Husorden

Husordensregler

Som udlejer er det din opgave at udarbejde et husreglement, som dine lejere får udleveret og skal overholde. Hvis ejendommen har en beboerrepræsentation, kan denne også udforme husreglementet. Du har dog som udlejer mulighed for at modsætte dig reglerne fra beboerrepræsentationen, hvis der er gode grunde til det.

Husordensreglerne fastlægger, hvad der anses som acceptabel adfærd for lejere og deres gæster, samt hvilke pligter lejerne skal opfylde. Reglerne tilpasses ejendommens karakter og dine ønsker som udlejer, så ordensforskrifterne bliver både klare og realistiske.

Et husordensreglement kan blandt andet indeholde:

• Regler om støj og fester, herunder varsling og tidspunkt for ro

• Retningslinjer for husdyr, hvis de er tilladt

• Brug af fællesarealer

• Indendørs rygning

• Koordinering af trappevask

• Aflåsning og sikkerhed

Hos Sagførerne hjælper vi udlejere med at udarbejde husordener, der er juridisk holdbare og tilpasset ejendommen. Kontakt os i dag, og få professionel rådgivning, så dine husordensregler skaber tryghed, klarhed og forebygger konflikter mellem lejere.

Husorden i ejerforeninger

I en ejerforening er det fællesskabet mellem lejlighedsejerne, der styrer ejendommen. Når man køber en ejerlejlighed, bliver man automatisk medlem af foreningen, som har ansvaret for administration og vedligeholdelse af fællesarealer. Det økonomiske og praktiske fællesskab gør det vigtigt, at der er klare regler for brugen af ejendommen.

Husordenen fastsættes af ejerforeningen typisk på generalforsamlingen og kan omfatte områder som støj, brug af fællesarealer, husdyr og sikkerhed. Det er beboernes og deres gæsters ansvar at overholde reglerne.

Husordenen supplerer de generelle regler i ejerlejlighedsloven, som ejerforeningen er underlagt. Konsekvenserne ved overtrædelse af husordenen vil typisk fremgå af husreglementet og kan variere fra advarsler til i yderste tilfælde krav om fraflytning.

Ønsker du at vide mere om ejerforeninger? Tryk her for at læse mere.

Husorden i andelsboligforeninger

Når du køber en andelsbolig, bliver du automatisk medlem af andelsboligforeningen som andelshaver. Du ejer ikke selve lejligheden, men får en eksklusiv brugsret til boligen, mens foreningen ejer ejendommen.

Ud over de regler, der er fastsat i vedtægterne, kan andelsboligforeningen vedtage en husorden på generalforsamlingen. Husordenen fastlægger praktiske retningslinjer og tilpasses ofte den specifikke ejendom. Den kan blandt andet regulere husdyrhold, støjniveau, placering af cykler og barnevogne samt områder, hvor børn må lege på fællesarealer.

Konsekvenser ved manglende overholdelse af husordenen fremgår typisk af husreglementet og kan variere fra advarsler til i yderste tilfælde krav om fraflytning.

Ønsker du at vide mere om andelsboligforeninger? Tryk her for at læse mere.

Husorden i almene boliger

Almene boliger ejes af boligforeninger eller boligselskaber og udlejes ofte med offentlig støtte. Beboerne har betydelig indflydelse på beslutninger i boligafdelingen, hvilket bidrager til et godt og velfungerende boligmiljø.

Husordener i almene boligområder udarbejdes typisk af boligforeningens bestyrelse og tilpasses de specifikke behov i boligområdet. Husordenen fastlægger klare regler for adfærd, brug af fællesarealer og øvrige praktiske forhold, og det er afgørende, at alle beboere kender og overholder reglerne.

Er husordenen juridisk bindende?

Som udlejer er husordenen et vigtigt redskab i lejeforholdet. Husordenen bliver juridisk bindende, når den indgår som en del af lejekontrakten eller tydeligt refereres til i kontrakten. Ved at underskrive lejekontrakten forpligter lejer sig til at overholde husordenen.

