Boliglejekontrakt

Lejemål uden lejekontrakt

Hvis der udlejes et lejemål uden en lejekontrakt, vil lejelovens almindelige regler finde anvendelse. Selvom det altid anbefales at lave en lejekontrakt, stiller lejeloven ikke nogle direkte krav herom. Det er således muligt at udleje et lejemål, alene på baggrund af en mundtlig aftale med lejer. 

Det er dog ikke en fordel for udlejer ikke at have en lejekontrakt. De særlige aftaler, som man med en lejekontrakt vil kunne indgå med lejer, er man afskåret fra at lave, når der alene foreligger en mundtlig aftale. Mundtlige aftaler er begrænset af, at specifikke vilkår, af bevismæssige årsager, kan være vanskelige at gøre gældende.

Brug af den korrekte typeformular

Når du skal udleje din bolig, er det vigtigt, at have udfærdiget en lejekontrakt forinden. Uden en lejekontrakt vil alene lejelovens almindelige regler finde anvendelse. Når lejelovens regler finder anvendelse, vil lejer i flere henseende blive stillet bedre, end hvis der er indgået en lejekontrakt, hvor udlejer har mulighed for at varetage egne interesser.

Det er som udlejer ikke nok alene at udfærdige en lejekontrakt. Man bør også sikre sig, at man anvender den aktuelt korrekte typeformular. Siden den 1. juli 2022 har typeformularen A10 fundet anvendelse.

Det er ikke et krav, at man skal anvende den aktuelt korrekte typeformular. Dog anbefales det på det kraftigste, at man gør det. Hvis man anvender en forkert typeformular, vil det kunne medvirke til, at et vilkår i lejekontrakten tilsidesættes som ugyldigt. Når et vilkår i en lejekontrakt tilsidesættes som ugyldigt, vil det medføre, at lejelovens almindelige regler finder anvendelse, og disse er som allerede nævnt særligt fordelagtige for lejer.

Lejekontraktens indhold

Nedenfor kan du læse om de forhold, som lejekontrakten bør tage stilling til. Hvis typeformular 10a anvendes, vil de nedenfor nævnte forhold fremgå af kontrakten. Punkterne nedenfor er således tænkt som en guide, der skal vejlede udlejer.

Under alle omstændigheder vil det være en god ide at opsøge en advokat med speciale i lejeret, inden den endelige lejekontrakt underskrives af henholdsvis udlejer og lejer. Lejeretsadvokaten vil kunne tjekke, at lejekontrakten er i overensstemmelse med den lejeretlige lovgivning, og du kan dermed undgå at indgå en aftale om lejeforhold, som senere kan erklæres ugyldig. 

Lejekontraktens enkelte paragraffer

Hvis typeformular 10a anvendes, vil lejekontrakten indeholde en række paragraffer. Det er vigtigt at bemærke, at paragrafhenvisningerne i lejekontrakten alene angår lejekontrakten. Det betyder, at paragrafhenvisningerne ikke har nogen sammenhæng med lejeloven.

Paragrafhenvisningerne nedenfor er henvisninger til lejekontrakten, og tager derfor udgangspunkt i, at typeformular 10a anvendes. Hvis ikke du gør brug af typeformular 10a, skal der ses bort fra paragrafhenvisningerne. 

§1: Parterne og det lejede

Indledningsvist i lejekontrakten må det fastslås, hvilken type lejemål der er tale om. Her sondres der mellem almindelig udlejning og fremleje. Kun hvis der er tale om udlejning, skal det angives hvilken type bolig, der er tale om. I lejekontrakten skal det yderligere fremgå, hvor mange kvadratmeter det lejede udgør, hvad lejer har brugsret til, og i hvilket omfang det lejede kan benyttes.

Ud over oplysninger om det lejede skal også alle informationer vedrørende udlejer og lejer fremgå af kontrakten.

