Advokatbistand ved ombygning

Særlige pligt for bygherren

Skal du foretage en ombygning, skal du være opmærksom på dine pligter som bygherre. Hvilke krav og pligter du som bygherre skal overholde fremgår af bygningsreglementet og andre anvisninger.

Er den ombygning, du skal foretage af et vist omfang, skal de anvendte bygningsdele leve op til de krav som fremgår af bygningsreglementet. Det kan blandt andet være brandkrav, krav til isolering, indretning osv.

Skal der i forbindelse med ombygningen foretages el- og VVS-arbejde, skal du være opmærksom på, at der i relation til visse former for arbejde, er krav om at dette udføres af en autoriseret installatør.

Krav om autoriserede håndværkere?

Som udgangspunkt kan man foretage ombygningen på egen hånd, hvormed der ikke stilles krav om at benytte autoriserede håndværkere. Dog er der visse indskrænkninger i forhold til VVS- samt el-installationsarbejde.

Skal der etableres og/eller foretages ændring af de faste installationer under ombygningen, er det nødvendigt at benytte sig af autoriserede installatører. 

Hvis du er i tvivl om, du selv må udføre det pågældende arbejde, er det fornuftigt at undersøge sagen nærmere. Det kan nemlig  få konsekvenser for dig som bygherre ved et efterfølgende salg, såfremt ombygningens VVS- og elinstallationer ikke lever op til gældende krav og regler.

Larm og støj

Når du bygger om, gælder der en række nærmere regler om, hvor meget der må støjes/larmes fra byggepladsen.
Ikke nok med at der stilles krav til mængden af støj, stilles der yderligere krav til i hvilket tidsrum, det er tilladt at larme.

I hvilket omfang og hvor meget der må larmes er forskellig fra kommune til kommune. Du bør derfor undersøge de specifikke krav nærmere, før du påbegynder ombygningen.

Trods kommunerne har specifikke krav til, hvad der er tilladt i relation til støj, er det altid fornuftigt at give information til beboerne omkring din ejendom. Ved at informere naboer og andre der kan blive påvirket af støjen, kan du imødekomme potentielle konflikter, der kunne opstå grundet støjen fra byggeriet.

Ombygning sommerhus

Har du et sommerhus, hvor du ønsker at foretage en ombygning, da skal du være opmærksom på at overholde gældende krav og regler.

Har du planer om at foretage en ombygning, hvor der ikke ændres på sommerhusets areal eller dets anvendelse i væsentlig grad, da er det ikke nødvendigt at ansøge om byggetilladelse. En ombygning af væsentlig karakter er eksempelvis, hvis du ønsker at inddrage et loftsrum til beboelse eller lignende.

Kan ombygningen, som du ønsker at foretage klassificeres som væsentlig, kræves det, at du ansøger om byggetilladelse. - Yderligere er det vigtigt, at ombygningen lever op til gældende krav, der stilles til et nybygget sommerhus. Du finder de specifikke krav i bygningsreglementet.

Har den ombygning, du ønsker at foretage ikke karakter af en væsentlig ændring, som kræver byggetilladelse, er det dog stadig et krav, at ombygningen lever op til bygningsreglementets krav til brandsikkerhed, indeklima, konstruktion m.v.

Ombygningen skal ikke blot opfylde de krav, der stilles i bygningsreglementet, men tilmed bestemmelser i lokalplanen eller de indskrænkninger der skulle foreligge i en tinglyst servitut. Det er derfor altid fornuftigt at sikre sig, at de ønsker, man har opfylder krav og regler der stilles på det pågældende område.

Ombygning andelsbolig

Har du et ønske om at foretage en ombygning af din andelslejlighed, da er det ikke sikkert, at ændringen kræver byggetilladelse. Ønsker du udelukkende at foretage ændringer af mindre omfang, er det ikke krævet, at du søger om byggetilladelse. Så længe ombygningen kan kategoriseres som mindre byggearbejde, såsom udskiftning af køkken, nedtagning af radiatorer eller lignende, da skal du ikke anmelde ændringen til kommunen.

Du kan dog have pligt til at anmelde ændringerne til din andelsforening. Dette vil typisk være påkrævet, hvis ændringen eksempelvis har betydning for dit varmeforbrug.

