Vedligeholdelse

Generelt om vedligeholdelse

Der gælder forskellige regler for vedligeholdelse af beboelseslejemål og erhvervslejemål. For erhvervslejemål afhænger vedligeholdelsespligten i vidt omfang af parternes aftale. Du kan læse mere om vedligeholdelse af erhvervslejemål her.

Overordnet handler vedligeholdelsesreglerne om, hvem der har pligt til at sørge for, at lejemålet og ejendommen holdes i forsvarlig stand. Vedligeholdelse omfatter blandt andet reparationer og udskiftninger, der foretages for at bevare lejemålets stand som følge af almindeligt slid og ælde. I den forbindelse sondres der mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse.

Forskel på vedligeholdelse og misligholdelse

Det er vigtigt at skelne mellem vedligeholdelse af lejemålet og misligholdelse. Misligholdelse foreligger, når lejeren har udvist uforsvarlig adfærd i forhold til det lejede eller har anvendt det lejede i strid med dets formål, og dette har medført en forringelse eller skade på lejemålet.

Indvendig vedligeholdelsespligt (boliglejemål)

For boliglejemål følger det af lejeloven, at den indvendige vedligeholdelsespligt er defineret som vedligeholdelse af lejemålet i form af:

• Hvidtning
• Maling
• Tapetsering
• Behandling af gulve

Det kan variere, hvem af udlejer og lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Dette kommer an på, hvad der aftales i lejekontrakten. Hvis der ikke er aftalt noget i lejekontrakten, eller hvis der ikke er en lejekontrakt, følger det af lejelovens regler, at det er udlejeren, der har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Hvis lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal lejeren vedligeholde det lejede under lejeperioden. Ved fraflytning udarbejdes der en fraflytningsrapport, hvori det angives, hvilke forhold der mangler vedligeholdelse og skal udbedres for lejerens regning.

Hvis udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, er det udlejeren, der har ansvaret for at vedligeholde det lejede. I disse tilfælde vil der typisk være en månedlig udgift, som lejeren betaler til en vedligeholdelseskonto. Til vedligeholdelseskontoen hensættes et fast beløb pr. m² bruttoareal, som reguleres årligt. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager den nødvendige vedligeholdelse af det lejede, og udgifterne kan afholdes af de midler, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

Udvendig vedligeholdelsespligt (boliglejemål)

Den udvendige vedligeholdelsespligt omhandler alt det, som ikke dækkes af den indvendige vedligeholdelsespligt. Udvendig vedligeholdelse indebærer vedligeholdelse af alle dele af ejendommen og det lejede, som ikke er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.

Dette kunne eksempelvis være vedligeholdelse af:

• Vinduer
• Tag
• Mure

Som udgangspunkt er det udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt, men dette kan i nogle tilfælde fraviges. Dette kommer dog an på, om der er tale om en ejendom beliggende i en reguleret kommune, da udgangspunktet her ikke kan fraviges.

Vedligeholdelsespligt (erhvervslejemål)

Det er som udgangspunkt udlejeren, der har ansvaret for vedligeholdelse og rengøring af erhvervslejemålet. Dette indebærer, at lejemålet – herunder både selve indretningen og fællesarealer – holdes i en god, forsvarlig og brugbar stand i overensstemmelse med lejekontrakten. De økonomiske omkostninger hertil afholdes som udgangspunkt af udlejeren, medmindre der foreligger misligholdelse fra lejerens side.

Udlejerens ansvar omfatter ikke alene bygningens tekniske funktion, men også forhold, der har betydning for lejemålets anvendelse og sikkerhed. 

Det er muligt at fravige udgangspunktet ved aftale. Dette sker også ofte i praksis, og det er derfor vigtigt at have helt styr på det juridiske, så man undgår tvivl og konflikter. Det er derfor vigtigt, at erhvervslejekontrakten tydeligt fastlægger, hvad der gælder for vedligeholdelse og rengøring.

Tvister om vedligeholdelse

Det kan forekomme, at enten lejeren eller udlejeren ikke opfylder sin pligt til renholdelse og vedligeholdelse. Sådanne tvister kan indbringes for huslejenævnet, som træffer afgørelse om opfyldelsen af udlejerens og lejerens pligter til renholdelse og vedligeholdelse.