Hvad er de mest sete problemer med byggesjusk?

Vi bistår ofte i sager vedrørende, at det udførte arbejde er ikke lavet håndværksmæssigt korrekt, regningen er højere end aftalt, den lagte tidsplan for byggeriet bliver ikke overholdt, samt at entreprenøren ændrer på aftalen efter, arbejdet er gået igang. Oplever du dette eller andet står vi hos Sagførerne klar til at hjælpe dig.

Hvordan undgår man byggesjusk?

Byggesjusk kan være svært at undgå. Før du skriver under på entreprisekontrakten, bør du derfor som minimum få den gennemgået af en advokat. Din advokat kan kontrollere, at kontrakten i tilstrækkelig grad sikrer dine interesser.

Advokat til byggesjusk | Sådan kommer du videre

Start din sag

Tal med en entrepriseadvokat - 8743 5522

Det er helt uforpligtende

PRIVAT

ERHVERV

Det siger vores kunder om os

Stor erfaring med byggesjusk

Er der byggerod på pladsen, eller bærer byggeriet præg af byggesjusk, så er du ikke alene om at være stødt på problemer med håndværkere.

Vi har set utallige eksempler på byggesjusk i forbindelse med byggeprojekter, og vi har stor erfaring med at rådgive bygherren i forbindelse med byggesjusk.

De mest sete problemer er:

Det udførte arbejde er ikke lavet håndværksmæssigt korrekt.
Regningen er højere end aftalt.
Der er uenighed om, hvad der kan faktureres som ekstraarbejder.
Den lagte tidsplan for byggeriet bliver ikke overholdt.
Entreprenøren ændrer på aftalen efter, arbejdet er gået igang.

Har jeg en sag?

Tal med en entreptiseadvokat

Bliv ringet op

Se vores film om byggesjusk

Filmen varer 46 sekunder.

Må jeg tilbageholde betaling, hvis håndværkerens arbejde er mangelfuldt?

Hvis du mener, at arbejdet er mangelfuldt, kan der være mulighed for at tilbageholde en del af betalingen. Det er dog vigtigt, at det beløb, du tilbageholder, står i rimeligt forhold til de fejl og mangler, der er uenighed om.

Inden du undlader at betale en faktura, kan det derfor være en god idé at få vurderet din konkrete situation. Vi kan hjælpe med at vurdere manglerne juridisk og rådgive dig om, hvordan du bør forholde dig til håndværkerens krav.

Hvad gør jeg, hvis håndværkeren ikke vil udbedre fejl og mangler?

Start med at dokumentere fejlene og reklamere skriftligt til håndværkeren eller entreprenøren. Det kan også være relevant at få en byggesagkyndig til at undersøge arbejdet og beskrive manglerne.

Hvis håndværkeren fortsat afviser at udbedre arbejdet, kan vi hjælpe med at vurdere dit krav og næste skridt – herunder om sagen bør forsøges løst ved forhandling, eller om der er behov for yderligere juridiske skridt.

Har jeg brug for en byggesagkyndig eller syn og skøn?

En byggesagkyndig kan være relevant til at undersøge og dokumentere, om arbejdet er udført korrekt. Hvis der opstår en egentlig juridisk tvist, kan syn og skøn senere blive relevant for at få en uvildig fagperson til at vurdere de tekniske spørgsmål i sagen.

Du behøver derfor ikke nødvendigvis starte med syn og skøn. Vi kan hjælpe med at vurdere, hvilken dokumentation der er relevant i netop din sag.

Kan jeg kræve erstatning eller afslag for byggesjusk?

Hvis arbejdet ikke er udført som aftalt eller håndværksmæssigt korrekt, kan du efter omstændighederne have et krav. Hvilket krav der er relevant, afhænger blandt andet af manglernes karakter, aftalen med håndværkeren og omkostningerne ved at få forholdene udbedret.

Vi kan gennemgå sagen og hjælpe med at vurdere, hvad du konkret kan kræve af håndværkeren eller entreprenøren.

Hvad gør jeg, hvis håndværkeren sender rykkere eller truer med retssag?

