Ejerforening

Hvad er en ejerforening?

En ejerforening udgør en forening for ejerne af lejlighederne i en ejendom. Ejerforeningen har til opgave at varetage ejendommens fælles opgaver. Der er altså tale om en form for driftsfællesskab mellem ejerne i en ejendom.

En ejerforening har til opgave at stå for vedligeholdelse af fællesområder, herunder eksempelvis:

• Trapper
• Tag
• Ydre vægge
• Grønne arealer
• Parkeringspladser

Formålet med en ejerforening er at administrere ejendommen og øvrige fælles anliggende for medlemmerne. Medlemskabet i en ejerforening sker automatisk ved køb af en ejerlejlighed, hvorfor alle ejere i ejerforeningen er medlemmer af foreningen. Har du spørgsmål eller brug for vejledning i en konkret sag, kan Sagførerne hjælpe med at klarlægge din retsstilling.

Hvordan administreres en ejerforening?

I praksis fungerer en ejerforeningen via en generalforsamling, der oftest består af seks valgte medlemmer.  Beslutninger vedrørende ejerforeningen træffes typisk på den ordninære generalforsamling. Denne finder sted én gang årligt, hvor alle lejlighedsejere som udgangspunkt deltager. Beslutninger træffer ved stemmeflertal. Det er dog vigtigt at bemærke, at medlemmernes stemmer kan have forskellig vægt alt efter størrelsen på deres lejlighed. Dette betyder, at jo større end lejlighed man ejer, jo mere vejer ens stemme.

Mindre ejerforeninger varetager typisk deres egen administration. Er der tale om en større ejerforening benyttes oftest professionel administration, idet visse opgaver kan være meget komplekse, samt kræve en betydelig tidsindsats.

Hos Sagførerne tilbyder vi en enkel og effektiv måde at sikre, at dine ønsker og din fremtidige situation er i overensstemmelse med gældende ret. Vi kender de udfordringer, der kan opstå i forbindelse med administration af en ejerforening, hvorfor vi ved hvordan vi bedst muligt kan guide dig, så udfordringerne i videst muligt omfang undgås.

Hvilke regler gælder i en ejerforening?

Reguleringen af en ejerforening sker gennem ejerforeningens egne vedtægter, samt ejerlejlighedsloven. I ejerforeningsloven findes bestemmelser, der regulerer, hvilke ejendomme, som kan opledes i ejerlejligheder, samt hvilke grundlæggende regler, som gælder for ejerforeninger.

Kontakt Sagførerne for at høre mere om, hvilke regler der gælder for en ejerforening, samt hvad du skal være opmærksom på i forbindelse hermed. Første samtale er gratis og uforpligtende.

Hvad er vedtægter i en ejerforening?

Vedtægter er ejerforeningens spilleregler. Det er altså reglerne for, hvordan ejerforeningens driftsfællesskab skal drives. Dette udgør regler om ejerforeningens:

• Ledelse
• Regnskab og revision
• Vedligeholdelse af ejendommen, samt udgifterne hertil

Såfremt ejerforeningen ikke har vedtaget en individuel vedtægt, vil normalvedtægten være gældende for ejerforeningen. Dette fremgår af ejerlejlighedslovens § 7. Da normalvedtægten ikke er særlig omfattende, har ejerforeninger oftest supplerende individuelle vedtægter. En individuel vedtægt skal tinglyses for at være gyldig. Ejerforeningens vedtægter kan ændres på generalforsamlingen. Dette kræver dog et kvalificeret flertal, hvorefter ⅔ af medlemmerne skal stemme for. Ændringer skal ligeledes tinglyses.

Vi anbefaler, at du får gennemgået grundejerforeningens vedtægter, således du er klar over, hvilke udgifter og forpligtelser et medlemskab medfører. Det kan desuden være en god ide at diskutere eventuelle spørgsmål med ejerforeningens bestyrelse eller administrator.

Hvad er en grundfond?

