Dagbøder

• Der er indtrådt en forsinkelse i byggeriet.

For at der kan kræves dagbod, skal der først og fremmest være indtrådt en forsinkelse i byggeriet. Det vil sige, at en af de frister, som er aftalt mellem bygherren og entreprenøren, skal være overskredet. Det kræver, at det klart fremgår af aftalen, hvornår fristerne er.

Fremgår det ikke af aftalen, hvornår entreprenøren har frist til at aflevere byggeriet, vil det altså ikke være muligt for bygherren at kræve dagbod. Som bygherre bør du derfor sikre dig, at entrepriseaftalen klart angiver, hvornår entreprenørens afleveringsfrist er. Det er en god ide, hvis du får hjælp af en entrepriseadvokat, når aftalen indgås. Din advokat kan hjælpe dig med at sikre, at fristerne er tilstrækkeligt klart angivet.

• Det er indskrevet i entreprisekontrakten, at bygherren har ret til dagbod, hvis byggeriet forsinkes.

Det er kun muligt, at kræve dagbøder fra entreprenøren, hvis det er skrevet ind i entreprisekontrakten. Da dagbøder i høj grad være med til at motivere entreprenøren til at overholde den aftalte tidsplan, anbefaler vi, at du som bygherre sørger for at få skrevet ind i kontrakten, at der kan kræves dagbøder ved forsinkelser.

Det bør skrives specifikt i kontrakten, at der kan kræves dagbøder ved forsinkelse. Det bør også fremgå, hvor store de aftalte dagbøder er. Dagbøderne bør være så store, at de reelt kan motivere entreprenøren til at overholde tidsplanen.

For at sikre dig selv bedst muligt, anbefaler vi, at du får en advokat til at hjælpe dig, når entreprisekontrakten skal på plads. Det gælder især ved store byggeprojekter, hvor der er mange penge på spil. Din advokat kan blandt hjælpe dig med at sikre, at din entreprisekontrakt giver mulighed for at pålægge dagbøder af en rimelig størrelse.

• Forsinkelsen skyldes ikke undskyldelige forhold så som brand, hærværk, usædvanlige mængder af nedbør eller storm.

Der kan ikke kræves dagbod, hvis forsinkelsen skyldes undskyldelige forhold. I så fald har entreprenøren i stedet ret til tidsfristforlængelse.

Det er ikke muligt at opliste alle de situationer, hvor entreprenøren har ret til at få forlænget tidsfristen. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis forsinkelsen skyldes, at bygherren har krævet ændringer, som forlænger byggeriet, at entreprenøren ikke kan komme i gang, fordi andre entreprenører er forsinkede, eller arbejdet må udskydes på grund af (for årstiden) usædvanligt vejr.

Hvis entreprenøren mener, at der omstændigheder, som giver ret til fristforlængelse, skal han hurtigst muligt meddele det til bygherren. Får du en sådan meddelelse som bygherre, bør du hurtigt konsultere din advokat, som kan hjælpe dig med at vurdere sagen. Det ses nemlig ofte, at entreprenører påberåber sig ret til tidsfristforlængelser uden, at der er reelt er grundlag for det.

• Bygherren indenfor rimelig tid efter forsinkelse opstod eller det stod klart, at den ville opstå, har meddelt entreprenøren, at retten til at kræve dagbod fastholdes.

Såfremt bygherren ønsker at gøre brug af sin ret til at kræve dagbod, skal det meddeles entreprenøren indenfor rimelig tid. Som bygherre bør du derfor reagere hurtigt, hvis der opstår forsinkelser.

Det er især vigtigt, hvis fristerne allerede er overskredet. Der kan nemlig først kræves dagbøder fra det tidspunkt, hvor dagbodskravet varsles klart og utvetydigt. Du risikerer altså at gå glip af dagbøder, hvis dagbøderne varsles for sent.

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt bygherren i din situation er berettiget til at kræve dagbod, anbefaler vi altid, at du drøfter sagen med en af vores advokater. Vi kan vurdere sagen og give dig en afklaring.

Efter almindelige erstatningsretlige regler kan du kræve erstatning for det tab, du har lidt på grund af forsinkelsen. Det er dog en forudsætning, at du reelt har lidt et tab, som kan dokumenteres. Det kan være svært at bevise i retten. Derfor er det klart mest fordelagtigt for dig at få indskrevet en ret til dagbøder i entreprisekontrakten.

