Lejers fraflytning

Hvad er et fraflytningssyn?

Når lejer opsiger eller får ophævet sit boliglejemål, skal udlejer indkalde lejer til et fraflytningssyn. Ved fraflytningssynet bliver lejemålet gennemgået af udlejer sammen med lejer. Her bliver der udfærdiget en fraflytningsrapport af udlejer, hvor alle de mangler som skal istandsættes for lejerens eller udlejerens regning noteres.

Der er efter lejeloven ikke noget krav om, at lejeren skal underskrive udlejerens fraflytningsrapport, men det er blot vigtigt, at lejeren får udleveret en kopi af rapporten, ellers kan udlejer ikke gøre et krav gældende som følge af vedligeholdelse eller misligholdelse overfor lejeren.

Indkaldelse til fraflytningssynet

Det følger af lejeloven, at en udlejer, som udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal indkalde lejeren til et fraflytningssyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren fraflytter lejemålet. Udlejeren skal skriftligt orientere lejeren om fraflytningssynet med mindst 1 uges varsel. Udlejer og lejer kan dog aftale, at fraflytningssynet afholdes med et kortere varsel, hvis der er behov herfor.

Hvis udlejeren ikke indkalder lejeren til et fraflytningssyn inden for fristen på 2 uger, kan udlejeren ikke gøre krav gældende over for lejeren. I sådanne tilfælde må udlejeren selv afholde udgifterne til istandsættelse af lejeboligen.

For erhvervslejemål gælder der ikke et lovkrav om afholdelse af fraflytningssyn. Hvis det derimod er aftalt i lejekontrakten, at der skal afholdes syn ved fraflytning, vil det normalt også være aftalt, inden for hvilken frist lejeren skal indkaldes til synet.

Fraflytningsrapport

Ved fraflytningssyn i boliglejemål skal der udarbejdes en fraflytningsrapport, som udleveres til lejeren i forbindelse med selve synet. Hvis lejeren ikke ønsker at kvittere for modtagelsen af fraflytningsrapporten, eller hvis lejeren ikke møder op til synet, skal udlejeren fremsende rapporten til lejeren. Dette skal ske senest 2 uger efter, at fraflytningssynet har fundet sted.

Efter afholdelse af fraflytningssynet og udlevering af fraflytningsrapporten kan udlejeren alene kræve, at lejeren hæfter for de udgifter, som fremgår af rapporten. Dette gælder også i de tilfælde, hvor lejeren ikke har underskrevet rapporten. Det kan eksempelvis betyde, at hvis udlejeren ikke har anført i fraflytningsrapporten, at maling af stuen skal ske for lejerens regning, vil udlejeren selv hæfte for udgifterne hertil.

Det er derfor væsentligt, at udlejeren både indkalder lejeren til fraflytningssyn og udleverer en fraflytningsrapport. Hvis disse krav ikke er opfyldt, kan udlejeren ikke gøre et istandsættelseskrav gældende over for lejeren og vil i stedet skulle afholde udgifterne til istandsættelse for egen regning.

For erhvervslejemål er der ikke lovkrav om afholdelse af fraflytningssyn eller udarbejdelse af fraflytningsrapport. Hvis dette er aftalt i lejekontrakten, skal de aftalte betingelser dog overholdes.

Regler for fraflytningen

Når et lejemål er opsagt, og lejeren skal fraflytte, skal det lejede være afleveret senest kl. 12:00 på fraflytningsdagen. I lejekontrakten vil det fremgå, om det er udlejeren eller lejeren, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Dette udgangspunkt gælder for både bolig- og erhvervslejemål, men på grund af større aftalefrihed ved erhvervslejemål kan der være aftalt fravigelser i kontrakten.

Hvis det er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelse, hæfter lejeren for opgaver som hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Uanset hvem der har vedligeholdelsespligten, hæfter lejeren dog altid for misligholdelse af lejemålet.

Manglende indflytningsrapport

Hvis udlejer udlejer mere end én beboelseslejelighed, skal udlejer ifølge lejeloven afholde et indflytningssyn, hvor der skal udfærdiges en indflytningsrapport. Samme krav stilles ikke i erhvervslejeloven til udlejere af erhvervslejemål, men det kan i stedet være aftalt i lejekontrakten. 

I indflytningsrapporten skal lejemålet gennemgås for fejl og mangler som skal noteres i rapporten. Indflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet. Hvis lejeren ikke er til stede ved synet, eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten, skal den sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.

Fraflytning efter 10 år

Der gælder særskilt regler for almene boliger efter almenlejeloven. Hvis lejeren er blevet pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt, vil man som udlejer i løbet af en 10 års periode, fra at lejeren har overtaget lejemålet, gradvist overtage lejerens udgifter til istandsættelse.

Det vil betyde at efter 10 år vil udlejeren hæfte for den indvendige vedligeholdelse som består af hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. Dette medfører, at jo længere tid en lejer har boet i lejligheden, jo større andel af den indvendige vedligeholdelse skal udlejeren hæfte for ved fraflytningen.

Disse regler gælder kun for almene boliger, så hvis man er en privat udlejer, vil disse regler ikke finde sted.

Fraflytningssyn ved dødsfald

Hvis en lejer afgår ved døden, skal udlejer være opmærksom på, at lejerens ægtefælle eller et medlem af husstanden har ret til at fortsætte lejemålet, hvis vedkommende har boet i lejemålet de seneste 2 år.