En grundfond er en opsparing, som kan oprettes i ejerforeninger. Det er medlemmerne i ejerforeningen, der bidrager til grundfonden. Dette kan ske med op til 10 % af det årlige fællesbidrag. Formålet med en grundfond er at opspare penge til fremtidigt vedligeholdelses- eller forbedringsarbejde af større karakter. Grundfonden kan derfor ikke benyttes til udbedring af mindre udgifter, herunder betaling af vicevært eller el. Grundfonden kan desuden ikke benyttes til indfrielse af fælleslån. Det er den pågældende ejerforening, som har ejendomsretten over ejerforeningen, hvorfor det enkelte medlem af ejerforening ikke kan råde over sin andel af grundejerfonden. 

Det er en god ide at oprette en grundfond, idet man herigennem langsigtede kan sikre ejerforenings økonomi. Grundfondens størrelse afhænger af antal medlemmer i ejerforeningen, samt dennes ønsker og mål. Hos Sagførerne er vi eksperter i foreningsret, hvorfor vi står klar til at hjælpe dig i forbindelse med en grundfond i en ejerforening.

Husorden ejerforening

En ejerforening kan vælge at vedtage en husorden i tillæg til vedtægterne. Husordnen vedtages oftest på generalforsamlingen ved et simpelt flertal. En husorden har til formål at regulere en række praktiske forhold, herunder eksempelvis:

• Adgangen til husdyr
• Fester og høj musik
• Placering af cykler, barnevogne mv.
• Hvor børn må lege på fællesarealerne

Husordenen skal overholdes både af beboerne i ejendommen, samt deres gæster. Er dette ikke tilfældet, vil det ofte medføre en række sanktioner, hvilket vil fremgå direkte af husordenen. En overtrædelse af husordenen vil typisk i første omgang medføre en advarsel, hvorefter gentagne grove overtrædelser kan resultere i, at ejeren bliver pålagt at fraflytte lejligheden. Det er derfor vigtigt, at du forinden købet af en ejerlejlighed sætter dig grundigt ind i ejerforeningens husorden. Har du yderligere spørgsmål, er du velkommen til at kontakte Sagførerne.

Vedligeholdelsesplan ejerforening

En vedligeholdelsesplan er et arbejdsdokument, der har til formål at sikre en fornuftig arbejdsproces omkring de enkelte opgaver, der forekommer i en ejerforening, samt styre økonomien for både drift, vedligeholdelse og fornyelser. Vedligholdelsesplanen skitserer dermed bygningernes aktuelle tilstand, samt de forestående vedligeholdelsesopgaver, som forventes at skulle udføres inden for de kommende 10 år.

En vedligholdelsesplan er fordelagtig for en ejerforening, da den letter bestyrelsens opgaver i forbindelse med budgetter og planlægning af både økonomiske og praktiske opgaver. Ønsker du at vide mere om vedligeholdelsesplaner? Så tøv ikke med at kontakte Sagførerne.

Forsikring ejerforening

Ejerforeningen er typisk forsikret gennem ejendommens hus- og grundejerforsikring. Ejerforeningens erhvervsansvarsforsikring er normalt med i denne forsikring. Er dette ikke tilfældet, vil bygningen kun være brandforsikret, hvorfor ejerforeningen bør købe en selvstændig erhvervsansvarsforsikring. En arbejdsskadeforsikring kan desuden være fordelagtig i forbindelse med ejerforeningens arbejdsweekend. Her vil der nemlig typisk foregå arbejde, der falder uden for, hvad der er normalt for et medlem af ejerforeningen. Skulle der ske en skade i denne forbindelse, vil ejerforeningen selv skulle dække erstatningen ud af foreningens egen formue.

Kontakt Sagførerne, hvis du ønsker rådgivning til dette emne. Vi er eksperter på området og kan derfor hjælpe dig bedst muligt, hvis du ønsker at vide mere om forsikringer i ejerforeninger. Det er nemlig afgørende, at ejerforeningen er tilstrækkeligt forsikret, således ejerforeningen undgår store omkostninger.

