Hvad er en Servitut?

Hvad er en servitut, og hvorfor er servitutter vigtige?

Før du køber en ejendom, er det vigtigt, at du er opmærksom på, om der er tinglyst servitutter på ejendommen. Servitutter udgør nemlig begrænsninger i ejerens råderet over ejendommen. Det betyder, at en servitut kan indskrænke dine muligheder for at disponere over ejendommen, selv hvis du køber den.

Som din boligadvokat gennemgår vi din handel og afklarer, om der er tinglyst servitutter på ejendommen. Hvis det er tilfældet, afklarer vi, hvilken betydning servitutterne kan få for dig, hvis du køber ejendommen. På den måde undgår du, at der dukker ubehagelige overraskelser op, efter handlen er gennemført.

Hvad er en servitut?

Servitutter er bestemmelser, der er pålagt en ejendom, og som regulerer, hvad ejeren må gøre med ejendommen. Det er rettigheder som andre har over ejendommen, som ejeren skal respektere. Bestemmelserne i servitutterne udgør derfor en begrænsning i ejerens mulighed for at disponere over ejendommen. Til gengæld sikrer de, at den påtaleberettigede har krav på, at bestemmelserne i servitutterne overholdes. Den påtaleberettigede er ofte den, som tilgodeses ved servitutten. Det kan eksempelvis være den, som ved servitutten er tillagt en færdselsret.

Servitutter kan angå mange forskellige ting. Det eneste krav for at noget kan tinglyses som en servitut er, at det skal være noget som angår selve ejendommen og brugen heraf. Det kan eksempelvis være bestemt ved en servitut, at der ikke må bygges i over en vis højde, eller at naboen skal have lov til at færdes på ejendommen. 

Ejeren skal respektere og overholde de servitutter, som er tinglyst på ejendommen. Med ejeren forstås den til enhver tid værende ejer. Det betyder, at hvis du køber en ejendom, hvorpå der er tinglyst en servitut, må du forvente, at du skal respektere servitutten. Hvis du handler i strid med servitutten, kan du risikere at blive erstatningsansvarlig overfor den, som er påtaleberettiget.

Tinglyst servitut

Servitutter skal i langt de fleste tilfælde være tinglyst på ejendommen i Tingbogen for at være gyldige. Når en servitut er korrekt tinglyst, vil den fremgå af Tingbogen. De tinglyste servitutter vil også fremgå af den tingbogsattest, der er en del af salgsopstillingen og et bilag til købsaftalen.

Du skal dog være opmærksom på, at selvom du læser tingbogsattesten, giver den ofte ikke det fulde overblik. I tingbogsattesten fremgår kun korte overskrifter, der fortæller lidt - men langt fra det hele - om indholdet. For at kunne bedømme om en servitut kan få større betydning for dig, er det derfor nødvendigt at søge det fulde indhold frem på tinglysning.dk.

Vi anbefaler på det kraftigste, at du får en boligadvokat til at gennemgå tingbogsattesten og de konkrete servitutter. Som lægmand kan det være meget svært selv at vurdere, hvilken betydning en konkret servitut kan få for dig.

De fleste af vores kunder vælger vores køberpakke med alt den nødvendige juridiske køberrådgivning til 6.950 kr. Som en del heraf står vi naturligvis også for at gennemgå tingbogsattesten og eventuelle servitutter.

Hvis det viser sig, at der er tinglyst servitutter på den ejendom, du er ved at købe, vil din advokat gennemgå servitutten og afklare, hvad den konkret kan få af betydning for dig. Din advokat vil herefter rådgive dig om servitutternes betydning og dine muligheder.

Som klart udgangspunkt må du forvente, at du skal respektere de rettigheder, som er sikret ved tinglyste servitutter. Før du køber en ejendom, bør du derfor gøre op med dig selv, om du kan acceptere de begrænsninger, som ligger i servitutten.

Servitutter som ikke er tinglyst

En servitut kan godt aftales, uden at den tinglyses. Det kan eksempelvis uden problemer aftales mellem to naboer, at der ikke må bygges højere end en bestemt højde, eller at den ene nabo skal have ret til at færdes på den andens grund.

Hvis en sådan aftale ikke tinglyses, betyder det ikke, at aftalen er ugyldig. Du skal altså overholde de aftaler, du indgår med din nabo, uanset om de tinglyses eller ej.

Konsekvensen ved at undlade tinglysning er derimod, at aftalen som udgangspunkt kun binder de parter, som indgik aftalen. Det betyder, at hvis en af ejendommene sælges, er den nye ejer som udgangspunkt ikke bundet af aftalen. Den nye ejer behøver i så fald ikke at overholde de aftaler, den tidligere ejer har indgået. En utinglyst servitut vil normalt kun kunne håndhæves overfor den nye ejer, hvis det kan bevises, at han kendte til servitutten, da han købte ejendommen.