§2: Lejeforholdets begyndelse og ophør

Udgangspunktet er, at lejer kan leje lejemålet, og dermed have brugsretten over lejemålet, indtil lejemålet opsiges. Skal lejeperioden være tidsbegrænset, skal dette anføres i lejekontraktens § 11 vedrørende særlige vilkår. I lejekontraktens § 11 under særlige vilkår skal det fremgå, hvorfor lejemålet er tidsbegrænset. Tidsbegrænsede lejemål udlejes kun, hvis der i lejekontraktens § 11 er angivet en god grund til, at lejemålet er tidsbegrænset. En opsigelse af et tidsbegrænset lejemål vil alene være muligt, hvis det fremgår af lejekontraktens § 11.

Medmindre andet er aftalt, har lejer tre måneders opsigelse. Hvis der aftales andet mellem parterne, skal dette anføres i lejekontraktens § 11 vedrørende særlige vilkår. Hvis der alene er tale om udlejning af et værelse, er opsigelsen kun en måned.

§3: Betaling af leje

Af lejekontrakten skal det fremgå, hvor høj den årlige leje er uden forbrug. Desuden skal det fremgå, hvor høj den månedlige leje er, og fra hvornår denne trækkes. Der er mulighed for, at lejen trækkes hver måned eller hvert kvartal. Af lejekontrakten må det yderligere fremgå, hvor meget der betales til eventuel varme, vand, el, køling, antenne, internet, beboerbidrag og så videre. Ud over huslejen kan der kun kræves betaling for udgifter, hvis der er hjemmel til dette i lejeloven. Da der for eksempel ikke er hjemmel til at kræve betaling for trappevask, kan man ikke kræve betaling for denne udgift i lejekontrakten.

Til sidst udfyldes hvilken dato, der tages udgangspunkt i ved beregning af skatter og afgifter, og til hvilket kontonummer lejer må betale til.

Hvis der skulle gælde særlige forhold vedrørende lejefastsættelsen, skal det fremgå af lejekontraktens § 11.

§4: Depositum og forudbetalt leje

Her angives, hvor meget lejer skal betale i depositum og forudbetalt leje. Både for så vidt angår depositum og forudbetalt leje, kan dette beløb ikke overskride, hvad der svarer til 3 måneders husleje. Depositummet er et beløb, som stiller sikkerhed for, at alt er som det skal være, når lejer flytter fra lejligheden. Hvis der er eventuelle udgifter i forbindelse med istandsættelse, vil disse blive trukket fra depositummet. Den forudbetalte leje anvendes til at betale huslejen i perioden fra lejer opsiger lejemålet, og indtil lejer er flyttet ud.

I lejelovens § 60 er det præciseret, at udlejer ved nedsættelse af huslejen skal foretage en tilsvarende tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje fra tidspunktet, hvor lejen nedsættes.

Nederst anføres, hvornår der første gang skal betales husleje efter betaling af indflytningsprisen.

§5: Varme, køling, vand og el

Denne del af lejekontrakten har forbindelse til lejekontraktens § 3 vedrørende betaling af leje. Her skal der tages stilling til, hvem der har pligt til at stå for levering af varme, køling og vand til lejemålet.

Nedenfor kan du læse meget mere om vand, varme og el.

§6: Fællesantenner mv.

Her angives, om du som udlejer står for at levere den fælles antenneforsyning, hvortil lejer må betale et bidrag, eller om lejernes fælles antenneforening leverer fælles signalforsyning.

Det skal ligeledes anføres, hvis lejer skal betale bidrag til internet, som udlejer leverer.

§7: Stand ved ind -og fraflytning

Her skal det angives, om lejemålet er nyistandsat ved indflytningen, og om lejemålet ligeledes skal afleveres nyistandsat ved lejeperiodens ophør.

Under lejekontraktens § 7 angives også, om der ved indflytning skal udfærdiges en indflytningsrapport, som dokumenterer lejemålets stand ved indflytning. Det er kun tilladt ikke at afholde indflytningssyn, hvis du alene udlejer én beboelseslejlighed. I alle andre tilfælde er det lovpligtigt, at du sørger for at afholde indflytningssyn og hermed udfærdiger indflytningsrapporten. Hvis der ikke afholdes det lovpligtige indflytningssyn, vil du som udlejer kunne miste retten til at påberåbe dig, at lejemålet er afleveret i dårligere stand end ved lejeperiodens begyndelse.

