Boligadvokat Aarhus

Underskriv købsaftalen ved færdig forhandling

Før du skriver under på købsaftalen, skal aftalen forhandles endeligt på plads. Hvis sælger gør brug af en ejendomsmægler, vil ejendomsmægleren normalt være en del af forhandlingerne, hvor han agerer som sælgers repræsentant. I praksis er det derfor ofte mere ejendomsmægleren end sælgeren, du forhandler med.

Eftersom ejendomsmægleren er sælgers mand, og ejendomsmægleren salær betales af sælger, vil ejendomsmæglerens fokus normalt alene være på at sikre sælger den bedst mulige handel. Under forhandlingerne vil din boligadvokat ofte agere som modvægt til ejendomsmægleren. Boligadvokaten hjælper dig med at sikre, at du ender med en købsaftale, som også afspejler dine interesser.

Som minimum bør du få en boligadvokat til at læse købsaftalen og handlens øvrige dokumenter igennem, før du gennemfører handlen. Hvis du gør brug af et advokatforbehold, er handlen ikke endelig, før din boligadvokat har haft mulighed for at læse dokumenterne igennem og givet sin godkendelse.

Når købsaftalen er forhandlet på plads, sendes denne og alle de øvrige relevante dokumenter til din boligadvokat, som går dokumenterne igennem, og sikrer sig, at alt er, som det skal være.

Hvis din boligadvokat finder noget problematisk i gennemgangen, eller du fortryder, kan han meddele, at handlen ikke kan godkendes. I så fald frigøres du fra aftalen og skal ikke betale sælger noget. Godkender din advokat derimod handlen, går alt videre som planlagt.

Tinglysning

For at handlen endeligt kan gennemføres, skal overdragelsen tinglyses. Det betyder, at det skal registreres offentligt, at ejendommen har skiftet ejer. Registreringen sker i det offentlige register kaldet tingbogen.

For at gennemføre tinglysningen skal der udarbejdes et skøde, som skal underskrives af både køber og sælger. Skødet er et dokument, som indeholder en række oplysninger om handlens parter, den solgte ejendom og købsaftalen. I skødet skal det blandt andet oplyses, hvem køber og sælger er, hvor stor købesum er, og hvornår overtagelsesdagen er.

I de fleste tilfælde er det din boligadvokat, som står for at udarbejde og tinglyse skødet. Når skødet er færdigt, skal begge parter underskrive (via NemID), hvorefter skødet indsendes til tinglysning.

For at få skødet tinglyst, skal der betales en tinglysningsafgift. Det er en afgift, som betales til staten. Afgiften er på 1750 kroner plus yderligere et variabelt beløb på 0,6% af købesummen. Det afhænger af, hvad der er aftalt, hvem af køber og sælger, der betaler tinglysningsafgiften.

Når skødet er tinglyst, er du officielt ejer af ejendommen. Det er fremover dig, der har adgang til at pantsætte ejendommen, sælge den og få tinglyst servitutter. Det indebærer også, at det fremover er dig, der hæfter for betaling af ejendomsskatter og lignende.

Refusionsopgørelse

Som et led i overdragelsen skal der laves en refusionsopgørelse. Refusionsopgørelsen er en samlet opgørelse af, hvad køber skylder sælger og omvendt. Det er nødvendigt med refusionsopgørelsen, da det sjældent kan undgås, at køber kommer til at betale for noget, der vedrører sælgers ejertid og omvendt. Det kan eksempelvis være varmeregninger, elregninger, vandregninger, skatter og lignende.

I refusionsopgørelsen udlignes parternes tilgodehavender, så man slipper for at overføre penge frem og tilbage. For at der kan laves en korrekt refusionsopgørelse, er det nødvendigt at aflæse diverse forbrugsmålere på overtagelsesdagen. Andre udgifter såsom ejendomsskatter periodiseres sådan, at man regner ud, hvor stor en del af udgiften der vedrører hver af parternes ejertid.

Der er ingen fast regel for, hvem der står for at udarbejde refusionsopgørelsen. Det er normalt enten ejendomsmægleren eller boligadvokaten. Det anbefales dog altid, at du som minimum får din boligadvokat til at gå opgørelsen igennem og tjekke, at alt er opgjort korrekt.

Blandt de ting boligadvokater beskæftiger sig med kan blandt andet nævnes:

• Rådgivning om købsprocessen
• Rådgivning om finansiering
• Rådgivning om forsikring
• Gennemgang af diverse dokumenter
• Gennemgang af tilstandsrapporter, el-installationsrapporter mv.
• Gennemgang, forhandling og udarbejdelse af købsaftaler
• Godkendelse ved brug af advokatforbehold
• Udarbejdelse af skøde og tinglysning heraf
• Udarbejdelse af refusionsopgørelse
• Rådgivning i forhold til fejl og mangler
• Byggesager
• Udarbejdelse af samejeoverenskomster
• Retssager

Det er en god ide at kontakte en boligadvokat allerede fra det tidspunkt, hvor du påbegynder overvejelserne om at købe bolig. Des tidligere du kontakter din boligadvokat, des bedre kan din boligadvokat hjælpe dig i købsprocessen.

Når du har fundet drømmeboligen og er nået til konkrete forhandlinger om købsaftalen, er det en god ide at drøfte købsaftalens udformning med din boligadvokat. Det er især vigtigt, at du husker at få indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen. Advokatforbeholdet giver din boligadvokat mulighed for at kontrollere, at alt er, som det skal være, før du endeligt bindes af aftalen. Hvis du er i tvivl om, hvordan advokatforbeholdet skal skrives ind, bør du kontakte din boligadvokat, før du skriver under.

Når købsaftalen er på plads, sendes alle relevante dokumenter til din boligadvokat for godkendelse. Din boligadvokat går herefter alt materialet igennem og kontrollerer, at det hele er, som det skal være. Din boligadvokat vil blandt andet kontrollere, at der ikke er tinglyst servitutter, som kan være til hinder for den anvendelse af ejendommen, du har tænkt dig.

Når advokaten har givet sin godkendelse, er næste skridt at få berigtiget handlen. Det indebærer, at der skal laves et skøde, at skødet skal tinglyses, at der skal laves en refusionsopgørelse, at købesummen skal overføres til sælger og en række andre ting. Her vil din advokat normalt spille en stor rolle for at sikre, at alt går planmæssigt frem. I mange tilfælde aftales det, at det er købers advokat, som står for at få gennemført berigtigelsen.

Efter berigtigelsen er handlen som udgangspunkt gennemført. Din advokats arbejde vil i så fald være fuldført. Du bør dog straks kontakte din advokat, hvis det viser sig, at der er fejl og mangler ved boligen. Din advokat kan sikre, at eventuelle krav rejses korrekt og rettidigt.

De fleste købsaftaler udarbejdes på baggrund af den standardformular som Dansk Ejendomsmæglerforening har lavet. Standardformularen indeholder en række standardvilkår, som regulerer forskellige ting omkring købsaftalen og aftaleindgåelsen.

Et af standardvilkårene er, at køber og sælger først er bundet, når begge parter har underskrevet købsaftalen. Indtil begge underskrifter er sat, har både køber og sælger derfor mulighed for at hoppe ud af aftalen igen. Det gælder også, selvom I har lavet en mundtlig aftale om handlen.

Når både køber og sælger har underskrevet, er købsaftalen derimod bindende. Herefter skal begge parter leve op til de aftalte vilkår. Køber er forpligtet til at betale den aftalte købesum, og sælger er forpligtet til at sælge til den aftalte pris. 

For sælger er der herefter ingen vej ud, hvis ellers køber overholder sin del af aftalen. Sælger har altså ingen fortrydelsesret, medmindre det undtagelsesvist er aftalt.

Køber derimod er sikret en fortrydelsesret i kraft af den lovbestemte fortrydelsesret. Derudover er det også meget almindeligt, at køber får indskrevet et advokatforbehold.

Både fortrydelsesretten og advokatforbeholdet har til formål at sikre, at køber kan komme ud af aftalen igen, hvis han fortryder. Fristen for at udnytte lovens fortrydelsesret er 6 hverdage fra købsaftalen er underskrevet. Fristen for at fortryde via advokatforbeholdet afhænger af, hvad der er aftalt. Det bør altid stå klart i vilkåret om advokatforbehold, hvor længe det gælder.

Vi anbefaler altid, at du bruger advokatforbeholdet fremfor fortrydelsesretten, hvis du ønsker at komme ud af aftalen igen. Både fordi advokatforbeholdet giver dig mulighed for at få din advokats syn på sagen, og fordi advokatforbeholdet i modsætning til fortrydelsesretten er gratis at udnytte. Såfremt du bruger den lovbestemte fortrydelsesret, skal du samtidig betale sælger en godtgørelse på 1 procent af købesummen. 

Advokatforbeholdet skal skrives ind i aftalen på samme måde som de øvrige vilkår. Det kommer ikke automatisk med i aftaleteksten, og du bør derfor ikke underskrive købsaftalen, før du er sikker på, at du har fået advokatforbeholdet skrevet ind.

Der er ikke særlige regler om, hvordan forbeholdet skal formuleres. Det kan eksempelvis formuleres således:

 ”Denne handel er fra købers side betinget af, at købers advokat godkender handlen i dens helhed.” 

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt forbeholdet er skrevet korrekt ind, bør du kontakte din advokat, før du skriver under.

I praksis fungerer advokatforbehold sådan, at når du har underskrevet aftalen, sendes alle handlens dokumenter til din advokat. Din advokat gennemgår herefter dokumenterne og øvrige relevante forhold omkring handlen for at sikre sig, at alt er i orden.

Hvis din advokat finder noget i sin gennemgang, der kan være problematisk, vil han gøre dig opmærksom herpå og forklare, hvad det kan komme til at betyde for dig, såfremt du gennemfører handlen.

Når din advokat har været dokumenterne igennem op forklaret dig, hvad han har fundet, er det i sidste ende op til dig at beslutte, om handlen skal godkendes. Hvis du får din advokat til at meddele, at handlen ikke kan godkendes, frigøres du fra aftalen og stilles som om, der aldrig havde været en aftale. Får du derimod din advokat til at godkende handlen, går alt videre som planlagt.

En mellemløsning kan også være at godkende handlen med forbehold. Det betyder, at det meddeles sælger, at handlen kan godkendes med forbehold for visse ændringer. Det kan være en mulighed, hvis det kun er mindre knaster, som gør, at aftalen ikke kan godkendes.

Fortrydelsesretten er præceptiv. Det vil sige, at det ikke er muligt at fratage køber fortrydelsesretten ved en aftale eller lignende. Den gælder altså uanset, hvad der måtte stå i købsaftalen. 

Til gengæld er der visse handelstyper, hvor fortrydelsesretten ikke gælder. Fortrydelsesretten gælder ikke, hvis du køber andet end bolig. Den gælder altså ikke, hvis du køber lokaler til din virksomhed. Fortrydelsesretten gælder heller ikke, hvis du køber en landbrugsejendom med landbrugspligt, eller hvis du køber din bolig på en auktion. 

