Kontakt Kontakt os

Udfyld formularen og vi kontakter dig inden for 24 timer - helt gratis og uforpligtende. Du er også velkommen til at ringe til os.

Indsend

Ring og få hurtigt svar: 8743 5524

Den første samtale er gratis

Købt som beset - Sælgerens ansvarsfraskrivelse

Ansvarsfraskrivelsesklausuler som købt som beset er almindeligt brugt som vilkår i købsaftalen. Vilkåret har dog ringe betydning i praksis, da sælgeren ikke ved bruge af en sådan ansvarsfraskrivelsesklausul, kan fritage sig fra sit ansvar.

Det følger af retspraksis at generelle ansvarsfraskrivelser ikke anerkendes, trods de er almindeligt brugt i købsaftaler. Hvis sælger ønsker at klausulen skal have retsvirkning, kræves det, at klausulen konkretiseres, at dets indhold har været til forhandling og at klausulen bliver særligt fremhævet for køber.


Kort sagt medfører anvendelsen af klausulen ikke selvstændigt, at sælgeren fritages fra sit ansvar i relation til fejl og mangler ved ejendommen.

Ring og få hurtigt svar

8743 5524

Den første samtale er gratis.

Priser

Advokat Henrik Baastrand på kontor med vindue i baggrunden

Kontakt Henrik Baastrand 

Henrik Baastrand

Advokat, afdelingsleder for bolighandler

Ring på tel: 8743 5524

Eller send en mail til bolig@sagfoererne.com.

Læs mere om Henrik her

Indhold


Du har skrevet under på købt som beset, hvad er din retsstilling?

Et vilkår i købsaftalen om købt som beset er som udgangspunkt gyldigt. Der findes dog en del undtagelser til dette generelle forbehold, hvormed vilkåret har begrænset retsvirkning. Eksempelvis afskærer en ansvarsfraskrivelsesklausul som købt som beset ikke din mulighed for at gøre et krav gældende mod sælger, hvis du efter overtagelsen er blevet bekendt med skjulte fejl og mangler. 


Nedenfor kan du læse mere om købt som beset.

Læs mere

Købt som beset er et generelt forbehold der kan indskrives som et vilkår i købsaftalen. Formuleringen af et generelt forbehold kan udtrykkes på flere måder, men intentionen med forbeholdet vil fra sælgers side være at sikre sig mod, at køber henvender sig efter aftalens indgåelse med et krav om forholdsmæssigt afslag eller et erstatningskrav som følge af, at ejendommen ikke var som man kunne forvente.


I visse tilfælde vil den skjulte fejl/mangel have et ubetydeligt omfang, hvormed sælger kan slippe for et erstatningsansvar trods vedkommende har handlet uagtsomt. Særligt i situationer hvor køber vil kunne have opdaget manglen ved en let undersøgelse, vil sælger være fritaget for sit erstatningsansvar.


Hvis sælger er af den overbevisning at en ansvarsfraskrivelse som købt som beset fritager vedkommende for al ansvar, da vil sælgeren ofte blive negativt overrasket. Årsagen til dette skyldes, at en generel ansvarsfraskrivelse ikke kan tillægges nogen betydelig retsvirkning. Det vil som oftest have været mere fornuftigt af sælger, loyalt at oplyse køberen om skader ved ejendommen frem for fortie dem.


Et vilkår om købt som beset har kort sagt ikke nogen juridisk effekt, hvor det er formuleret som en generel ansvarsfraskrivelse. Dog kan vilkåret tillægges virkning i et vist omfang, hvis det har været genstand for individuel forhandling, og hvor køber er bekendt med dets omfang.

Hvad siger loven om købt som beset?

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. § 21 a. 

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom finder anvendelse ved bolighandler. Loven indeholder regler om Huseftersynsordningen og regler om købers fortrydelsesret. Loven har til hensigt at beskytte forbrugeren, og da både sælger og køber ofte er forbruger, beskytter loven som regel begge parter. 

Nedenfor kan du læse mere om hvad loven siger om købt som beset.

Læs mere

Det fremgår af lovens kapitel 6, i hvilke tilfælde loven kan fraviges. Det fremgår af lovens § 21 a, at bestemmelser i købsaftalen om, at køberen ikke kan påberåbe sig fysiske mangler ved ejendommen, og andre almindelige forbehold ikke kan gøres gældende over for køberen, hvis sælgerne alternativt kunne have opnået den samme retsstilling ved at få foretaget en huseftersynsordning.


