Ophævelse af lejemål

Virkning af ophævelse af lejemål

Ved ophævelse skal lejeren fraflytte lejemålet straks, samt betale husleje for hele den aftalte opsigelsesperiode. Hvis en af ophævelsesgrundene er opfyldt efter lejeloven, eller hvis der er tale om grov misligholdelse, kan man som udlejer ophæve lejekontrakten, uanset om det er en tidsbegrænset eller tidsubegrænset lejekontrakt. Endvidere kan man også ophæve lejekontrakten, selvom det er indgået en aftale om, at lejekontrakten er uopsigelig.

I lejeloven er der angivet konkrete tilfælde, hvor du som udlejer kan hæve lejekontrakten, hvis din lejer har misligholdt lejekontrakten væsentlig. Det vil altså sige, at der skal meget til, før man kan ophæve en lejekontrakt. Disse bestemmelser er ufravigelige, hvilket betyder, at lejer og udlejer ikke kan aftale, at lejekontrakten ikke kan ophæves, selvom der foreligger en væsentlig misligholdelse. Ophævelsesgrundende er oplistet nedenfor.

Hos Sagførerne har vi speciale i lejeret, og du kan derfor med fordel kontakte os for en drøftelse af din sag. Første samtale er altid uforpligtende. Vi sender ikke en regning, uden at vi forinden har lavet en aftale med dig og sendt dig en ordrebekræftelse.

Eksempler på ophævelsesgrunde

I henhold til lejelovens § 93 kan udlejeren hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

• Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt.
  

• Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

• Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

• Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

• Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

• Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

• Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

• Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

• Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

• Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil.

Ophævelse af lejemål fra lejers side

Ligesom udlejeren, har lejeren også mulighed for at ophæve en lejekontrakt. Når en lejer ophæver sin lejekontrakt bevirke dette, at lejeren kan fraflytte lejemålet straks og uden at betale for husleje til udlejeren for fremtiden. Hvis udlejeren misligholder lejekontrakt eller overtræder lejeloven, har lejeren ret til at ophæve lejeforholdet og fraflytte. Der kan forekomme forskellige situationer, og det er ud fra en konkret vurdering om der foreligger en misligholdelse så lejeren kan ophæve lejeforholdet.

Ophævelse af lejemål fra lejers side kan eksempelvis ske i følgende tilfælde:

• Udlejer forsømmer sin pligt til at vedligeholde ejendommen. Lejer kan kun ophæve lejemålet i tilfælde af væsentlige mangler, der væsentligt begrænser brugen af lejemålet.
• Hvis lejemålet ikke er klart til overtagelse til aftalt tid, kan lejer kræve lejenedsættelse eller ophæve lejeaftalen, hvis forsinkelsen er væsentlig.
• Udlejer skal sørge for god orden i ejendommen. Manglende orden kan føre til ophævelse af lejemålet, især hvis det påvirker lejers brug af ejendommen.

Det bemærkes, at ovenstående tilfælde altid beror på en konkret vurdering, samt at det kun i yderste tilfælde berettiger en ophævelse, idet ophævelse er en meget indgribende sanktion. Tvisterne vil normalt blive bragt i huslejenævnet, hvor de træffer afgørelse herom.

Udsættelse af lejemål

Hvis ikke lejer betaler husleje, kan udlejer i nogle tilfælde kræve udsættelse af lejemålet. Udsættelse af lejemål betyder, at lejeren rent praktisk bliver sat ud af lejemålet. Der gælder dog krav om, at udlejer forinden har sendt påkrav om betaling til lejer. Desuden kan lejer beholde retten til lejemålet, hvis betaling sker indenfor et vist tidsrum. Kun hvis udlejer har ret til at ophæve lejemålet, kan udlejer kræve lejers udsættelse af lejemålet.

Hvis ikke lejer flytter frivilligt, kan lejer indkaldes til et møde i fogedretten. I sjældne tilfælde kan fogedretten således gribe ind, og hjælpe udlejer med at få lejer udsat af lejemålet. Før denne proces, er det dog vigtigt at have kontaktet en lejeretsadvokat, som kan hjælpe dig, samt sikre at du har ageret i overensstemmelse med lejelovgivningen. 