En anden fordel ved dagbøder er, at en sådan bestemmelse ofte vil kunne spare dig for et større retsopgør. Det er nemlig ofte noget lettere at komme igennem med et krav om dagbøder end et krav om erstatning for tab på grund af forsinkelser.

For at sikre dig selv bedst muligt, anbefaler vi, at du får en advokat til at gå din entreprisekontrakt igennem, før du skriver under. Din advokat kan hjælpe dig med at sikre, at du har mulighed for at kræve dagbøder i tilfælde af forsinkelser og tjekke at kontrakten i øvrigt giver dig en tilstrækkelighed sikkerhed. Entreprisekontrakten er i høj grad afgørende for, hvordan du er stillet, hvis der opstår forsinkelser eller andre former for problemer med byggeriet. Det kan derfor godt betale sig at få en advokat til at gå den igennem.

Hvis der er aftalt dagbøder, medfører det, at du som bygherre ikke kan rejse andre krav mod håndværkerne, hvis der opstår forsinkelser. Dagbøderne bliver i så fald din eneste form for kompensation. Dagbøderne bør derfor være af en sådan størrelse, at de dækker dine ekstraudgifter ved forsinkelsen.

Ofte vil forsinkelse af et byggeri medføre udgifter til f.eks. leje af midlertidig bolig, eller for opmagasinering af dine ejendele, ligesom der fx kan være ekstra finansierings-, forsikrings- og transportomkostninger forbundet med forsinkelsen. Du bør sikre dig, at dagbøderne er af en sådan størrelse, at de dækker disse udgifter.

Normalt udgør dagboden 1 promille af entreprisesummen pr. dag. Vi anbefaler, at dagboden som minimum fastsættes til 1.500 kr. pr. kalenderdag (og ikke pr. arbejdsdag), da dit tab typisk vil følge kalenderdagene.

Hvor store dagbøderne bør være i dit tilfælde er dog en konkret vurdering, der afhænger af, hvor store ekstraudgifter og gener en forsinkelse må forventes at medføre. Vi anbefaler derfor, at du som minimum altid får din entreprisekontrakt læst igennem af en af vores entrepriseadvokater, før du skriver under.

De aftalte dagbøder kan kræves fra det tidspunkt, hvor byggeriet skulle have være afleveret. Dagbøderne beregnes således normalt pr. påbegyndt arbejdsdag, for alle dage indtil entreprenøren har færdiggjort arbejdet og har færdigmeldt det.

Det er altid en god ide, hvis du involverer din advokat, hvis du vil kræve dagbøder. Din advokat kan hjælpe dig med at sikre, at du får overholdt alle de gældende regler og, at du får opgjort dit krav korrekt.

At dagbøder kun meget sjældent kan kræves nedsat skyldes også, at selve formålet med dagbøder er at kompensere bygherren for sine omkostninger ved, at byggeriet forsinkes.

Derfor vil det kun i undtagelsestilfælde, hvor dagbøderne bliver så store, at det er urimeligt, være muligt at få nedsat bøderne.

Til gengæld er reglerne sådan, at der ikke altid kan pålægges dagbøder, selvom det er aftalt, og selvom byggeriet er forsinket. Det er nemlig ikke muligt at kræve dagbøder, hvis forsinkelsen er undskyldelig for entreprenøren.

Det kan f.eks. være tilfældet, hvis forsinkelsen skyldes forhold hos bygherren, hvis forsinkelsen skyldes forhold hos andre entreprenører, hvis forsinkelsen skyldes brand, eller hvis forsinkelsen skyldes vejrforhold, som er usædvanlige for årstiden.

I tilfælde hvor der opstår en undskyldelig forsinkelse, vil entreprenøren i stedet kunne kræve en fristforlængelse. På den måde kan entreprenøren udskyde tidspunktet, hvorfra der kan kræves dagbøder.

Hvis entreprenøren mener, at der omstændigheder, som giver ret til fristforlængelse, skal han hurtigst muligt meddele det til bygherren. Får du en sådan meddelelse som bygherre, bør du hurtigt konsultere din advokat, som kan hjælpe dig med at vurdere sagen. Det ses nemlig ofte, at entreprenører påberåber sig ret til tidsfristforlængelser uden, at der er reelt er grundlag for det.

