Huslejens størrelse

Lejefastsættelse erhvervslejemål

Ved erhvervslejemål fastsættes lejen som udgangspunkt ved aftale mellem parterne. Hvis der ikke er indgået en sådan aftale, fastsættes lejen til et beløb svarende til markedslejen. Markedslejen defineres som det beløb, en kyndig udlejer og en kyndig lejer på det pågældende tidspunkt ville aftale for det konkrete lejemål. Fastlæggelsen af markedslejen beror på en samlet vurdering og kan derfor ikke angives entydigt.

Husleje fastsat efter fri lejefastsættelse

Fri lejefastsættelse er primært relevant for erhvervslejemål, hvor parterne har vid adgang til selv at aftale lejens størrelse. Dog kan det også være relevant for beboelseslejemål. Hvis huslejen fastsættes efter princippet om fri lejefastsættelse, er udgangspunktet, at der gælder aftalefrihed mellem lejer og udlejer ved fastsættelsen af huslejen. 

Selvom udgangspunktet er aftalefrihed, må der dog ikke fastsættes en husleje, der er åbenbart urimelig eller i strid med grundlæggende aftaleretlige regler.

Ved fri lejefastsættelse fraviges de regler, som ellers ville finde anvendelse ved lejefastsættelsen. Når der indgås aftale om fri lejefastsættelse, kan huslejen overstige det lejedes værdi, og udlejer har mulighed for at opnå et større afkast, end hvis de almindelige regler om lejefastsættelse fandt anvendelse.

Lejefastsættelse beboelseslejemål

Lejefastsættelse i forhold til beboelseslejemål afhænger af, om der er tale om et lejemål i en reguleret kommune eller et lejemål i en ureguleret kommune. 

Lejefastsættelse efter det lejedes værdi

For beboelseslejemål er huslejefastsættelse efter det lejedes værdi mest relevant i de tilfælde, hvor ejendommen er opført før 1991 og er beliggende i en ureguleret kommune, eller hvor der er tale om en småejendom i en reguleret kommune opført efter den 1. januar 1995.

Når husleje efter det lejedes værdi skal fastsættes, lægges der vægt på, hvad huslejeniveauet er for tilsvarende lejemål i området. Hvis lejer kan gøre gældende, at der opkræves husleje højere end det lejedes værdi, vil lejer kunne indbringe sagen for Huslejenævnet. Hvis lejer får medhold, vil lejen skulle nedsættes, og lejer vil kunne få tilbagebetalt differencen med tilbagevirkende kraft. En betingelse for sidstnævnte er dog, at sagen indbringes for Huslejenævnet inden de første 12 måneder af lejeperioden.

Omkostningsbestemt leje

For beboelseslejemål er omkostningsbestemt leje mest relevant i tilfælde, hvor der udlejes en storejendom med mere end syv lejemål, som er opført før den 31. december 1991, og som er beliggende i en reguleret kommune.

Ved omkostningsbestemt husleje fastsættes lejen ud fra de faktiske udgifter, som udlejer har i forbindelse med driften af ejendommen. Ved beregningen af den omkostningsbestemte leje inddrages alle relevante driftsudgifter. Her medregnes typisk udgifter afholdt til afgifter, skatter, administration, renholdelse, forsikringer, vedligeholdelse og forbedringer. Medregnes der omkostninger, som ikke har karakter af faktiske udgifter, vil Huslejenævnet kunne nedsætte huslejen.

Større eller mindre ejendomme

Størrelsen på den ejendom, som lejemålet befinder sig i, er alene relevant i de tilfælde, hvor man udlejer et lejemål i en reguleret kommune.  I uregulerede kommuner er ejendommens størrelse uden betydning for huslejefastsættelsen.

Hvis der er 7 eller flere lejemål i en ejendom, er der tale om en storejendom. Her er det relevant for huslejefastsættelsen, om ejendommen er opført før den 31. december 1991. 

Hvis der er 6 eller færre lejemål i en ejendom, er der tale om en småejendom. Her er det relevant for huslejefastsættelsen, om ejendommen pr. 1. januar 1995 havde højst 6 boliger.

Lejeregulering erhvervslejemål

For erhvervslejemål kan parterne kræve lejen reguleret til markedslejen, hvis den aftalte leje er væsentligt højere eller lavere end markedslejen. En sådan regulering kan dog tidligst kræves fire år efter lejeforholdets begyndelse eller fire år efter den seneste lejeregulering.

I praksis er der ofte en reguleringsklausul, der sikrer en løbende regulering af lejen. Dette kan eksempelvis være aftale om:

• Regulering efter nettoprisindekset
• Forhøjelse med bestemt beløb
• Forhøjelse med bestemt procentsats

Huslejeregulering beboelseslejemål

Reglerne om huslejeregulering i beboelseslejemål er omfattende og afhænger blandt andet af ejendommens opførelsestidspunkt, lejemålets karakter samt om ejendommen er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune. Huslejen kan reguleres på forskellige måder, men det er vigtigt, at man overholder reglerne for eksempelvis varsling og dokumentation. 

