Advokatbistand ved renovering

Badeværelse

Skal du renoverer et badeværelse eller under din renovering etablerer et nyt, da skal du være bevidst om, de gældende krav og regler overholdes.

For der gælder en række specifikke regler og krav til vådrum. Disse krav fremgår af bygningsreglementet. Bygningsreglementet indeholder eksempelvis krav om følgende:

• Placeringen af badeværelset
• Adgangskrav til badeværelset
• Krav til “fri afstand”
• Indretning af badeværelset
• Krav til konstruktion og valg af materialer i vådrum
• Krav til indeklima og ventilation
• renovering af badeværelse - gør det selv

Nedenfor kan du læse mere om i hvilke tilfælde det er påkrævet at søge byggetilladelse, og hvornår du skal være opmærksom på at der skal antages fagfolk til at udføre de ønskede ændringer. 

Køkken

Skal det gamle køkken renoveres, eller skal du have helt nyt køkken, er der en række forhold, du skal være opmærksom på. Bygningsreglementet sætter rammen for, hvad du skal være opmærksom på, samt hvilke krav dit køkken som minimum skal opfylde.

Når du skal renovere dit køkken, bør du undersøge om renoveringen kræver byggetilladelse. Typisk vil en renovering af køkkenet ikke kræve byggetilladelse. Men såfremt der ændres tilstrækkeligt i installationerne eller hvis køkkenet kræver en udvidelse af eksisterende bebyggelse, da kan det være påkrævet at indhente byggetilladelse.

Bor du i lejlighed og skal du renovere dit køkken, hvorved der ændres i konstruktioner, boligens størrelse eller brandforhold i bygningen, da vil det sædvanligvis kræve, at du indhenter en byggetilladelse.

Nogle kan have et ønske om at udføre renoveringen som et “gør det selv” projekt, man skal dog være opmærksom på, at det ikke er alt arbejde i forbindelse med renovationen, der må udføres af uautoriserede. Som udgangspunkt må du selv udføre maler-, tømrer-, og murerarbejde. Modsat er det påkrævet at fagfolk udføre vvs-, el-, og gasinstallationer. 

Tag, facade, vinduer og døre

Trænger dit tag, dine vinduer og døre eller din facade til renovering, er det vigtigt at de forbedringer/ændringer der foretages stemmer overens med gældende regler og krav i Bygningsreglementet.

Der skal blandt andet overholdes en række krav til isolering, hvilket fremgår af Bygningsreglementet. Såfremt du skal have efterisoleret facaden, skal du tilmed være opmærksom på, hvorvidt en byggetilladelse er påkrævet samt, om det kan accepteres i forhold til den tilladte bebyggelsesprocent på ejendommen.

I henhold til vinduer og døre, kan der fremgå krav til deres placering. Yderligere stilles der krav om at vinduer og døre med glas skal være af energiklasse A.

Loftsrum

Har du ønske om at inddrage husets loftsrum til beboelse under renoveringen, skal du være opmærksom på om dette er muligt i forhold til husets konstruktion, samt om kravene der fremgår af bygningsreglementet kan overholdes.

Hvis det er muligt at inddrage loftsrummet til beboelse ifølge gældende krav og regler, skal du indhente byggetilladelse, hvis ikke loftsrummet hidtil har indgået i boligens beboelsesareal. Dette skyldes at en inddragelse af loftsrummet reelt bliver en udvidelse af boligens areal, hvorfor man også skal være sikker på at man ved inddragelse ikke overskrider den tilladte bebyggelsesareal på ejendommen.

Kælder

Der er grænser for, hvad du må bruge din kælder til. Det er derfor ikke tilladt at anvende kælderen til beboelse, hvis ikke den er godkendt hertil. 

Hvis der skal gives tilladelse til, at kælderen kan anvendes til beboelse, skal en række krav være opfyldt.

Følgende krav er typisk afgørende:

• Kælderen må ikke være kold og fugtig
• Indeklimaet skal være sundt og sikkert
• Der skal være en redningsåbning
• Der skal være mindst ét vindue
• Mindst én af kældervæggene skal svare til en almindelig facade i forhold til det omgivende terræn
• Loftshøjden skal være min. 2,3 meter

Det er dog op til kommunen at vurderer, hvorvidt de vil tillade, at du benytter din kælder til beboelse.

Yderligere kan det være påkrævet at indhente byggetilladelse. Dette vil være tilfældet, såfremt anvendelsen af kælderen væsentligt ændres, eksempelvis ved renovering med henblik på beboelse, eller hvor der opføres et badeværelse i kælderen. 

Lejlighed

Når man skal renoverer en lejlighed, er det vigtigt at være opmærksom på, i hvilke tilfælde det er nødvendigt at søge om byggetilladelse.