Hos Sagførerne anbefaler vi, at du bruger advokatforbeholdet frem for fortrydelsesretten, hvis du vil fortryde aftalen. Hvis du fortryder via advokatforbeholdet, skal der nemlig ikke betales en godtgørelse til sælger.

At kun skjulte fejl og mangler dækkes af forsikringen betyder, at det kun er fejl og mangler, som ikke var umiddelbart synlige i hverken handlens dokumenter eller ved en almindelig gennemgang af ejendommen, der dækkes.

Med andre ord er det sådan, at hvis en fejl eller mangel er omtalt i eksempelvis tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, dækker ejerskifteforsikring ikke. Derfor er det meget vigtigt, at du er opmærksom på, hvilke fejl og mangler der er nævnt i de forskellige dokumenter. 

Ejerskifteforsikringer fås i forskellige prisklasser og med varierede dækning. Derfor er det en god ide at konsultere din boligadvokat, før du vælger, hvilken ejerskifteforsikring du tegner. 

Ejerskifteforsikringer spiller også en rolle, hvis sælger vil gøre brug af den såkaldte huseftersynsordning. Det er en ordning, som sælger kan gøre brug af for at frigøre sig for ansvar for fejl og mangler ved den solgte ejendom. Vælger sælger ikke at bruge huseftersynsordningen, hæfter han for fejl og mangler i 10 år. 

Sælger kan bruge huseftersynsordningen ved at fremlægge køber et tilbud på en ejerskifteforsikring. Sælger skal så tilbyde køber at betale mindst halvdelen af forsikringspræmien. Såfremt sælger gør dette, er han frigjort for ansvar for fejl og mangler, uanset om køber vælger at tegne ejerskifteforsikringen. 

Hvis du ønsker at gøre brug af muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring, skal du være opmærksom på, at den skal tegnes senest på overtagelsesdagen. Tegnes ejerskifteforsikring efter overtagelsesdagen, er den ikke gyldig. 

Det er endvidere et krav for, at du kan tegne en ejerskifteforsikring, at der er lavet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.

Hvordan fungerer en fremtidsfuldmagt?

Når du opretter fremtidsfuldmagten, skal du vælge de bestemte personer, der skal have fuldmagt til at agere på dine vegne, den dag du ikke længere selv kan. Disse personer kaldes de fremtidsfuldmægtige.

Så længe du selv er i stand til at varetage dine egne interesser, er fuldmagten inaktiv. Indtil fuldmagten aktiveres, kan de fuldmægtig ikke agere på dine vegne, og du kan også ændre i fuldmagten eller fjerne dem fra fremtidsfuldmagten igen.

Hvordan opretter man en fremtidsfuldmagt?

En fremtidsfuldmagt skal oprettes, før der er brug for den. Fuldmagten er kun gyldig, hvis den oprettes på et tidspunkt, hvor fuldmagtsgiver er i stand til at handle fornuftsmæssigt. En fremtidsfuldmagt kan derfor ikke oprettes efter eksempelvis svær demens har vist sig.

Ved oprettelsen skal du vælge, hvem der skal indsættes som fremtidsfuldmægtige. Det bør være personer, som du stoler på, og som du anser som værende kompetente til at varetage dine interesser. Det er også en god ide at vælge personer, som er yngre end dig selv. Behovet for at aktivere fuldmagten opstår nemlig hyppigst i alderdommen.

Du kan vælge en eller flere fremtidsfuldmægtige. Hvis du vælger mere end en person som fremtidsfuldmægtig, skal du tage stilling til de fuldmægtiges interne stilling. Det kan eksempelvis bestemmes, at beslutninger kræver enighed hos de fuldmægtige, at de fuldmægtige skal have hver sit område, som de kan agere på, at der er et hierarki mellem de fuldmægtige eller at visse fuldmægtige kun får fuldmagt, hvis den primære fremtidsfuldmægtige forhindres i at varetage opgaven.

Det kan ligeledes bestemmes, at der er visse områder, som de fuldmægtige slet ikke kan agere på, eller at der gælder forskellige regler for bestemte områder.

En fremtidsfuldmagt kan struktureres på mange forskellige måder, og du bør derfor konsultere din advokat for at få lavet den fremtidsfuldmagt, som passer bedst til dig og din situation.

Hvis du vil have oprettet en fremtidsfuldmagt, er fremgangsmåden således:

• Først skal fuldmagten udarbejdes. Heri tager du stilling til, hvem der skal være dine fremtidsfuldmægtige og på hvilke områder.
• Dernæst skal den oprettes i Fremtidsfuldmagtsregistret ved hjælp af NemID.
• Herefter skal du vedkende dig fremtidsfuldmagten foran en notar. Notaren er en offentlig embedsmand, som sørger for at kontrollere din identitet, og at du fornuftsmæssigt er i stand til at oprette en fremtidsfuldmagt.
• Når du vedkender dig fremtidsfuldmagten for notaren, skal der betales en retsafgift på 300 kr.
• Herefter er fremtidsfuldmagten gyldig. Den står som inaktiv i Fremtidsfuldmagtsregisteret, indtil den aktiveres.

Hvornår og hvordan aktiveres fremtidsfuldmagten?

Indtil der træffes afgørelse om at aktivere fremtidsfuldmagten, er den inaktiv. Så længe fuldmagten er inaktiv, kan de fremtidsfuldmægtige ikke agere som fuldmægtige på dine vegne.

For at få aktiveret fremtidsfuldmagten, skal enten fuldmagtsgiver selv eller en af de fremtidsfuldmægtige anmode om det. Anmodningen skal sendes til Familieretshuset, som også træffer afgørelsen.

Familieretshuset skal vurdere, om betingelserne for at aktivere fremtidsfuldmagten er opfyldt. Det er afgørende, om fuldmagtsgiver på grund af sygdom, svækket mental funktion eller lignende ikke længere i stand til at varetage sine egne interesser. For at kunne foretage vurderingen udarbejdes der en lægeerklæring. I det omfang det er muligt, skal fuldmagtsgiver også selv involveres i beslutningsprocessen.

Hvis Familieretshuset vurderer, at betingelserne er opfyldt, træffes der afgørelse om at aktivere fremtidsfuldmagten. Fremtidsfuldmagten tinglyses herefter i Personbogen. Personbogen er offentligt tilgængelig og gør det muligt for både private og offentlige myndigheder at se, at der er givet en fuldmagt.

Hvis du ejer en ejendom i sameje med andre, har det den juridiske konsekvens, at rettigheder og forpligtelser er delt mellem ejerne. Det har den væsentlige praktiske betydning, at alle dispositioner over ejendommen som udgangspunkt kræver samtykke fra samtlige ejere. 

Uden en samejeoverenskomst er det blandt andet ikke muligt at sælge, udleje, renovere eller ombygge ejendommen, medmindre alle ejerne giver deres samtykke. Alle ejere har altså en form for vetoret over, hvad der fremover skal ske med ejendommen. 

Kravet om enighed kan give store problemer, hvis der opstår konflikter mellem ejerne. En ejer kan eksempelvis effektivt blokere for et salg eller andre ellers fornuftige dispositioner.  

For at komme uden om dette problem, anbefales det, at ejerne allerede fra starten får oprettet en samejeoverenskomst. Med en samejeoverenskomst kan det forhånd reguleres, hvad der skal ske, hvis der opstår konflikter, og der kan opsættes rammer for den løbende forvaltning af ejerskabet. 

En samejeoverenskomst har også den fordel – som ikke skal undervurderes – at klare aftalte rammer fra starten ofte kan forhindre konflikter i at udvikle sig, idet alle parterne på forhånd ved, hvad de går ind til. 

Hvad er en samejeoverenskomst?

En samejeoverenskomst eller samejekontrakt er en aftale mellem flere personer, som ejer en ejendom eller et andet aktiv i sameje.

Aftalen regulerer de rettigheder og pligter, som knytter sig til ejerskabet af ejendommen. Der er ingen regler for, hvilke bestemmelser en samejeoverenskomst skal indeholde, eller hvilke spørgsmål der skal tages stilling til i aftalen. Det er dog anbefalelsesværdigt at udforme aftalen sådan, at den indeholder bestemmelser om de spørgsmål, som hyppigst viser sig, når flere personer sammen ejer en fast ejendom. Det kan eksempelvis være bestemmelser om:

• Muligheder for pantsætning.
• Forkøbsret ved opløsning af samejet.
• Fordeling af en eventuel salgssum.
• Fordeling af udgifter og indtægter.
• Adgang til opsigelse af samejeoverenskomsten.
• Udlejning af ejendommen.
• Bestemmelser om retstillingen ved dødsfald.

Hvis du overvejer muligheden for at få oprettet en samejeoverenskomst, er du altid velkommen til at kontakte os. Vi rådgiver ofte om samejeoverenskomster og kan hjælpe dig med en løsning, der passer til din situation.

Når en person dør, fordeles formuen i udgangspunktet mellem afdødes ægtefælle og livsarvinger. Livsarvinger er personer, som nedstammer fra afdøde. Det er i første række børn. Derefter børnebørn og derefter oldebørn. Halvdelen tilfalder ægtefællen og den anden halvdel livsarvingerne, som deler arven imellem sig. Systematikken er sådan, at børn af livsarvinger ikke arver så længe deres arveberettigede forælder lever.

Hvis afdøde ikke efterlader sig en ægtefælle, arver livsarvingerne hele afdødes formue. Tilsvarende arver ægtefællen hele afdødes formue, hvis afdøde ikke efterlader sig livsarvinger. Efterlader afdøde sig hverken livsarvinger eller ægtefælle fordeles formuen på afdødes fjernere slægtninge. I første række forældre og søskende.

Denne systematik kan man ændre på ved at oprette et testamente. Lovgivningens regler om tvangsarv begrænser dog i hvilket omfang udgangspunktet kan fraviges. Reglerne om tvangsarv medfører, at det ikke ved testamente kan bestemmes, at livsarvinger eller ægtefælle intet skal arve. Det er altså ikke i Danmark muligt at gøre sin børn eller ægtefælle arveløse.

Både livsarvinger og ægtefælle har krav på en tvangsarv på ¼ af deres legale arv. Det kan illustreres sådan, at hvis afdøde dør og alene efterlader sig en ægtefælle, har ægtefællen uanset testamentet krav på ¼ af afdødes formue. Efterlader afdøde sig både livsarvinger og ægtefælle, har ægtefællen som minimum krav på 1/8. Tilsvarende har livsarvingerne til sammen krav på 1/8.

Det er ikke kun muligt at bestemme ved testamente, hvordan formuen beløbsmæssigt skal fordeles. Det er også muligt at fordele de aktiver, man efterlader sig. Eksempelvis kan du ved testamente bestemme, at en bestemt arving skal arve sommerhuset eller uldjakken i garderoben.