Er du i tvivl, om ombygning af din andelslejlighed kræver byggetilladelse, er det vigtigt at du undersøger forholdet nærmere. Viser det sig, at du skal søge om byggetilladelse, foretages ansøgningen digitalt via Bygogmiljoe.dk.

Ombygning hus

Skal der foretages en ombygning af dit hus, skal du først få afklaret om denne kræver, at der først indhentes byggetilladelse. Hvorvidt dette kræves afhænger af det konkrete projekt. Typisk vil en ombygninger der ikke ændre på arealet af huset ikke kræver en tilladelse. 

Når der foretages ombygninger skal eksisterende regler og krav overholdes. Hvis man selv varetager ombygningen, er det derfor nødvendigt at orienterer sig i eksempelvis Byggeloven og Bygningsreglementet. Det skal dog hertil nævnes, at det ikke er alt arbejde du som husejer må foretage uden autorisation. Såfremt der under ombygningen skal ændres ved vvs- eller elinstallationerne, skal du kontakte fagfolk der kan udføre det for dig. 

Hvis den ombygning du ønsker, er af større karakter kan det være fornuftigt at kontakte en byggerådgiver der kan yde dig råd og vejledning. 

Byggetilladelse ved ombygning

Når du skal foretage en ombygning, er det vigtigt at være opmærksom på, om der skal indhentes en byggetilladelse.

Er det hensigten med ombygningen, at boligarealet skal forøges, da er det som udgangspunkt nødvendigt at indhente byggetilladelse. Yderligere bør du afklare om din ombygning ændre så tilpas meget på omgivelserne, at der skal ansøges om en byggetilladelse. Det er kommunen som afgøre, ansøgningen om byggetilladelse. 

Såfremt ombygningen udelukkende angår ændringer inden for husets eksisterende vægge og såfremt boligarealet ikke udvides, da kan der typisk foretages ombygning uden tilladelse. Vil du eksempelvis lave et loftsrum til beboelse, er der tale om en udvidelse af boligarealet, hvorfor der skal søges byggetilladelse. Angår ombygningen derimod etablering af en gipsvæg i et eksisterende rum, kræves der ikke en byggetilladelse. Er du i tvivl, bør du dog altid få undersøgt om en byggetilladelse er påkrævet.

Uagtet om byggeriet kræver en byggetilladelse eller ej, skal du under ombygningen overholde gældende love og regler samt andre krav der stilles. Såfremt ombygningen skal foretages i en ejerlejlighed eller andelslejlighed eller i en anden form for etagebyggeri, da gælder der visse andre regler.

Ansøg om byggetilladelse

Når du skal foretage en ombygning, der ændre på husets areal, er det vigtigt at være opmærksom på, at du skal søge byggetilladelse. Hvis du ikke sikre dig, at der bliver indhentet en byggetilladelse førend, du opfører byggeriet, da kan du risikere at blive pålagt at nedrive det opførte.

Du kan søge byggetilladelse digitalt gennem platformen bygogmiljoe.dk. Nedenfor finder du en mini-guide over de steps du skal igennem, når du søger byggetilladelse.

• Find hjemmesiden bygogmiljoe.dk
• Log ind med MitID
• Tryk ‘start nyt projekt’
• Udfyld ansøgningsformularen
• Indgiv informationer om projektet
• Indsend ansøgningen


Som udgangspunkt er det dig som bygherre, der skal søge byggetilladelse. Det er dog også muligt at give en anden  fuldmagt til at indsende ansøgningen på dine vegne.




Alle landets 98 kommuner kan findes på den digital ansøgnings Såfremt du er i tvivl, eller har spørgsmål til ansøgningen, kan du rette henvendelse til den kommune hvor boligen er beliggende.

Indholdet af ansøgningen om byggetilladelse

Når du ansøger om byggetilladelse, skal den indeholde en række nærmere bestemte informationer. Hvilke informationer som ansøgningen skal indeholde, kan du finde på den relevante kommunes hjemmeside. Kommunen kan stille specifikke krav til, at ansøgningen skal indeholde tegninger, beregninger og lignende for at ansøgningen kan behandles.