Hvis lejer skulle finde yderligere mangler, der ikke er anført i indflytningsrapporten, har lejer 14 dage til at komme med eventuelle kommentarer eller tilføjelser til indflytningsrapporten.

§8: Vedligeholdelse

I lejekontraktens § 8 angives hvem der har vedligeholdelsespligten for lejemålet. Ved vedligeholdelsespligten sondres der mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse. Ved indvendig vedligeholdelse forstås maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve. Ved den udvendige vedligeholdelse forstås alt andet. Dvs. alt der ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelsespligt. 

Du kan læse mere om den indvendige og den udvendige vedligeholdelsespligt straks nedenfor. 

§9: Inventar

Under dette punkt i lejekontrakten skal det angives hvilket inventar, der tilhører udlejer ved lejemålets indgåelse. Som angivet i typeformularen kan det for eksempel være hårde hvidevare eller lignende.

Hvis typeformular 10a anvendes, vil der være angivet konkret inventar med mulighed for yderligere tilføjelser.

§10: Beboerrepræsentation mm.

Det skal under dette punkt i lejekontrakten fremgå, om det er tilladt at holde husdyr. Hvis udlejer angiver, at det er tilladt at holde husdyr, skal det nærmere præciseres under lejekontraktens § 11, hvilke husdyr der er tale om, og hvor mange husdyr det er tilladt at holde. Hvis det ikke nærmere præciseres under hvilke omstændigheder, det er tilladt at holde husdyr, vil lejer kunne holde enhver type husdyr. Yderligere vil lejer også kunne holde et ubegrænset antal husdyr. Derfor kan det være vigtigt for udlejer at være særligt opmærksom på lejekontraktens § 11, da denne har stor betydning for udlejers rettigheder, hvis lejer ønsker at holde husdyr.

Det skal også her i lejekontrakten fremgå, om der er oprettet en beboerrepræsentation, og om der eksisterer en husorden for ejendommen. Hvis der eksisterer en husorden, skal denne være vedlagt med resten af lejekontrakten.

§11: Særlige vilkår

Af lejekontraktens § 11 skal alle aftalte fravigelser fra lejekontraktens øvrige bestemmelser fremgå. Det er her, det skal fremgå, hvis lejer har færre rettigheder og flere forpligtelser, end hvis de almindelige regler efter lejeloven er fuldt. Udlejer og lejer har mulighed for at aftale sig frem til en lejekontrakt, der i høj grad fraviger lejelovens almindelige regler. Dog er en betingelse herfor, at det er angivet i lejekontraktens § 11.

Selvom udgangspunktet er aftalefrihed mellem lejer og udlejer, gælder der en række ufravigelige regler, som udlejer ikke kan fastsætte i lejekontrakten til skade for lejer. Direkte urimelige vilkår, eller vilkår der er formuleret vagt eller utilstrækkeligt, vil kunne tilsidesættes som ugyldige i lejekontrakten. Hvis enkelte vilkår i lejekontraktens § 11 tilsidesættes som ugyldige, vil det i værste fald kunne betyde, at hele lejekontraktens § 11, ud fra en samlet vurdering, vil blive tilsidesat som ugyldig.

Generelt om fremleje

Fremleje adskiller sig fra udlejning ved, at du her ikke selv ejer lejemålet. Ved fremleje er der altså tale om, at du videreudlejer hele eller dele af et lejemål, der ikke tilhører dig. Da man, ved at fremleje et lejemål, indgår i et nyt aftaleforhold med en tredjepart, kan den lejekontrakt man har med udlejer ikke bruges. Det kræves, at man laver en særskilt aftale med den nye lejer og dermed udfærdiger en fremlejekontrakt.

Inden du udfærdiger din fremlejekontrakt, er det vigtigt forinden at være klar over, at en række betingelser for at kunne fremleje skal være opfyldt.