For at husordenen er gyldig, skal den overholde gældende love og må ikke indeholde diskriminerende bestemmelser. En husorden, der strider mod loven, er ugyldig og kan medføre retlige konsekvenser for udlejeren.

Som udlejer bør du sikre, at husordenen altid er opdateret, og at lejere informeres om ændringer. Retfærdig og konsekvent håndhævelse er afgørende for et godt lejeforhold. Ændringer foretaget af en beboerrepræsentation skal meddeles dig som udlejer, så du kan videreformidle dem til alle beboere. Du kan kun modsætte dig ændringer, hvis de er urimelige.

Ønsker du at læse mere om lejekontrakter? Tryk her for at blive klogere.

Ordensregler

I ethvert lejeforhold gælder ud over husordenen også de generelle naboretlige principper. Især i etageejendomme, hvor beboerne bor tæt på hinanden, er det vigtigt at kende de almindelige adfærdskrav – for eksempel med hensyn til støj og hensyn til naboerne.

Som udlejer er det vigtigt, at husordenen understøtter disse principper. En veldefineret husorden skaber klare rammer for lejerne, samtidig med at den respekterer den naboretlige tålegrænse. Dette forebygger konflikter, styrker ejendomsmiljøet og skaber tryghed for både dig og dine lejere.

Ønsker du at vide mere om den naboretlige tålegrænse? Tryk her for at læse mere.

Eksempel på husorden

Nedenfor ses et eksempel på en husorden. Det bemærkes, at husordens indhold kan varierer betydeligt alt efter ejendommens størrelse og behov.

1. Altaner

For at undgå tilstopning af afløb og mulig vandskade for andre beboere skal altaner holdes rene. Opbevaring af møbler eller andre genstande på altanen er ikke tilladt, bortset fra små havebordsæt og tilhørende småting.

2. Bad og Toilet

Badning bør undgås mellem kl. 23:00 og kl. 06:00 for ikke at forstyrre de øvrige beboeres nattesøvn. Vær opmærksom på, hvad der skylles ud gennem vask og toilet for at forhindre tilstopning.

3. Rygning

Rygning er ikke tilladt på ejendommens fællesarealer, herunder trapper, opgange, kældre og loftrum.

4. Husdyr

Husdyrhold er ikke tilladt i ejendommen, og pasning af husdyr er ligeledes forbudt. Førerhunde er undtaget fra denne regel.

5. Grønne Arealer

Beboerne skal respektere og vedligeholde ejendommens grønne områder for at sikre et pænt og funktionelt fællesareal.

6. Leg og Boldspil

Leg og boldspil må ikke finde sted på områder, hvor det kan forårsage fare eller genere andre beboere. Brug de dertil indrettede områder til disse aktiviteter.

7. Maskiner

Brug af elektriske boremaskiner, vaskemaskiner, tørretumblere m.m. skal begrænses til tidsrummet fra kl. 07:00 til kl. 19:00 for at minimere støj.

8. Musik, Støj og Fest

Musik og andre lyde skal ikke forstyrre de øvrige beboere. Hvis støj ikke kan undgås i forbindelse med fest eller anden aktivitet, skal det varsles i god tid til de øvrige beboere.

9. Pulterrum og Kælderrum

Pulterrum og kælderrum skal altid være aflåste, og vinduer skal holdes lukkede.

10. Trapper og Trappevask

Trappeopgangen skal holdes ren og ryddelig. Dørmåtter skal fjernes fra trappegangene på de dage, hvor trappevask finder sted.

Har du spørgsmål til husordenen eller ønsker du yderligere information om bestemte punkter? Kontakt os gerne. Vi er specialister i lejeret og står klar til at hjælpe dig effektivt med husorden uanset om du bor til leje eller er udlejer.

Hvad er et husdyr?

Som udlejer er det vigtigt at kende forskellen mellem husdyr og smådyr, når du fastlægger regler for lejemålet. Skelnen afhænger især af dyrets størrelse og om det er løsgående.

Hvis lejekontrakten forbyder husdyr, gælder dette ikke automatisk for smådyr. Ønsker du, at smådyr også skal være forbudt, skal dette tydeligt angives – enten i husordenen eller direkte i lejekontrakten.