Fordelingstal ejerforening

Ejerforeningen træffer som udgangspunkt beslutninger på den ordinære generalforsamling, som afholdes én gang årligt, hvor alle lejlighedsejerne deltager. En beslutning træffes, hvis flertallet stemmer for det. Lejlighedsejernes stemmer vægtes typisk forskelligt afhængig af, hvor stor en lejlighed, de ejer i forhold til ejendommen.

Hver medlem i en ejerforening har dermed et fordelingstal. Det vil sige, at en lejlighedsejer, der ejer en større og mere værdifuld lejlighed, har en mere vægtig stemme end en lejlighedsejer, der ejer en mindre lejlighed i ejendommen. Fordelingstallet angives ved en brøk, fx 100/1800, hvor 1800/1800 er summen af fordelingstallene for alle ejerlejlighederne i ejerforeningen. Lejlighernes fordelingstal har desuden betydning for fordelingen af fællesudgifterne, der oftest bestemmes ud fra dette.

Fællesudgifter ejerforening

En ejerforenings fællesudgifter udgør omkostninger forbundet med:

• Drift og vedligeholdelse af ejerforeningens grund
• Fælles bygninger og inventar
• Fælles forsynings- og serviceordninger

Ejendommens fællesudgifter finansieres typisk igennem medlemmerne i ejerforeningens månedlige ejerforeningsbidrag. En ejerforening udgør dermed et økonomisk fællesskab mellem ejendommens ejere. Dette hænger sammen med, at dele af ejendommen på nær ejernes egne lejligheder, ejes i sameje af de forskellige lejlighedsejere.

En ejerforenings fællesudgifterne betales a conto enten pr. måned eller pr. kvartal. Beløbets størrelse afhænger af ejerforeningens budget, samt pålægges den enkelte lejlighedsejer efter dens administrative eller tinglyste fordelingstal. Dette skal fremgå af købsaftalen og ejerlejlighedsskemaet. Fællesudgifter skal betales fra den dag man overtager ejerlejligheden, altså overtagelsesdagen.

Sikkerhed til ejerforening

Det er af stor betydning for ejerforeningens økonomiske fundament, at der stilles sikkerhed til ejerforeningen. Sikkerhedsstillelse beskytter ejerforeningen mod økonomiske tab, fx hvis et medlem af ejerforeningen forsømmer sin betaling af fællesudgifterne. De nærmere regler for sikkerhed til ejerforening vil typisk være specificeret i ejerforeningens vedtægter, herunder om der skal stilles sikkerhed, samt hvordan. Sikkerhed vil ofte ske som en garanti og derfor ikke som en betaling.

Det er ved køb af en ejerlejlighed vigtigt at være opmærksom på om der skal stilles sikkerhed, samt respektere dette, såfremt det er tilfældet. Hos Sagførerne er vi eksperter i foreningsret, hvorfor vi står klar til at hjælpe dig i forbindelse med sikkerhed til en ejerforening.

Fælleslån ejerforening

En ejerforening kan vælge at optage et fælleslån. Et fælleslån er et banklån uden nogen form for sikkerhedsstillelse. Der er dog oftest en variabel rente, der følger bankens generelle renteændringer. Et fælleslån er fordelagtigt at optage i en ejerforening, da det ikke er den enkelte ejer, men ejerforeningen som en helhed, der skal kreditgodkendes. Står ejerforeningen over for en renovering er et fælleslån en god ide, da det er en enkel og nem måde at låne penge.

Advokat til ejerforening

Hos Sagførerne er du altid velkommen til at kontakte os for en gratis og uforpligtende samtale. Herefter vurderer vi, hvordan du bedst muligt kan blive hjulpet, hvis du ønsker rådgivning om ejerforeninger eller høre nærmere herom. Vores advokater kan kontaktes på mail eller telefon. Du kan desuden udfylde vores kontaktformular nedenfor, hvorefter vi kontakter dig inden for 24 timer.

Første samtale er altid gratis og uforpligtende. Vi sender ikke en regning, uden at vi forinden har lavet en aftale med dig og sendt dig en ordrebekræftelse.