Hos Sagførerne har vi set mange eksempler på udsættelse af lejemål, og vi kan derfor hjælpe dig med de juridiske forhold, hvis du oplever konflikter med din lejer. Vi tilbyder rådgivning om de bedste fremgangsmåder for at sikre, at dine rettigheder som udlejer eller lejer bliver beskyttet.

Ophævelse inden indflytning

Ophævelse af lejekontrakt inden indflytning kan i visse tilfælde være aktuelt. Ved ophævelse inden indflytning menes ophævelse af lejemålet forinden lejer har modtaget nøglerne til lejemålet. Hvis nøglerne er overgivet, må lejer anses for at have accepteret lejemålet og lejekontrakten. Hvis både udlejer og lejer har underskrevet lejekontrakten, må lejekontrakten anses for bindende, og der vil da ikke være mulighed for ophævelse af lejekontrakt inden indflytning.

Ophævelse af lejekontrakt inden indflytning kan således kun komme på tale, hvis der er tale om en meget løs aftale, eller det ikke kan bevises, at der reelt er indgået en aftale om leje. Det er imidlertid en kompliceret vurdering, og du bør derfor opsøge en advokat inden du handler, idet du ellers kan risikere at komme til at betale erstatning.

Ophævelse af lejemål fogedretten

Såfremt du undlader at betale huslejen, kan din udlejer opsige lejemålet. Flytter du ikke frivilligt, kan du blive indkaldt til fogedretten, som er en del af byretten.

Betaler du ikke huslejen til tiden, vil du modtage et betalingskrav fra din udlejer. Hvis du ikke betaler inden for 14 dage efter at have modtaget dette krav, kan udlejeren ophæve lejemålet. Hvis du betaler huslejen efter at have modtaget kravet, men inden du får besked om ophævelse, kan du blive boende. Betaler du først efter at have modtaget ophævelsesbrevet, kan udlejeren normalt kræve, at du flytter.

Bliver du indkaldt til et møde i fogedretten angående udsættelse af lejemålet, og møder du ikke op uden gyldig grund, kan retten beslutte, at udlejeren får ret til at overtage lejemålet.

Din udlejer vil først betale for omkostningerne forbundet med fogedsagen. Men i sidste ende vil du blive ansvarlig for disse udgifter. Ud over disse omkostninger skal du også betale husleje i op til tre måneder efter din fraflytning eller udsættelse fra lejemålet. Denne ekstra husleje kan normalt dækkes af den forudbetalte husleje, som du betalte ved indflytningen.

Ophævelse af lejemål frist

Udlejer skal først sende dig en indsigelse eller et påkrav, før lejekontrakten kan ophæves. Du skal have mulighed for at rette dig efter udlejerens krav, inden ophævelsen kan ske skriftligt.

Ved manglende huslejebetaling kan udlejer kun ophæve lejeaftalen, hvis der er gået 14 dage efter, at du har modtaget et påkrav om betaling. Dette påkrav kan tidligst sendes 3 hverdage efter betalingsfristen. Påkravet skal angive det skyldige beløb og advare om, at lejekontrakten ophæves, hvis huslejen ikke betales.

Derudover skal påkravet indeholde en frist for betaling, som skal være mindst 14 dage fra datoen for påkravets afsendelse. Hvis du betaler inden for denne frist, kan lejemålet ikke ophæves. Hvis fristen overskrides uden betaling, kan udlejer ophæve lejeaftalen skriftligt.

Påkrav til lejeren før ophævelsen

Det er i mange tilfælde en betingelse for ophævelse af lejemål, at udlejeren fremsender et påkrav eller en advarsel til lejeren. Rent praktisk skal udlejer således gøre indsigelse over for lejeren med en anmodning om, at den pågældende handling stoppes. Først når udlejer har handlet herpå, kan det vurderes, om der er mulighed for ophævelse af lejemålet.

Hvis en lejer har begået en meget grov tilsidesættelse, så kan en indsigelse fra udlejer undlades, og der kan derfor uden varsel ske ophævelse. Det forudsætter, at man kan dokumentere overtrædelsen, ellers kan det ende med, at det i sidste ende ikke kan bevises, at der er sket en berettiget ophævelse af lejeforholdet.