Du bør ikke ignorere henvendelserne, selvom du mener, at håndværkerens krav er forkert. Gem fakturaer, rykkere, tilbud, aftaler, billeder og jeres korrespondance, så forløbet kan dokumenteres.

Hvis uenigheden handler om både kvaliteten af arbejdet og betalingen, kan vi hjælpe med at vurdere din position og tage dialogen med håndværkeren eller dennes advokat.

Hvad koster det at få en advokat til at hjælpe med en byggesag?

Prisen afhænger af sagens omfang og den hjælp, du har brug for. Nogle sager kan afklares med en gennemgang og en skrivelse til håndværkeren, mens andre udvikler sig til større tvister med eksempelvis syn og skøn.

Du kan kontakte os til en indledende og uforpligtende samtale om din situation. Hvis vi skal hjælpe dig videre, taler vi om pris og næste skridt, inden arbejdet sættes i gang.

Er jeg berettiget til at få dagbod?

I enterprisekontrakter aftales det ofte, at du som bygherre har ret til dagbod, hvis byggeriet forsinkes og forsinkelsen ikke skyldes undskyldelige forhold. Undskyldelige forhold kan f.eks. være brand, hærværk, strejker, usædvanlige mængder af nedbør eller storm.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at du kun kan opnå ret til dagbod, hvis det på forhånd er indskrevet i enterprisekontrakten. Derfor er det altid en god ide at få bistand fra din advokat, når du indgår enterprisekontrakter. På den måde sikrer du dig, at dine rettigheder som bygherre er sikret bedst muligt.

Hvis forsinkelse indtræder, er det vigtigt, at du som bygherre reagerer hurtigt. Selvom du er berettiget til at få dagbod i henhold til din entreprisekontrakt, er det ikke ensbetydende med, at du automatisk får dagbod fra entreprenøren ved forsinkelse med byggeriet.

Praksis på området er sådan, at hvis du ikke skriver til entreprenøren og informerer ham om, at du rent faktisk vil kræve dagbod, så fortaber du din kontraktsikrede ret til bod. For at kunne gøre krav på den aftalte dagbod, skal du inden rimelig tid fra du er blevet bekendt med fristoverskridelsen meddele din entreprenør, at du vil kræve dagbod. For at være på den sikre side, bør du derfor kontakte din advokat, så snart det viser sig, at byggeriet er forsinket eller vil blive forsinket.

For at være sikker på at bevare din ret til dagbod, skal du derfor gøre følgende:

Når forsinkelsen indtræder, skal du samme dag skrive til entreprenøren og informere ham om, at du fastholder din ret til at kræve dagbod.
Hvis det på et tidligere tidspunkt står klart, at forsinkelsen vil indtræde, skal du allerede skrive til entreprenøren på dette tidspunkt med varsling af dagbod.
Gør løbende kravet på dagbod op overfor din håndværker i forsinkelsesperioden, og fremsend det endelige krav på dagbod på afleveringsdagen.

Hvis det kommer så langt, at du er nødt til at kræve dagbod fra entreprenøren, er det ofte i forlængelse af en masse andre problemer med dine håndværkere. Hvis det hele går i hårdknude, kan det ende i syn og skøn eller retssag, og du bør derfor være forberedt og udvise særlig agtpågivenhed i forhold til afleveringsforretningen. Det betyder konkret, at du skal være ekstra opmærksom på, om der er fejl eller mangler, når byggeriet afleveres. Husk at det altid er en god at have en byggesagkyndig med, når du gennemgår afleveringen.

Hos Sagførerne samarbejder vi Byggesagkyndig.nu ApS, som har specialiseret sig i at yde byggeteknisk rådgivning til boligkøbere. Hvis du tager en byggesagkyndig med til afleveringsforretningen, får du sikkerhed for, at ejendommen bliver gennemgået grundigt ude som inde og at eventuelle mangler opdages med det samme.

Har du indgået enterprisekontrakt med håndværkere og er dit byggeri forsinket, er der god grund til at overveje muligheden for at kræve dagbod. Dagbod er din mulighed for at få økonomisk kompensation for håndværkernes forsinkelse.

Kan jeg rejse et krav på for mangelfulde byggematerialer?