Denne ret gælder også, selvom personen ikke står på lejekontrakten. Det betyder, at hvis den afdøde lejer har boet sammen med sin ægtefælle i lejemålet, får ægtefællen ret til at fortsætte lejemålet på samme vilkår som den afdøde.

Fuldmagt til fraflytningssyn

Hvis lejer ikke har mulighed for at deltage i et fraflytningssyn, har lejeren mulighed for at give en anden lov til at være til stede ved fraflytningssynet i stedet. Dette skal ske med en fuldmagt underskrevet af lejeren og fuldmagtshaveren. Fuldmagten skal gives skriftligt til udlejeren, og de skal opfylde de almindelig betingelser for en skriftlig fuldmagt. 

Udlejers opkrævning ved fraflytning

Lejeren skal efter lejeloven og erhvervslejeloven aflevere lejemålet i samme stand, som det havde ved overtagelsen. Hvis lejekontrakten fastsætter, at lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, hæfter lejeren for istandsættelse af lejemålet ved fraflytning.

For udlejere af boliglejemål gælder, at de kun kan kræve istandsættelse af det, som fremgår af fraflytningsrapporten. Det vil sige, at man som udlejer ikke efter afholdelse af fraflytningssynet kan kræve istandsættelse for mere, end hvad der fremgår af rapporten - medmindre at lejeren har handlet svigagtigt, eller hvis der skulle være mangler, som har været skjulte for udlejeren.

Udlejere af erhvervslejemål er ikke ifølge loven forpligtet til at udarbejde en fraflytningsrapport. Det betyder, at der ikke lovmæssigt er krav om en rapport for at kunne kræve betaling for istandsættelse. Hvis andet er aftalt i erhvervslejekontrakten, skal udlejeren dog være opmærksom på de konkrete vilkår heri.

Flytteopgørelsen

Efter istandsættelsen af et boliglejemål skal udlejeren sende en flytteopgørelse over istandsættelseskravet til lejeren. Flytteopgørelsen skal overholde specifikationskravet, hvilket betyder, at det tydeligt skal fremgå, hvad hver enkelt udgiftspost har kostet, og hvad udgifterne er anvendt til. Udlejeren må således ikke blot sende en samlet regning.

Det skal desuden fremgå af opgørelsen, om lejeren har et resterende beløb af sit depositum, som skal udbetales, eller om istandsættelsen har kostet mere, end der er indbetalt i depositum, således at udlejeren kan kræve betaling for det resterende beløb.

For erhvervslejemål har udlejeren 4 uger fra fraflytningsdagen til at gøre krav gældende vedrørende lejemålets stand. Der er dog ikke krav om en egentlig flytteopgørelse, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten, hvor der eksempelvis kan være aftalt en længere frist eller lejers ret til en opgørelse. Hvis lejeren har handlet svigagtigt, skal udlejeren gøre sit krav gældende hurtigst muligt efter, at manglerne er blevet eller burde være blevet opdaget.

Tidsfrist for flytteopgørelse

Flytteopgørelsen skal fremsendes indenfor rimelig tid. Det er ikke angivet i lejelovgivningen, hvad der må anses for at være rimelig tid. I retspraksis ses det dog, at udlejer som regel vil have et par måneder til at udarbejde og fremsende flytteopgørelsen. 

Efterregning ved fraflytningen

Når lejeren flytter ind i lejemålet, bliver der betalt et depositum, som er en sikkerhedsstillelse for udlejeren, når udlejeren skal istandsætte lejemålet. 

Det vil fremgå af en fraflytningsrapport, om det er lejeren eller udlejeren, som hæfter for de forskellige mangler ved lejemålet. For de mangler som lejeren hæfter for, skal udlejer gøre brug af depositummet. Hvis man som udlejer står med en større istandsættelsesregning, end hvad lejeren har betalt i depositum, skal der sendes en efterregning til lejeren. 

Det kan også være, at lejeren har betalt for lidt i aconto, end hvad lejeren reelt har brugt i aconto. I disse tilfælde, kan man fremsende en efterregning til lejeren, for betaling af den manglende aconto.

Tvister om flytteopgørelsen

Når en lejer fraflytter sit lejemål, kan det ske, at der er uenigheder omkring udgifterne mellem udlejer og lejer. Lejeren kan for eksempel mene, at den samlede udgift er for høj og dermed uproportional. 

Disse tvister kan indsendes til Huslejenævnet som træffer afgørelse herom, og derfor er det vigtigt, som udlejer, at kunne dokumentere grundlaget for størrelsen på udgifterne. Hvis man er uenig med Huslejenævnet, kan man anke sagen til Boligretten, og få sagen afprøvet i anden instans. 

Størrelsen på fraflytningsopgørelsen

Når lejeren fraflytter lejemålet, vil udlejer udarbejde en fraflytningsopgørelse. Denne opgørelse skal indeholde en oversigt over de udgifter, der har været ved istandsættelse af lejemålet. 

Hvis udgifterne overstiger depositummet, vil lejeren risikere at få en efterregning. Hvis udgifterne er mindre end depositummet, vil lejeren have krav på tilbagebetaling af det for meget betalte. Hvis fraflytningsopgørelsen er urimelig og pålægger lejeren en stor efterregning, vil den med sandsynlighed kunne tilsidesættes.