Har du spørgsmål til ophævelse eller ønsker du yderligere information om bestemte punkter? Kontakt os gerne. Vi er specialister i lejeret og står klar til at hjælpe dig effektivt med ophævelse og misligholdelse uanset om du bor til leje eller er udlejer.

Ophævelse ved manglende betaling

Når en lejer mangler at betale husleje eller anden pengeydelse, foreligger der misligholdelse. Ophævelse af lejemål ved manglende betaling kan dog ikke ske uden videre. Når der foreligger manglende betaling, skal man som udlejer sende et påkrav til lejeren. Efter lejeloven skal der være en 14 dages frist for påkravet, hvilket betyder, at hvis lejeren har indbetalt restancebeløbet, så kan man som udlejer ikke hæve lejeaftalen.

Påkravet kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Endvidere skal det anføres, at hvis lejerecestancen ikke betales inden fristen, så medfører det, at lejeforholet ophøres. Hvis fristen er på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til dagen efter.

Ophævelse uden varsel

Som allerede beskrevet er en ophævelse en øjeblikkelig afslutning af lejeaftalen. Ved en ophævelse annulleres kontrakten, og aftaleforholdet ophører straks uden varsel. Dette betyder, at der ikke gives nogen frist for at rette op på misligholdelsen, og aftaleparten mister øjeblikkeligt sine rettigheder og forpligtelser i henhold til aftalen.

Det er afgørende for aftalepartnere at forstå, at ophævelse uden varsel kun er berettiget under særligt alvorlige omstændigheder, og at denne handling kan have betydelige juridiske og økonomiske konsekvenser. Derfor skal en ophævelse uden varsel altid overvejes nøje og baseres på solid dokumentation af den væsentlige misligholdelse.

Er du i tvivl om du er berettiget til at ophæve lejeforholdet uden varsel? Tøv ikke med at kontakte Sagførerne. Sammen kan vi drøfte din sag og klarlægge din retsstilling.

Ophævelse ved dødsfald

Et lejemål kan ikke blive ophævet i forbindelse med et dødsfald, hvorfor det istedet skal opsiges. I forbindelse med en lejers død har udlejeren ret til at opsige lejemålet med tre måneders varsel. Opsigelsen skal rettes til den nærmeste pårørende eller til dødsboets bobestyrer. Det skal understreges, at denne tre måneders opsigelsesfrist kun gælder for almindelige lejekontrakter omfattet af lejeloven. For særlige lejekontrakter, såsom ældreboliger eller ungdomsboliger, kan der gælde andre regler og betingelser for opsigelsen af lejemålet.

Reglerne er anerledes, såfremt den afdøde efterlader sig en ægtefælle eller sammenlevende, der bor i lejemålet. Hvis en lejer dør, har lejerens ægtefælle nemlig ret til at fortsætte med at bo i lejemålet på de samme betingelser. Efterlader lejeren derimod sig en samlever, som har været bosiddende sammen med lejeren i mindst 2 år, har samleveren også ret til at fortsætte lejemålet på uændrede vilkår.

Ophævelse ved misligholdelse

Såfremt lejer groft har misligholdt sine forpligtelser i henhold til lejekontrakten, er udlejer berettiget til at ophæve lejeaftalen. Dette omfatter handlinger, som strider imod lejekontrakten eller bestemmelserne i lejeloven. 

Eksempler på grov misligholdelse inkluderer:

• Manglende betaling af husleje
• Uretmæssig brug af det lejede
• Nægtelse af adgang til lejemålet
• Ikke bopæl i lejemålet
• Vanrøgt af lejemålet
• Overladelse til andre

Har du brug for hjælp i forbindelse med ophævelse af en lejekontrakt ved misligholdelse, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale. Hos Sagførerne er vi eksperter i lejelovgivningen og lejesager. Vi bistår både lejere og udlejere.

Ophævelse og husorden

Hvis en lejer tilsidesætter husordenen, kan det føre til opsigelse eller ophævelse af lejemålet. Hvis lejer udviser adfærd, der er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte, andre lejere eller personer, der lovligt opholder sig i ejendommen, kan dette medføre retsfølger i henhold til lejelovens § 154.