Mangelfulde byggematerialer er et hyppigt forekommende problem, som både kan blive aktuelt, når du selv køber materialer i byggemarkeder og lignende eller når dine håndværkere indkøber materialer til at udføre arbejde for dig.

Uanset hvordan og af hvem materialerne er indkøbt, vil der ofte kunne rejses krav, hvis materialerne lider af mangler. Hvilke regler, der regulerer dine muligheder for at rejse krav, afhænger af, om materialerne er købt af dig selv eller af dine håndværkere.

Materialer som du selv har købt

Hvis du selv har købt byggematerialer, er dine muligheder for at gøre krav gældende mod sælger reguleret af Købeloven.

Viser det sig, at du har købt mangelfulde byggematerialer, er det vigtigt at du reagerer hurtigt. Lovgivningen er sådan, at køber mister muligheden for at påberåbe sig en mangel overfor sælger, hvis der ikke reklameres indenfor rimelig tid efter, at manglen er opdaget.

Præcist hvor lang tid ”rimelig tid” strækker sig over, kan der ikke gives noget klart svar på. Det afhænger af forskellige faktorer. Det fremgår dog af loven, at så længe der reklameres indenfor en frist på to måneder efter, at manglen er opdaget, er køber på den sikre side. Reklamationer indenfor to måneder betragtes altså altid som rettidige.

Et andet spørgsmål er så, hvor længe man som køber kan påberåbe sig, at der var mangler ved de købte materialer. Reglerne er sådan, at der gælder dels en relativ forældelsesfrist på tre år og dels en absolut forældelsesfrist på 10 år. Den relative frist medfører, at du senest kan påberåbe dig mangler tre år efter, at de blev eller burde være opdaget. Den absolutte frist medfører, at uanset hvornår manglerne opdages eller burde være opdaget, kan de ikke påberåbes, når der er gået 10 år fra købet.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at de beskrevne regler kun gælder, når du som forbruger køber byggematerialer. Hvis de indkøbte genstande falder uden for begrebet ”byggematerialer” gælder i stedet lovens almindelige frist for at påberåbe sig mangler på to år. Byggematerialer skal forstås som materialer, der efter deres art er beregnet til sædvanligvis at indgå i bygningskonstruktioner. Det omfatter f.eks. mursten, tagsten, lægter og spær. Til gengæld omfatter det ikke selvstændige produkter som lamper og gulvtæpper eller uforarbejdede råvarer som grus, sten og uforarbejdet træ.

Materialer som dine håndværkere har købt

Når håndværkere skal udføre arbejde på f.eks. huse, aftales det ofte, at håndværkerne selv skal skaffe de nødvendige materiale og inkludere materialernes pris i regningen. Hvis det viser sig, at der er mangler ved materialerne, er det i disse tilfælde håndværkerne, der skal rettes krav imod.

Når der engageres håndværkere til opførsel af huse og lignende, aftales det meget ofte, at standardvilkårene i AB 18 finder anvendelse. AB 18 er et sæt af standardaftalevilkår, som meget ofte anvendes i enterpriseforhold.

Det er en del af vilkårene, at du som bygherre har en pligt til at reklamere inden for rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget. Mange mangler bør opdages i forbindelse med den gennemgang, der sker ved aflevering af byggeriet og de eftersyn, der normalt afholdes efter et og fem år.

Meddelelsen om reklamation skal gives skriftligt. Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis du ikke får reklameret skriftligt inden for rimelig tid efter en mangel er opdaget eller burde være det, mister du retten til at rejse krav mod håndværkerne. Derfor bør du altid reagere hurtigt, hvis det viser sig, at der er mangler ved de anvendte materialer eller håndværkernes arbejde. Tilsvarende bør du også sikre dig, at håndværkernes arbejde gennemgås grundigt ved aflevering.

Udover pligten til reklamation indenfor rimelig tid gælder også en absolut forældelsesfrist på 10 år. Det betyder, at når der er gået 10 år fra afleveringen af byggeriet, er det som klar hovedregel udelukket, at du kan rejse krav mod håndværkerne.