Konkret betyder det, at hvis du eksempelvis aftaler med din nabo, at I ikke må have træer, som er højere end 5 meter, men aftalen ikke tinglyses som en servitut, kan du reelt kun bruge aftalen så længe ejendommen forbliver på din nuværende nabos hænder. Hvis naboejendommen sælges, vil den nye ejer som udgangspunkt være fri til at have træer, som er højere end 5 meter.

Tinglysning af servitutter er altså en måde, hvorpå man kan sikre, at aftaler om en ejendom også gælder, selvom ejendommen sælges. Hvis du indgår en aftale med din nabo, som du vil være sikker på, også gælder i fremtiden, bør du derfor altid kontakte en advokat for at få hjælp til at få aftalen tinglyst som en servitut. Hos Sagførerne er vi specialister i jura om fast ejendom. Vi bistår derfor gerne med at få en holdbar aftale på plads og få den tinglyst som en servitut.

Hvad betyder det at være påtaleberettiget?

Hvis der er tinglyst en servitut, vil det fremgå af servitutten, hvem der er påtaleberettiget. At være påtaleberettiget betyder, at servitutten kun kan aflyses eller ændres, hvis den påtaleberettigede giver tilladelse. Det vil også være den påtaleberettigede som har mulighed for at sanktionere, hvis bestemmelserne i servitutten ikke overholdes. Ofte vil den påtaleberettigede være den, som tilgodeses ved servitutten. Det kan eksempelvis være den, som ved servitutten er tillagt en færdselsret.

Det betyder, at hvis du ønsker at gøre noget, som strider mod servitutten, er du nødt til at kontakte den påtaleberettigede. Hvis den påtaleberettigede er indforstået hermed, kan det være en mulighed at få slettet servitutten eller ændret servitutten. I nogle tilfælde mod at du betaler den påtaleberettigede for at give tilladelse.

Hvis du aftaler med den påtaleberettigede, at servitutten ændres eller slettes, bør du involvere en advokat. Det bør nemlig altid registres ved tinglysning, hvis en servitut ændres eller slettes. Alternativt risikerer du, at ende i en situation, hvor aftalen alligevel ikke står ved magt, fordi ændringen ikke er blevet officielt registreret.

Hvordan ser jeg, om der er servitutter?

ør du køber din kommende bolig, bør du altid få din advokat til at kontrollere, om der er servitutter eller andet, du skal være opmærksom på. Det er vigtigt at være opmærksom på servitutter, da de kan medføre begrænsninger i, hvad du kan og må med ejendommen.

Hvis du vil se om der er tinglyst servitutter på en ejendom, kan du tjekke tingbogen på tinglysning.dk. Her kan du se om og hvilke servitutter, der er tinglyst på alle ejendomme i Danmark. Det eneste der skal til, for at du kan få adgang til at se de tinglyste servitutter er, at du logger ind ved hjælp af NemID.

Ophævelse af servitut

En servitut varer i princippet for evigt, medmindre det er bestemt, at den er tidsbegrænset. Det er altså ikke sådan, at en servitut automatisk ophæves, når der er gået x antal år eller lignende. Hvis du tjekker forskellige ejendomme i tingbogen, vil du hurtigt opdage, at mange servitutter er endda meget gamle. Det vil fremgå af den tinglyste servitut, hvis den er gjort tidsbegrænset.

At få en servitut ophævet eller ændret kræver som udgangspunkt, at du får samtykke fra den påtaleberettigede. Det vil fremgå af servitutten, hvem der er påtaleberettiget. Ofte vil det være den, som tilgodeses ved servitutten. Det kan eksempelvis være den grundejer, som i kraft af servitutten er sikret, at der ikke bygges højere end x antal meter.

Det betyder, at hvis du som boligejer står i en situation, hvor en tinglyst servitut forhindrer dig i at bruge din ejendom, som du drømmer om, er du nødt til at kontakte den påtaleberettigede for at se, om I kan nå til en løsning.  

Det anbefales, at du konsulterer en advokat, hvis du har en servitut, som du gerne vil have ophævet. Din advokat kan varetage dialogen med den påtaleberettigede og af den vej søge at nå til en løsning. I visse tilfælde kan din advokat også hjælpe dig med at få en servitut ophævet på anden vis. 

Hvor længe varer en servitut?

En servitut varer i princippet for evigt. Det er altså ikke sådan, at en servitut automatisk ophæves, når der er gået x antal år eller lignende. Som udgangspunkt er der altså ikke en automatisk udløbsdato på en tinglyst servitut. 

Det er dog muligt at oprette tidsbegrænsede servitutter. Hvis en servitut er gjort tidsbegrænset, vil du kunne se det i Tingbogen. Hvis en servitut er gjort tidsbegrænset, betyder det, at den automatisk bortfalder, når den fastsatte tidsbegrænsning er gået.