Ved første overtrædelse af husordenen skal du give lejer et skriftligt påbud om at rette sig efter husordenen. Dette giver lejer mulighed for at tilpasse sin adfærd. Hvis lejer fortsætter med at overtræde husordenen efter at have modtaget et tilstrækkeligt antal påbud, kan du opsige lejemålet.

Skulle der opstå tvister om, hvorvidt husordenen er overholdt, kan sagen bringes for Boligretten, som vil træffe afgørelse. I alvorligere tilfælde kan lejemålet ophæves, hvilket betyder, at lejer skal fraflytte lejemålet hurtigst muligt.

Ønsker du at vide mere om husordener? Tryk her for at læse mere.

Ophævelse ved skimmelsvamp

Hvis udlejer er ansvarlig for skimmelsvamp i lejemålet, kan lejer tage flere skridt. Lejer kan vælge at ophæve lejeaftalen uden at skulle betale husleje i den sædvanlige tre måneders opsigelsesperiode, såfremt skimmelsvampen gør lejemålet ubeboeligt. Dette gælder, hvis skimmelsvampen skyldes konstruktionsfejl eller udlejers manglende vedligeholdelse, og udlejer ikke har udbedret problemet efter at være blevet anmodet om det.

Hvis udlejer ikke straks udbedrer skimmelsvampen efter påkrav, kan lejer selv vælge at udbedre problemet for udlejers regning, i henhold til lejelovens § 95, stk. 1. I dette tilfælde skal lejer kunne dokumentere manglen og først give udlejer mulighed for at udbedre skaden.

Lejer har også ret til at kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe manglen nedsætter lejemålets værdi, jf. lejelovens § 95, stk. 2. Dette afslag skal stå i forhold til, hvor meget manglen påvirker lejemålets brugsværdi.  Endvidere kan lejer kræve erstatning efter lejelovens § 197 for udgifter til at fjerne skimmelsvamp eller til midlertidig bolig, hvis lejemålet ikke er i den stand, som er aftalt, eller hvis udlejer har handlet svigagtigt.

Ydermere fremgår det af lejelovens § 96, at såfremt det lejede er mangelfuldt, og udlejeren ikke straks afhjælper manglen, eller den ikke kan afhjælpes inden for en rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt. Dette gælder dog ikke, hvis manglen afhjælpes inden lejeren har hævet lejeaftalen

Lejers pligter

Når en lejeaftale bliver ophævet, følger der forpligtigelser med for såvel lejeren som udlejeren. For lejerens vedkommende er særligt lejelovens § 184 relevant. 

Efter lejeloven er det bestemt, at lejeren skal flytte straks, dette vil betyde at lejeren skal flytte hurtigst muligt, og typisk i løbet af nogle dage, samt betale husleje for opsigelsesperioden. Det vil derfor betyde, at hvis der er aftalt en opsigelsesperiode på 3 måneder, skal lejeren betale husleje i alle 3 måneder. Ligeledes kan lejer i nogle tilfælde blive pålagt at erstatte udlejers tab.

Hos Sagførerne har vi speciale i lejeret, og du kan derfor med fordel kontakte os for en drøftelse af din sag. Første samtale er altid uforpligtende. Vi sender ikke en regning, uden at vi forinden har lavet en aftale med dig og sendt dig en ordrebekræftelse.

Udlejers pligter

Ved ophævelse af lejemål, påhviler der også udlejer nogle forpligtelser. Den centrale pligt er udlejers genudlejningspligt. Genudlejningspligten består i, at udlejer skal bestræbe sig på at på udlejet lejemålet til en ny lejer i opsigelsesperioden.

Genudlejningspligten er gældende uanset, at det er udlejer selv, der har ophævet lejemålet. Det vil sige, at når ens lejer er fraflyttet, så skal man forsøge at genudleje lejemålet i hele opsigelsesperioden. Det beror på en konkret vurdering, om man har opfyldt sin genudlejningspligt.

Har du brug for hjælp i forbindelse med udlejers pligter ved ophævelse, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale. Hos Sagførerne er vi eksperter i lejelovgivningen og lejesager. Vi bistår både lejere og udlejere.