På områder hvor AB 18 ikke anvendes – f.eks. ved mindre reparationer og omdannelser af bygninger - gælder en tilsvarende pligt til at reklamere over mangler i rimelig tid efter, at disse er opdaget eller burde være opdaget. Hvis du ikke overholder denne pligt, mister du muligheden for at påberåbe dig manglen. Der gælder også her en absolut 10-årig forældelsesfrist, som løber fra håndværkernes aflevering af arbejdet.

Læs mere om entrepriseret

Uanset om du selv har købt mangelfulde byggematerialer, eller dine håndværkere har anvendt mangelfulde byggematerialer, kan der være grundlag for at rejse krav.

Kontakt vores specialiserede advokater

Susanne Damouni, advokat Kristian Krath, advokat Ring på tlf.: tlf.: 8743 5522 Eller send en mail til kontakt@sagfoererne.com

Susanne Damouni

Advokat, afdelingsleder privatret

Kristian Ley Krath

Advokat

Vil du vide mere?

Nedenfor kan du læse meget mere om byggesjusk, og hvad du skal være opmærksom på, hvis du vil forhindre, at dit byggeri ender med at blive ramt af problemer med byggesjusk.

Typisk byggesjusk
Hvis du oplever byggesjusk
Undgå byggesjusk
Vigtigt at vide

Typiske former for byggesjusk

Fejl ved badeværelsesgulve
Porøse fuger
Sætningsrevner
Syreskader på murværk
Skrukke fliser

Fejl ved badeværelsesgulve

Et problem der hyppigt opstår ved byggerier og renoveringsprojekter er, at der opstår problemer med badeværelsesgulvet. Det kan være problemer med badeværelsesgulve, som ikke kan tåle den forventelige belastning fra vand og fugt. Det kan også være problemer med, at gulvet ikke har tilstrækkeligt fald til at lede vand mod afløb.

Badeværelsesgulve skal efter bygningsreglementet leve op til de krav, der gælder for vådrum. Det indebærer, at gulve skal laves, så de kan tåle belastningen fra vand og fugt. Gulvene skal være vandtætte, så vand på gulvet ikke trænger igennem og skader andre bygningsdele.

Hvis badeværelsesgulvet ikke lever op til disse krav, vil der ofte være mulighed for at kræve, at de ansvarlige entreprenører udbedrer problemerne og erstatter eventuelle følgeskader.

Hos Sagførerne er vi eksperter i byggesager og har haft mange lignede sager. Det er derfor en god ide at kontakte vores entrepriseadvokater, hvis dit badeværelsesgulv giver problemer. Vi kan hjælpe dig med din sag, så du ikke ender med at skulle døje med et dårligt gulv eller store udbedringsregninger.

Fejl badeværelsesgulve

Gulvet på et badeværelse skal kunne tåle at blive udsat for vand og fugt. Vi kan hjælpe dig med din sag, hvis det ikke er tilfældet.

Badeværelsesgulve

Porøse fuger

Det er vigtigt, at fugerne på et murstenshus er lavet ordentligt og er i god stand. Porøse fuger kan forårsage skader og hurtigere nedbrydning af øvrige bygningsdele. Beskadigede fuger kan f.eks. resultere i, at murstenene nedbrydes hurtigere end forventeligt.

Vi er eksperter i byggesager og kan hjælpe dig til den optimale løsning, hvis du oplever problemer med fugearbejdet. Vi håndterer byggesager i hele Danmark og har haft mange sager om byggesjusk i forbindelse med murerarbejde. Vi er både specialiserede i juraen på området og har stor byggetekniske byggeteknisk indsigt. Det giver os et stærkt grundlag for at varetage din sag på den optimale måde.

I nogle tilfælde kan vi nå til en god løsning alene ved at sende en skrivelse til entreprenøren på vores brevpapir. I andre tilfælde kan vi være nødt til at tage yderligere retlige skridt så som at indbringe sagen for retten. Uanset hvad der skal til i din sag, kan vi håndtere sagen hele vejen igennem, så du ender med en god løsning.

Porøse fuger

Det er vigtigt at fugerne i dit murstenshus er i orden. Har du fået lavet nybyg eller renoveringer af dit hus, og er der problemer med fugearbejdet? Vi hjælper dig gerne med din sag.

