Afleveringsforretning med advokatbistand

Det anbefales, at du før afleveringsforretningen tager en samtale med din advokat, så du er bedst muligt klædt på. Din advokat kan sikre, at du er klædt på til at håndtere de juridiske forhold omkring afleveringen optimalt. Det gælder f.eks. forsikringsforhold, mulighed for at kræve dagbøder, afleveringsprotokol og hvordan du skal forholde dig, hvis entreprenøren ikke vil anerkende de fejl og mangler, du påpeger.

Hvis der på afleveringsforretningen afdækkes fejl og mangler, kan det være en god ide at få advokatbistand til at håndtere processen omkring udbedringen. Det gælder især, hvis der er tale om omfattende problemer med fejl og mangler, eller hvis entreprenøren ikke vil vedstå sit ansvar.

Står du med fejl og mangler, som entreprenøren ikke vil anerkende eksistensen af eller ikke vil tilbyde en acceptabel udbedringsløsning, er det nødvendigt, at du kontakter din advokat. Det vil i så fald ofte kræve en retssag for at få en god løsning.

For bygherre er det en rigtig god ide at alliere sig med en byggesagkyndig, som kan deltage ved afleveringsforretningen. Den byggesagkyndige kan sikre, at flest muligt fejl opdages, og vurdere hvor alvorlige disse er. Den bygningssagkyndige kan også vurdere, om entreprenørens afhjælpningsforslag er acceptable løsninger.

Din advokat vil normalt ikke deltage ved afleveringsforretningen. Advokater har ikke den byggetekniske uddannelse der skal til for at forestå en bygningsgennemgang. Advokatens rolle er til gengæld at hjælpe med at få håndteret de fejl og mangler, som opdages ved afleveringsforretningen.

Det er til gengæld altid en god ide, hvis du konsulterer din advokat før afleveringsforretningen. Advokaten kan rådgive dig om, hvordan fejl og mangler, der opdages ved afleveringen håndteres på den optimale måde.

Hvis entreprenøren er ikke vil anerkende, at der er fejl, ikke vil tilbyde en tilstrækkelig udbedring eller på anden vis ikke vil gøre tilstrækkeligt, kommer advokaten især i spil. Advokaten kan sørge for, at der tages de nødvendige retlige skridt til at få entreprenøren til at afhjælpe problemerne. I yderste konsekvens kan det blive nødvendigt at anlægge en retssag.

Under afleveringsforretningen skal entreprenøren stå for at lave en afleveringsprotokol, som skal dokumentere forløbet af afleveringsforretningen. Heri skal noteres alle de fejl og mangler, som bygherren påpeger. Fejl og mangler, som bygherren påpeger skal noteres, uanset om entreprenøren er enig eller ej. Hvis bygherren påpeger mangler, som entreprenøren ikke er enig i, skal det blot noteres, at entreprenøren er uenig.

Hvis der opdages fejl og mangler, bør det samtidig aftales, hvordan og hvornår disse skal udbedres. Der bør aftales en (kort) frist for entreprenøren til at få udbedret fejlene.

Formålet med afleveringsprotokollen er at give begge parter dokumentation for resultatet af afleveringsforretningen. Derfor afsluttes afleveringsforretningen med, at begge parter underskriver og får en kopi af afleveringsprotokollen.

Under afleveringsforretningen skal entreprenøren stå for at lave en afleveringsprotokol, som skal dokumentere forløbet af afleveringsforretningen. Heri skal noteres alle de fejl og mangler, som bygherren påpeger.

De påpegede mangler skal noteres uanset, om entreprenøren er enig eller ej. Hvis bygherren påpeger mangler, som entreprenøren ikke er enig i, skal det blot noteres, at entreprenøren er uenig.

Det bør samtidig aftales, hvordan og inden for hvilken frist, entreprenøren skal udbedre de fundne mangler. Det er en rigtig god ide, hvis du får en byggesagkyndig til at vurdere de afhjælpningsforslag, som entreprenøren kommer med.

Såfremt der er væsentlige mangler ved byggeriet, bør du helt afvise at tage imod afleveringen. Det kan f.eks. være mangler, som gør, at byggeriet ikke kan tages i brug. I stedet bør du afvise afleveringen indtil problemerne er udbedret.

Husk at det kan komme på tale at kræve dagbøder, hvis fejl og mangler ved byggeriet gør, at det ikke kan afleveres til tiden.

Hvis der er mangler, som entreprenøren ikke vil anerkende eller entreprenørens udbedringstilbud ikke er tilfredsstillende, er det en rigtig god ide at tage fat i en advokat hos Sagførerne. Vi har stor erfaring med at håndtere sager om fejl og mangler ved byggeprojekter. Vi kan derfor hjælpe dig til at få en god løsning, så du ikke skal døje med et færdigt byggeri præget af fejl.