Hvis du ønsker at renoverer/ombygge din ejerlejlighed, må du som udgangspunkt foretage de samme ændringer som en husejer. Der er dog den praktiske forskel, at du skal meddele ejerforeningen de ændringer, du ønsker at foretage.

Når du foretager renovering af din ejerlejlighed skal du overholde de samme regler og krav der påhviler en husejer. Du skal derfor orienterer dig i Byggeloven og tilmed Bygningsreglementet. Ejerforeningen kan yderligere have vedtaget bestemmelser, du skal overholde i forbindelse med renovationen. 

Hus

Renovering af hus kan være af et større eller mindre omfang. Det er derfor også meget individuelt fra projekt til projekt, hvad man skal være opmærksom på. Du skal dog altid overholde Byggeloven og Bygningsreglementet. 

Hvorvidt der skal indhentes byggetilladelse afhænger af, om renoveringen indbefatter en ændring i husets areal. Såfremt renoveringen ikke ændre arealet af det eksisterende hus, da er det ikke nødvendigt at søge om byggetilladelse. Husk dog at inddragelse af loftsrum til beboelse er en ændring af husets areal, hvilket kræver byggetilladelse. Hvis du er usikker på, hvorvidt ændringerne kræver byggetilladelse, er det altid fornuftigt at kontakte kommunen førend du påbegynder renoveringen.

Et hus kan være vurderet som værende bevaringsværdig eller endog bygningsfredet. Såfremt dit hus er klassificeret som sådan, skal du være opmærksom på, at der ikke er fuldkommende frihed i forhold til renoveringen. 

Hvis huset er bevaringsværdigt, da er det udelukkende husets ydre karakter, der er underlagt indskrænkninger. Det er den pågældende kommune der fastslår, hvad du må foretage af ændringer i den henseende. 

Skulle dit  hus være bygningsfredet, da skal man respektere både det ydre og det indre. Det er op til Slots- og Kulturstyrelsen, hvilke ændringer der kan accepteres. 

Sommerhus

Påtænker du at renovere dit sommerhus, hvorved der foretages ændringer i bygningens areal eller hvor sommerhuset skal ændres til helårshus da gælder der en række regler og krav. Bygningsreglementet er det reglement du skal rette dig mod, for at få viden om hvilke krav der gælder til sikkerhed, brandkrav, energiklasse osv.

Såfremt renoveringen af dit sommerhus ikke lever op til byggeloven samt bygningsreglementet, kan det resultere i straf i form af bøde.

Yderligere skal du huske at søge byggetilladelse, hvis renoveringen bevirker en ændring i sommerhusets areal. Er du i tvivl om gældende regler, bør du kontakt en erfaren rådgiver der kan klarlægge de krav der stilles til renoveringen.

Bygningsreglementet

Bygningsreglementet indeholder juridiske krav til  byggeri generelt, og derfor også krav til renoveringen. Bygningsreglementet “udspringer” af byggeloven, og indeholder blandt andet isoleringskrav, krav til konstruktion og materialer.

Hvilke specifikke krav som stilles fremgår af de forskellige anvisninger. Som et eksempel på en anvisning der kan være relevant for renoveringen, er SBI-anvisning 252, hvoraf de specifikke krav til gulve, vægge og installationer kan findes.

BBR-loven

I BBR-loven kan du finde regler for areal, adressering og skiltning, bygnings- og boligregistret samt videregivelse og koordinering af ejendomsdata. Loven angiver med andre ord, hvilke informationer som skal indgives til BBR-registret.

BBR-loven regulerer følgende:

• Grunddata om bygnings- og boligforhold samt teknisk anlæg m.v.
• Entydig registrering af alle bygninger, bolig- og erhvervsenheder
  • Blandt andet hvordan der skal ske registrering af tekniske anlæg, tekniske enheder m.v. og dertil knyttede adressebetegnelse.
• At der stilles data til rådighed for offentlige myndigheder, virksomheder og borgerne

Det er dit ansvar som boligejer, at oplysningerne som fremgår af BBR-registret er korrekte. Indebærer renoveringen ændringer i afløbsforhold, køkkenforhold, installationer m.v. skal det sædvanligvis registreres.


Du kan læse bestemmelserne i BBR-loven her på retsinformations.dk 

Planloven

Planloven danner grundlag for offentlige myndigheders styring af den fremtidige arealanvendelse. Med andre ord indeholder Planloven bestemmelse om, hvor det er tilladt at bygge samt regler om hvad der må bygges.

Kommune- og lokalplan

Kommuneplan 

I kommuneplanen finder du kommunens fastsatte regler og krav. Kommuneplanen indeholder blandt andet rammer samt rammebestemmelser for nærmere specifikke geografiske områder.