Porøse fuger

Sætningsrevner

Sætningsrevner er en form for skader, som kan ramme bygninger, når de ’sætter sig’. Typisk starter revnerne ved soklen, hvorfra de bevæger sig op gennem murværket. Årsagen er normalt, at der er noget galt med funderingen af bygningerne. Det kan f.eks. skyldes, at der ikke før byggeriets start blev lavet tilstrækkelige jordbundsundersøgelser.

I yderste konsekvens kan sætningsskader få bygninger til at styrte sammen. Samtidig kan det være meget dyrt at udbedre. Især hvis skaderne når at udvikle sig. Det er derfor vigtigt, at du hurtigt får taget handling, hvis der opstår sætningsrevner eller andre sætningsskader. Det bør hurtigt afklares, hvor alvorlige problemerne er i det konkrete tilfælde.

Hos Sagførerne er vi eksperter i byggesager og har jævnligt sager om sætningsskader. Vi kan derfor hjælpe dig med at håndtere din sag fra start til slut. Vi kan hjælpe dig med at rejse de relevante krav, mod de entreprenører, som er ansvarlige for problemerne. På den måde undgår du at ende med store udbedringsregninger og et beskadiget hus.

Sætningsrevner

Hvis du opdager sætningsrevner i dit hus, er det vigtigt, at du hurtigt får taget aktion. Sætningsrevner kan afsløre problemer med husets fundering og forårsage alvorlige skader.

Sætningsrevner

Syreskader på murværk

Når murværk er færdigmuret, vil ofte være mørtelrester og lignede på muren. Dette kan fjernes ved at foretage afsyring af muren. Det indebærer dog den risiko, at hvis afsyringen foretages foretages forkert, kan der opstå diverse former for syreskader på murværket. Det kan ramme både mursten og fuger.

Ofte kommer syreskader til udtryk i form af forvitrede mursten og fuger, misfarvninger eller svækkede fuger, der ikke hærdes tilstrækkeligt. Det kan skade både murværkets holdbarhed og ødelægge æstetikken.

Hos Sagførerne har vi stor erfaring med sager om syreskader. Du er velkommen til at kontakte os, og vi hjælper altid gerne med at håndtere din sag og få rejst dit krav over den entreprenør, som er ansvarlig. Normalt vil det nemlig være muligt at kræve, at entreprenøren udbedrer skaderne eller betaler herfor. Første samtale er altid gratis, så det koster dig ingenting at få professionelle til at give en hurtig vurdering af din sag.

Syreskader på murværk

Syreskader kan være både grimme og ødelægge murværkets holdbarhed. Vi kan hjælpe dig med at håndtere din sag, hvis afsyring har forårsaget syreskader på dit murværk.

Syreskader
Skrukke fliser

Fliser på gulve og vægge kan få problemer med vedhæftningen til underlaget, hvis de er sat forkert op. Det kan give problemer med vandindtrængning, revner, fliser der buler ud eller falder ned. Skrukke fliser kan skyldes forskellige ting så som:
- At fliserne er sat eller lagt forkert.
- At den anvendte fliseklæber er forkert.
- At fliserne er opsat på et uegnet underlag eller et underlag, som ikke er korrekt klargjort.
- At fliserne er monteret, mens underlaget var fugtigt.
Uanset årsagen skal du ikke acceptere problemer med fliserne, hvis arbejdet er udført af professionelle håndværkere. Hvis der er skrukke fliser, vil du som udgangspunkt kunne kræve, at de uden beregning udbedrer problemerne.

Er entreprenøren ikke villig hertil, eller vil han slet ikke anerkende, at der er problemer, står vi altid klar til at hjælpe. Vi har haft mange tilsvarende sager, og hjælper også gerne dig i mål, så du ikke selv skal stå med regningen.
Skrukke fliser

Fliser på både vægge og gulve kan miste deres vedhæftning, hvis de er sat forkert op. Det kan medføre fliser der buler ud, falder ned, lyder hule samt problemer med vandindtrængning.

Skrukke fliser
Hvis du oplever byggesjusk

Hvornår er der tale om byggesjusk?
Syn og skøn ved byggesjusk
Bygherrens ret til udbedringsgodtgørelse
Entreprenørens afhjælpningsret
Reklamation over byggesjusk
Retssag om byggesjusk
Hvornår er der tale om byggesjusk?

