Salg af en andelsbolig

Hvad er reglerne ved salg af andelsbolig?

Overvejer du at sælge din andelsbolig, er der en række regler, som du skal være opmærksom på. Typisk vil salgsforløbet starte med, at du kontakter en mægler. Mægleren vil herefter bede dig fremskaffe en række dokumenter, herunder eksempelvis andelsboligforeningens regnskab, andelsboligforeningens vedtægter, budget for det kommende år, referat fra seneste generalforsamling, vurderingsrapport og lignende, hvis det pågældende materiale foreligger.

Herefter skal man være opmærksom på maksimalprissystemet. Andelsboliger er nemlig underlagt nogle særlige regler, som medfører, at man ikke uden videre kan fastsætte en pris på andelsboligen. Man skal opfylde nogle beløbsmæssige betingelser. Man taler i denne henseende om andelskronen, der angiver prisloftet for køb af en andelsbolig i den pågældende andelsboligforening.

Hos Sagførerne tilbyder vi en enkel og effektiv måde at sikre, at dine ønsker og din fremtidige situation er i overensstemmelse med gældende ret. Vi kender de udfordringer, der kan opstå i forbindelse med reglerne ved salg af en andelsbolig, hvorfor vi ved hvordan vi bedst muligt kan guide dig, så udfordringerne i videst muligt omfang undgås.

Beskattes salg af andelsbolig?

Beskattes man ved salg af en andelsbolig? Dette spørgsmål beror på, hvilken af nedenstående grupper man tilhører:

• Andelshaver, der har boet i andelsboligen
• Andelshaver, der har ikke boet i andelsboligen

Andelshaver der har boet i andelsboligen

Har man som andelshaver selv beboet andelsboligen, vil man ved et fremtidigt salg være omfattet af "parcelhusreglen", som vedrører skattefrit salg af ejerboliger. Efter denne regel vil gevinsten ved salg af en andelsbolig være skattefri, såfremt andelshaveren selv har boet i andelsboligen i den pågældende periode. Det er yderligere et krav, at det grundareal, som hører til andelsboligen, er under 1.4000 kvadratmeter. Er disse to betingelser opfyldt vil man ikke blive beskattet af fortjenesten ved salg af en andelsbolig.

Andelshaver der ikke har boet i andelsboligen

Har man som andelshaver ikke boet i andelsboligen, er udgangspunktet derimod, at fortjenesten ved salget, beskattes på den samme måde som en fortjeneste på almindelige aktier. Dette medfører, at en fortjeneste ved salg af en andelsbolig er skattepligtig, såfremt man ikke selv har boet i boligen. Omvendt vil et eventuelt tab ved salget kunne fradrages i gevinster på øvrige aktier.

Uanset, hvilken af ovenstående gruppe du tilhører, bør du altid kontakte en boligadvokat forinden salget finder sted. Det kan nemlig få store økonomiske konsekvenser, hvis ikke de skatteretlige regler overholdes.

Hvordan vurderes en andelsbolig?

Tidligere kunne andelsboligforeninger benytte den offentlige ejendomsvurdering i deres regnskaber. Dette er der nu gjort op med, idet der er kommet nye vurderinger. Reglerne om beskatning og ejendomsvurderinger er imidlertid ganske komplicerede, og det kan derfor føles som om man vandrer i en labyrint, når man skal finde hoved og hale i reglerne.

Sidder du i bestyrelsen i en andelsboligforening, kan det være en god ide at opsøge en advokat, som kan hjælpe dig med at forstå det juridiske indhold bag de nye regler om ejendomsvurderinger. Ligeledes kan det være relevant for dig som andelshaver, hvis du ønsker at sælge dit andelsboligbevis. Uanset hvilken problemstilling du står med, er du meget velkommen til at kontakte Sagførerne for juridisk bistand.

Hvilken betydning har de nye ejendomsvurderinger?

De nye boligskatter trådte i kraft pr. 1. januar 2024, hvorfor ejerboligejere landet rundt har fået foretaget nye ejendomsvurderinger. Ejer af andelsboliger rundt i landet skal dog først have foretaget en ny ejendomsvurdering i 2025. De nye ejendomsvurderinger for ejerboliger har dog imidlertid allerede indflydelse på andelsbolighaverne.