Lokalplan

Lokalplanen indeholder i modsætning til kommuneplanen flere detaljer i relation til regler og krav for byggeri i det respektive område. Det er derfor væsentligt, at du orienterer dig i lokalplanen, da det kan have betydning for renoveringen. Du finder lokal- og kommuneplanen på den relevante kommunens hjemmeside eller på  Byg og Miljø. 

Husk også at tjek eventuelle servitutter på den digitale tinglysning. 

Servitutter

Din ejendom kan være underlagt indskrænkninger i form af tinglyste servitutter. Det er derfor vigtigt, at du tjekker tingbogen før du påbegynder renoveringen.

Du kan læse mere om  servitutter på denne side. 

Entrepriseform

Når man skal foretage en renovering bør man overveje, hvilken entrepriseform der passer til ens behov. Alt afhængigt af omfanget på projektet og ens erfaring med renovering, kan nødvendigheden for professionelle involvering være forskellig. 
Du kan læse mere om de forskellige entrepriseformer nedenfor. 

Kontraktsindgåelsen

Skal ejendommen renoveres, er det nødvendigt at indgå aftaler med håndværkere eller andre, der står for dele eller den samlede renovering. Da det ofte er bekosteligt at lave renoveringer, er det vigtigt at undgå ubehagelige overraskelser som følge af ureguleret forhold i kontrakten.

Afhængigt af omfanget på renoveringen kan det være fornuftigt at involvere en advokat, der kan hjælpe dig med det kontraktuelle. På denne måde kan du sikre dig mod ubehagelige overraskelser. 

Skal du søge byggetilladelse?

Skal du renovere, er det ikke altid nødvendigt at søge byggetilladelse. Bevirker renoveringen ikke udvidelse eller indskrænkninger i den hidtidige bebyggelse, er det som udgangspunkt muligt at foretage renoveringen uden der indhentes en byggetilladelse. Som eksempel kræver det derfor ikke byggetilladelse, at renoverer husets facade det eksisterende badeværelse osv. 

Dog er det altid fornuftigt at tjekke op på, hvorvidt det du ønsker at foretage kræver, at der indhentes byggetilladelse. Eksempelvis vil en inddragelse af loftsrum til beboelse kræve, at du indhenter byggetilladelse.

Er renoveringen foretaget uden byggetilladelse trods den faktisk krævede det, kan det få store konsekvenser, at renoveringen ikke er foretaget på lovligt grundlag.

Følgende ændringer og opførelser kræver ikke byggetilladelse:

• Renovering i et fritliggende enfamilieshus, der ikke ændre boligarealet
• Indvendig ombygning i et fritliggende enfamilieshus

Såfremt renoveringen ikke kræver byggetilladelse, skal du dog huske at anmelde relevante ændringer i BBR-registret.

Autoriserede håndværkere eller ej?

Under renoveringen er det som udgangspunkt okay, at man udfører arbejdet på egen hånd. Det er dog en betingelse at alle byggetekniske forskrifter overholdes.

Der er dog enkelte indskrænkninger til det arbejde du som uautoriserede må udføre. Du må eksempelvis ikke selv udføre arbejde der relatere sig til vss- og elinstallationer. Her er det krævet, at du antager fagfolk med autorisation.

Er du i tvivl om du overholder gældende regler og forskrifter eller generelt i tvivl, om du må udføre den pågældende renovation uden autoriserede, er det fornuftigt at søge svar hos en byggerådgiver

Generelt

Når du skal foretage en renovering, er det vigtigt at være opmærksom på, at din husforsikring ikke nødvendigvis dækker eventuelle skader, der skulle opstå. 

Såfremt din husforsikring ikke dækker, vil nogle forsikringsselskaber formentligt anbefale dig en all-risk forsikring. Hvis du er i tvivl om din husforsikring dækker, bør du tage kontakt til dit forsikringsselskab.

Skader omfattet af husforsikringen

Husforsikringen dækker typisk skader, der skyldes brand, vandskader, stormskader og lignenden. Såfremt der under renoveringen skulle ske skade på huset, der relaterer sig hertil, vil du derfor med sandsynlighed kunne få dækket skaderen som skyldes hændelsen.

Din husforsikring dækker dog aldrig skader på byggematerialer, som endnu ikke er gjort til en bestanddel af huset. Med andre ord vil du ikke via din husforsikring kunne få dækket tyveri af byggematerialer fra din grund.

Indeholdt i din husforsikring er typisk også en retshjælpsforsikring. Dette kan være nyttigt, hvis der i forbindelse med renoveringen skulle opstå tvister, der kræver advokatbistand, såsom uenigheder angående fejl og mangler etc.