Hvis du ikke mener, at håndværkernes arbejde er tilfredsstillende, kan der være grund til at rejse krav mod de håndværkere, der arbejdet på dit byggeri.

Det er dog kun muligt, hvis der reelt er tale om byggesjusk. Eller med andre ord, hvis håndværkerne har misligholdt aftalen. Du har som udgangspunkt ikke mulighed for at rejse nogle krav, hvis håndværkerne har leveret et stykke arbejde, der svarer til det, der er aftalt.

Vi anbefaler derfor, at du altid konsulterer en entrepriseadvokat, før du begynder at rejse krav mod håndværkerne. Din advokat kan hjælpe dig med vurderingen af, om håndværkerne har levet op til jeres aftale og afklare hvilke muligheder, du har.
Læs mere om hvornår der er tale om byggesjusk

Udgangspunktet når det skal vurderes, om der er grundlag for at rejse krav er, om resultatet svarer til det, der er aftalt og det, som du med rimelighed kan forvente. Det kan lyde enkelt, men i realiteten kan det være sværere end som så at vurdere, hvorvidt der er tale om byggesjusk.

Når du skal vurdere, om håndværkerene har levet op til aftalen, eller om der er tale om byggesjusk, kan du tage udgangspunkt i disse retningslinjer:

Svarer resultatet til det, der er aftalt? Det er naturligvis lettere at vurdere, hvis du har en klar aftale med entreprenøren. Derfor bør I for alles bedste få lavet en klar, skriftlig aftale om, hvad der skal laves, før byggeprojektet påbegyndes.
Er der anvendt de aftalte materialer? Der vil ofte være grundlag for krav, hvis håndværkerne har brugt andre materialer end de aftalte.
Er byggeriets holdbarhed, som du med rimelighed kunne forvente? Et nyt tag bør f.eks. ikke have problemer med vandindtrængen allerede få år efter, det er lagt.
Har håndværkerne givet alle de oplysninger, der kunne have betydning for dit valg? Håndværkerne skal give alle de oplysninger, som de har eller burde have, der kan forventes at få betydning for dit valg. Det kan eksempelvis være oplysninger om materialernes holdbarhed eller egnethed til dit byggeprojekt.
Er de anvendte materialer af almindelig god kvalitet? Som udgangspunkt har du krav på, at de anvendte byggematerialer er af almindelig god kvalitet. Det behøver ikke være de bedste materialer der findes, men holdbarheden, anvendeligheden og kvaliteten skal, medmindre andet er aftalt, være almindeligt god. Det gælder især, hvis det er håndværkerne selv, der har valgt materialerne.
Er arbejdet udført håndværksmæssigt korrekt? Arbejdet skal udføres fagmæssigt korrekt ud fra de standarder, som gælder på det pågældende fagområde.
Lever byggeriet op til gældende regler og lovgivning? Der vil normalt være grundlag for krav, hvis byggeriet ikke lever op til de regler, der var gældende, da arbejdet blev udført.
Svarer kvaliteten til det, du med rimelighed kan forvente? Som udgangspunkt er der tale om byggesjusk, hvis kvaliteten ikke svarer til det, der almindeligvis kan forventes, når der har været professionelle håndværkere på opgaven.
Er der sammenhæng mellem pris og kvalitet? Des højere pris du har betalt for arbejde, materialer og lignede, des højere kvalitet kan du som udgangspunkt forvente. En usædvanligt høj pris kan medføre, at der skal mindre til, for at der er tale om byggesjusk.

Som det fremgår, er der mange kriterier, der bør tages med i vurderingen af, om der er tale om byggesjusk.

Hvis du mener, at du er udsat for byggesjusk, bør du kontakte en entrepriseadvokat, som kan hjælpe dig med din sag. Din advokat kan afklare hvilke muligheder, der er mest optimale at forfølge for, at du kan få et fejlfrit byggeri.

