Stadeforretning og stadeopgørelse

Ophævelse af entreprisekontrakten

Entreprisekontrakten er den vigtigste aftale mellem bygherren og entreprenøren. Det er heri det blandt andet aftales, hvad der skal laves, hvornår og til hvilken pris. Hvis denne aftale ophæves, betyder det, at byggeriet og aftalen øjeblikkeligt bringes til ophør. Kontrakten ”skæres” i så fald over, og det bliver i så fald nødvendigt at foretage et økonomisk opgør mellem parterne.

At ophæve en entreprisekontrakt er et drastisk skridt, som kun kan og bør tages, hvis der er meget store problemer med byggeriet. Det er kun muligt at ophæve en entreprisekontrakt, hvis modparten i væsentlig grad har misligholdt aftalen. Der skal meget til, og det kan få store økonomiske konsekvenser, hvis du uberettiget ophæver en aftale. Derfor bør du altid konsultere en entrepriseadvokat, før du tager et så drastisk skridt.

Hvad siger standardvilkårene om stadeforretninger?

De fleste entrepriseaftaler i Danmark indgås på baggrund af standardvilkår som AB-Forbruger eller AB-18. AB-vilkårene er standardvilkår, som byggeriets parter er blevet enige om, og som regulerer en lang række forhold omkring byggeriet og de problemstillinger, der i den forbindelse kan opstå. F.eks. processen omkring en eventuel ophævelse.

Hvis eksempelvis AB-forbruger eller AB-18 er aftalt, fremgår det af standardvilkårene, hvilke processer der skal igangsættes ved ophævelse af en entreprisekontrakt. Herunder at der skal afholdes en stadeforretning, hvor parterne sammen går byggeriet igennem og registrerer, hvordan på byggeriet er.

Hvornår afholdes stadeforretningen?

Helt overordnet er det vigtigt, at stadeforretningen afholdes før, den nye entreprenør får adgang til byggepladsen og påbegynder arbejdet. Hvis man ikke får afholdt en stadeforretning inden dette tidspunkt, kan det blive meget vanskeligt at foretage en korrekt vurdering af den tidligere entreprenørs arbejde og kvaliteten heraf.

Det bør derfor prioriteres, at en stadeforretning afholdes så hurtigt som muligt, så man få det bedst mulige bevismateriale til et senere opgør med den tidligere entreprenør.

Det følger dog af standardvilkår som AB 18, at det absolut tidligste tidspunkt for afholdelsen af stadeforretning er 1 arbejdsdag efter indkaldelsesskrivelsens fremkomst til modparten.

Indkaldelse til stadeforretning

Den af parterne – bygherren eller entreprenøren – som hæver entrepriseaftalen skal samtidig stå for at indkalde til en stadeforretning. Både ophævelsen og indkaldelsen til stadeforretningen skal ske skriftligt.

Stadeforretningen skal afholdes så hurtigt som muligt, så status på byggeriet kan blive registreret, og bygherren kan komme videre med byggeriet.

Hvordan foregår en stadeforretning?

Hvis en entrepriseaftale hæves, skal der snarligst muligt afholdes en stadeforretning, hvor byggeriet gennemgås, og det registreres hvor langt byggeriet er nået, og hvordan kvaliteten af det udførte arbejde er. Den part der hæver, skal tage initiativ og indkalde til stadeforretningen hurtigst muligt.

Skønsmand ved stadeforretning

Der er ingen faste regler for, hvem der skal afholde stadeforretningen og stå for at registrere de relevante forhold. Det kan parterne vælge selv at gøre. Det er altså ikke et krav, at registreringen skal foretages af en uvildig person.