Testamenters gyldighed

For at testamenter skal være gyldige, skal visse krav overholdes. Du kan altså ikke blot nedfælde dine ønsker på et stykke papir og gemme det i bankboksen.

Lovgivningen giver tre muligheder for at oprette testamenter – notartestamenter, vidnetestamenter og nødtestamenter. Du skal gøre brug af en af disse og overholde de krav der gælder, til den pågældende type, for at dit testamente er gyldigt. Forskellen mellem de forskellige typer af testamenter består ikke i selve indholdet, men i måden hvorpå de oprettes.

Notartestamenter

Notartestamentet er den mest almindelige form for testamente. Det skyldes, at det anses for den mest sikre form for testamente, idet det meget vanskeligt kan anfægtes på sin ægthed og ikke risikerer at forsvinde. Et notartestamente oprettes ved, at du møder op hos din lokale notar med dit testamente klar til underskrift. Notarer er embedsmænd, som arbejder ved landets byretter. Testamentet underskrives herefter i notarens påsyn og notaren laver en notarpåtegning, som er en underskrift og et stempel. Notaren sørger samtidig for at kontrollere din identitet, og at du fornuftsmæssigt er i stand til at underskrive testamente. Notaren kontroller derimod ikke, at testamentes indhold er lovligt eller fornuftigt. Derfor er det vigtigt, at du får hjælp fra en advokat til at udarbejde testamentes indhold.

Når testamenter er underskrevet, gemmes en kopi af testamentet i notarialarkivet. Herved sikres det, at der ikke er en risiko for, at testamentet bortkommer. Når testator afgår ved døden, bliver testamentet fra notarialarkivet automatisk sendt til skifteretten. Skifteretten er den instans, som står for at afvikle dødsboer. Herved du kan være sikker på, at testamentes indhold vil blive respekteret, så længe det er i overensstemmelse med lovgivningen. Der er derfor ingen reel risiko for, at notartestamenter forsvinder.

Vidnetestamenter

Et vidnetestamente er en form for testamente, hvis gyldighed er betinget af, at det er underskrevet foran mindst to vidner. Dertil kommer det almindelige krav om, at testator var ved sin fulde fornuft, da testamentet blev underskrevet. Oprettelsen fungerer i praksis sådan, at testator skal indkalde to vidner, som ser på mens testator underskriver testamentet. Herefter skal vidnerne selv underskrive testamentet. Når det er på plads, er testamentet gyldigt.

Det er ikke hvem som helst, som kan indtage rollen som vidne. Vidnerne skal for det første være over 18 år. Dertil kan en person ikke være vidne, hvis testamentet begunstiger vidnet selv eller nogen, som er vidnet nærtstående. For at finde vidner der opfylder kravene, kan det derfor ofte være nødvendigt at involvere naboer, kollegaer eller andre uden personlig interesse i testamentets bestemmelser.

Selvom vidnetestamenter er en mulighed efter loven, må det anbefales i stedet at benytte notartestamenter. Notartestamenter indebærer ikke samme risiko for, at testamentet bortkommer og medfører heller ikke samme besvær med at finde egnede vidner.

Nødtestamenter

Nødtestamenter er en særlig form for testamenter, som er reserveret til nødsituationer. Det er kun muligt at oprette denne form for testamente, hvis det sker i en nødsituation, hvor det ikke er muligt at oprette anden form for testamente. Det kan eksempelvis være ved alvorlige ulykker, hvor testator ikke har anden mulighed for at nå at oprette et normalt testamente.

Indholdet i nødtestamenter adskiller sig ikke fra øvrige testamenter. Der er altså ikke forskel på, hvad der kan bestemmes ved et nødtestamente i forhold til andre testamenter. Gyldighedskravene til et nødtestamente er ganske begrænsede. De skal nedskrives med indhold, navn, dato og underskrift fra testator, og det skal ske i en nødsituation. Når de begrænsede krav er opfyldt, er testamentet gyldigt. Nødtestamenter er dog kun gyldige i tre måneder fra deres oprettelse. Gyldigheden udløber altså automatisk.

Nødtestamenter er i sagens natur en mulighed forbeholdt nødsituationer. Det kan derfor ikke anbefales at benytte denne fremgangsmåde, medmindre det er strengt nødvendigt. I stedet bør du før nødsituationen opstår få oprettet et almindeligt testamente. Er et nødtestamente oprettet, bør det hurtigst muligt erstattes med et almindeligt testamente.

I Danmark er det sådan, at de fleste rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at være gyldige mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Tinglysning sker i tingbogen. Tingbogen er et digitalt, offentligt register over fast ejendom i Danmark.

Blandt de rettigheder, som skal tinglyses, er ejendomsrettigheder. Derfor skal overdragelsen af en ejendom fra køber til sælger tinglyses. Når overdragelsen er korrekt tinglyst, har du som køber iagttaget din sikringsakt. Herefter er du ejendommens officielle ejer. Nu er det kun dig, der har adgang til at sælge ejendommen eller pantsætte den. Det betyder også at sælgers kreditorer ikke længere har mulighed for at få foretaget udlæg i ejendommen.

Hvem forestår tinglysning af skødet?

Det afhænger af aftalen mellem køber og sælger, hvem der forestår at få udarbejdet og tinglyst skødet. Det aftales dog oftest, at opgaven er købers. Hvis det er tilfældet, må det klart anbefales, at du får din advokat til at stå for opgaven, da det for personer uden erfaring kan være en ganske kompliceret affære.

Hvordan foregår tinglysning

Som det første i tinglysningsprocessen udarbejdes et skøde. I skødet skal en række oplysninger angives. Det gælder blandt andet sælgers identitet, købesummen og overtagelsesdagen. Når skødet er udarbejdet, skal det underskrives af begge parter via NemID.

Når begge parter har underskrevet, anmeldes skødet til tinglysning ved Tinglysningsretten. Tinglysningsretten behandler herefter anmeldelsen. Er alt som det skal være, meddeler Tinglysningsretten, at skødet er tinglyst uden retsanmærkning.

Når skødet er tinglyst, er køber den officielle ejer af ejendommen. Hvis køber har deponeret købesummen, vil betingelserne for frigivelse heraf normalt være opfyldt, og købesummen skal umiddelbart herefter frigives til sælger.

Tinglysningsafgift

Ved tinglysning af et skøde, skal der betales en tinglysningsafgift til staten. Afgiften består af et fast beløb, som i 2021 er på 1750 kroner samt et variabelt beløb på 0,6 pct. af købesummen.

Det betyder, at hvis ejendommens salgspris er 5 millioner kroner, vil beregningen se således ud:

1750 kroner + 5.000.000 kroner x 0,6 pct. = 31.750 kroner

Der er ingen faste regler for, hvem der skal betale tinglysningsafgiften. Det afhænger derfor af, hvad køber og sælger aftaler. Efter loven gælder det dog, at både køber og sælger hæfter for betaling af tinglysningsafgiften. Reglen medfører, at hvis afgiften ikke betales rettidigt, kan staten inddrive kravet både fra køber og sælger. Det gælder uanset hvad der er aftalt internt mellem køber og sælger.

For at forstå betydningen af særeje, er man nødt til at forstå, hvad der normalvis gælder i ægteskaber. 

Når et par indgår ægteskab, får de formuefællesskab. Det betyder ikke, at begreberne ”dit” og ”mit” ophæves. Ægtefællerne har fortsat hver sin formue og ejerskab til hver sine aktiver. Det betyder til gengæld, at hvis ægtefællerne en dag vælger at blive skilt, separeret eller den ene afgår ved døden, skal formuerne ligedeles. 

Det betyder også, at loven pålægger ægtefællerne visse begrænsninger for, hvordan de kan disponere over deres formuer. Ægteskabslovgivningen bestemmer eksempelvis, at det ikke er tilladt at overdrage, pantsætte, udleje eller bortforpagte familiens helårsbolig uden samtykke fra den anden ægtefælle.

Man kan illustrere de økonomiske konsekvenser ved skilsmisse således:

Mads og Kirsten er gift. Mads har før skilsmissen en samlet formue på 200.000 kr. Kirsten har før skilsmissen en samlet formue på 1.000.000 kr. Mads og Kirstens samlede formue er altså på 1.200.000 kr.

Ved skilsmisse skal formuerne ligedeles. Den samlede formue divideres derfor med 2. (1.200.000 kr. / 2 = 600.000 kr.)

Mads og Kirsten får derfor hver især boslodder på 600.000 kr. Mads har derfor efter skilsmissen en formue på 600.000 kr. og Kirsten har efter skilsmissen tilsvarende en formue på 600.000 kr.

I tilfælde af dødsfald, kan de økonomiske konsekvenser illustreres således:

Mads og Kirsten er gift. Sammen har de barnet Bente. Mads har en samlet formue på 200.000 kr. Kirsten har en samlet formue på 1.000.000 kr. Mads og Kirstens samlede formue er altså på 1.200.000 kr.

Herefter dør Mads. Mads efterlader sig to arvinger. Ægtefællen Kirsten og barnet Bente. Før arven efter Mads kan fordeles skal Mads’ og Kirstens formuer ligedeles. Den samlede formue divideres derfor med 2. (1.200.000 kr. / 2 = 600.000 kr.).

Efter ligedelingen kan arven efter Mads fordeles. Boet efter Mads har en formue på 600.000 kr. Efter loven tilfalder halvdelen af arven efter Mads ægtefællen Kirsten og den anden halvdel Mads’ livsarvinger. Mads livsarvinger udgøres i dette tilfælde kun af Bente.

Kirsten og Bente arver derfor hver især 300.000 kr. efter Mads. Samlet set står Kirsten derfor efter alt er fordelt med en formue på 900.000 kr.

Ved at oprette en ægtepagt, kan det aftales, at hele eller dele af ægtefællernes formue er særeje. Særeje medfører, at den del som er særeje ikke indgår i ligedelingen. Betydning af særeje kan illustreres således:

Mads og Kirsten er gift. Mads har før skilsmissen en samlet formue på 200.000 kr. Kirsten har før skilsmissen en samlet formue på 1.000.000 kr. Mads og Kirstens samlede formue er altså på 1.200.000 kr.

Det er bestemt ved ægtepagt, at hele Kirstens formue er særeje. Derfor indgår Kirstens formue ikke i ligedelingen. Ved ligedelingen indgår derfor kun Mads’ formue på 200.000 kr. Den samlede formue der indgår i ligedelingen, er derfor 200.000 kr. De 200.000 kr. divideres derfor med 2. (200.000 kr. / 2 = 100.000 kr.).

Konsekvensen er, at Mads formue deles mellem Mads og Kirsten, mens Kirstens formue forbliver hos Kirsten. Mads har derfor efter skilsmissen en samlet formue på 100.000 kr. mens Kirsten efter skilsmissen har en samlet formue på 1.100.000 kr.

Hvad kan aftales ved ægtepagt?