Da reglerne er komplekse og ofte giver anledning til tvivl i praksis, kan det være en fordel at søge juridisk rådgivning for at sikre, at en huslejeregulering gennemføres korrekt og i overensstemmelse med gældende regler.

Stigende driftsudgifter

Når huslejen først er fastlagt, er udgangspunktet, at udlejer er bundet af det aftalte. Hvis lejen imidlertid reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje, kan udlejer kræve en huslejeforhøjelse som følge af stigende driftsomkostninger. Typiske driftsomkostninger omfatter blandt andet udgifter til forsikringer, skatter og afgifter samt vedligeholdelse.

Husleje lavere end det lejedes værdi

Hvis huslejen er fastsat efter det lejedes værdi, beregnes huslejen på baggrund af en sammenligning med lignende lejemål i området. Ved sammenligningen tages der hensyn til lejemålenes kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Det er alene, hvis huslejen er lavere end lejen for tilsvarende lejemål, at der kan kræves en huslejeforhøjelse.

Hvis udlejer ønsker en huslejeforhøjelse, fordi lejen er lavere end det lejedes værdi, skal forhøjelsen varsles, og dette skal som udgangspunkt være med tre måneders varsel, før forhøjelsen træder i kraft.

Huslejeforhøjelse ved forbedringer

Hvis lejemålet forbedres i en sådan grad, at det lejedes værdi stiger, vil der kunne ske huslejeforhøjelse. Denne stigning kan dog alene modsvare forøgelsen af det lejedes værdi. Hvis der til lejemålet er tilknyttet en konto til forbedringer, skal midlerne på kontoen være brugt, før det bliver aktuelt at kræve huslejeforhøjelse.

Læs mere om forbedring af lejemål her. 

Huslejeforhøjelse ved indeksregulering

Det er muligt, at huslejen reguleres én gang årligt efter det aktuelle nettoprisindeks. Huslejen vil stige med samme procentdel, som nettoprisindekset stiger med. Hvis huslejen skal reguleres efter nettoprisindeksen, skal det være skrevet i lejekontraktens § 11 om særlige vilkår. Da denne huslejestigning allerede er anført i lejekontrakten, skal den ikke varsles.

Huslejeregulering ved aftale

Der gælder aftalefrihed mellem lejer og udlejer, men adgangen til at aftale huslejeregulering afhænger af lejemålets karakter. For beboelseslejemål kræver huslejeregulering hjemmel i lejelovgivningen eller lejeaftalen, mens der for erhvervslejemål gælder en videre aftalefrihed, dog inden for rammerne af de almindelige aftaleretlige regler.

Lejemålets samlede areal

Som udgangspunkt angives lejemålets størrelse for både erhvervslejemål og beboelseslejemål som bruttoetageareal. Ved denne opgørelse medregnes gulvarealet i lejemålet, arealet af ydervægge, halvdelen af skillevægge til tilgrænsende lejemål samt lejemålets andel af fælles adgangsarealer.

Følgende arealer medregnes som udgangspunkt ikke i bruttoetagearealet:

• Åbne altaner, terrasser, indgangspartier og porte.
  
• Kældre, der ikke anvendes til beboelse, dog undtaget kældre med bad eller wc.
  
• Udenomsrum som vaskerum, varmecentraler, pulterrum, cykel- og barnevognsrum og lignende.

Forkert bruttoareal

Hvis lejekontrakten angiver et forkert bruttoetageareal, er udgangspunktet, at udlejer hæfter aftaleretligt for det, som parterne har aftalt. Hvis huslejen imidlertid er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje, foreligger der en pligt til at opgøre og anvende det korrekte bruttoetageareal ved beregningen af huslejen.

I sager, hvor der mellem udlejer og lejer opstår tvist ved Huslejenævnet om huslejens størrelse, kan det have betydning, hvis bruttoetagearealet er angivet for højt. I sådanne tilfælde vil Huslejenævnet kunne regulere huslejen, således at den beregnes på baggrund af det korrekte bruttoetageareal.

Særligt om taglejligheder

Når det drejer sig om taglejligheder, kan der alene medregnes areal, der målt i et vandret plan er 1,5 meter over gulvet. Det gulvareal under en skråvæg, hvor der ikke er 1,5 meter op til loftet, vil dermed ikke kunne medregnes. Det er derfor naturligt, at taglejligheder opgøres i et mindre bruttoareal end andre lejligheder i samme ejendom, selvom der er samme gulvareal i alle lejligheder.