Afståelse af erhvervslejemål

Hvad betyder afståelse af erhvervslejemål?

Ved afståelse af et erhvervslejemål er der en række forhold, man bør have overblik over og tage stilling til, inden man underskriver en aftale.

Ved afståelse af et erhvervslejemål træder en ny lejer ind i kontrakten og overtager alle rettigheder og forpligtelser, som den tidligere lejer havde. 

Ønsker man at ændre kontraktens vilkår, vil det som udgangspunkt kræve, at lejer og udlejer forhandler herom, og indgår en ny erhvervslejekontrakt, der indeholder disse ændringer. 

Virksomhedsoverdragelse eller afståelse af erhvervslejemål

Afståelse af et erhvervslejemål kan også omfatte mere end selve lejemålet. Det kan inkludere inventar, medarbejdere, virksomhedsnavn, varelager, hjemmeside og andre aktiver - altså en fuld virksomhedsoverdragelse. Dette ses ofte ved afståelse af restauranter, butikker og hoteller. 

Ved en virksomhedsoverdragelse er der flere forhold at være opmærksom på, sammenlignet med en almindelig afståelse af et erhvervslejemål. Processen kan være kompleks, da området kombinerer lovgivning med stor aftalefrihed. Du kan læse mere om virksomhedsoverdragelser ved at klikke her. 

Skal der udarbejdes en ny erhvervslejekontrakt?

Når et erhvervslejemål afstås, er det som udgangspunkt ikke nødvendigt at udarbejde en helt ny lejekontrakt mellem den nye lejer og udlejer. 

Typisk udarbejdes i stedet en afståelsesaftale mellem den indtrædende og den udtrædende lejer, som fastlægger vilkårene for afståelsen. Derudover tiltræder udlejer som regel en allonge (tillæg) til den eksisterende erhvervslejekontrakt, som bekræfter, at afståelsen er gennemført korrekt.

Hvornår kan der ske afståelse?

Lejeren har som udgangspunkt frit ret til at afstå erhvervslejemålet, men denne ret kan begrænses i erhvervslejekontrakten. Derfor er det vigtigt nøje at gennemgå kontrakten for at se, om der er fastsat særlige betingelser eller procedurer for afståelse.

Udlejer kan i visse situationer nægte afståelse, hvis det kan begrundes med relevante forhold, eksempelvis hvis den indtrædende lejer har utilstrækkelig økonomi eller manglende erfaring inden for branchen.

Kan udlejer modsætte sig en afståelse?

Udlejer kan i visse situationer afslå en afståelse af erhvervslejemålet. Det sker typisk, hvis den indtrædende lejer ikke har tilstrækkelig økonomi, mangler erfaring inden for branchen, eller hvis der er tale om et brancheskift, som kontrakten ikke tillader.

For at en afvisning er gyldig, skal kontrakten som udgangspunkt klart fastlægge, hvilke brancher lejemålet kan anvendes til. Det anbefales derfor, at udlejer ved udarbejdelsen af erhvervslejekontrakten sikrer, at kontrakten er afgrænset, så overdragelsen kun kan ske til egnede lejere.

Aftale mellem indtrædende og udtrædende lejer

Det er ikke et lovkrav, at udtrædende og indtrædende lejer indgår en aftale om vilkårene for afståelsen. Det er dog almindelig praksis og anbefales typisk, da en skriftlig aftale kan beskytte begge parter i tilfælde af fremtidige tvister. Ved udarbejdelsen af aftalen skal der som regel tages stilling til blandt andet:

• Depositum
• Eventuelle restancer i lejeforholdet
• Købesum ifm. overtagelsen

Det er vigtigt, at man i forbindelse med udarbejdelsen af aftalen, er opmærksom på, at udlejer ikke er bundet af aftalens indhold. Der vil således stadig være visse krav, som udlejer kan gøre gældende overfor den indtrædende lejer, selvom man har forsøgt at aftale sig uden om dem. 

Oplysninger ifm. afståelse

Hvis lejer ønsker at afstå et erhvervslejemål, er det vigtigt at orientere udlejer i god tid, da processen fra påbegyndelse til endelig afståelse ofte kan tage noget tid.

Udlejer skal have mulighed for at vurdere, om vedkommende vil modsætte sig afståelsen, og har behov for at indhente relevante oplysninger om den indtrædende lejer – typisk herunder økonomiske forhold og erfaring inden for branchen.

Der findes ingen faste regler for, hvilke oplysninger udlejer kan kræve, så det afgøres altid konkret i den enkelte situation.