Det er ved lov reguleret, hvad der gyldigt kan aftales ved en ægtepagt. Der skal ved aftalen tages stilling til, hvad særejet skal omfatte, og hvilken type særeje man ønsker. Det er ikke alle særejekonstruktioner, som gyldigt kan aftales.

For så vidt spørgsmålet om, hvad særejet skal omfatte, må der tages stilling til, om særejet skal omfatte alt pågældende ejer, alt pågældende ejer på tidspunktet, bestemte genstande eller beløb eller en bestemt brøkdel af pågældendes formue.

Tilsvarende skal der tages stilling til, om særejet skal være et såkaldt fuldstændigt særeje, et skilsmissesæreje eller et kombinationssæreje. Hvis der er valgt fuldstændigt særeje, forbliver formuen særeje også ved død. Det omfattede indgår derfor aldrig i ligedelingen. Et skilsmissesæreje bevirker, at der særeje i tilfælde af skilsmisse. Til gengæld indgår skilsmissesæreje i ligedelingen, hvis ligedelingen sker ved en af ægtefællernes død.

Ved at vælge et kombinationssæreje, kan mulighederne ved fuldstændigt særeje og kombinationssæreje kombineres inden for visse rammer. Forskellen mellem fuldstændigt særeje og kombinationssæreje viser sig, hvis en af ægtefællerne dør. Fuldstændigt særeje hos den afdøde vil i så fald medføre, at den længstlevende begunstiges mindst muligt.

Hvis I ønsker en ægtepagt i jeres ægteskab, bør I søge rådgivning hos en advokat. Det er vigtigt, at I gør jer overvejelser og får rådgivning i, hvilken type ægtepagt, der passer bedst til jeres ægteskab.

Ægtepagters gyldighed

I Danmark er det normalt sådan, at der ikke gælder særlige formkrav for, at en aftale er gyldig. Mundtlige aftaler er derfor principielt lige så bindende som skriftlige aftaler. Ægtepagter er dog en undtagelse til den regel.

Ægtepagter er først gyldige, når de er underskrevet af begge ægtefæller og tinglyst i personbogen. Indtil disse krav er opfyldt, er en ægtepagt uden juridisk betydning. Det betyder til gengæld også, at når en ægtepagt først er behørigt underskrevet og tinglyst, kan den kun ændres eller ophæves, hvis samme procedure igen følges. Derfor skal man overveje det grundigt, før man indvilliger i at indgå en ægtepagt. Det er ikke sikkert, at man nogensinde kan få overbevist sin partner om at ændre indholdet igen.

Når du og sælger er blevet enige om en købsaftale, vil din boligadvokat normalvis gå alle dokumenterne igennem for sikre sig, at alt er som det skal være, og der ikke gemmer sig ubehagelige overraskelser. På den måde sikrer boligadvokaten på dine vegne, at alt er som aftalt og forventet.

Når vi anbefaler, at du får en boligadvokats hjælp til at gå dokumenterne igennem, skyldes det, at mange af dokumenterne ofte er skrevet i et juridisk sprog med mange fagbegreber. Det kan gøre det svært for folk uden juridisk uddannelse at vurdere, om der er noget, man bør bekymre sig om i dokumenterne. Hvis ikke man har den nødvendige juridiske viden, risikerer man meget let til at overse en væsentlig detalje, som kan få stor betydning, hvis du gennemfører handlen. 

I bolighandler hvor der medvirker en ejendomsmægler, er det et lovkrav, at ejendomsmægleren udarbejder en salgsopstilling. Hvis handlen gennemføres uden en ejendomsmæglers medvirken, er det til gengæld ikke et krav, at der udarbejdes en salgsopstilling.

Når du har fundet en ejendom, som du overvejer at købe, er det en god ide at starte med at læse salgsopstillingen igennem. I salgsopstillingen vil du kunne finde række af de mest væsentlige oplysninger om ejendommen. På den måde kan du også lettere danne dig et overblik og sammenligne forskellige ejendomme, som er udbudt til salg.

Salgsopstillingers indhold og udformning varierer. Der er dog en række minimumskrav til, hvad der skal være oplyst i salgsopstillingen. Det er blandt andet et lovkrav, at der skal oplyses om følgende:

• Udbudsprisen.
• Den månedlige og årlige ejerudgift.
• Oplysninger om udgifter til opvarmning.
• Ejendomsværdien og grundværdien efter den offentlige ejendomsvurdering.
• Grund-, bygnings- og boligareal (BBR-arealer).
• Ejendommens beliggenhed, matrikelnummer og nuværende benyttelse.
• Ejendommens nuværende forsikringsforhold. Herunder eventuelle særlige forhold.
• Byrder og gæld som påhviler ejendommen eller sælger personligt og som køber skal overtage
• Ejendommens energimærke
• Særlige begrænsninger i ejendommens udnyttelse i kraft af planbestemmelser og servitutter mv.
• Oplysninger om forurening.
• Andre forhold af væsentlig betydning.

Både sælger og ejendomsmægler er ansvarlige for, at oplysningerne i salgsopstillingen er korrekte. Det indebærer, at hvis de opdager, at salgsopstillingen indeholder ukorrekte oplysninger, har de pligt til straks at rette fejlen og gøre interesserede købere opmærksomme herpå.

Du kan altså gå ud fra det, der er oplyst i salgsopstillingen, er korrekt. Hvis det efterfølgende viser sig, at oplysningerne i salgsopstillingen var ukorrekte, vil du ofte have mulighed for at rette krav mod sælger eller mægler. Det vil ofte være en mulighed at rejse krav om erstatning eller afslag i købesummen. I så fald bør du kontakte en boligadvokat, så du kan få hjælp til at vurdere sagen og rejse krav.

Til de fleste købsaftaler anvendes en standardformular fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Det er dog ikke et krav, og det står parterne frit for at bruge en anden skabelon.  

I mange tilfælde er det sælgers ejendomsmægler, som står for at udarbejde købsaftalen. Derfor bør du læse den grundigt igennem, før du underskriver og tjekke, at alt er, som I har aftalt. Det er også vigtigt, at du får din boligadvokat til at gå købsaftalen igennem, før du gennemfører handlen. 

Vi anbefaler altid, at du får indsat et advokatforbehold i købsaftalen. Advokatforbeholdet giver din boligadvokat mulighed for at gå hele handlen igennem, før du bindes endeligt. På den måde er du sikret en kattelem ud af aftalen igen, hvis du fortryder, eller din boligadvokat finder noget problematisk ved sin gennemgang. Advokatforbehold kan på den måde være med til at sikre, at du ikke ender med at blive bundet af en dårlig aftale. 

Tilstandsrapporten indeholder resultatet af den bygningssagkyndiges gennemgang af bygningerne på ejendommen. Rapporten forholder sig til, om bygningernes fysiske tilstand er dårligere end tilsvarende bygninger på samme alder. Derudover vil det være oplyst, hvis bygningerne har synlige fysiske skader eller tegn på skader.

Fundne skader kategoriseres med et farvekodesystem. Kritiske skader som kræver straks udbedring markeres med rødt. Alvorlige skader som vil blive et problem på længere sigt markeres med gult. Mindre alvorlige skader markeres med gråt. Hvis der er fundet tegn på mulige skader, markeres det med sort.

Du bør altid gå til tilstandsrapporten grundigt igennem, før du vælger, om du vil købe ejendommen. Det kan også være en god idé at få en bygningssagkyndig til at gå til tilstandsrapporten igennem på dine vegne og give sin vurdering af, hvor alvorlige de fundne skader er, og hvad det vil koste at udbedre.

Selvom tilstandsrapporten giver megen god information, skal du være opmærksom på, at der er visse ting, som tilstandsrapporten ikke forholder sig til. Tilstandsrapporten forholder sig ikke til, om bygningerne er lovligt indrettet eller opført. Derudover forholder tilstandsrapporten sig ikke til almindeligt slid og ælde.

Vigtigst af alt er det, at tilstandsrapporten ikke forholder sig til, hvor dyrt det er at udbedre de skader, der er fundet. Selvom en skade er markeret som mindre alvorlig, kan den sagtens være meget dyr at udbedre, ligesom en kritisk skade kan være billig at udbedre. Hvis du ønsker en kvalificeret vurdering af, hvad udbedring vil koste, bør du kontakte en byggesagkyndig.

Fundne fejl ved elinstallationerne kategoriseres efter et vurderingssystem med symboler. Et gult symbol indebærer, at der er fundet ulovlige installationer med risiko for elektrisk stød.  

Et rødt symbol indikerer ulovlige elinstallationer, der indebærer en brandfare. Et forbudssymbol indikerer, at der er installationer, som ikke lever op til de standarder og lovkrav, der var gældende, da installationen blev udført. 

Et symbol med et spørgsmålstegn betyder, at der er fundet forhold, som bør undersøges nærmere for at afklare, om der er en fejl. 

At kun skjulte fejl og mangler dækkes af forsikringen betyder, at det kun er fejl og mangler, som ikke var umiddelbart synlige i hverken handlens dokumenter eller ved en almindelig gennemgang af ejendommen, der dækkes. 

Med andre ord er det sådan, at hvis en fejl eller mangel er omtalt i eksempelvis tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, dækker ejerskifteforsikring ikke. Derfor er det meget vigtigt, at du er opmærksom på, hvilke fejl og mangler der er nævnt i de forskellige dokumenter. 

Ejerskifteforsikringer fås i forskellige prisklasser og med varierede dækning. Derfor er det en god ide at konsultere din boligadvokat, før du vælger, hvilken ejerskifteforsikring du tegner. 

Ejerskifteforsikringer spiller også en rolle, hvis sælger vil gøre brug af den såkaldte huseftersynsordning. Det er en ordning, som sælger kan gøre brug af for at frigøre sig for ansvar for fejl og mangler ved den solgte ejendom. Vælger sælger ikke at bruge huseftersynsordningen, hæfter han for fejl og mangler i 10 år. 

Sælger kan bruge huseftersynsordningen ved at fremlægge køber et tilbud på en ejerskifteforsikring. Sælger skal så tilbyde køber at betale mindst halvdelen af forsikringspræmien. Såfremt sælger gør dette, er han frigjort for ansvar for fejl og mangler, uanset om køber vælger at tegne ejerskifteforsikringen. 

Hvis du ønsker at gøre brug af muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring, skal du være opmærksom på, at den skal tegnes senest på overtagelsesdagen. Tegnes ejerskifteforsikring efter overtagelsesdagen, er den ikke gyldig. 

Det er endvidere et krav for, at du kan tegne en ejerskifteforsikring, at der er lavet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. 

Energimærket tildeles på baggrund af energimærkningsrapport. Energimærkningsrapporten udarbejdes af et certificeret energimærkningsfirma.

Energimærkerapporten er todelt. Første del beskriver, hvor energieffektiv boligen er nu. Anden del beskriver de mulige forbedringer, der kan foretages for at gøre boligen mere energieffektiv.