Eksempler på smådyr:

• Hamster

• Kanin

• Undulat

• Fisk

Eksempler på husdyr:

• Hund

• Kat

Hos Sagførerne rådgiver vi udlejere om regler for husdyr og smådyr i lejemål. Vi hjælper med at klarlægge, hvad der er tilladt, og sikrer, at reglerne bliver juridisk holdbare og tydelige for lejerne. Kontakt os i dag, og få professionel vejledning, så du som udlejer har styr på husdyrene i dine ejendomme.

Regler om husdyr

Regler for husdyr bør fremgå tydeligt af lejekontrakten eller husordenen. I lejekontraktens § 10 kan det overordnet angives, om husdyr er tilladt eller forbudt i lejligheden.

Hvis husdyr er tilladt, kan du i § 11 præcisere, hvilke typer dyr og hvor mange, der må holdes. Du kan også fastsætte regler for specifikke hunde- eller katteracer eller begrænse tilladelsen til hunde under en bestemt størrelse.

Hos Sagførerne hjælper vi med at udarbejde juridisk holdbare husdyrregler, der forebygger tvister og sikrer klare rammer for lejerne. Kontakt os i dag for professionel rådgivning og afklaring af din retsstilling.

Lejeretlig regulering af husdyr

Lejeloven er tavs, når det kommer til husdyr. Dette betyder, at lejeloven ikke tager stilling til, hvorvidt det er tilladt eller ej, at have husdyr i lejemålet. Spørgsmålet om husdyr derfor op til udlejer, samt ejendommens husorden.

Det følger af lejeloven, at udlejer, som skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Hvis du giver dine lejere frit lov til at have husdyr, er det dit ansvar, at det ikke af den grund medfører gener til de andre beboer i ejendommen. 

God skik og orden med et husdyr

Lejeloven giver mulighed for at pålægge en lejer retsfølger, hvis der holdes husdyr i strid med lejeaftalen eller husordenen. Dette gælder uanset, om husdyrholdet konkret er til gene for ejendommen. Hvis det er fastsat, at husdyr ikke er tilladt, og lejer alligevel holder et husdyr i lejemålet, kan det i sidste ende føre til ophævelse af lejeforholdet.

Lejeloven giver også mulighed for at gribe ind, selv hvor husdyr er tilladt, hvis husdyrholdet strider mod god skik og orden. Lejer kan eksempelvis pålægges en advarsel, hvis husdyret er til væsentlig gene for andre beboere som følge af støj, lugt, uhumskhed eller ved at virke fare- eller frygtfremkaldende. Også gener, der ikke når dette niveau, kan udløse retsfølger.

Det betyder, at tilladelse til husdyr altid er betinget af, at husdyrholdet ikke er til gene for naboerne. Overtrædes denne forudsætning, kan udlejer gribe ind efter lejelovens regler.

Besøg og pasning af husdyr i lejemålet

Når husdyr ikke er tilladt i lejemålet, opstår der ofte spørgsmål om, hvorvidt lejer alligevel må få besøg af eller passe et husdyr i lejligheden. Ønsker du som udlejer at forbyde dette, skal det være udtrykkeligt angivet i husordenen eller i lejekontraktens § 11.

Hvis forholdet ikke er reguleret, kan det være uklart, hvor grænsen går. I sådanne tilfælde beror vurderingen på en konkret helhedsvurdering af omfanget og karakteren af husdyrets tilstedeværelse. Er et husdyr hyppigt eller regelmæssigt i lejligheden, kan det efter omstændighederne sidestilles med egentligt husdyrhold.

Hos Sagførerne rådgiver vi udlejere om korrekt formulering og håndhævelse af husdyrregler. Er du i tvivl om, hvorvidt lejer handler i strid med lejekontrakten eller husordenen, hjælper vi dig med en konkret juridisk vurdering og den rette håndtering. Kontakt os for professionel rådgivning.

Kan en ejerforening forbyde husdyr?