Står du og har opdaget mangler, som ikke blev opdaget ved afleveringen, bør du hurtigt kontakte entreprenøren og reklamere herover. Det bør ske ved en skriftlig henvendelse, hvor du beskriver den opdagede mangel. Som en del af reklamationen bør du også kræve, at entreprenøren udbedrer manglen.

Det er en rigtig god ide, hvis du kontakter en entrepriseadvokat, hvis du opdager en mangel. Din advokat kan hjælpe dig med at forfatte reklamationsskrivelsen og håndtere hele processen overfor entreprenøren. Det kan især vise sig vigtigt, hvis entreprenøren bestrider, at der er en mangel, eller ikke vil foretage en tilstrækkelig udbedring.

Såfremt du opdager mangler mange år efter afleveringen, skal du være opmærksom på, at kravet mod entreprenøren kan være forældet. Loven i Danmark er sådan, at krav på grund af mangler ved byggeri under alle omstændigheder forældes, når der er gået 10 år. 10-års fristen regnes fra byggeriets aflevering. Det vil sige, at når der er gået 10 år fra afleveringen, kan der ikke længere rejses krav på grund af mangler ved byggeriet. Også selvom manglerne først opdages efter de 10 år er gået.

Hvis entreprenøren ikke overholder den aftalte afleveringsfrist, kan han pålægges dagbøder, såfremt det er skrevet ind i entreprisekontrakten. Det anbefales at få skrevet indskrevet et vilkår om dagbøder, da det giver bygherren en effektiv sanktionsmulighed og en økonomisk sikkerhed i tilfælde af forsinkelser.

Dagbøder kan pålægges pr. påbegyndt dag, hvor afleveringen er forsinket. Hvor store dagbøder der kan kræves afhænger af, hvad der er aftalt i entreprisekontrakten. De bør være så store, at de kan motivere entreprenøren til at overholde tidsplanen og, at de kan dække de ekstraomkostninger, som bygherren får på grund af forsinkelsen. Det kan f.eks. være udgifter til opmagasinering af ejendele eller leje af anden bolig.

Hvis entreprisekontakten ikke indeholder et vilkår om dagbøder, kan entreprenøren ikke pålægges dagbøder. I stedet vil bygherre kunne kræve en erstatning i anledning af forsinkelsen, hvis det kan bevises, at forsinkelsen har medført et økonomisk tab.

Uanset om entreprisekontakten indeholder vilkår om dagbøder eller ej, er det en rigtig god ide at kontakte Sagførerne, hvis dit byggeri forsinkes. Flere af vores advokater har stor erfaring med byggesager, og kan hjælpe dig med at håndtere situationen på optimal vis.

Du kan læse meget mere om dagbøder og reglerne herfor på vores side om dagbøder.

Det er især almindeligt at aftale 1- og 5-årsgennemang ved større byggerier, hvor der er mange penge på spil. I AB-forbruger som er sæt standardvilkår, der ofte anvendes i forbrugerbyggesager, er det f.eks. bestemt, at der skal afholdes 1-årseftersyn, hvis prisen for arbejdet overstiger 50.000 kr.

I forbrugerbyggesager er udgangspunktet, at der ikke afholdes 5-årsgennemganng. Det kan dog aftales, og kan være en god ide. Særligt ved store og dyre byggerier.

Ved gennemgangen deltager bygherren og entreprenørerne samt deres rådgivere. Sammen gennemgår I byggeriet for at finde fejl og mangler. Til sidst udarbejdes en eftersynsrapport, hvor alle de mangler, bygherren har påpeget, skal noteres. Det gælder uanset om entreprenøren er enig eller ej. Er entreprenøren ikke enig i en mangel, skal det noteres.

Det bør samtidig aftales hvordan og inden for hvilken frist, de fundne mangler skal udbedres. Der bør laves en aftale, som forpligter entreprenøren til at få udbedret manglerne inden for kort tid. Entreprenøren har nemlig pligt til at udbedre de fundne mangler inden for rimelig tid.

Får entreprenøren ikke udbedret manglerne inden rimelig tid efter, de er påvist, kan bygherren antage andre håndværkere til foretage udbedringen og herefter videresende regningen til entreprenøren. Alternativt kan bygherren kræve afslag i den betaling, entreprenøren skal have.

Hvis der uenighed om mangler, er det en rigtig god ide, hvis du kontakter en entrepriseadvokat. Det kan f.eks. være aktuelt, hvis entreprenøren ikke vil anerkende, at der er tale om en mangel, eller har en anden holdning til, hvordan den skal udbedres. Din advokat kan hjælpe dig med at håndtere sagen med entreprenøren.

1-årsgennemgangen skal finde sted senest 1 år efter arbejdets aflevering. Det er normalt entreprenøren, der skal stå for at indkalde til gennemgangen. Entreprenøren skal sende en skriftlig indkaldelse mindst 10 arbejdsdage før gennemgangen afholdes.

Du bør altid deltage, hvis du indkaldes til en gennemgang. Gennemgangen bortfalder, hvis du ikke møder op.