Energimærket er gyldigt i 10 år fra udarbejdelsen af energimærkningsrapporten. Gyldigheden ophører dog tidligere, hvis der laves ændringer på ejendommen, som har væsentlig betydning for energiforbruget. Gyldighedsperioden på 10 år betyder, at energimærket kan binde genbruges ved flere salg af samme ejendom indenfor 10 års perioden.

Hvis du ønsker en tingbogsattest for en ejendom, kan du fremskaffe den på to måder. Du kan enten indhente den på www.tinglysning.dk eller ved at bestille den hos tinglysningsretten. Normalt vil ejendomsmægleren dog have indhentet en tingbogsattest, som præsenteres for interesserede købere. 

Det er vigtigt, at du får tjekket tingbogsattesten grundigt igennem. Især med henblik på, om der er tinglyst servitutter på ejendommen. Det er nemlig sådan, at du som udgangspunkt er forpligtet til at respektere de servitutter, som er tinglyst på ejendommen. Det kan eksempelvis være en servitut, som giver naboen ret til at færdes på grunden, eller en servitut som regulerer, hvor og hvordan der må bygges på grunden. 

Det anbefales, at du får din boligadvokat til at gennemgå indholdet af tingbogsattesten og eventuelle servitutter på dine vegne. Det kan være ganske svært selv at gennemskue betydningen af forskellige servitutter. 

Oplysningerne i BBR-registret stammer dels fra det offentliges egne oplysninger og dels fra de oplysninger, som nuværende og tidligere ejere har indberettet. Den til enhver tid værende ejer har ansvaret for, at oplysningerne i registret er korrekte og har derfor pligt til at få rettet oplysninger, som er ukorrekte.  

Før du køber, bør du gennemgå oplysningerne og sikre dig, at de stemmer overens med virkeligheden. Du skal dog være opmærksom på, at særligt oplysningerne i BBR-registret om bygningernes arealstørrelser ofte afviger fra realiteten.

Oplysningerne i BBR-registret kan blandt andet have få betydning, hvis du ønsker at belåne ejendommen eller tegne en forsikring. Oplysningerne bruges nemlig hyppigt som vurderingsgrundlag hos blandt andet banker og forsikringsselskaber.

En ejendomsdatarapport kan indhentes for 100 kroner af alle, der er villige til at betale de 100 kroner på boligejer.dk. Visse af de oplysninger, som normalt er med i rapporten, anses dog som private og fortrolige oplysninger. De kommer derfor kun med, hvis rapporten bestilles af ejendommens ejer eller en person, som har fået fuldmagt fra ejeren. 

I de fleste bolighandler står sælgers ejendomsmægler for at indhente ejendomsdatarapporten og stille den til rådighed for interesserede købere. 

For refusionsopgørelsen fastsættes overtagelsesdagen som skæringsdag. De udgifter, som sælger har afholdt, og som relaterer sig perioden efter overtagelsesdagen, skal refunderes af køber. Omvendt skal de udgifter, som køber har afholdt, som relaterer sig til perioden før overtagelsesdagen, refunderes af sælger.

Blandt de poster som ofte indgår i en refusionsopgørelse kan nævnes ejendomsskatter, bidrag til ejer- eller grundejerforeninger og forbrugsudgifter så som el, vand og varme. Det er ofte udgifter, som afregnes for længere perioder, og som ikke nødvendigvis harmonerer med tidspunktet for ejerskiftet.

For at kunne beregne sælgers og købers andel af de forskellige poster, må skatter og bidrag periodiseres. På overtagelsesdagen aflæses diverse forbrugsmålere for på den måde at skabe klarhed over hvor meget af ejendommens forbrug, der relaterer sig til henholdsvis perioden før og efter overtagelsesdagen.

Der gælder ingen fast regel for, hvem der står for at udarbejde refusionsopgørelsen. Det afhænger af aftalen mellem køber og sælger. I mange tilfælde er det dog købers advokat, der står for at udarbejde opgørelsen.

Hvad er en fremtidsfuldmagt?

En fremtidsfuldmagt er en særlig form for fuldmagt, som giver en eller flere udvalgte fuldmægtige mulighed for at handle på dine vegne, hvis du bliver ude af stand til at handle fornuftsmæssigt på egne vegne. Det kan eksempelvis være ved alvorlig sygdom eller ulykker.

En fremtidsfuldmagt er altså din mulighed for på forhånd at vælge bestemte personer til at varetage dine interesser, den dag du ikke længere selv kan. Samtidigt bevarer du selv fuldt ud muligheden for at råde, indtil den dag kommer. Så længe du som fuldmagtsgiver selv er i stand til at varetage egne interesser, er fremtidsfuldmagten inaktiv. De fuldmægtige har indtil da ikke mulighed for at gøre brug af fuldmagten. Du har også selv mulighed for at ændre fuldmagten indtil da, hvis du omstemmer dig. 

Hvordan opretter man en fremtidsfuldmagt?

Hvis du ønsker at oprette en fremtidsfuldmagt, skal du starte før du har brug for den. Det er en gyldighedsbetingelse, at den der udsteder fuldmagten, er i stand til at handle fornuftsmæssigt på tidspunktet hvor fuldmagten oprettes. Det er altså ikke en mulighed at oprette en fremtidsfuldmagt, hvis svær demens allerede har vist sig.

Når fuldmagten oprettes, skal der tages stilling til, hvem der indsættes som fremtidsfuldmægtige. Det bør være personer, som du stoler på, og som du anser som kompetente til at varetage dine interesser og det medfølgende ansvar. Det kan også være en god ide at overveje at indsætte fuldmægtige, der er yngre end dig selv, idet behovet ofte først viser sig i alderdommen.

Hvis du indsætter flere fremtidsfuldmægtige, skal du tage stilling til, om de skal være sideordnede, om de skal have hver sit område, eller om der skal være et hierarki mellem de fuldmægtige. Det kan eksempelvis bestemmes, at alle fuldmægtige kan træffe beslutninger hver for sig. At beslutninger skal træffes i enighed. At beslutningskompetencen er forskellig fra område til område, eller at de øvrige fuldmægtige kun træder i funktion, hvis den eller de primære fremtidsfuldmægtige bliver forhindret i at varetage opgaven.

Der skal tages stilling til, hvad fuldmagten skal omfatte – og for hvem. Det er muligt at afgrænse fuldmagten, så den kun giver den fuldmægtige mulighed for at handle på dine vegne indenfor visse områder. Det kan eksempelvis bestemmes, at de fuldmægtige kan handle på dine vegne med hensyn til økonomiske forhold, men ikke med hensyn til personlige forhold så som at ansøge om pleje hos det offentlige.

Hvis du bestemmer dig for at oprette en fremtidsfuldmagt, er fremgangsmåden således:

• Først skal fuldmagten udarbejdes. Heri tager du stilling til, hvem der skal være dine fremtidsfuldmægtige og på hvilke områder.
• Dernæst skal fremtidsfuldmagten oprettes i Fremtidsfuldmagtsregistret ved hjælp af NemID.
• Herefter skal du vedkende dig fremtidsfuldmagten foran en notar. Notaren er en offentlig embedsmand, som sørger for at kontrollere din identitet, og at du fornuftsmæssigt er i stand til at oprette en fremtidsfuldmagt. Vedkendelsen skal dog ske inden 6 måneder fra oprettelsen.
• Når du vedkender dig fremtidsfuldmagten for notaren, skal der samtidig betales en retsafgift på 300 kr.
• Herefter er fremtidsfuldmagten gyldig og står inaktiv i Fremtidsfuldmagtsregisteret indtil den eventuelt aktiveres.

Hvordan og hvornår sættes fremtidsfuldmagten i kraft?

Afgørelsen om at sætte en fremtidsfuldmagt i kraft træffes af Familieretshuset. Afgørelse herom træffes, hvis du som fuldmagtsgiver eller dine fremtidsfuldmægtige anmoder om det. Hvis der er flere fremtidsfuldmægtige, skal de indgive anmodningen i forening.

Hvis der indgives anmodning om at sætte fremtidsfuldmagten i kraft, skal Familieretshuset vurdere, om betingelserne er opfyldt. Altså om fuldmagtsgiver som følge af sygdom, svækket mental funktion eller lignende ikke længere har evne til at varetage sine forhold indenfor de områder, som fuldmagten omfatter. I den forbindelse udarbejdes en lægerklæring, som indgår i vurderingen. Hvis det er muligt, skal fuldmagtsgiver involveres i beslutningen om at sætte fremtidsfuldmagten i kraft uanset hvem, der har indgivet anmodningen.

Hvis Familieretshuset vurderer, at betingelserne for at sætte fremtidsfuldmagten i kraft, tinglyses fremtidsfuldmagten i Personbogen. Personbogen er offentligt tilgængelig. Det er derfor muligt for både private og offentlige myndigheder at slå op og se, at fuldmagten er givet. De fuldmægtige kan herefter handle på fuldmagtsgivers vegne inden for de rammer, som fuldmagten har fastsat. De fuldmægtige kan dog som klart udgangspunkt ikke indgå aftaler med sig selv.

I de fleste parforhold opfattes boligen, som noget parret sammen ejer. Selvom det er den praktiske dagligdagsopfattelse, er det ikke sikkert, at det reelt er i overensstemmelse med, hvad der gælder juridisk. Ejendommen kan enten være ejet i sameje eller af en af parterne alene.

Hvis to eller flere personer deler ejerskabet boligen – betegnes det, at de ejer aktivet i sameje. Sameje opstår ikke automatisk, blot fordi et par gifter sig, bor sammen eller deler udgifterne. Om sameje er etableret, afhænger først og fremmest af, hvad der er aftalt eller tilsigtet.

Er det tilsigtede eller aftalte uklart, falder man tilbage på en formodningsregel. Efter formodningsreglen svarer de formelle ejerforhold til de reelle. Det medfører, at hvis der senere opstår juridiske tvister om ejerskabet til ejendommen, vil manglen af bevis for andet føre til, at de der er anført som ejere i skødet også anses som ejere i virkeligheden. Derfor bør personer, som ønsker at eje en ejendom i sameje sikre sig, at alle ejerne anføres som ejere i skødet. Er sameje derimod ikke planen, skal kun ejerens navn anføres i skødet. Det betyder også, at hvis ejerforholdene siden ændrer sig, bør tilsvarende ændringer også foretages i skødet.

Par med ejerbolig bør overveje, hvorvidt boligen skal ejes i sameje eller ej. Køber parret boligen sammen, giver spørgsmålet i reglen sig selv, og ejerskabet skal oftest være delt. Er situationen derimod, at den ene ejede boligen, hvorefter den anden flyttede ind, er svaret ikke altid så entydigt. Hvis begge indsættes som ejere, har begge i udgangspunktet ret til andel i salgssummer og lignende. Dertil kommer, at dispositioner over ejendommen så som salg og udlejning vil kræve samtykke fra begge ejere.

