Fraflytningssyn

Erhvervslejemål eller boliglejemål?

Ved fraflytning gennemføres der som udgangspunkt en afleveringsforretning, hvor lejemålets stand gennemgås. I boliglejemål er reglerne herom fastsat i lejelovgivningen, mens afleveringsforretningen i erhvervslejemål typisk er reguleret af lejekontrakten. Det betyder, at krav og forpligtelser kan variere, og at det er vigtigt at kende de gældende regler i netop dit lejemål.

Fraflytningssyn

Ved fraflytning af et boliglejemål er der pligt til at afholde fraflytningssyn, når der udlejes mere end én bolig. Der gælder derimod ikke et lovkrav om fraflytningssyn ved fraflytning af erhvervslejemål.

I erhvervslejemål kan det dog med fordel aftales i lejekontrakten, at der afholdes et afleverings- eller fraflytningssyn ved lejeforholdets ophør. Udlejer kan i den forbindelse vælge at udarbejde en afleveringsrapport, som giver et overblik over eventuelle mangler ved lejemålet.

Ved fraflytningssynet tages der udgangspunkt i lejemålets stand ved lejeforholdets begyndelse. Der kan ikke stilles krav om, at lejemålet afleveres i bedre stand end ved indflytningen, men alene at det afleveres i tilsvarende stand, med fradrag for almindelig slid og ælde.

Fraflytningsrapport boliglejemål

Ved fraflytning af et boliglejemål udarbejdes der en fraflytningsrapport i forbindelse med fraflytningssynet. Det er udlejers ansvar at sikre, at rapporten udfyldes og udleveres til lejeren senest to uger efter afholdelsen af synet.

Udarbejdelse af en fraflytningsrapport er et lovkrav, når udlejer udlejer mere end ét boliglejemål.

Det er ikke et krav, at lejeren deltager i fraflytningssynet eller underskriver fraflytningsrapporten. Hvis lejeren er uenig i rapportens indhold, har lejeren ret til at gøre indsigelse.

Fraflytningsrapport erhvervslejemål

I modsætning til private lejemål stiller erhvervslejeloven ikke krav om indflytnings- og fraflytningssyn eller rapporter. Det betyder dog ikke, at det er uden betydning. For især udlejer kan det være en stor fordel at dokumentere lejemålets stand både ved indflytning og fraflytning – for at undgå senere uenigheder og tvister.

Der kan være aftalt, at der skal afholdes indflytnings- og fraflytningssyn, samt der skal udarbejdes en rapport i erhvervslejekontrakten.

Fraflytningsopgørelse

En fraflytningsopgørelse – også kaldet en flytteopgørelse – er en økonomisk oversigt over de udgifter, lejeren skal dække i forbindelse med istandsættelsen af lejemålet. Opgørelsen tager udgangspunkt i fraflytningsrapporten, som beskriver de mangler og forhold, der skal udbedres, men de to dokumenter er ikke det samme.

Ved erhvervslejemål er der ikke noget lovkrav om at udarbejde en fraflytningsopgørelse. Det er dog almindelig praksis at lave en form for opgørelse, så lejeren får overblik over, hvilke udgifter der kan pålægges i forbindelse med fraflytningen.

Aflevering af erhvervslejemålet

Ved fraflytning af et erhvervslejemål er der faste frister og krav, lejer skal overholde for at undgå dyre tvister med udlejer. Lejer skal bl.a.:

• Oplyse udlejers korrekte adresse senest 8 dage før fraflytning

• Sørge for, at lejemålet er ryddet og afleveret senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen

Udlejer har 4 uger til at gøre krav gældende efter lejers fraflytning – ellers bortfalder kravene som udgangspunkt. Ved svig eller skjulte mangler gælder dog andre regler, hvor udlejer skal reagere straks.

Udlejers ret til at bese erhvervslejemål

Når et erhvervslejemål er opsagt, har udlejer ret til at besigtige lokalet, for eksempel for at fremvise det til nye lejere. Udlejer skal ligeledes have adgang til det lejede, såfremt det lejede påtænkes solgt. 

Lejer bestemmer som udgangspunkt tidspunktet for besigtigelsen. Der er dog ifølge erhvervslejeloven krav om, at det skal ske på et bekvemt tidspunkt og udgøre mindst 2 timer hver anden hverdag.

Skal lejemålet være nyistandsat?

Ved fraflytning fra boliglejemål, har lejer ikke pligt til at aflevere lejemålet i bedre stand, end det lejede var i, da lejer overtog den. I de fleste tilfælde betyder det, at udlejer må forvente en vis forringelse af lejemålet, som skyldes almindelig slid og ælde. 

Ved fraflytning fra et erhvervslejemål, afhænger forpligtelserne af, hvad der er aftalt i lejekontrakten. Det kan være aftalt, at lokalet skal afleveres nyistandsat – eller blot i samme stand som ved overtagelsen.

Hvis intet er aftalt, gælder erhvervslejelovens regler, hvorefter lejemålet skal afleveres i samme stand som ved indflytning, med naturligt slid og ælde som undtagelse. Skader forårsaget af lejer, lejers ansatte eller andre, lejer er ansvarlig for, kan derimod medføre erstatningskrav.

Tvister ifm. afleveringsforretning

Det er ofte i forbindelse med afleveringsforretningen, at uenigheder mellem lejer og udlejer opstår. Typisk skyldes det, at parterne er uenige om, hvilke mangler udlejer kan gøre gældende, og dermed hvilke udgifter lejeren kan blive pålagt.

Ved erhvervslejekontrakter bør det altid aftales, hvordan eventuelle tvister mellem lejer og udlejer skal håndteres. Tvister kan enten indbringes for retten eller afgøres ved voldgift.

For boliglejemål er det derimod lejeloven, der regulerer løsning af tvister. Som udgangspunkt afgøres tvister mellem lejer og udlejer af Huslejenævnet.