En ejerforening kan fastsætte generelle ordensforskrifter i en husorden om brugen af både fællesarealer og den enkelte ejerlejlighed. Husordenen kan dog kun regulere forhold, der har karakter af almindelige ordensregler, herunder begrænsning af gener fra husdyr. Selve adgangen til at holde husdyr kan ikke reguleres i husordenen.

Ønsker en ejerforening at forbyde husdyr, skal dette fremgå af foreningens vedtægter. Et forbud kræver derfor en vedtægtsændring, som kun kan vedtages med det kvalificerede flertal, der følger af ejerlejlighedslovgivningen. Det er derfor afgørende at skelne mellem husorden og vedtægter, da de har forskellig juridisk vægt.

Hvis et forbud mod husdyr alene fremgår af husordenen og ikke af vedtægterne, vil bestemmelsen som udgangspunkt være ugyldig. Det kan have betydning for både ejere og udlejere, hvis husdyrreglerne ikke er korrekt fastsat.

Hund i lejemål

Hunde i lejeboliger kan give anledning til udfordringer, særligt i etageejendomme, hvor støj og gener let påvirker naboerne. Det kan eksempelvis være lyd fra gøen eller gener ved, at hunden bevæger sig i lejligheden. Derfor vælger mange udlejere at begrænse eller helt forbyde hundehold i lejemål.

Adgangen til at holde husdyr fremgår typisk af lejekontraktens § 10. Selv hvor husdyr er tilladt, kan der fastsættes særlige vilkår i § 11, som præciserer, hvilke hunde der må holdes, herunder race, størrelse og antal. Regler om hunde kan også fremgå af husordenen og bør være klare og entydige for at undgå tvivl.

Hvis lejer holder hund i strid med lejekontrakten eller husordenen, kan det få konsekvenser. Udlejer har mulighed for at reagere med en advarsel, og hvis overtrædelsen fortsætter, kan det i sidste ende føre til opsigelse eller ophævelse af lejeforholdet.

Ønsker du at vide mere om hund i lejemål? Du kan læse mere på denne side.

Hvornår er husorden tilsidesat?

Husordenen fastsætter de fælles regler, der gælder for beboere og deres gæster, og har til formål at sikre orden, hensyn og korrekt brug af ejendommen, herunder fællesarealer. I husordenen kan der reguleres en lang række forhold, alt efter ejendommens karakter og behov.

Husordenen anses for tilsidesat, når lejer ikke overholder de fastsatte regler. Overtrædelser kan variere i alvor, fra mindre gentagne overtrædelser til væsentlige tilsidesættelser. Uanset omfanget er det vigtigt, at du som udlejer reagerer rettidigt, da manglende reaktion kan svække din mulighed for senere at håndhæve reglerne.

Hos Sagførerne rådgiver vi udlejere om håndtering af overtrædelser af husordenen, herunder advarsler, påbud og de videre retsfølger. Kontakt os for en uforpligtende samtale, så vi kan hjælpe dig med at håndtere situationen korrekt og i overensstemmelse med lejeloven.

Konsekvenser af tilsidesættelse

Hvis en lejer tilsidesætter husordenen, kan det få alvorlige konsekvenser. Overtrædelser kan i sidste ende føre til opsigelse eller ophævelse af lejemålet. Har lejeren udvist adfærd, der strider mod god skik og orden og er til gene for ejendommen, udlejeren, ansatte eller andre beboere, kan der pålægges retsfølger efter lejeloven.

Bliver du som udlejer opmærksom på en overtrædelse af husordenen, skal du som udgangspunkt reagere ved at give lejer et skriftligt påbud om at overholde reglerne. Påbuddet giver lejeren mulighed for at rette ind. Hvis lejeren trods gentagne og tilstrækkelige påbud fortsat tilsidesætter husordenen, kan lejemålet opsiges.

Opstår der uenighed om, hvorvidt ordensforskrifterne er overholdt, kan sagen indbringes for boligretten, som træffer afgørelse. I særligt grove tilfælde kan der være grundlag for at ophæve lejeforholdet, hvilket indebærer, at lejeren skal fraflytte lejemålet med øjeblikkelig virkning.