Etablering af sameje

Sameje af et aktiv kan etableres på flere måder. Det afgørende for, om en ejendom ejes i sameje, er først og fremmest, hvad der er aftalt eller tilsigtet. Det er derfor vigtigt for alle parter at få en klar og tydelig aftale på plads, der regulerer ejerforholdene. Der bør udarbejdes en utvetydig skriftlig aftale, der angiver hvem, der har ejerskab til ejendommen og størrelsen af ejerandelene.

Hvis det er uklart, hvad der er aftalt eller tilsigtet angående ejerskabet, gælder en formodningsregel. Formodningsreglen tilsiger, at det formelle ejerforhold svarer til det reelle. I tvivlstilfælde vil det derfor i udgangspunktet blive afgørende, hvem der af skødet fremgår som ejer. Hvis I er flere, der sammen ejer en ejendom, bør I derfor sikre, at alle er anført som ejere på ejendommens skøde.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at sameje ikke opstår automatisk. Selvom to personer sammen bebor en ejendom, deler udgifter og i praksis agerer som om ejerskabet var delt, opstår der i udgangspunktet ikke af den grund et sameje.

Hvis der er sameje

Hvis en ejendom ejes i sameje, medfører det, at ejerskabet til ejendommen er delt. Heraf følger, at både de rettigheder og forpligtelser, som ejerskabet medfører er delt mellem ejerne.

Det betyder, at dispositioner over ejendommen som udgangspunkt kræver samtykke fra samtlige ejere. Det vil derfor i udgangspunktet ikke være muligt at sælge eller udleje ejendommen, medmindre alle parter samtykker. Det er dog vigtigt at få med, at reglerne om sameje ikke er til hinder for, at ejerne hver især kan sælge deres ideelle andele.

Sameje medfører derfor, at alle parter i høj grad har indflydelse på, hvordan der disponeres over ejendommen. Det medfører også, at de økonomiske rettigheder og forpligtelser, som er tilknyttet ejerskabet, påhviler alle ejerne.

At eje en ejendom i sameje med andre kan potentielt være årsag til problemer. Særligt hvis der opstår konflikter mellem ejerne. Derfor er det anbefalelsesværdigt at få udarbejdet en samejeoverenskomst, som på forhånd regulerer de problemstillinger, som sameje kan medføre. 

En samejeoverenskomst er kort fortalt en aftale mellem ejerne, som regulerer de rettigheder og pligter som hører med til at eje en ejendom i sameje.

Hvad er en samejeoverenskomst?

En samejeoverenskomst eller samejekontrakt er en aftale mellem flere personer, som ejer en ejendom eller et andet aktiv i sameje.

Aftalen regulerer de rettigheder og pligter, som knytter sig til ejerskabet af ejendommen. Der er ingen regler for, hvilke bestemmelser en samejeoverenskomst skal indeholde, eller hvilke spørgsmål der skal tages stilling til i aftalen. Det er dog anbefalelsesværdigt at udforme aftalen sådan, at den indeholder bestemmelser om de spørgsmål, som hyppigst viser sig, når flere personer sammen ejer en fast ejendom. Det kan eksempelvis være bestemmelser om:

• Muligheder for pantsætning.
• Forkøbsret ved opløsning af samejet.
• Fordeling af en eventuel salgssum.
• Fordeling af udgifter og indtægter.
• Adgang til opsigelse af samejeoverenskomsten.
• Udlejning af ejendommen.
• Bestemmelser om retstillingen ved dødsfald.

Samejeoverenskomsten bør aftales tidligst muligt. Før eventuelle uoverensstemmelser melder sig. Ved at formulere en velgennemtænkt samejeoverenskomst, kan man aftale sig ud af de fleste af de spørgsmål, som kan vise sig, når man ejer en ejendom i sameje.

Hvem har brug for en samejeoverenskomst?

En samejeoverenskomst er principielt en god ide for alle, som ejer fast ejendom i sameje. At aftale en samejeoverenskomst er ikke et krav. Til gengæld er det et godt redskab til at få styr på en række af de problemstillinger, der knytter sig til at eje en ejendom i sameje.

For ægtefæller med formuefællesskab gælder det dog, at der er særlig ægteskabslovgivning, som regulerer en række af de spørgsmål, der ellers ofte reguleres i samejeoverenskomster. Der er blandt andet særlig lovregulering af, hvad der skal ske med ejendommen, hvis ægteskabet ophører. Derfor er behovet for samejeoverenskomster mellem ægtefæller ikke så stort, som ved andre typer af samejeforhold.

Ugifte samlevende der ejer bolig i sameje, er til gengæld en gruppe, som særligt har behov for samejeoverenskomster. Den særlige ægteskabslovgivning, som gælder for ægtefæller, gælder ikke for ugifte samlevende. Heller ikke selvom der har været et langt og ægteskabslignende samliv. Derfor falder man tilbage på de almindelige regler i dansk ret, hvilket sjældent er hensigtsmæssigt. Hvis ikke en samejeoverenskomst regulerer spørgsmålet, er det i høj grad parternes evne til at blive enige, der styrer, hvad der skal ske med ejendommen. Alternativt må eventuelle stridigheder søges løst ved domstolene, hvilket både er besværligt og omkostningstungt.

Gyldighed og tinglysning af samejeoverenskomster

Samejeoverenskomster er ganske almindelige aftaler. Det betyder, at aftalen er bindende for parterne, så snart den er indgået. Det betyder også, at der ikke gælder særlige formkrav. Det er altså ikke en betingelse for en samejeoverenskomsts gyldighed, at den er udformet efter en særlig skabelon, tinglyst eller på anden måde registreret. Som med andre aftaler, bør overenskomsten dog altid være skriftlig og forfattet på en sådan måde, at der er mindst mulig tvivl om, hvad der er aftalt. Dertil bør alle parter have en kopi af aftalen.

Selvom det ikke er en gyldighedsbetingelse, er det muligt at få tinglyst en samejeoverenskomst på ejendommens blad i tingbogen. Tinglysningen får ikke betydning for forholdet mellem aftalens parter. Til gengæld får det den betydning, at omverdenen gøres bekendt med, at der er en samejeoverenskomst for ejendommen.

Det er ikke et krav, at aftalen udformes af advokater eller lignende. En samejeoverenskomst kan dog få meget stor betydning for parternes retstilling. Derfor anbefales det altid, at du involverer en boligadvokat, når aftalen skal udformes. Dels er det vigtigt, at der tages højde for flest muligt af de problemstillinger, der kan opstå i løbet af ejertiden. Dels er det vigtigt, at aftalen og dens vilkår forfattes, så aftalen får virkning i overensstemmelse med det tilsigtede.

Hvad sker der, hvis man ikke har en samejeoverenskomst?

Hvis der ikke er aftalt en samejeoverenskomst, falder man tilbage på de almindelige regler i dansk ret. Hvilke regler, der i så fald regulerer diverse spørgsmål, afhænger i høj grad af, om ejerne er gift eller ej.

Ægtefæller

For ægtefæller gælder særlig ægteskabslovgivning. Lovgivningen har på dette område taget stilling til en række af de spørgsmål, som hyppigt viser sig. Derfor er behovet for samejeoverenskomster mellem ægtefæller reduceret. Blandt andet er det ved lov bestemt, at det ikke er muligt at sælge, pantsætte, udleje eller bortforpagte familiens helårsbolig uden samtykke fra den anden ægtefælle. Reglen gælder uanset om boligen er ejet i sameje eller blot af den ene ægtefælle. Undtaget er dog situationer, hvor boligen ikke indgår i ligedelingen. Det vil sige, hvis ejendommen er den ene ægtefælles særeje.

En hyppigt forekommende problemstilling er, hvad der skal ske med boligen i tilfælde af skilsmisse. Dette er i vidt omfang reguleret ved lovgivning. Udgangspunktet i tilfælde af skilsmisse er, at ægtefællerne skal dele deres formuer lige. I denne ligedeling indgår blandt andet fast ejendom, som er ejet af en eller begge ægtefæller. Konkret kan aktiver og herunder fast ejendom dog være undtaget fra ligedelingen. Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis der er indgået en ægtepagt eller hvis der er tale om aktiver, som efter lovgivningen er undtaget fra ligedelingen.

For at kunne foretage ligedelingen af formuerne, skal det gøres op, hvor store formuer ægtefællerne hver især har. Ægtefællernes forskellige aktiver værdiansættes, og det gøres op, hvilken værdi de samlet repræsenterer. Tilsvarende opgøres det, hvor meget gæld ægtefællerne hver især har. Udregningen foretages separat for hver af ægtefællerne.

Når ægtefællernes formuer er gjort op, foretages selve ligedelingen. Udgangspunktet er, at formuerne deles sådan, at begge parter får lige andele. Den mest formuende ægtefælle må derfor forvente at skulle aflevere en del af sin formue til den mindre formuende ægtefælle.

Ved delingen har begge en såkaldt udtagelsesret. Udtagelsesretten er en ret til at pege på de forskellige aktiver, som indgår i ligedelingen og forlange disse udtaget til sig selv. Udtagelsesretten gælder også for fast ejendom.

Anmoder kun en af ægtefællerne om at udtage et aktiv, udtages aktivet til denne. Det er dog en forudsætning, at værdien kan rummes inden for dennes andel af den samlede formue. Hvis det ikke er muligt, skal den udtagende ægtefælle samtidigt betale det overskydende beløb til den anden ægtefælle.

Anmoder begge ægtefæller om at udtage samme aktiv, bestemmer loven, at aktivet udtages til den af ægtefællerne, som for hvem aktivet har den væsentligste betydning for opretholdelsen af hjemmet eller fortsættelse af erhverv eller i øvrigt. Konkret betyder det, at der foretages en vurdering af, hvem af ægtefællerne der har mest brug og betydning af, at kunne få lov til at udtage dette. Hvis der eksempelvis er børn involveret, vil boligen meget ofte blive udtaget til den, som efter skilsmissen skal have børnene boende.

Andre

Hvis ejerne ikke er ægtefæller, finder de almindelige formueretlige regler i dansk ret anvendelse. Der gælder derfor et ganske andet regelsæt end for ægtefæller. Også selvom der er tale om ugifte samlevende, kærestepar mv. Det betyder, at der eksempelvis ikke er særlige regler, som regulerer hvem der skal have mulighed for at overtage ejendommen og i givet fald til hvilken pris.

Konsekvensen er, at eventuelle tvister må løses ud fra, hvad der – hensigtsmæssigt eller ej – følger af de almindelige regler om sameje af fast ejendom eller hvad, der på tidspunktet kan opnås enighed om. Hvis det ikke er muligt at nå til enighed, kan det ultimativt blive nødvendigt at få at gå til domstolene for at få tvisten løst. Det er naturligvis ikke en ønskværdig løsning, da domstolsbehandling ofte er en ganske omkostningsfuld og tidskrævende proces.