Tilbage i begyndelsen af 2021 besluttede Folketinget, at der fremover skulle anvendes en ny vurderingsmetode for andelsboliger. Denne nye metode vil medføre en stigning i grundværdien for mange andelsforeninger. Dog er det værd at bemærke, at grundskylden højst kan stige med 2,8 % i forhold til niveauet i 2023. På den anden side vil den nye vurderingsmetode medføre en nedsættelse af skattesatsen på grundskyld. Yderligere er der indført en stigningsbegrænsning med de nye skatteregler fra 2024, hvilket betyder, at eventuelle stigninger kan indfases over en periode på op til 20 år. Dette betyder, at man ikke pludselig bliver pålagt at betale en markant højere regning.

Da de nye ejendomsvurderingers betydning for andelshaverne er komplicerede, anbefales det at søge juridisk bistand. Har du en konkret forespørgsel, er du også meget velkommen til at udfylde vores kontaktformular nedenfor eller ringe. Så kan vi drøfte, om der er en sag at gå videre med.

Andelsbolig offentlig vurdering

Den offentlige vurdering af ejendommen danner fundamentet for beregningen af, hvor meget den enkelte andelsboligforening skal betale i grundskyld. Dette beløb afhænger nemlig af ejendommens grundværdi. Det fremgår af de gældende regler i andelsboligloven, at ejendommens værdi kan fastsættes ud fra tre forskellige værdier. Det bemærke, at andelsboligforeningen som den klare hovedregelselv kan bestemme, hvilket af principperne, som skal anvendes. 

De tre vurderingsprincipper er følgende:

• Anskaffelsesprisen
• Den kontante handelsværdi foretaget af en valuar, der ikke er mere end 18 måneder gammel (valuarvurdering)
• Den senest ansatte ejendomsværdi med evt. reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme

Det nye vurderingssystem, der trådte i kraft i starten af 2024, sigter mod at ensarte grundværdien og grundskylden for boligejendomme med samme beliggenhed, uanset om der er tale om en ejerlejlighed eller en andelsbolig. Det bemærkes, at andelshavere dog ikke skal betale ejendomsværdiskat, i modsætning til boligejere.


Ønsker du at vide mere om offentlige vurderinger af andelsboliger, herunder om de nye ejendomsvurderinger? Tøv ikke med at kontakte Sagførerne. Vores advokater er eksperter i foreningsret, hvorfor de står klar til at hjælpe dig.

Andelsbolig fortrydelsesret

Køb og salg af andelsboliger er omfattet af den legale fortrydelsesfrist, som fremgår af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Af denne lov fremgår det, at en køber har ret til at fortryde sit køb inden for seks hverdage mod at betale 1 % af købesummen. Selvom 1 % ikke lyder af meget, kan det betyde, at man som køber skal betale et relativt stort beløb, for blot at træde ud af en aftale.

Hos Sagførerne anbefaler vi altid at man indsætter et advokatforbehold i købsaftalen. På den måde kan man gratis træde tilbage fra aftalen. I praksis er det dog ofte vanskeligere at få indsat et advokatforbehold, når den faste ejendom angår en andelsbolig, fremfor eksempelvis en ejerlejlighed.

Har du kig på en andelsbolig, er det derfor en god ide at kontakte en boligadvokat allerede forinden, der underskrives dokumenter. På den måde undgår du at forpligte dig unødigt, og du sparer potentielt en masse penge ved at skulle gøre brug af fortrydelsesfristen, fordi du har følt dig presset til at underskrive.

Andelsbolig selvsalg

Overvejer du at sælge din andelsbolig  via selvsag, er der flere forhold, som du bør tage højde for. Uanset at det kan være omkostningsfuldt, anbefaler vi hos Sagførerne, at du som minimum gør brug af en boligadvokat. På den måde sikrer du, at de juridiske forhold er i orden. Som sælger er det ganske væsentligt, at der er styr på de juridiske forhold, da man kan blive gjort ansvarlig langt ud i fremtiden.

Har du spørgsmål til salg af din andelsbolig, er du meget velkommen til at kontakte os. Vi har stor indsigt i de særlige forhold, der gælder for andelsboligforeninger, og vi har derfor de bedste forudsætninger for at hjælpe dig igennem processen.

Advokat til salg af andelsbolig

Hos Sagførerne er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale. Herefter vurderer vi, hvordan du bedst muligt kan blive hjulpet, hvis du ønsker rådgivning i forbindelse med salg af en andelsbolig. Vores advokater kan kontaktes på mail eller telefon. Du kan desuden udfylde vores kontaktformular nedenfor, hvorefter vi kontakter dig inden for 24 timer. Første samtale er altid uforpligtende. Vi sender ikke en regning uden, at vi forinden har lavet en aftale med dig og sendt dig en ordrebekræftelse.