Med andre ord udtrykker bestemmelsen, at sælgeren ikke ved at indsætte generelle vilkår i købsaftalen om ansvarsfraskrivelse som eksempelvis købt som beset kan afskærme købers mulighed for at rejse et krav mod sælger. For at sælgeren kan frigøre sig fra sit ansvar bør vedkommende få udarbejdet en tilstands- og elinstallationsrapport og yderligere fremlægge et tilbud om ejerskifteforsikring for køberen - dvs. følge fremgangsmåden for Huseftersynsordningen.


Det er sædvanligt at en ejendom bliver handlet med beset-vilkår. Følgende formuleringer “som den er og forefindes”, "som beset af køberen” tillægges ikke betydning ifølge retspraksis. Derimod bør sælger i overensstemmelse med sin loyale oplysningspligt, informere køber om forhold, som må forventes at have betydning for vedkommende. Hvis du vil læse mere om sælgers loyale oplysningspligt finder du informationer herom nedenfor. 

Forskellen på køber og sælger

Sælgerens loyale oplysningspligt kan nærmere betegnes som sælgerens pligt til ordentlig, hæderlig og redelig adfærd, der tjener til at sikre tillid mellem vedkommende selv og køber.

Indholdet og omfanget af loyalitetsforpligtelsen afhænger blandt andet af tidspunktet i forløbet mellem parterne og af karakteren af kontrakten. Før køber og sælger indgår endelig aftale, har sælgeren pligt til at oplyse om forhold, der for en almindelig køber må anses som relevante og væsentlige for bedømmelse af ejendommen. Sælger bør tilsvarende oplyse om forhold, som køberen har tilkendegivet er af individuel betydning for vedkommendes bedømmelse af ejendommen.

Sælgers oplysningspligt påvirkes tilsvarende af, om vedkommende har boet i ejendommen over en årrækker, og derfor har et betydeligt kendskab til dets stand kontra en sælger der kun kortvarigt har ejet ejendommen, eller hvor sælger er et konkurs- eller dødsbo.

Kort sagt kan en sælger ikke via en ansvarsfraskrivelsesklausul som købt som beset eller som den er og forefindes fritage sig fra loyalt at oplyse køberen om forhold der har betydning for køberen.

Sælgeren er ikke forpligtet til at oplyse køberen om forhold, der er synlige og dermed let konstaterbare ved en visuel gennemgang af boligen. Man må som køber selv bese ejendommen og på den måde blive bekendt med ejendommens stand. Nedenfor finder du flere informationer om købers undersøgelsespligt.

Køberens undersøgelsespligt

En regel om køberens undersøgelsespligt fremgår af købelovens § 47. Bestemmelsens beskriver at i tilfælde, hvor køberen inden købets afslutning har undersøgt salgsgenstanden eller, hvor køberen har undladt at efterkomme sælgerens opfordring til at undersøge salgsgenstanden, da fortaber køber sin ret til at påberåbe sig mangler, der kunne være konstateret. 

Købelovens anvendelsesområde omfatter dog ikke køb af fast ejendom. Købelovens § 47 giver trods dette en rettesnor for køberens undersøgelsespligt i bolighandler. 

Yderligere kan man finde informationer om omfanget af køberens undersøgelsespligt i retspraksis. 

Du kan læse mere om køberens tilsidesættelse af undersøgelsespligten nedenfor. 

Læs mere om køberens tilsidesættelse af undersøgelsespligten

Hvis man som køber ikke undersøger ejendommen, som det almindeligvis kan forventes, da fortaber man som udgangspunkt retten til at påberåbe sig de fejl og mangler der let kan konstateres. Det følger også af retspraksis, at det sjældent har skadevirkning for køberen, at der foreligger mangler som var konstaterbare. Køberens manglende iagttagelse af undersøgelsespligten har kun skadevirkning i de tilfælde, hvor man taler om åbenlyst konstaterbare mangler.

Der stilles generelt ikke særligt strenge krav til køberens undersøgelse, dog kan kravet til undersøgelsen skærpes, hvis køberen selv besidder en særlig viden, hvormed det kan forventes, at han vil opdage sådanne mangler eller fejl. Eksempler på en køber med særlig viden er, hvis køber er uddannet arkitekt, bygningskonstruktør, håndværker m.m.