Når en ejendom er ejet i sameje og intet andet er aftalt, er reglerne sådan, at dispositioner over ejendommen som udgangspunkt kræver samtykke fra samtlige ejere. Det er derfor ikke muligt at sælge ejendommen, medmindre samtlige ejere er enige herom. Den ene part kan i vidt omfang blokere for salg af ejendommen. Det kan særligt være et problem, hvis der er gæld i ejendommen. Det vil næsten altid være sådan, at ejerne hæfter solidarisk for gælden. Konsekvensen af solidarisk hæftelse er, at kreditor har mulighed for at gå efter den af de solidarisk hæftende, som kreditor ønsker. Konsekvensen er, at hvis den ene af ejerne holder op med at betale sin del af udgifterne, kan de andre ejere blive tvunget til også at betale den del.

Viser det sig umuligt at nå frem til at nå frem til en løsning, hvor ejendommen afvikles i mindelighed, kan den eneste løsning i sidste ende være at begære samlejet opløst ved frivillig auktion gennem fogedretten. I så fald sælges ejendommen på en auktion, hvor alle har mulighed for at byde. Det er dog sjældent en attraktiv løsning.

Hvad sker der i tilfælde af død?

Hvis den ene part i et sameje dør, er det i udgangspunktet reglerne i Arveloven, som dikterer, hvad der skal ske. Reglerne er sådan, at det spiller en afgørende rolle, om afdøde er gift med den anden part i samejet eller ej, og om afdøde efterlader sig livsarvinger. Livsarvinger er slægtninge i nedstigende linje, så som børn og børnebørn.

Efterlader afdøde sig en ægtefælle og ingen livsarvinger, arver den overlevende ægtefælle i udgangspunktet hele den afdødes formue. Efterlader afdøde sig både ægtefælle og livsarvinger, fordeles afdødes formue i udgangspunktet mellem ægtefællen og livsarvingerne med ½ til ægtefællen og ½ til livsarvingerne. Livsarvingerne deler indbyrdes den andel, der tilfalder dem. Ugifte samlevende og andre partnere, som afdøde ikke var gift med, arver i udgangspunktet ingenting. Hvis ugifte par ønsker, at de skal arve hinanden, er det derfor nødvendigt at betænke hinanden ved testamente.

Når det afgjort, hvem der skal arve og for hvilket beløb, er spørgsmålet, hvem der skal overtage hvilke af afdødes aktiver. Herunder andelen af den fællesejede bolig.

Hvis der er truffet bestemmelse herom i testamente eller i en samejeoverenskomst, må de øvrige arvinger respektere dette. Det er altså muligt på forhånd at sikre, hvad der skal ske med den fælles bolig i fald en af ejerne går bort.

Hvis ikke der på forhånd er truffet bestemmelse herom i testamente eller samejeoverenskomst, indeholder loven regler om arvingernes ret til at overtage afdødes aktiver. Det er sådan, at arvingerne har ret til at vælge aktiver i boet, som de ønsker at overtage. Hver arving har en såkaldt arvelod, som udgøres af summen af den arv, der tilfalder arvingen. Hvis værdien af det, en arving vælger, overstiger arvelodden, skal arvingen indbetale det overskydende beløb til boet. Vil flere arvinger overtage boligen, får den arving, der ejede boligen i sameje med afdøde førsteret.

Som det fremgår, er det særligt vigtigt, at ugifte par gør sig overvejelser om, hvad der skal ske, hvis en af dem går bort. Hvis ingen foranstaltninger træffes, arver længstlevende ingenting. Samtidigt risikerer længstlevende at få afdødes arvinger som medejere af boligen eller at blive tvunget til at sælge boligen.

Når en person dør, fordeles formuen i udgangspunktet mellem afdødes ægtefælle og livsarvinger. Livsarvinger er personer, som nedstammer fra afdøde. Det er i første række børn. Derefter børnebørn og derefter oldebørn. Halvdelen tilfalder ægtefællen og den anden halvdel livsarvingerne, som deler arven imellem sig. Systematikken er sådan, at børn af livsarvinger ikke arver så længe deres arveberettigede forælder lever.

Hvis afdøde ikke efterlader sig en ægtefælle, arver livsarvingerne hele afdødes formue. Tilsvarende arver ægtefællen hele afdødes formue, hvis afdøde ikke efterlader sig livsarvinger. Efterlader afdøde sig hverken livsarvinger eller ægtefælle fordeles formuen på afdødes fjernere slægtninge. I første række forældre og søskende.

Denne systematik kan man ændre på ved at oprette et testamente. Lovgivningens regler om tvangsarv begrænser dog i hvilket omfang udgangspunktet kan fraviges. Reglerne om tvangsarv medfører, at det ikke ved testamente kan bestemmes, at livsarvinger eller ægtefælle intet skal arve. Det er altså ikke i Danmark muligt at gøre sin børn eller ægtefælle arveløse.

Både livsarvinger og ægtefælle har krav på en tvangsarv på ¼ af deres legale arv. Det kan illustreres sådan, at hvis afdøde dør og alene efterlader sig en ægtefælle, har ægtefællen uanset testamentet krav på ¼ af afdødes formue. Efterlader afdøde sig både livsarvinger og ægtefælle, har ægtefællen som minimum krav på 1/8. Tilsvarende har livsarvingerne til sammen krav på 1/8.

Det er ikke kun muligt at bestemme ved testamente, hvordan formuen beløbsmæssigt skal fordeles. Det er også muligt at fordele de aktiver, man efterlader sig. Eksempelvis kan du ved testamente bestemme, at en bestemt arving skal arve sommerhuset eller uldjakken i garderoben.

Testamenters gyldighed

For at testamenter skal være gyldige, skal visse krav overholdes. Du kan altså ikke blot nedfælde dine ønsker på et stykke papir og gemme det i bankboksen.

Lovgivningen giver tre muligheder for at oprette testamenter – notartestamenter, vidnetestamenter og nødtestamenter. Du skal gøre brug af en af disse og overholde de krav der gælder, til den pågældende type, for at dit testamente er gyldigt. Forskellen mellem de forskellige typer af testamenter består ikke i selve indholdet, men i måden hvorpå de oprettes.

Notartestamenter

Notartestamentet er den mest almindelige form for testamente. Det skyldes, at det anses for den mest sikre form for testamente, idet det meget vanskeligt kan anfægtes på sin ægthed og ikke risikerer at forsvinde. Et notartestamente oprettes ved, at du møder op hos din lokale notar med dit testamente klar til underskrift. Notarer er embedsmænd, som arbejder ved landets byretter. Testamentet underskrives herefter i notarens påsyn og notaren laver en notarpåtegning, som er en underskrift og et stempel. Notaren sørger samtidig for at kontrollere din identitet, og at du fornuftsmæssigt er i stand til at underskrive testamente. Notaren kontroller derimod ikke, at testamentes indhold er lovligt eller fornuftigt. Derfor er det vigtigt, at du får hjælp fra en advokat til at udarbejde testamentes indhold.

Når testamenter er underskrevet, gemmes en kopi af testamentet i notarialarkivet. Herved sikres det, at der ikke er en risiko for, at testamentet bortkommer. Når testator afgår ved døden, bliver testamentet fra notarialarkivet automatisk sendt til skifteretten. Skifteretten er den instans, som står for at afvikle dødsboer. Herved du kan være sikker på, at testamentes indhold vil blive respekteret, så længe det er i overensstemmelse med lovgivningen. Der er derfor ingen reel risiko for, at notartestamenter forsvinder.

Vidnetestamenter

Et vidnetestamente er en form for testamente, hvis gyldighed er betinget af, at det er underskrevet foran mindst to vidner. Dertil kommer det almindelige krav om, at testator var ved sin fulde fornuft, da testamentet blev underskrevet. Oprettelsen fungerer i praksis sådan, at testator skal indkalde to vidner, som ser på mens testator underskriver testamentet. Herefter skal vidnerne selv underskrive testamentet. Når det er på plads, er testamentet gyldigt.

Det er ikke hvem som helst, som kan indtage rollen som vidne. Vidnerne skal for det første være over 18 år. Dertil kan en person ikke være vidne, hvis testamentet begunstiger vidnet selv eller nogen, som er vidnet nærtstående. For at finde vidner der opfylder kravene, kan det derfor ofte være nødvendigt at involvere naboer, kollegaer eller andre uden personlig interesse i testamentets bestemmelser.

Selvom vidnetestamenter er en mulighed efter loven, må det anbefales i stedet at benytte notartestamenter. Notartestamenter indebærer ikke samme risiko for, at testamentet bortkommer og medfører heller ikke samme besvær med at finde egnede vidner.

Nødtestamenter

Nødtestamenter er en særlig form for testamenter, som er reserveret til nødsituationer. Det er kun muligt at oprette denne form for testamente, hvis det sker i en nødsituation, hvor det ikke er muligt at oprette anden form for testamente. Det kan eksempelvis være ved alvorlige ulykker, hvor testator ikke har anden mulighed for at nå at oprette et normalt testamente.

Indholdet i nødtestamenter adskiller sig ikke fra øvrige testamenter. Der er altså ikke forskel på, hvad der kan bestemmes ved et nødtestamente i forhold til andre testamenter. Gyldighedskravene til et nødtestamente er ganske begrænsede. De skal nedskrives med indhold, navn, dato og underskrift fra testator, og det skal ske i en nødsituation. Når de begrænsede krav er opfyldt, er testamentet gyldigt. Nødtestamenter er dog kun gyldige i tre måneder fra deres oprettelse. Gyldigheden udløber altså automatisk.

Nødtestamenter er i sagens natur en mulighed forbeholdt nødsituationer. Det kan derfor ikke anbefales at benytte denne fremgangsmåde, medmindre det er strengt nødvendigt. I stedet bør du før nødsituationen opstår få oprettet et almindeligt testamente. Er et nødtestamente oprettet, bør det hurtigst muligt erstattes med et almindeligt testamente.

Arv

Ugifte samlevende og andre papirløse par arver ikke hinanden, medmindre andet er bestemt ved testamente. Det gælder uanset hvor længe de har boet sammen, om de har børn sammen eller lignende. Ugifte par er derfor nødsaget til aktivt at tage stilling til, om de skal arve hinanden.

Hvis ugifte par ønsker at sikre hinanden bedst muligt i tilfælde af dødsfald, er den bedste mulighed at blive gift. Fordelen herved, er at ægtefæller automatisk arver hinanden. Dertil giver arvelovgivningen ægtefæller særligt gode rettigheder, når afdødes aktiver skal fordeles. Ægtefæller har også særligt gunstige vilkår med hensyn til boafgift. Boafgift er en afgift, som boet efter afdøde skal betale af den arv, der fordeles. Ved arv til ægtefæller betales ingen boafgift. Ved arv til afdødes nærmeste familie betales en boafgift på 15 pct. Ved arv til arvinger uden for afdødes nærmeste familie betales yderligere 25 pct. Om papirløse partnere hører til afdødes nærmeste familie, afhænger af, om de har haft fælles bopæl eller har børn sammen.

