til det lejede:

• Mindre arbejde, der ikke medfører væsentlig ulempe, kan varsles minimum 6 uger før.

• Større arbejde, der begrænser lejerens brug af lokalet, skal varsles 3 måneder før.

• Uopsættelige reparationer kan udføres uden varsel, fx ved risiko for skader på bygning eller personer, såsom brud på rør eller skader på klimaskærmen.

Varslingen bør indeholde oplysninger om hvad arbejdet omfatter, tidspunkt for adgang, og konsekvenser for lejeren, hvis adgang nægtes.

Hos Sagførerne kan vi vejlede dig om korrekt varsling og sikre, at du som erhvervsudlejer udøver dine rettigheder lovligt og effektivt efter erhvervslejeloven.