Vedtægter i en ejerforening

Hvad er vedtægter?

I forbindelse med ejerforeningens stiftelse vil der som regel tinglyses en vedtægt, der er udarbejdet af en administrator eller en advokat. Denne vedtægt vil blive tinglyst på hovedejendommen og de enkelte ejerlejligheder. En sådan vedtægt kaldes en individuel vedtægt, en oprindelig vedtægt eller en særvedtægt. I det følgende vil en sådan vedtægt blive benævnt som en individuel vedtægt.

Hvis der ikke tinglyses en individuel vedtægt, så vil normalvedtægten gælde. Du kan læse meget mere om denne nedenfor under punktet normalvedtægt og bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger.

Har du spørgsmål til vedtægter, kan du kontakte Sagførerne.

Normalvedtægt

Hvis ikke ejerforeningen vedtager og tinglyser en individuel vedtægt, så gælder normalvedtægten. Tilsvarende gælder, hvis ikke den individuelle vedtægt forholder sig til emnet. Man kan derfor sige, at normalvægten finder anvendelse, så snart forholdet ikke er reguleret i en individuel og tinglyst vedtægt.

Formålet er, at der altid er nogle regler at falde tilbage på, hvis ikke ejerforeningen har forholdt sig til det pågældende spørgsmål. Betingelsen om tinglysning af den individuelle vedtægt er til, for at man som potentiel køber af en ejerlejlighed kan gøre sig bekendt med vedtægterne der gælder.

Står du overfor boligkøb af en ejerlejlighed, kan det være en god ide at kontakte Sagførerne forinden. På den måde sikrer du dig bedst muligt imod ubehagelige overraskelser.

Standardvedtægter - Ejerforening

Normalvedtægten indeholder flere elementer, og benævnes således ofte som standardvedtægterne i daglig tale. Det er disse regler der gælder, hvis ikke andet er vedtaget af ejerforeningen. Man kan med andre ord sige, at standardvedtægterne er nogle udfyldende regler, der kun skal efterleves, hvis ikke andre regler gælder.

Du kan finde den gældende normalvedtægt ved at klikke her. Nederst på denne side kan du desuden finde en opremsning af nogle af de væsentlige punkter som normalvedtægten regulerer.

Har du spørgsmål til vedtægterne i din ejerforening eller vil du have rådgivning i de generelle regler efter normalvedtægten, er du meget velkommen til at kontakte os for vejledning herom.

Ejerforening - vedtægter

Det er vigtigt at have kendskab til de gældende vedtægter i ejerlejligheden allerede inden køb af en ejerlejlighed, idet man som køber bliver forpligtet til at efterleve vedtægterne ved købet.

Det er væsentligt at bemærke, at man som boligkøber er bundet af en individuel vedtægt selvom den ikke er blevet tinglyst, hvis sælger har gjort opmærksom herpå. Ellers er udgangspunktet, at man kun bliver bundet af vedtægterne, hvis de er tinglyst. Hvis ikke man hverken kan finde tinglyste vedtægter eller er blevet gjort bekendt med vedtægter igennem sælger, så vil det med al sandsynlighed være normalvedtægten der gælder.

Vedtægterne kan indeholde regler om en lang række forhold i ejerforeningen. Som eksempler på særligt betydningsfulde vedtægter kan nævnes begrænsninger i råderetten. Begræsningerne kan f.eks. bestå i at du som ejerlejlighedsejer ikke må udleje din ejendom, eller at du ikke må holde husdyr i din ejerlejlighed. 

Hvilke forhold vil vedtægterne regulere?

Som minimum vil vedtægterne indeholde regler for indkaldelse til generalforsamling, samt regler om afholdelse af generalforsamling. Ligeledes vil vedtægterne oftest indeholde regler om stemmeret, regler om på hvilke tidspunkter der skal afholdes generalforsamling, hvornår der skal udarbejdes regnskab, hvornår udgifter skal opkræves o.s.v.

Det er heller ikke ualmindeligt at der fremgår begrænsninger i vedtægterne. Begrænsningerne kan f.eks. indebære, at man ikke må have hund i ejerlejligheden, at udendørs arealer skal vedligeholdes på en bestemt måde, eller at man ikke må fremleje ejerlejligheden. 

Fordelingstal - Ejerforening

Fordelingtal kan have betydning for en række forhold, herunder kan blandt andet nævnes antallet af stemmer på generalforsamlingen. Indirekte kan fordelingstal få betydning for indflydelsen på vedtægterne.

Fordelingstal fastsættes som regel i vedtægterne af den oprindelige ejer, men hvis ikke dette er sket, vil lejlighederne være ligestillede, hvilket rent praktisk vil betyde, at ejerlejlighedsejerne har lige indflydelse.

Som udgangspunkt er der dog fastsat fordelingstal, hvilket indebærer at indflydelsen iblandt ejerlejlighedsejerne vil være forskellig. Oftest vil det være sådan, at fordelingstallene er fastsat efter ejerlejlighedernes størrelse, placering mv. En ejerlejlighedsejer med en stor lejlighed vil derfor oftest have størst indflydelse, idet denne ofte vil være tildelt den største brøkdel af stemmerne.

Tinglysning af vedtægter ejerforening pris

Hvis ejerforeningen har udarbejdet vedtægter, skal disse tinglyses for at få virkning over for enhver potentiel køber af en ejerlejlighed i ejerforeningen. Afgiften for tinglysning af vedtægter for ejerforeninger er på nuværende tidspunkt 1.850 kr. uanset hvor mange ejendomme vedtægterne tinglyses på.

Ønsker du nærmere rådgivning i skat og afgifter, kan du søge vejledning på SKAT´s hjemmeside eller kontakte Sagførerne for professionel rådgivning.

Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger

Den gældende bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger indeholder regler om en lang række punkter, hvoraf de væsentligste er oplistet her.

Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger indeholder bl.a. regler om:

• Medlemsskab
• Hæftelse
• Generalforsamling
• Stemmeret
• Fuldmagt
• Vetoret
• Bestyrelse
• Revision
• Årsregnskab
• Vedligeholdelsespligt
• Udlejning
• Sikkerhedsstillelse