Betydningen for sælgerens oplysningspligt - Hvem er køberen?

Sælgers oplysningspligt påvirkes af, hvilken køber man forhandler med. En køber der har en særlig kyndig baggrund i relation til ejendom har en bedre forudsætning for at vurdere ejendommens stand. Er køber eksempelvis arkitekt, håndværker, ingeniør, eller har køber en anden baggrund, der giver vedkommende en bedre forudsætning for at vurdere skader på boligen, da kan man stille større krav til vedkommendes undersøgelse end til den almene.

Det kan derfor have betydning for sælgerens oplysningspligt, hvilken faglig baggrund køber har.

Situationer hvor sælger kan bruge købt som beset

Som udgangspunkt gælder en ansvarsfraskrivelsesklausul som købt som beset ikke i ejendomshandler. Der kan dog være situationer, hvor sælger har en begrænset viden om ejendom, som følge af at sælger er et konkurs- eller dødsbo, eller det tilfælde hvor ejendommen er overtaget af en kreditor på tvangsauktion. 


Det følger af retspraksis, at køber i en sådan situation må være indstillet på, at sælger ikke har et sådant kendskab, at man kan bebrejde vedkommende for ikke at opfylde sin loyale oplysningspligt som en husejer gennem flere år er i stand til. Kort sagt må man som køber i en handel, hvor sælger har begrænset viden, og hvor aftalen indeholder en ansvarsfraskrivelsesklausul bærer den medfølgende risiko. 


Dermed ikke sagt at sælgerens bo fritages fra at dække betydelige mangler, som køber opdager efter overtagelsesdagen. 

Forholdsmæssigt afslag

Forholdsmæssigt afslag udtrykker, at ydelsens værdi med manglen er ringere end den kontraktmæssige ydelsens værdi.

Forholdsmæssigt afslag betegner nærmere den situation, hvor der foreligger en fejl eller mangel ved ejendommen, som man ikke kendte til, før man fastsatte prisen. Med andre ord har man betalt for noget som ikke havde den værdi, som man kunne forvente.

Læs mere om opgørelsen af det forholdsmæssige afslag

Beregningen af et forholdsmæssigt afslag er et udtryk for den forringede værdi. Kort sagt er det forholdsmæssige afslag udtryk for forskellen mellem ejendommens værdi med og uden manglen. Beregningsgrundlaget er købesummen med og uden mangler på tidspunktet, hvor overdragelsesaftalen blev indgået. Denne måde at beregne et forholdsmæssigt afslag er dog den teoretiske tilgang, hvorfor beregningen i praksis kan se anderledes.


Da man som køber kan opnå et forholdsmæssigt afslag uden at der skal bevises et noget ansvarspådragende forhold for sælger, er processen for det forholdsmæssige afslag mere lempelig end for et erstatningskrav.

Du finder os både i Jylland og på Sjælland


Hovedkontor

Sagførerne
Møllegårdsvej 1
8240 Risskov

Se rutevejledning

Herlev kontor

Sagførerne
Lyskær 8
2730 Herlev

Se rutevejledning

kort

Fandt du ikke lige det du søgte? Så se vores andre ydelser her...

Udfyld formularen og vi kontakter dig inden for 24 timer for en gratis og uforpligtende samtale.

Når du kontakter Sagførerne i hverdagene, får du kontakt til én af vores advokater inden for 24 timer - og normalt endnu hurtigere. Vi er klar til at hjælpe dig, og du får ikke en regning fra os, uden at det er aftalt med dig først. Når du har udfyldt kontaktformularen og indsendt din forespørgsel, får du en kvittering på e-mail.

Du er også velkommen til ringe til os på telefon: 8743 5522
Indsend forespørgsel
Justitia

Sagførerne er 100% uvildige og varetager alene dine interesser

Sagførerne er medlemmer af advokatsamfundet og underlagt de advokatetiske regler. Endvidere har vi tavshedspligt efter loven. Du kan trygt regne med, at vi alene varetager dine interesser, og at vi er 100 % uvildige i vores rådgivning.


Advokatsamfundet
© 2022 | Sagførerne Advokatinteressentskab | CVR-NR 26329361
Facebook ikon