Fraflytningssyn og fraflytningsrapport

Efter lejeloven skal man som udlejer, hvis man udlejer mere end én beboelseslejlighed, indkalde lejeren til et fraflytningssyn senest 2 uger efter, at man er blevet oplyst om, at lejeren fraflytter det lejede, for at kunne gøre et istandsættelseskrav gældende. 

Dette gælder også i de tilfælde, hvor der er tale om ophævelse af lejeforholdet. Der gælder derfor ikke særlige regler for at indkalde lejeren til et fraflytningssyn, når man som udlejer har ophævet lejeforholdet, og lejeren er fraflyttet. Det er vigtigt, at man til fraflytningssynet udarbejder en fraflytningsrapport, hvor man angiver, hvilke poster som skal istandsættes for lejers regning.

Hvis man kun har én beboelseslejlighed som man udlejer, så har man ikke pligt til at afholde et fraflytningssyn. Det er dog væsentligt at være opmærksom på, at man som udlejer stadig skal gøre lejer bekendt med de istandsættelseskrav som man ønsker at gøre gældende inden 2 uger, fra det tidspunkt som lejer har fraflyttet lejemålet.

Ønsker du at vide mere om fraflytningssyn og fraflytningsrapport? Læs mere på denne side.

Fraflytning ved ophævelse af lejemål

Det kan ske i nogle tilfælde, at en lejer trods af opsigelse eller ophævelse af lejeforholdet ikke frivilligt fraflytter. I disse tilfælde må man søge hjælp ved fogedretten. Man skal som udlejer eller ved hjælp af sin advokat anmode fogedretten om at udsætte den pågældende lejer fra lejemålet. I anmodningen skal man notere ophævelsesbaggrunden, og hvem der skal udsættes af hvilket lejemål. 

Her skal lejekontrakten også vedhæftes anmodning, og derefter indsendes til fogedretten. Efter man har indsendt anmodningen vil fogedretten tage behandle ens sag. Hvis lejeren ikke har nogen indsigelse til anmodning, og såfremt de stadig ikke frivilligt vil fraflytte, vil fogedretten træffe afgørelser om at udsætte lejeren fysisk. 

Ønsker du at vide mere om ophævelse, samt hvad der er vigtigt at vide herom? Tøv ikke med at kontakte Sagførerne. Vores eksperter i lejeret står klar til at hjælpe dig, uanset om du er lejer eller udlejer.

Uenighed om ophævelsen

Det kan også ske, at lejer og udlejer er uenige om, hvorvidt betingelserne for at ophæve lejeforholdet er overholdt. I disse tilfælde er det ved hjælp af boligretten eller fogedretten, man løser disse problemer. Når man søger hjælp hos fogedretten, så skal grundlaget for en fogedretsbehandling være til stede. Dette vil typisk være i de tilfælde, hvor lejeren ikke har betalt huslejen, efter at der er blevet sendt et påkrav, og de 14 dage er udløbet. 

Ved tvister mellem lejer og udlejer, vil det typisk være Huslejenævnet som behandler sagerne, men i de tilfælde, hvor der er tale om ophævelse, vil Huslejenævnet ikke have kompetence til at behandle sagerne, hvorfor sager om ophævelse skal føres ved boligretten. Boligretten behandler de sager, hvor sagen får karakter af en retssag. Der skal derfor føres en sag, hvor en egentlig bevisførelse er nødvendig.

Kontakt Sagførerne, såfremt du har spørgsmål relateret til uenigheder ved ophævelse af lejemål. Vores advokater med speciale i lejeret står klar til at hjælpe dig og klarlægge din retsstilling.

Advokat ifm. ophævelse

Hos Sagførerne er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale om ophævelse af lejemål. Herefter vurderer vi, hvordan du bedst muligt kan blive hjulpet, hvis du ønsker rådgivning om ophævelse af lejemål eller høre nærmere herom. Vores advokater med speciale i lejeret kan kontaktes på mail eller telefon. Du kan desuden udfylde vores kontaktformular nedenfor, hvorefter vi kontakter dig inden for 24 timer.

Første samtale er altid uforpligtende. Vi sender ikke en regning, uden at vi forinden har lavet en aftale med dig og sendt dig en ordrebekræftelse.