Forpagtningsaftaler

Hvorfor indgå en forpagtningsaftale?

En forpagtningsaftale giver forpagteren mulighed for at drive en virksomhed med et etableret kundegrundlag, fx en restaurant, et hotel eller en butik. Samtidig kan bortforpagteren frigøre sig fra den daglige drift og opnå en passiv indkomst ved at bortforpagte sin jord eller virksomhed.

Det er afgørende at have styr på de juridiske rettigheder og forpligtelser, som følger med aftalen - både som forpagter og bortforpagter.

Hvad er en forpagtningsaftale?

En forpagtningsaftale indgås mellem en forpagter og en bortforpagter, hvor forpagteren får retten til at drive en eksisterende virksomhed eller ejendom. Man kan sammenligne forpagteren med en lejer og bortforpagteren med en udlejer, men der er væsentlige forskelle mellem leje og forpagtning.

Formålet med aftalen er, at forpagteren overtager driften af en allerede etableret virksomhed, en gård eller et stykke jord. Forpagteren betaler en forpagtningsafgift til bortforpagteren, som typisk aftales i kontrakten og kan være enten et fast beløb eller afhængig af virksomhedens omsætning i aftalens løbetid.

Forpagterens ansvar

Forpagteren har det overordnede ansvar for virksomhedens drift og økonomi, hvilket indebærer, at virksomheden drives for forpagterens egen regning og risiko. Som udgangspunkt kan bortforpagteren derfor ikke holdes ansvarlig, så længe forpagtningsaftalen er i kraft.

Forpagterens ansvar omfatter en række centrale forpligtelser, som det er afgørende at have indgående kendskab til, inden der indgås en forpagtningsaftale. Samtidig har forpagteren også væsentlige rettigheder, som kan gøres gældende over for bortforpagteren, og som kan få betydning for forpagtningsforholdets økonomiske og praktiske rammer.

Forpagtningskontrakt

Ønsker du at forpagte eller bortforpagte jord eller en virksomhed, anbefaler vi hos Sagførerne, at aftalen indgås skriftligt. Selvom en mundtlig aftale også er bindende, vil denne være svær at bevise. 

En forpagtningskontrakt bør som minimum indeholde følgende punkter:

• Beskrivelse af aftaleparternes identitet (herunder navn, adresse og kontaktinformationer)
• Beskrivelse af det forpagtede (herunder de omfattede lokaler, inventar mv.)
• Forpagtningsaftalens varighed
• Forpagtningsafgiftens størrelse
• Standen af det forpagtede ved overlevering samt ved aflevering
• Betalingsbetingelser samt eventuelle driftsbetingelser
• Hvorvidt personalet overdrages til forpagteren, samt hvad dette medfører af forpligtelser
• Vedligeholdelse i forpagtningsaftalens løbetid
• Ophør af forpagtningsaftalen (herunder opsigelsesvarsler og konsekvenser ved eventuel misligholdelse af aftalen)
• Proceduren for løsning af eventuelle tvister mellem parterne
• Underskrift samt dato for underskrivelse

Opsigelse af forpagtningsaftale

Ønsker du at opsige en forpagtningsaftale, er det afgørende at gennemgå forpagtningskontrakten grundigt. Det er her, det fremgår, hvordan en opsigelse skal ske, herunder hvilke opsigelsesvarsler og formkrav der skal overholdes. Kontrakten fastsætter typisk særskilte krav til henholdsvis forpagterens og bortforpagterens adgang til at opsige aftalen.

Er du blevet opsagt, bør forpagtningsaftalen ligeledes gennemgås nøje for at afklare, hvilke rettigheder du har, og om den opsigende part har overholdt de aftalte forpligtelser i forbindelse med opsigelsen. En ugyldig eller mangelfuld opsigelse kan få økonomiske konsekvenser.

Leje eller forpagtning?

Selvom en forpagtningsaftale på flere punkter kan minde meget om en lejeaftale, kan det ikke sidestilles. En forpagter har lejet retten til at drive forretning, en gård eller lignende. En lejer er derimod en person der udelukkende lejer noget fysisk - typisk en bolig eller et lokale af anden art.

Har man indgået en forpagtningsaftale, men aftalen egentligt har karakter af almindelig erhvervsleje, vil aftalen blive anset som en erhvervslejekontrakt. Man kan altså ikke gyldigt aftale forpagtning, såfremt der ikke reelt er tale herom. Du kan læse om erhvervslejekontrakter her.

Desuden kan det tilføjes, at forpagtning heller ikke er det samme som franchising. Ved franchising får franchisetager for eksempel ret til at benytte varemærker mv., hvilket en forpagter ikke nødvendigvis gør. Der er dog flere ligheder imellem at være forpagter og franchisetager.