Ofte er stadeforretningen dog nødvendiggjort af store problemer med byggeprocessen. Ofte med dertilhørende dårligt klima mellem bygherren og entreprenøren. Derfor kan det være en god ide at få en uafhængig fagperson til at stå for gennemgangen og registreringen, så der skabes sikkerhed for, at alt går rigtigt til. Hvis parterne er uenige om, hvor langt byggeriet er nået, eller hvordan kvaliteten er, kan der udpeges en uafhængig skønsmand til at forestå gennemgangen.

Advokatens rolle

Parternes advokater deltager ikke nødvendigvis ved selve stadeforretningen. Det skyldes, at det er begrænset, hvad advokaterne her kan bidrage med, idet advokater ikke er udannede til at vurdere byggetekniske forhold. Har du brug for en rådgiver ved stadeforretningen kan det til gengæld være en god ide at alliere dig med en byggesagkyndig, som kan hjælpe med at vurdere, hvor langt byggeriet er nået, og om kvaliteten af det udførte er i orden.

Udeblivelse fra stadeforretning

Begge parter bør altid møde op, når der afholdes stadeforretning. Det skader muligheden for at varetage egne interesser at udeblive.

Såfremt der er indkaldt til en stadeforretning, og den ene part vælger at udeblive, kan den anden part gennemføre stadeforretningen alene. Den mødte part går i så fald byggeriet igennem på egen hånd og registrerer, hvor langt byggeriet er nået, og hvordan kvaliteten af det udførte arbejde er.

Når stadeforretningen så er gennemført, skal den mødte part sende registreringsprotokollen til den udeblevne part. Hvis den udeblevne har indsigelser mod registreringsprotokollen, skal de sendes skriftligt indenfor 5 dage efter modtagelsen.

Hvad er en stadeopgørelse?

En stadeopgørelse / stadeforretning afholdes, hvis en igangværende entreprise hæves. Både bygherren og entreprenøren har i så fald en interesse i at få registreret, hvor langt byggeriet er nået, og hvordan status er på den del af arbejdet, der er udført. Det er eksempelvis nødvendigt at få afklaret, om der er fejl og mangler ved det udførte arbejde.

Formålet med stadeforretninger

Formålet med afholdelsen af en stadeforretning er at sikre et bevismæssigt grundlag for mellemværendet mellem bygherre og entreprenør. Der foretages ved stadeforretningen en gennemgang af byggeriet med henblik på at få fastslået, hvor langt byggeriet er nået, og om den del af arbejdet, der er udført er i orden.

Afholdelsen af stadeforretning og udfærdigelsen af en registreringsprotokol sikrer med andre ord det bevismæssige grundlag, hvis der skulle opstå uenigheder omkring byggeriets status ved ophævelsen.

Hvis man afholder en stadeforretning, er man sikker på at have et bevismateriale af en vis troværdighed, hvis det eksempelvis senere viser sig nødvendigt at føre en retssag. Det anbefales derfor klart, at man afholder en stadeforretning, fremfor ensidigt at indhente dokumentation om byggeriets tilstand.

Ny entreprenør på opgaven

Hvis aftalen ophæves midt i byggeriet, skal der findes en ny entreprenør, der kan tage over, hvor den tidligere entreprenør slap. Det vil ofte have stor prioritet hos bygherren, der gerne vil have byggeriet færdiggjort hurtigst muligt.

Før du sætter en ny entreprenør i gang med at færdiggøre projektet, er det dog vigtigt, at du først får afsluttet stadeopgørelsen korrekt. Det er bevismæssigt vigtigt, at du på fyldestgørende vis får registreret, hvor langt byggeriet var nået, og hvordan kvaliteten af det udførte arbejde var, da aftalen blev hævet. Går den nye entreprenør i gang med sit arbejde før stadeforretningen er afholdt, risikerer du simpelthen, at beviserne for den tidligere entreprenørs arbejde slettes.

Før du antager en ny entreprenør til opgaven, bør du afklare med din advokat, hvordan du bør gå frem. På den måde undgår du uforvarende at formindske dine muligheder for at gøre krav gældende overfor den forudgående entreprenør.