Retsfølger for lejer

Lejeloven indeholder ufravigelige regler om god skik og orden i lejemålet. Disse regler gælder altid og kan ikke fraviges ved aftale. Det betyder, at bestemmelserne finder anvendelse, uanset om der er udarbejdet en husorden eller ej.

Hvis en lejer tilsidesætter husordenen eller i øvrigt udviser adfærd, der er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte, andre lejere eller personer, der lovligt færdes i ejendommen, kan lejeren pålægges retsfølger efter lejelovens regler.

I visse tilfælde kan huslejenævnet pålægge lejeren retsfølger. Huslejenævnet kan blandt andet beslutte, at lejeforholdet gøres betinget. Det indebærer, at hvis lejeren inden for ét år efter afgørelsen igen overtræder husordenen, kan der være grundlag for opsigelse eller ophævelse af lejemålet. Huslejenævnet kan også nøjes med at give lejeren en advarsel om, at lejeforholdet kan gøres betinget, eller at lejemålet kan opsiges eller ophæves ved fortsatte overtrædelser.

Inden sagen kan indbringes for huslejenævnet, er det en forudsætning, at du som udlejer har gjort lejeren opmærksom på overtrædelsen og givet en påmindelse om, at god skik og orden ikke overholdes, og at forholdet fortsætter trods denne påmindelse.

Eksempler på tilsidesættelse

Tilsidesættelse af god skik og orden er reguleret i lejelovens §§ 152 og 153. Det fremgår, at god skik og orden er tilsidesat i følgende tilfælde:

• Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold med de pågældende personer.
• Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.
• Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.
• Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.
• Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.
• Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.
• Når lejeren vanrøgter det lejede.
• Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.
• Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer.
• Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer.
• Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.

Hos Sagførerne hjælper vi udlejere med at vurdere, om der foreligger tilsidesættelse af god skik og orden, og hvordan sagen håndteres korrekt efter lejeloven. Vi rådgiver om dokumentation, påmindelser og de videre skridt, så du kan reagere rettidigt og juridisk korrekt.

Husorden - Støj

Støj er en af de mest almindelige årsager til, at husordenen tilsidesættes. Det kan eksempelvis være ved fester med høj musik sent om aftenen eller anden støjende adfærd, der er til gene for ejendommens øvrige beboere. I sådanne tilfælde vil der som udgangspunkt foreligge en overtrædelse af husordenen.

Oplever du, at en lejer tilsidesætter husordenen ved støj, er det vigtigt at reagere. Særligt når støjen påvirker andre beboere, bør du handle hurtigt. Det første skridt er som regel at gøre lejeren opmærksom på overtrædelsen og give mulighed for, at forholdet bringes i orden. Hvis støjen fortsætter, bør der gives en skriftlig advarsel.

Ved gentagne eller alvorlige overtrædelser kan sagen i sidste ende føre til opsigelse eller ophævelse af lejemålet. Det er afgørende, at alle henvendelser og advarsler dokumenteres, så der foreligger et solidt grundlag, hvis sagen senere skal behandles juridisk.

Husorden - Lejeloven

En husorden fastsætter regler for beboernes adfærd, men lejelovens regler gælder altid uanset husordenen. Ifølge lejeloven må en lejer ikke være til gene for ejendommen eller de øvrige beboere, herunder ved larm eller støj.

Det betyder, at generende adfærd kan have konsekvenser for lejeren, selvom husordenen ikke udtrykkeligt nævner situationen. Som udlejer er det vigtigt at reagere, hvis du modtager klager over en lejer, for eksempel ved at kontakte en advokat med speciale i lejeret.

Hos Sagførerne rådgiver vi udlejere om håndtering af husorden og lejelov. Vi hjælper dig med at vurdere sagen, udforme advarsler og sikre korrekt opfølgning i overensstemmelse med gældende regler. 

Første samtale er altid uforpligtende, og du modtager kun en regning, hvis vi forinden har aftalt det og sendt en ordrebekræftelse.