Hvis entreprenøren ikke møder op til det aftalte eftersyn, kan bygherren selv gennemføre gennemgangen med sin rådgiver. Herefter skal bygherren så fremsende en kopi af eftersynsrapporten til entreprenøren.

Væsentlige mangler, der berettiger bygherren til at nægte at modtage aflevering, kan f.eks. være følgende:

• Mangler der gør, at det ikke er muligt at tage byggeriet i brug.
• Mangler der gør det meget genefuldt at tage byggeriet i brug.
• Mangler der kræver afhjælpningsarbejde, som kan være meget generende for beboerne. F.eks. på grund af larm, støv, lugt eller røg.
• Forhold der gør, at det ikke er lovligt at tage byggeriet i brug. F.eks. på grund af manglende ibrugtagningstilladelser.
• Der mangler nødvendig dokumentation for, at byggeriet er sikkert at tage i brug.
• Det må forventes at tage meget lang tid at afhjælpe manglerne.
• Mange mindre fejl og mangler, der hver for sig ikke udgør væsentlige mangler men som giver et samlet billede af et byggeri, der langt fra er på plads.
• mængde mindre mangler, som i sig selv ikke udgør væsentlige mangler, men som tilsammen kan gøre det.

Hvis du står i en situation, hvor du overvejer at nægte at modtage aflevering, anbefaler vi, at du konsulterer din advokat og en byggesagkyndig. Vurderingen af om det er berettiget at nægte modtagelse af aflevering kan nemlig være ganske kompleks. Det kan få uheldige konsekvenser, hvis du uberettiget afviser at modtage byggeriet.

På afleveringsforretningen deltager altid bygherren og entreprenøren. Derudover er det meget almindeligt, at bygherren medbringer en rådgiver i form af en byggesagkyndig. Der er en rigtig god ide, da det er de færreste bygherrer, som har den byggetekniske indsigt, der skal til for selv at stå for en afleveringsforretning.

Om der er tale om en mangel afhænger først og fremmest af, om resultatet svarer til det, der er aftalt og det, som du med rimelighed kan forvente. Selvom det lyder enkelt, kan det dog være sværere end som så at vurdere, om byggeri er mangelfuldt.

I vurderingen af om der er tale om en mangel, kan du tage udgangspunkt i følgende retningslinjer:

• Svarer resultatet til det, der er aftalt? Først og fremmest skal byggeriet leve op til aftalen. For at gøre det så let så muligt at afgøre, bør du altid sikre dig så klar en aftale så muligt, så det er tydeligt for alle parter, hvad der er aftalt. Aftalen skal altid være på skrift.
• Er der anvendt de aftalte materialer? Der vil ofte være tale om en mangel, hvis håndværkerne har benyttet andre materialer end dem, der er aftalt.
• Svarer resultatet til det, du har fået fremvist i salgsprocessen? Du kan som udgangspunkt forvente et resultat der svarer til det, du har set i reklamer, brochurer, udstillingshuse og lignende.
• Svarer holdbarheden til det, du med rimelighed kan forvente? Et nyt tag skal eksempelvis ikke have problemer med vandindtrængen allerede efter få år.
• Har håndværkerne givet alle de oplysninger, der kunne have betydning for dit valg? Håndværkerne skal give alle de oplysninger, som de har eller burde have, der kan forventes at få betydning for dit valg. Det kan eksempelvis være oplysninger om materialernes holdbarhed eller egnethed til det pågældende byggeprojekt.
• Er de anvendte materialer af almindelig god kvalitet? Som udgangspunkt har du krav på, at de anvendte byggematerialer er af almindelig god kvalitet. Det behøver ikke være de bedste materialer der findes, men holdbarheden, anvendeligheden og kvaliteten skal, medmindre andet er aftalt, være almindeligt god. Det gælder især, hvis det er håndværkerne selv, der har valgt materialerne.
• Er arbejdet udført håndværksmæssigt korrekt? Arbejdet skal udføres fagmæssigt korrekt ud fra de standarder som normalt gælder på det pågældende fagområde.
• Lever byggeriet op til gældende regler og lovgivning? Som udgangspunkt er der tale om en mangel, hvis ikke arbejdet lever op til de regler, der var gældende på det tidspunkt, hvor arbejdet blev udført.
• Svarer kvaliteten til det, du med rimelighed kan forvente? Som udgangspunkt er der tale om en mangel, hvis ikke arbejdets kvalitet i almindelig lever op til det, du med rimelighed kan forvente, når det er udført af professionelle.
• Er der sammenhæng mellem pris og kvalitet? Des højere pris du har betalt for arbejde, materialer og lignede des højere kvalitet kan du som udgangspunkt forvente. En usædvanligt høj pris kan medføre, at der skal mindre til, for at der er tale om en mangel.

Som det fremgår, er der mange momenter, som kan tages med i vurderingen af, om der er tale om en mangel. Det vil ofte være en meget konkret vurdering, hvor der skal tages hensyn til mange forskellige forhold.