Nedenfor finder du en liste over de typiske informationer ansøgningen skal indeholde.

• Facadetegning
• Plantegning
• Situationsplan
• Tværsnit
• Afløbsplan
• Informationer om materiale, installationer og konstruktioner

Når du har foretaget de ændringer der nødvendiggjorde byggetilladelsen, er det vigtigt, at du efterfølgende indsender teknisk dokumentation for at byggeriet er færdigt.

Hvis du er i tvivl om hvilke informationer, der skal indsendes, bør du kontakte den relevante kommune.

BBR-Loven

BBR-loven indeholder regler for areal, adressering og skiltning, bygnings- og boligregistret samt videregivelse og koordinering af ejendomsdata.
Reglerne i loven regulerer med andre ord, hvilke informationer der skal indgives til Bygnings- og Boligregistret (BBR).

BBR-loven regulerer følgende:

• Grunddata om bygnings- og boligforhold samt teknisk anlæg m.v.
• Entydig registrering af alle bygninger, bolig- og erhvervsenheder.
• Blandt andet hvordan der skal ske registrering af tekniske anlæg, tekniske enheder m.v. og dertil knyttede adressebetegnelse.
• At der stilles data til rådighed for offentlige myndigheder, virksomheder og borgerne.

Bygningsreglementet

Bygningsreglementet indeholder de juridiske krav, der stilles til ombygningen. Bygningsreglementet er lavet på baggrund af byggeloven og indeholder hovedsageligt kravene til konstruktion samt materiale. Du kan læse mere om kravene i de forskellige anvisninger. 

Bygningsreglementet indeholder eksempelvis kravene til korrekt udførsel af vægge, gulve og installationer i vådrum i SBI-anvisning 252.

Byggeloven

Byggeloven indeholder de overordnede regler for byggeri. Det er vigtigt, at du som ejer er bekendt med reglerne i loven. Byggeloven kan derfor betegnes som en rammelov, der indeholder de overordnede formål med lovgivningen på byggeområdet.

Det fremgår af lovens § 1, at lovens formål er at sikre, at bebyggelse udføres, indrettes og bruges på en sådan måde, at det har en tilfredsstillende tryghed i brand-, sikkerheds- og sundhedsmæssig henseende. Yderligere sikre loven blandt andet, at eventuelle byggeskader udbedres osv.

Udstykning og anden registrering på matriklen

Denne lov har udelukkende relevans, såfremt der skal foretages ændringer i den matrikulære enhed. Anderledes formuleret betyder dette, at loven kun er relevant såfremt ombygningen, der skal udføres bevirker en sammenlægning, arealoverførsel, udstykning m.v. af matrikelen.

Planloven

Planloven indeholder regler for, hvor det er tilladt at bygge samt, hvad der må bygges hvor. Planloven indeholder tilmed bestemmelse om, hvad de respektive ejendomme i forskellige kommuner må bruges til. Planloven er grundlaget for offentlige myndigheders styring af den fremtidige arealanvendelse i kommunen.

Planloven sikre med andre ord, at den samfundsmæssige interesser indgår, når der skal opføres nyt eller foretages ændringer af eksisterende bygninger. Planloven sikre også at der værnes om miljø og natur, hvormed det sikres, at samfundet udvikler sig på et bæredygtigt grundlag.

Kommune- og lokalplan

Kommuneplan

Kommuneplanen er den overordnede plan for en bestemt kommune, som indeholder informationer om kommunens udvikling, i relation til den fysiske udvikling. Kommuneplanen er med andre ord grundlaget for lokalplanlægningen og for administrationen af landzoner i kommunen. 

Lokalplan

Lokalplanen indeholder i modsætning til kommuneplanen flere detaljer i relation til regler og krav for byggeri i det respektive område. Skulle der være servitutter for det pågældende område, vil de tilmed fremgå af lokalplanen.

Da der kan være servitutter som indskrænker muligheden for at foretage ombygningen eller foreskrive særlige valg , som du skal respektere, bør man altid gøre sig bekendt med den pågældende lokalplan.

Du finder lokalplaner på kommunens hjemmeside eller på  Byg og Miljø.
Husk også at tjek eventuelle servitutter på den digitale tinglysning