Entreprenøren har ret til at få forlænget en tidsfrist, hvis forsinkelsen skyldes forhold, som ikke kan bebrejdes ham. Det kan være tilfældet i mange forskellige situationer. F.eks. kan ændringer i arbejdet, som kræves af bygherren, andre entreprenørers forsinkelser, brand, hærværk, strejker eller for årstiden usædvanligt vejr begrunde en ret til fristforlængelse.

Det er dog vigtigt, at være opmærksom på, at entreprenøren kun har ret til få fristforlængelse, hvis han kan bevise, at der er sammenhæng mellem forsinkelsen og påberåbte årsag. Samtidig skal entreprenøren også forsøge at undgå, at byggeriet – trods problemerne - forsinkes. Entreprenøren skal tage rimelige skridt for at undgå, at arbejdet forsinkes.

Det er også vigtigt at forstå, at ikke alle forhold, der kan rykke ved tidsplanen, kan give entreprenøren ret til fristforlængelse. Entreprenøren kan normalt ikke få fristforlængelse, hvis han har lavet tidsplanen så stram, at der ikke er plads til diverse mindre udfordringer, der erfaringsmæssigt forekommer ved byggeprojekter. Entreprenøren må så at sige budgettere med, at der kan være materialeleverancer, som er en smule forsinkede, eller at der kan være dage, hvor vejret gør arbejdet umuligt at udføre.

Hvis entreprenøren mener, at der er forhold som kan begrunde en fristforlængelse, skal han snarest muligt meddele det skriftligt til bygherren. Entreprenøren skal her redegøre for, hvorfor byggeriet forsinkes, hvor længe forsinkelsen må forventes at vare og hvor længe entreprenøren mener at have ret til fristforlængelse.

Det ses ofte, at entreprenører forsøger at påberåbe sig ret til tidsfristforlængelser, selv hvor der ikke er grundlag for det. Derfor bør du altid kontakte din advokat, så snart du bliver opmærksom på, at byggeriet forsinkes. Din advokat kan hjælpe dig med vurdere, om der reelt er grundlag for en fristforlængelse, og hvordan forsinkelsen i øvrigt bør håndteres.

Modtager du en meddelelse om, at byggeriet forventes forsinket, bør muligheden for at varsle dagbøder blandt andet overvejes.

Entreprenøren har ret til at få forlænget en tidsfrist, hvis forsinkelsen skyldes forhold, som ikke kan bebrejdes ham. Det kan være tilfældet i mange forskellige situationer. F.eks. kan ændringer i arbejdet, som kræves af bygherren, andre entreprenørers forsinkelser, brand, hærværk, strejker eller for årstiden usædvanligt vejr begrunde en undskyldelig forsinkelse.

Det er dog vigtigt, at være opmærksom på, at entreprenøren kun har ret til få fristforlængelse, hvis han kan bevise, at der er sammenhæng mellem forsinkelsen og påberåbte årsag. Samtidig skal entreprenøren også forsøge at undgå, at byggeriet – trods problemerne - forsinkes. Entreprenøren skal tage rimelige skridt for at undgå, at arbejdet forsinkes.

Hvis entreprenøren mener, at der er forhold som kan begrunde en undskyldelig forsinkelse og dermed fristforlængelse, skal han snarest muligt meddele det skriftligt til bygherren. Entreprenøren skal her redegøre for, hvorfor byggeriet forsinkes, hvor længe forsinkelsen må forventes at vare og hvor længe entreprenøren mener at have ret til fristforlængelse.

Det ses ofte, at entreprenører forsøger at påberåbe sig ret til tidsfristforlængelser, selv hvor der ikke er grundlag for det. Derfor bør du altid kontakte din advokat, så snart du bliver opmærksom på, at byggeriet forsinkes. Din advokat kan hjælpe dig med vurdere, om der reelt er grundlag for en fristforlængelse, og hvordan forsinkelsen i øvrigt bør håndteres.

Modtager du en meddelelse om, at byggeriet forventes forsinket, bør muligheden for at varsle dagbøder blandt andet overvejes.