Det er altid vigtigt, at du får reageret hurtigt, hvis du mener, at noget ved byggeriet ikke er, som det bør være. For sen reaktion kan nemlig betyde, at du fortaber eller forringer dine muligheder for at komme igennem med dine krav. Du bør derfor med det samme gøre entreprenøren opmærksom på, at arbejdet ikke er tilfredsstillende. Samtidig er det også en rigtig god ide at konsultere en entrepriseadvokat.

Du er altid velkommen til at kontakte os hos Sagførerne, hvis du oplever problemer med byggesjusk. Første samtale med en erfaren entrepriseadvokat er altid gratis, så det koster dig ingenting at få en umiddelbar vurdering af din sag.
Syn og skøn ved byggesjusk

I sager om fejl og mangler vil det ofte være nødvendigt at få afholdt syn og skøn for at fastslå, hvad der er op og ned. Ved syn og skøn får man en uafhængig fagmand til at foretage en besigtigelse (synet) og derefter give sin bedømmelse af sagen (skønnet).

Syn og skøn kan blandt andet bruges til at afklare, om der reelt er tale om fejl og mangler, hvor omfangsrige manglerne er, hvad manglerne skyldes og hvad det må forventes, at udbedring vil koste.

Læs mere om syn og skøn i forbindelse med byggesjusk

Hvis der skal afholdes syn og skøn, sker det oftest igennem retten. Der behøver ikke nødvendigvis være anlagt en retssag, men retten vil alligevel ofte blive involveret for at styre processen og sikre, at alt går rigtigt til.

Første skridt er, at retten anmodes om at, der afholdes syn og skøn. I anmodningen angives det, hvorfor der bør afholdes syn og skøn, og hvad man ønsker at få afklaret. Anmodningen kan komme fra hver af parterne eller begge parter i forening.

Herefter udpeges en skønsmand, som vurderes at være i stand til lave de ønskede undersøgelser. I byggesager vil det ofte være en byggesagkyndig.

Skønsmanden skal være en person uden relationer til nogen af parterne, idet formålet er, at han skal være så objektiv i sin vurdering som muligt. Skønsmanden må af samme årsag heller ikke være en person, som har særlig interesse i sagens udfald eller lignende.

Herefter modtager skønsmanden de spørgsmål, som sagens parter ønsker at få besvaret. Spørgsmålene skal være udformet neutralt og være relevante i forhold til sagen.

Skønsmanden indkalder så til en skønsforretning. Den foregår fysisk på ejendommen. Her kan sagens parter og deres rådgivere deltage. På skønsforretningen foretager skønsmanden en besigtigelse og foretager de undersøgelser, som er nødvendige for, at han kan besvare spørgsmålene fra parterne.

Efter besigtigelsen udarbejder han en skønserklæring, hvor han så vidt muligt besvarer spørgsmålene. Bagefter vil der i nogle tilfælde være mulighed for at stille uddybende spørgsmål.

Skønserklæringens indhold vil ofte få stor betydning for udfaldet af sagen. Den kan være grundlag for et forlig mellem parterne eller tjene som et vigtigt bevis, hvis det ender med en retssag. Den vægtes normalt stor bevismæssigværdi, hvis sagen ender i retten.

Det anbefales altid, at du lader dig repræsentere af en advokat, hvis du har en sag, hvor der skal afholdes syn og skøn. Det kræver nemlig både stort kendskab til juraen og byggeteknisk indsigt at få de optimale ud af et syn og skøn.

Du kan læse meget mere om syn og skøn på vores side om syn og skøn.

Bygherrens ret til udbedringsgodtgørelse

I byggesager ses det ofte, at entreprenører ikke vil anerkende, at der er problemer med arbejdet. For at komme i mål med byggeriet uden at skulle afvente resultatet af en (langvarig) retssag, kan bygherren være nødsaget til at hyre en anden entreprenør ind, som kan færdiggøre byggeriet eller rette op på fejlene.

Hvis du ender i en sådan situation, vil du ofte kunne kræve, at den oprindelige entreprenør dækker dine udgifter hertil. Det kaldes udbedringsgodtgørelse.

Din ret til udbedringsgodtgørelse er dog betinget af, der reelt er tale om byggesjusk, og at du først har givet entreprenøren mulighed for selv at rette op på problemerne. Det er altså vigtigt for din ret til udbedringsgodtgørelse, at du går frem juridisk korrekt.

