Få juridisk hjælp før du udlejer, så du undgår dyre konflikter.
Før du udlejer din bolig eller dit erhvervslejemål, er det afgørende, at de juridiske forhold er på plads. Små fejl i kontrakten eller manglende afklaring af regler kan få store økonomiske konsekvenser senere.
Hos Sagførerne hjælper vi dig med at sikre, at udlejningen bliver korrekt, tryg og forretningsmæssigt ansvarlig fra begyndelsen.
Det er helt uforpligtende
Står du og skal udleje din bolig, hjælper vi blandt andet med:
En korrekt og opdateret lejekontrakt er afgørende, når du som virksomhed eller professionel udlejer stiller en bolig til rådighed. Uden en skriftlig lejekontrakt vil lejelovens almindelige regler automatisk finde anvendelse, og disse regler stiller lejeren markant stærkere end udlejeren på en række væsentlige punkter. Det kan få økonomiske og juridiske konsekvenser, som ofte kunne være undgået.
Det er dog ikke tilstrækkeligt blot at have en lejekontrakt. Det er mindst lige så vigtigt, at kontrakten er udarbejdet på den korrekte og gældende typeformular. Anvendes en forældet typeformular, risikerer du, at centrale vilkår bliver tilsidesat som ugyldige. I sådanne tilfælde vil lejelovens standardregler igen træde i stedet, hvilket kan svække din position som udlejer betydeligt.
Med ikrafttrædelsen af den nye lejelov den 1. juli 2022 blev der indført en opdateret typeformular, A10. Denne formular er gældende for lejeaftaler indgået fra den 1. september 2022 og frem. I en overgangsperiode har det været muligt at anvende typeformular A9, men denne mulighed ophørte ved udgangen af 2022. I dag er det således alene typeformular A10, der kan anvendes ved indgåelse af nye lejeaftaler.
Lejekontraktens § 11 er afgørende, hvis du som udlejer vil fravige lejelovens almindelige regler. Det er her, særlige vilkår og tilføjelser skal fremgå klart, hvis de skal kunne håndhæves. Er et vilkår ikke korrekt angivet i § 11, vil lejelovens standardregler som udgangspunkt finde anvendelse.
I den nye typeformular A10 er der indført særskilte felter til de forhold, der oftest reguleres i § 11, herunder lejefastsættelse og lejeregulering. Ønsker du eksempelvis at kunne regulere huslejen årligt efter nettoprisindekset, eller at anvende fri lejefastsættelse, kræver det, at vilkårene er udtrykkeligt anført i § 11.
Det samme gælder ved tidsbegrænsede lejemål. Hvis tidsbegrænsningen ikke fremgår klart af § 11, vil lejemålet som udgangspunkt være ubegrænset, og lejer kan ikke kræves fraflyttet ved periodens udløb. Også vilkår om husdyr skal præciseres, da manglende regulering kan give lejer ret til at holde husdyr uden begrænsninger.
Det kan få betydelige konsekvenser for din forretning, hvis en lejer får medhold i, at huslejen er fastsat i strid med lejelovens regler. Træffer huslejenævnet afgørelse om, at lejen er for høj, er du som udlejer forpligtet til at orientere samtlige øvrige lejere i ejendommen om afgørelsen.
Denne oplysningspligt giver de øvrige lejere mulighed for også at få deres leje reguleret, hvilket hurtigt kan få vidtrækkende økonomiske følger. En enkelt sag kan dermed udløse en kædereaktion, hvor flere lejemål skal have nedsat huslejen.
Hos Sagførerne hjælper vi udlejere med at sikre korrekt lejefastsættelse og minimere risikoen for dyre efterreguleringer.
Udlejer du en større ejendom i en reguleret kommune med mere end syv lejemål, og er ejendommen opført før den 31. december 1991, skal huslejen som udgangspunkt fastsættes og reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Disse regler stiller skærpede krav til, hvordan lejen beregnes, og begrænser udlejers mulighed for fri regulering.
Lejeloven fastlægger, hvilke forhold der kan indgå i beregningen af den omkostningsbestemte leje. Her medregnes ejendommens relevante driftsudgifter, herunder typisk skatter og afgifter, administration, renholdelse, forsikringer samt udgifter til vedligeholdelse og forbedringer.
Hos Sagførerne rådgiver vi professionelle udlejere om korrekt beregning og regulering af omkostningsbestemt leje, så du undgår fejl, tvister og økonomiske tab. Kontakt os for en gennemgang af din ejendom og din lejefastsættelse.