I de tilfælde, hvor forsinkelsen skyldes usædvanligt dårligt vejr eller andet, som ikke kan bebrejdes entreprenøren, kan han i stedet kræve, at fristen udsættes. Det betyder også, at det i så fald ikke er muligt at kræve dagbod, før den udsatte frist er udløbet.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at selvom byggeriet har været ramt af dårligt vejr, giver det ikke nødvendigvis entreprenøren ret til fristforlængelse. Det gør det kun, hvis vejret har forhindret eller forsinket arbejdet, og problemerne med vejret har forekommet i væsentligt større omfang, end det er sædvanligt for den pågældende årstid og egn.

Entreprenøren skal altså i sin planlægning tage højde for en vis mængde forsinkelser og hindringer på grund af det vejr, som er almindeligt for årstiden og det område, hvor der bygges. Entreprenøren må så at sige lægge luft ind i budgettet til en vis mængde vejrlige udfordringer.

Samtidig har entreprenøren også pligt til at forsøge at undgå eller begrænse de forsinkelser, som vejret medfører. Det vil sige, at selvom der er tale om usædvanlige problemer med vejret, skal entreprenøren stadig gøre en rimelig indsats for at undgå, at det ender med en forsinkelse. Gør entreprenøren ikke det, kan det betyde, at der alligevel kan kræves dagbøder.

Det ses ofte, at entreprenører forsøger at påberåbe sig ret til tidsfristforlængelser, selv hvor der ikke er grundlag for det. Derfor bør du altid kontakte din advokat, så snart du bliver opmærksom på, at byggeriet forsinkes. Din advokat kan hjælpe dig med vurdere, om der reelt er grundlag for en fristforlængelse, og hvordan forsinkelsen i øvrigt bør håndteres.

Din entreprisekontrakt vil med stor sandsynlighed være udarbejdet ud fra AB-vilkårene. Derfor skal fremgangsmåden heri følges, hvis du vil kræve dagbøder.

Hvis AB 18 er aftalt, kan der kun kræves dagbod i tilfælde af forsinkelser, hvis dagboden og den overskredne frist klart fremgår af entrepriseaftalen. Derudover er det et krav, at bygherren inden for rimelig tid efter, at han blev bekendt med forsinkelsen har meddelt, at han kræve dagbod og fra hvilket tidspunkt dagboden kræves.

Overholder bygherren ikke disse betingelser, vil han ikke kunne kræve dagbod. Dertil kommer en række andre vilkår i AB 18, som det er vigtigt for bygherren at holde sig for øje i forbindelse med forsinkelser og dagbøder. For at kunne navigere korrekt i reglerne, anbefales det, at man får professionel juridisk hjælp til at håndtere processen.

Husk dog, at AB-vilkårene er frivillige, og at der i den konkrete kontrakt, kan være aftalt fravigelser af standardvilkårene. Derfor anbefales det, at du konsulterer en advokat, før du skiver under på kontrakten og hvis du får brug for at kræve dagbøder eller lignende. Det er nemlig i høj grad entreprisekontrakten, der afgør, hvordan parterne er stillet, hvis der opstår problemer undervejs i byggeriet.

Når håndværkerne har færdiggjort deres arbejde, er det normalt, at der afholdes en afleveringsforretning, hvor arbejdet afleveres til bygherren.

På afleveringsforretningen går bygherren og entreprenøren sammen arbejdet igennem. Formålet er at få konstateret, om arbejdet og resultatet er som aftalt.

For at få størst mulig sikkerhed for, at du får opdaget eventuelle fejl og mangler, bør du alliere dig med en byggesagkyndig, som kan deltage i afleveringsforretningen og sikre, at du får fundet alle fejl. Det er samtidig en rigtig god ide, hvis du på forhånd kontakter en entrepriseadvokat, som kan hjælpe dig med at håndtere processen omkring de fejl, som eventuelt viser sig på afleveringsforretningen.

Hvis der ved afleveringsforretningen opdages væsentlige mangler, bør bygherren helt afvise at tage imod afleveringen af byggeriet. Det kan f.eks. være mangler, som gør det umuligt eller meget svært at tage byggeriet i brug. Hvis så graverende fejl opdages, bør afleveringen udskydes.

Hvis entreprenøren ikke er færdig, så afleveringsfristen overskrides, vil bygherren kunne kræve den aftalte dagbod. Det gælder også, hvis bygherren afviser at tage imod afleveringen på grund af væsentlige mangler.