Hvis ægteskab ikke er en mulighed, er den næstbedste mulighed at oprette testamenter. Den mest attraktive løsning er ofte at oprette et udvidet samlevertestamente. Ved et udvidet samlevertestamente kan det bestemmes, at et par skal arve hinanden, som var de ægtefæller. Det er derved muligt at lave et testamente, der stiller parret, som var de ægtefæller med rent, fuldstændigt særeje.

Herved kan længstlevende få de fordele, der normalt tilkommer den længstlevende ægtefælle ved arvens fordeling. Blandt andet den fordel der tilkommer længstlevende ægtefælle i form af en udtagelsesret fra boet. Der er dog den undtagelse, at længstlevende ikke kan gives mulighed for at sidde i uskiftet bo.

Beløbsmæssigt kan arven til længstlevende herved maksimeres ganske betragteligt. Hvis afdøde efterlader sig livsarvinger så som børn eller børnebørn, kan arven til samleveren maksimeres til 7/8 af afdødes formue. Efterlader afdøde sig ikke livsarvinger, kan det bestemmes, at samleveren arver hele afdødes formue.

For at kunne oprette et udvidet samlevertestamente, skal visse betingelser være opfyldt. Vigtigst er, at parret skal have boet sammen i mindst to år eller have fælles børn sammen. Dertil skal det udvidede samlevertestamente være gensidigt.

Hvis betingelserne for at oprette et udvidet samlevertestamente ikke er opfyldt, må et par nøjes med de almindelige muligheder for at testere over formuen. Ved et almindeligt testamente er det ikke muligt at give længstlevende de fordele, som man kan ved et udvidet samlevertestamente.

Beløbsmæssigt er mulighederne for at sikre længstlevende mest muligt reduceret i forhold til mulighederne ved et udvidet samlevertestamente. Hvis afdøde ikke efterlader sig børn eller andre livsarvinger, kan længstlevende sikres ret til hele formuen. Efterlader afdøde sig derimod livsarvinger, medfører disses ret til tvangsarv, at samleveren maksimalt kan sikres ¾ af afdødes formue. Det skyldes, at livsarvinger som minimum efter loven har ret til tvangsarven på ¼ af deres legale arv.

Hvis forholdet går i stykker

Forskellen mellem gifte par og ugifte samlevende viser sig blandt andet, hvis forholdet går i stykker. I ægteskaber er det sådan, at hvis ægteskabet ophører ved skilsmisse, separation eller den enes død, skal formuerne ligedeles. Det er særligt en fordel for den mindst formuende af ægtefællerne.

Sådanne regler gælder til gengæld ikke for ugifte par. Hvis et sådant forhold bringes til ophør, kan hver af parterne blot beholde sin egen formue og sine egne ting. Der sker altså ingen ligedeling.

Det betyder også, at hvis en af parterne har købt alle de varige ting, mens den anden har afholdt det daglige forbrug, kan det medføre stor økonomisk forskel på, hvad parterne går ud af forholdet med. Derfor bør ugifte par løbende overveje, om ejerskabet til diverse aktiver og udgifterne til det løbende forbrug fordeles på en måde, som er i begges interesse.

Fast ejendom

Forskellen mellem gifte og ugifte par viser sig angående fast ejendom særligt på to måder.

For det første er det i ægteskabslovgivningen bestemt, at dispositioner over familiens helårsbolig kræver samtykke fra begge ægtefæller. Det betyder, at overdragelser, pantsætninger, udlejninger eller bortforpagtninger ikke kan ske, medmindre begge ægtefæller er enige. Reglen gælder uanset, om boligen er ejet i sameje eller af den ene ægtefælle alene. Den eneste undtagelse fra kravet om samtykke er, hvis boligen er den ene ægtefælles fuldstændige særeje.

Sådanne regler findes til gengæld ikke for ugifte samlevende. Enighed er i disse tilfælde kun et krav, hvis boligen er ejet i sameje. Hvis det er tilfældet, kræver de nævnte dispositioner til gengæld også enighed, medmindre andet er bestemt i en samejeoverenskomst.

For det andet viser forskellen sig, hvor parret går fra hinanden. Ved ægteskabers ophør er det ved lov bestemt, at der er særlige regler om udtagelsesret. Det medfører effektivt, at tvister om hvem der efterfølgende skal eje ejendommen bliver løst allerede ved formuedelingen.

Tilsvarende regler findes ikke for ugifte samlevende. For ejendomme ejet i sameje medfører det, at medmindre der på forhånd er indgået aftale herom i en samejeoverenskomst, vil spørgsmålet, hvem der efterfølgende skal eje ejendommen skulle afgøres ved enighed blandt ejerne. Derfor er det særligt vigtigt, at ugifte samlevende, som ejer bolig sammen, overvejer, om der skal indgås en samejeoverenskomst.

For at forstå betydningen af særeje, er man nødt til at forstå, hvad der normalvis gælder i ægteskaber. 

Når et par indgår ægteskab, får de formuefællesskab. Det betyder ikke, at begreberne ”dit” og ”mit” ophæves. Ægtefællerne har fortsat hver sin formue og ejerskab til hver sine aktiver. Det betyder til gengæld, at hvis ægtefællerne en dag vælger at blive skilt, separeret eller den ene afgår ved døden, skal formuerne ligedeles. 

Det betyder også, at loven pålægger ægtefællerne visse begrænsninger for, hvordan de kan disponere over deres formuer. Ægteskabslovgivningen bestemmer eksempelvis, at det ikke er tilladt at overdrage, pantsætte, udleje eller bortforpagte familiens helårsbolig uden samtykke fra den anden ægtefælle.

Man kan illustrere de økonomiske konsekvenser ved skilsmisse således:

Mads og Kirsten er gift. Mads har før skilsmissen en samlet formue på 200.000 kr. Kirsten har før skilsmissen en samlet formue på 1.000.000 kr. Mads og Kirstens samlede formue er altså på 1.200.000 kr.

Ved skilsmisse skal formuerne ligedeles. Den samlede formue divideres derfor med 2. (1.200.000 kr. / 2 = 600.000 kr.)

Mads og Kirsten får derfor hver især boslodder på 600.000 kr. Mads har derfor efter skilsmissen en formue på 600.000 kr. og Kirsten har efter skilsmissen tilsvarende en formue på 600.000 kr.

I tilfælde af dødsfald, kan de økonomiske konsekvenser illustreres således:

Mads og Kirsten er gift. Sammen har de barnet Bente. Mads har en samlet formue på 200.000 kr. Kirsten har en samlet formue på 1.000.000 kr. Mads og Kirstens samlede formue er altså på 1.200.000 kr.

Herefter dør Mads. Mads efterlader sig to arvinger. Ægtefællen Kirsten og barnet Bente. Før arven efter Mads kan fordeles skal Mads’ og Kirstens formuer ligedeles. Den samlede formue divideres derfor med 2. (1.200.000 kr. / 2 = 600.000 kr.).

Efter ligedelingen kan arven efter Mads fordeles. Boet efter Mads har en formue på 600.000 kr. Efter loven tilfalder halvdelen af arven efter Mads ægtefællen Kirsten og den anden halvdel Mads’ livsarvinger. Mads livsarvinger udgøres i dette tilfælde kun af Bente.

Kirsten og Bente arver derfor hver især 300.000 kr. efter Mads. Samlet set står Kirsten derfor efter alt er fordelt med en formue på 900.000 kr.

Ved at oprette en ægtepagt, kan det aftales, at hele eller dele af ægtefællernes formue er særeje. Særeje medfører, at den del som er særeje ikke indgår i ligedelingen. Betydning af særeje kan illustreres således:

Mads og Kirsten er gift. Mads har før skilsmissen en samlet formue på 200.000 kr. Kirsten har før skilsmissen en samlet formue på 1.000.000 kr. Mads og Kirstens samlede formue er altså på 1.200.000 kr.

Det er bestemt ved ægtepagt, at hele Kirstens formue er særeje. Derfor indgår Kirstens formue ikke i ligedelingen. Ved ligedelingen indgår derfor kun Mads’ formue på 200.000 kr. Den samlede formue der indgår i ligedelingen, er derfor 200.000 kr. De 200.000 kr. divideres derfor med 2. (200.000 kr. / 2 = 100.000 kr.).

Konsekvensen er, at Mads formue deles mellem Mads og Kirsten, mens Kirstens formue forbliver hos Kirsten. Mads har derfor efter skilsmissen en samlet formue på 100.000 kr. mens Kirsten efter skilsmissen har en samlet formue på 1.100.000 kr.

Hvad kan aftales ved ægtepagt?

Det er ved lov reguleret, hvad der gyldigt kan aftales ved en ægtepagt. Der skal ved aftalen tages stilling til, hvad særejet skal omfatte, og hvilken type særeje man ønsker. Det er ikke alle særejekonstruktioner, som gyldigt kan aftales.

For så vidt spørgsmålet om, hvad særejet skal omfatte, må der tages stilling til, om særejet skal omfatte alt pågældende ejer, alt pågældende ejer på tidspunktet, bestemte genstande eller beløb eller en bestemt brøkdel af pågældendes formue.

Tilsvarende skal der tages stilling til, om særejet skal være et såkaldt fuldstændigt særeje, et skilsmissesæreje eller et kombinationssæreje. Hvis der er valgt fuldstændigt særeje, forbliver formuen særeje også ved død. Det omfattede indgår derfor aldrig i ligedelingen. Et skilsmissesæreje bevirker, at der særeje i tilfælde af skilsmisse. Til gengæld indgår skilsmissesæreje i ligedelingen, hvis ligedelingen sker ved en af ægtefællernes død.

Ved at vælge et kombinationssæreje, kan mulighederne ved fuldstændigt særeje og kombinationssæreje kombineres inden for visse rammer. Forskellen mellem fuldstændigt særeje og kombinationssæreje viser sig, hvis en af ægtefællerne dør. Fuldstændigt særeje hos den afdøde vil i så fald medføre, at den længstlevende begunstiges mindst muligt.

Hvis I ønsker en ægtepagt i jeres ægteskab, bør I søge rådgivning hos en advokat. Det er vigtigt, at I gør jer overvejelser og får rådgivning i, hvilken type ægtepagt, der passer bedst til jeres ægteskab.

Ægtepagters gyldighed

I Danmark er det normalt sådan, at der ikke gælder særlige formkrav for, at en aftale er gyldig. Mundtlige aftaler er derfor principielt lige så bindende som skriftlige aftaler. Ægtepagter er dog en undtagelse til den regel.

Ægtepagter er først gyldige, når de er underskrevet af begge ægtefæller og tinglyst i personbogen. Indtil disse krav er opfyldt, er en ægtepagt uden juridisk betydning. Det betyder til gengæld også, at når en ægtepagt først er behørigt underskrevet og tinglyst, kan den kun ændres eller ophæves, hvis samme procedure igen følges. Derfor skal man overveje det grundigt, før man indvilliger i at indgå en ægtepagt. Det er ikke sikkert, at man nogensinde kan få overbevist sin partner om at ændre indholdet igen.