All-risk forsikring

En all-risk forsikring adskiller sig fra den sædvanlige husforsikring ved at forsikringen udelukkende gælder i den specificerede byggeperiode. All-risk forsikringen dækker skader som måtte opstå under renoveringen. Forsikringen vil derfor som hovedregel dække:

• Hærværk på materiale eller bygningsdele
• tyveri af byggematerialer
• Skader på personer grundet byggeriet
• Skader på ting eller andre bygninger grundet byggeriet
• Hærværk på materiale eller byggeriet
• Skader på selve huset hvor renoveringen pågår

En all-risk forsikring er med andre ord en ekstra gardering mod eventuelle skader under renovering. 

Betaling ved ekstraarbejde

Har du fået udført renovering arbejde, men har det vist sig nødvendigt at udføre yderligere arbejde end det, der var aftalt på forhånd, kan der være grundlag for en ekstraregning.

En ekstraregning kan dog være en ubehagelig overraskelse, hvorfor det er fornuftigt at aftale på forhånd, hvordan det betalingsmæssigt skal håndteres, hvis det viser sig nødvendigt. Du kan læse mere om ekstraarbejde på denne side. 

Generelt om betaling

Det er altid fornuftigt at indgå aftale om betalingsformen, før renoveringen påbegyndes. På denne måde sikres det, at du ikke møder ubehagelige overraskelser undervejs i projektet. Tilmed kan forudgående aftale hindre eventuelle konflikter, der kan danne grundlag for forsinkelser.

Du kan læse mere om "fast pris" og "efter regning" her på siden. 

Efter regning

Hvis der ikke indgås en aftale om fast pris, før renoveringen påbegyndes, kan man have aftalt, at betalingen skal ske efter regning. Betaling efter regning betyder, at du skal betale for de timer, som håndværkerne har brugt på renoveringen.

Anderledes formuleret skal håndværkerne betales pr. time de har arbejdet.

Betaling efter regning kaldes også betaling efter medgået tid.

Alt efter hvor omfattende en renovering der skal foretages, kan der være fordele og ulemper ved at vælge betaling efter regning. Hvis det blot er en mindre renovering,  kan det være en fordel at betale efter regning. Det er dog altid en god idé at bede håndværkeren give dig besked, hvis det skulle vise sig at tidsforbruget på renoveringen bliver mere omfattende end først antaget.

Hvis det er aftalt, at du skal betale efter regning, er det fornuftigt, at du får en udspecificeret timeseddel, hvor det fremgår, hvad de noterede timer er blevet brugt på.

Hvis det er aftalt, at du skal betale efter regning, men er du ikke enig i fakturaens pålydende, kan der være grund til at involvere en advokat.

Fast pris

Før renoveringen påbegyndes, er det fornuftigt at aftale en pris. Afhængigt af situationen kan man aftale en fast pris på arbejdet.

At aftale fast pris er hyppigt anvendt, hvormed man forinden arbejdet påbegyndes har aftalt betalings omfang samt tidspunktet for betalingen.

Når der aftales fast pris, ved du som bygherre, at du ikke kan forvente en opkrævning for yderligere arbejde, end det i har aftalt skal udføres.

Trods der er aftalt fast pris, hindrer dette ikke at håndværkerne kræver betaling for nødvendigt ekstraarbejde. Det er dog kun i tilfælde af uforudsete forhold eller store ændringer, at det typisk bliver relevant.

Med andre ord er det altid fornuftigt, når du skal have renoveret din bolig, at du har en smule luft i budgettet til eventuelle eventuelt ekstraarbejde.

Tilbageholdelse af betaling

Har du konstateret fejl og mangler ved renoveringen, bør du tilbageholde betalingen, såfremt du er sikker på at renoveringen ikke er som aftalt.

Ved at tilbageholde en del af betalingssummen giver du håndværkeren grund til at udbedre manglerne. Du skal dog være sikker på, at du berettiget kan tilbageholde betalingen og yderligere, at du kun tilbageholder pengene svarende til det arbejde, der endnu ikke er udført mangelfrit.

Regningen er for stor

Skulle du blive faktureret for arbejde, du ikke mener stemmer med det faktisk udførte, opstår der typisk uenighed.

Er der forinden påbegyndelsen af renoveringen aftalt fast pris, da bør du ikke betale, såfremt du bliver tilsendt en større regning end aftalt. Er regningen blevet højere end aftalt med begrundelsen at priserne på materialet er steget siden kontraktsindgåelsen, da bør du som udgangspunkt ikke betale den yderligere opkrævning. Det er nemlig som udgangspunkt håndværkeren/entreprenøren, der må bære risikoen for prisstigninger. 

Kan du ikke komme til enighed med håndværkerne i forhold til prisen, er du velkommen til at kontakte os. Hos Sagførerne hjælper vi dig med at vurdere din sag.