Hvad er en familieoverdragelse?

Familieoverdragelse er en overdragelse af fast ejendom, som sker mellem familiemedlemmer eller andre nærtstående. Navnet familieoverdragelse er således udtryk for, at overdragelsen sker blandt mennesker med en tæt relation og ofte på mere fordelagtige vilkår end hvis overdragelsen var sket til en udenforstående tredjemand. I mange tilfælde er familieoverdragelsen motiveret af et ønske om at tilgodese køberen, hvilket typisk sker ved at overdragelsen sker til en billigere pris, end hvis familiemedlemmet skulle ud og erhverve den faste ejendom på det frie marked.

De to klassiske eksempler på familieoverdragelse er overdragelse af sommerhus til et familiemedlem, samt overdragelse af en bolig til et barn.

Hvilke fordele er der ved familieoverdragelse?

Ved en familieoverdragelse er det muligt at overdrage den faste ejendom til en pris, der ligger under den offentlige ejendomsvurdering, uden at man rammes af skattemæssige forhold. Man skal imidlertid være opmærksom på, at en familieoverdragelse ikke kan ske til en hvilken som helst pris, uden at blive anfægtet af skattemyndighederne. Skattemyndighederne kan nemlig anfægte en familieoverdragelse, hvis ikke overdragelsen holder sig indenfor de beløbsmæssige rammer.

Det betyder i praksis, at hvis en familieoverdragelse ikke overholder de skattemæssige regler, kan det få skattemæssige konsekvenser for alle parterne, som er involveret i familieoverdragelsen. Hvis eksempelvis en far overdrager sin ejerlejlighed til sin søn til en pris, der ikke overholder de skattemæssige rammer, så vil både far og søn blive pålagt skat.

De beløbsmæssige rammer for familieoverdragelse

Der er komet en ny ejendomsvurderingslov. Denne lov indebærer, at der udarbejdes nye offentlige ejendomsvurderinger, som i højere grad skal afspejle handelsværdien. I en lang periode har de offentlige ejendomsvurderinger ikke afspejlet ejendommenes reelle handelsværdi. Typisk har handelsværdien været langt højere end den offentlige ejendomsvurdering. Med de nye ejendomsvurderinger er målet, at man rammer en vurdering, der i højere grad stemmer overens med handelsværdien.

Hvorvidt man har fået en ny ejendomsvurdering eller ej, har imidlertid stor betydning for, hvilke regler der finder anvendelse ved familieoverdragelsen.

Hvis der endnu ikke er kommet en ny ejendomsvurdering, vil 15 % reglen finde anvendelse. Du kan læse mere om denne længere nede på siden. Hvis den faste ejendom imidlertid er blevet vurderet på ny, gælder der en 20 % regel.

15 % reglen ved familieoverdragelser

Ved familieoverdragelser finder det såkaldte værdicirkulære anvendelse. Det er et cirkulære der giver visse personer mulighed for at overdrage fast ejendom til en pris der ligger maksimalt 15 % over ejendomsværdien eller 15 % under ejendomsværdien. Hvis en ejendom eksempelvis har en ejendomsvurdering på 3.000.0000 kr., så vil der i udgangspunktet kunne fratrækkes eller tillægges 15 % uden skattemæssige konsekvenser for nogen af parterne. 15 % af 3.000.000 kr. er 450.000 kr. I det givne eksempel vil ejendommen således kunne overdrages for en pris i intervallet 2.550.000 - 3.450.000 kr.

Hvis den offentlige ejendomsvurdering er åbenlyst fejlagtig eller lignende, vil reglen imidlertid ikke finde anvendelse. Tilsvarende vil reglen ikke finde anvendelse, hvis der foreligger en ny offentlig ejendomsvurdering. I sidstnævnte tilfælde vil 20 % reglen i stedet finde anvendelse.

20 % reglen ved familieoverdragelser

Hvis ejendommen er blevet vurderet på ny, vil ejendomsvurderingen med stor sandsynlighed være steget. I disse tilfælde kan 20 % reglen anvendes. Hvis en ny ejendomsvurdering er på 4.000.000 kr., vil der således kunne finde familieoverdragelse sted for 3.200.000 kr. Det er en betingelse for 20 % reglen, at der er modtaget en ny ejendomsvurdering fra Vurderingsstyrelsen.

Det er ikke nødvendigvis givet, hvilken regel der er mest fordelagtig. Det afhænger af den konkrete ejendomsvurdering, samt hvornår denne vurdering har fundet sted. I alle tilfælde er det en god ide at opsøge en boligadvokat, så man sikrer, at de juridiske forhold overholdes.

Hvem er omfattet af 20 %-reglen?

Eksempler på personer der er omfattet af reglen er:

• Ægtefæller
• Samlevende
• Forældre
• Bedsteforældre
• Børn og børnebørn

Opmærksomhedspunkter ved familieoverdragelser

Selvom det kan virke ganske simpelt at foretage en familieoverdragelse, er der ligesom ved andre økonomiske dispositioner en række opmærksomhedspunkter. Særligt ved familieoverdragelse er det vigtigt at være opmærksom på de gældende regler, og herunder særligt de skatteretlige regler. Af samme årsag er det vores anbefaling, at man altid kontakter en boligadvokat forinden familieoverdragelsen finder sted. På den måde sikrer man, at alle de juridiske forhold er i orden ved familieoverdragelsen.

Ved familieoverdragelser er det oftest også nødvendigt at forholde sig til reglerne om gaveafgifter, da de meget ofte finder anvendelse, når der finder en familieoverdragelse sted. Du kan læse mere om reglerne for gaveafgifter her.

Advokat ved familieoverdragelse

Uanset at en familieoverdragelse finder sted mellem eksempelvis forældre og børn, er der en række forhold man bør tage højde for. Der skal for eksempel altid udarbejdes en købsaftale og et skøde. Ligeledes skal det nye ejerskab tinglyses m.v.

Hvis du står overfor en familieoverdragelse, bør du alliere dig med en boligadvokat, så du sikrer dig at formalia er i orden. Du er mere end velkommen til at kontakte Sagførerne. Vi er specialister i bolighandler, og vi ved også hvilke særlige faldgruber der kan være ved familieoverdragelser. Tøv derfor ikke med at kontakte os for juridisk vejledning.