Betingelser for at fremleje bolig

• Der er tale om en lejeperiode på maksimalt to år.
• Der er tale om et lejemål, der alene anvendes til beboelse og ikke erhverv.
• Lejemålet fremlejes i en ejendom, hvor der eksisterer minimum 13 beboelseslejligheder.
• Antallet af personer boende i lejemålet må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
• Udlejer skal være i besiddelse af en kopi af den nye fremlejekontrakt mellem den oprindelige lejer og den nye lejer.
• Der er en saglig midlertidig årsag til, at lejemålet fremlejes. Oftest skyldes fremleje af hele lejemålet sygdom, forretningsrejse eller udlandsophold.

Betingelser for at fremleje dele af bolig

• Der skal være tale om et lejemål, der alene anvendes til beboelse og ikke erhverv
• Udlejer skal være i besiddelse af en kopi af den nye fremlejekontrakt mellem den oprindelige lejer og den nye lejer
• Antallet af personer boende i lejemålet må ikke overstige antallet af beboelsesrum
• Alene op til halvdelen af lejemålets beboelsesrum kan fremlejes

Begrænsninger af fremleje

Hvis betingelserne for at fremleje ikke er opfyldt, vil udlejer kunne modsætte sig, at lejemålet anvendes til fremleje. Desuden vil udlejer kunne modsætte sig, at lejemålet anvendes til fremleje, hvis den nye lejer tidligere har misligholdt en lejekontrakt. 

Hvis den nye lejer misligholder det fremlejeforhold, der eksisterer mellem den oprindelige lejer og den nye lejer, vil dette også kunne berettige at udlejer opløser fremlejeforholdet.

At udlejer opløser fremlejeforholdet, kan i øvrigt være berettiget, hvis der foreligger saglige grunde hertil.

Fremlejekontrakt - Typeformular

Når et lejemål skal fremlejes, er det ikke nok alene at udfærdige en fremlejekontrakt. Man bør også sikre sig, at man anvender den aktuelt korrekte typeformular. Siden den 1. juli 2022 har typeformularen A10 fundet anvendelse. Ved at anvende typeformularen A10 sikrer man sig, at alle relevante forhold inddrages i fremlejekontrakten.

Det er ikke et krav, at man skal anvende den aktuelt korrekte typeformular. Dog anbefales det på det kraftigste, at man gør det. Hvis man anvender en forkert typeformular, vil det kunne medvirke til, at et vilkår i lejekontrakten tilsidesættes som ugyldigt. Når et vilkår i en lejekontrakt tilsidesættes som ugyldigt, vil det medføre, at lejelovens almindelige regler finder anvendelse.

Krav om skriftlig fremlejekontrakt

Fremlejekontrakter adskiller sig fra andre lejekontrakter, da der her gælder et krav om, at fremlejeaftaler indgås skriftligt. Kravet om skriftlighed gælder, uanset hvor stor en del af lejemålet der fremlejes. 

Ud over kravet om en skriftlig fremlejeaftale gælder også, at udlejer skal være i besiddelse af en kopi af fremlejekontrakten.

Særlige punkter i fremlejekontrakten

Hvis du anvender typeformular A10 til at udfærdige din fremlejekontrakt, vil din fremlejekontrakt i høj grad komme til at ligne en standart lejekontrakt. Dog er der nogle punkter, man bør være særligt opmærksom på, når man ønsker at indgå en fremlejeaftale.

Opsigelsesvarsel ved fremleje

Det forekommer ofte, at en lejer ønsker at fremleje sit værelse. Det kan for eksempel være aktuel for en lejer, som i nogle måneder er ude at rejse. I disse tilfælde er der alene tale om fremleje af et enkelt værelse.

I tilfælde af at der alene fremlejes et enkelt værelse, gælder der som udgangspunkt et opsigelsesvarsel på 1 måned. I fremlejekontrakten kan aftales et længere opsigelsesvarsel, men ikke et kortere.