Leje efter det lejedes værdi er en metode til fastsættelse af husleje, hvor lejen fastsættes ud fra, hvad tilsvarende boliger i området normalt opkræves. Der tages hensyn til beliggenhed, type, størrelse, kvalitet og vedligeholdelsesstand.
Metoden anvendes især for ejendomme opført før 1991 i uregulerede kommuner, men kan også bruges for moderniserede lejligheder, små ejendomme med færre end syv enheder, udlejning af enkeltværelser og 80/20 ejendomme.
Huslejen beregnes ved at sammenligne med tilsvarende lejemål, hvor prøvede sager ved huslejenævnet eller boligretten typisk vægter tungere.
Huslejen kan reguleres, hvis den afviger væsentligt fra det lejedes værdi. Udlejer kan varsle forhøjelse tidligst 2 år efter aftalens indgåelse og igen efter yderligere 2 år. Lejer kan kræve nedsættelse, hvis huslejen er for høj. Huslejen kan desuden reguleres ved ændringer i udgifter til ejendomsskat, vand, el, renovation og lignende, med et varsel på 3 måneder.
Fri lejefastsættelse giver udlejere mulighed for at fravige reglerne om omkostningsbestemt leje og leje efter det lejedes værdi. Når betingelserne er opfyldt, kan huslejen som udgangspunkt fastsættes frit, uden de sædvanlige beregningsmæssige begrænsninger. Lejen må dog ikke være urimelig i forhold til lejeforholdet, og der gælder fortsat et krav om saglighed i lejefastsættelsen.
Efter lejelovens kan fri lejefastsættelse anvendes for ejendomme, der er opført efter den 31. december 1991. Bestemmelsen omfatter nyopførte ejendomme på hidtil ubebygget grund, men også ejendomme, der er opført på en grund, hvor en tidligere udlejningsejendom er blevet nedrevet.
Reglerne om fri lejefastsættelse gælder uanset, om ejendommen er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune. Det afgørende er ejendommens opførelsestidspunkt og karakteren af byggeriet.
Når du som udlejer opkræver depositum, er der klare lovbestemte grænser. Depositummet må maksimalt udgøre tre måneders husleje og kan udelukkende beregnes på baggrund af selve huslejebeløbet. Udgifter til varme, vand og andre forbrugsafhængige ydelser kan ikke medregnes ved beregningen.
Det samme gør sig gældende for forudbetalt leje. Som udgangspunkt kan der højst kræves op til tre måneders forudbetalt husleje, uanset hvor langt opsigelsesvarsel der er aftalt. Også her må kravet alene vedrøre huslejen, mens betalinger til forbrug ikke kan indgå.
Derudover er adgangen til at opkræve forudbetalt leje begrænset af lejers opsigelsesvarsel. Har lejer eksempelvis kun et opsigelsesvarsel på én måned, kan udlejer tilsvarende kun kræve én måneds forudbetalt leje.
Hos Sagførerne rådgiver vi udlejere om korrekt opkrævning af depositum og forudbetalt leje, så du undgår ugyldige vilkår og efterfølgende krav fra lejere.
Reglerne for lejerettigheder og opsigelse afhænger af, hvilken type lejemål der er tale om. Beboelseslejemål har typisk eget køkken og afløb, og lejere er som udgangspunkt uopsigelige. Udlejer kan dog opsige med ét års varsel under særlige betingelser, eller altid ved lejers misligholdelse, f.eks. manglende betaling eller forkert brug.
Enkeltværelser er værelser i udlejers egen bolig, hvor køkken og bad deles. Her kan udlejer opsige med én måneds varsel uden begrundelse, hvilket giver større fleksibilitet end ved beboelseslejemål.
Klubværelser er ikke en del af udlejers bolig, og køkken og bad deles med andre beboere. Udlejer kan kun opsige med saglig grund, men misligholdelse giver stadig ret til ophævelse.
Sagførerne rådgiver om korrekt klassificering af lejemål og sikre opsigelser efter lejeloven. Kontakt os for en uforpligtende samtale med en ekspert i lejeret.
Sagførerne
Møllegårdsvej 1
8240 Risskov
Sagførerne
Lyskær 8
2730 Herlev
Sagførerne er medlemmer af advokatsamfundet og underlagt de advokatetiske regler. Endvidere har vi tavshedspligt efter loven. Du kan trygt regne med, at vi alene varetager dine interesser, og at vi er 100 % uvildige i vores rådgivning.