Det er desuden ikke muligt at aftale et længere opsigelsesvarsel for fremlejetager, end det opsigelsesvarsel der gælder for lejer selv.

Advokat ifm. fremleje

Der gælder som beskrevet ovenfor en lang række regler, når en lejer ønsker at fremleje et eller flere værelser. Fremleje er således ikke ukompliceret, og det er derfor særligt vigtigt at de juridiske dokumenter er i orden.

Hos Sagførerne har vi et indgående kendskab til de komplicerede lejeretlige regler, og vi kan derfor hjælpe dig med at sikre at såvel lejekontrakt som fremlejekontrakt er i overensstemmelse med loven. Ønsker du bistand til at udarbejde en fremlejekontrakt, skal du derfor ikke tøve med at kontakte os.

Lejekontrakt ved forældrekøb

Der er mange gode grunde til at foretage et forældrekøb. Mens midler investeres i fast ejendom, sikres også et stabilt og pålideligt lejeforhold for barnet.

Selvom det ikke er et krav, er der kun gode grunde til at lave en lejekontrakt, når der skal etableres et lejeforhold mellem forældre og barn. At der er tale om et lejeforhold mellem forældre og barn, er juridisk set underordnet. En lejekontrakt mellem forældre og barn vil særligt kunne få betydning i relation til boligstøtte, og hvis SKAT ønsker informationer vedrørende den betalte husleje.

Kan boligen udlejes?

Inden der træffes beslutning om at investere i et forældrekøb, må det først undersøges, om det er muligt at udleje boligen. Det kan være angivet i ejerforeningens vedtægter, at det ikke er muligt at udleje boligen, ligesom der kan være tinglyst særlige vilkår for ejendommen, der udelukker udlejning. Disse forhold er alene relevante i det tilfælde, hvor der investeres i boligen med henblik på udlejning.

Overvejer I som forældre at foretage et forældrekøb, for eksempel som en studiebolig til jeres fælles barn, er det således centralt at få undersøgt, om boligen må udlejes. Det er altid en god ide at søge juridisk bistand i forbindelse med et boligkøb.

Fastsættelse af huslejen

Selvom der er tale om et forældrekøb, vil lejemålet stadig være reguleret efter lejeloven, hvis dit barn betaler husleje. Når det skal vurderes, hvad dit barn skal betale i husleje, skal huslejen reguleres efter markedslejen. Husleje reguleret efter markedsleje beregnes efter, hvad huslejen er for lignende lejeboliger i området. 

Hvis lejen fastsættes for lavt, vil SKAT kunne kræve differencen mellem den opkrævede leje, og det lejen burde have været fastsat til efter markedslejen.

SKAT kan være interesserede i, at lejekontrakten fremvises, da lejekontrakten er dokumentation for, at der betales en husleje i overensstemmelse med markedslejen. Hvis man kommer i den situation, at SKAT undersøger, hvor meget husleje der er betalt, er det derfor vigtigt, at man forinden har gjort sig de relevante overvejelser om lejekontrakten.

Mulighed for boligstøtte

En forudsætning for at søge om boligstøtte er, at man har en lejekontrakt. Uden en lejekontrakt vil ens barn dermed være afskåret fra at opnå boligstøtte.

Er der en lejekontrakt, men er der tvivl om, hvorvidt barnet er berettiget til boligstøtte, kan I med fordel kontakte Sagførerne. 

Brug af den korrekte typeformular

Det er som udlejer ikke nok udelukkende at udfærdige en lejekontrakt. Man bør også sikre sig, at man anvender den aktuelt korrekte typeformular. Siden den 1. juli 2022 har typeformularen A10 fundet anvendelse.

Det er ikke et krav, at man skal anvende den aktuelt korrekte typeformular. Dog anbefales det på det kraftigste, at man gør det. Hvis man anvender en forkert typeformular, vil det kunne medvirke til, at et vilkår i lejekontrakten tilsidesættes som ugyldigt. Når et vilkår i en lejekontrakt tilsidesættes som ugyldigt, vil det medføre, at lejelovens almindelige regler finder anvendelse.