Vi anbefaler derfor, at du altid konsulterer en advokat, før du antager en anden entreprenør til at foretage udbedring. Din advokat kan hjælpe dig med at vurdere, om du reelt har krav på udbedringsgodtgørelse og sikre, at du får taget de rette skridt på de rette tidspunkter.

Læs mere om bygherrens ret til udbedringsgodtgørelse

Entreprenøren har en afhjælpningspligt overfor bygherren. Hvis entreprenøren ikke udbedrer fejl og mangler, efter bygherren har reklameret og krævet afhjælpning, så kan bygherren antage en anden entreprenør til at udbedre de konstaterede fejl og mangler for entreprenørens regning ud fra de faktiske afholdte omkostninger. Denne erstatning kaldes udbedringsgodtgørelse.

Udbedringsgodtgørelsen er altså en mulighed for, at du på entreprenørens regning kan få rettet op på de fejl og mangler, som entreprenøren ikke vil anerkende. På den måde kan du færdiggjort byggeriet uden at du skal vente på, at du får en afgørelse i din sag med entreprenøren. Det er vigtigt, da det ofte vil tage meget lang tid at nå til en endelig afgørelse, hvis tvisten skal afgøres ved en retssag eller en voldgiftssag.

Omvendt har entreprenøren en afhjælpningsret, og hvis bygherren uberettiget fratager entreprenøren muligheden for at udbedre, kan bygherren risikere, at adgangen til at kræve udbedringsgodtgørelse begrænses eller bortfalder. Du skal altså give entreprenøren chancen for selv at rette op, før du iværksætter yderligere tiltag.

For at undgå at adgangen til udbedringsgodtgørelse bortfalder, anbefaler vi altid, at du allierer dig med en entrepriseadvokat, som kan vurdere sagen og varetage dialogen med entreprenøren. Din advokat kan hjælpe til at sikre, at der ikke begås dumme fodfejl i processen.

Reglerne er sådan, at hvid du uberettiget fratager entreprenøren afhjælpningsretten, kan du kun kræve en erstatning, der svarer til, hvad det ville have kostet entreprenøren selv at rette sine fejl. Det kaldes kostprisen og er et noget mindre beløb, end du ellers vil kunne få i udbedringsgodtgørelse.

Kostprisen er et skøn over, hvad det koster entreprenøren at udføre sine arbejder, når entreprenørens fortjeneste ikke bliver lagt oven i. Kostprisen er også uden moms.

Hvis entreprenøren undtagelsesvis kunne havde fået foretaget sin afhjælpning for bygherren uden omkostninger, så kan bygherren som udgangspunkt ikke kræve udbedringsgodtgørelse. Denne situation kan opstå, når entreprenøren selv har hyret en underentreprenør ind til at lave de mangelfulde arbejder, og entreprenøren kunne have videreført sit krav om afhjælpning til sin underentreprenør, hvis ikke bygherren uberettiget havde frataget entreprenøren sin afhjælpningsret.

Det er derfor vigtigt først at undersøge, om en entreprenør har tabt sin afhjælpningsret, før du sætter en anden entreprenør til at udbedre fejl og mangler. Dit krav på udbedringsgodtgørelse reduceres kraftigt, hvis entreprenøren stadig havde afhjælpningsret.

Vurderingen af, om en entreprenør har mistet sin afhjælpningsret er kompliceret, og bør ikke foretages uden juridisk bistand. Hos Sagførerne er vi eksperter i jura om fast ejendom og har stor erfaring med denne type af sager. Vi hjælper dig altid gerne med at varetage dialogen med entreprenøren, så det sikres, at du får den optimale løsning.

Entreprenørens afhjælpningsret

Det ses ofte, at der i byggesager opstår problemer med fejl og mangler. Særligt ved større byggesager kan det være svært helt at undgå, at der i løbet af processen opstår fejl.

Som bygherre har du dog naturligvis krav på et færdigt resultat, der er uden fejl og mangler. Derfor bør du også straks reklamere overfor entreprenøren, hvis du opdager fejl og mangler. I reklamationen bør du være så konkret som muligt angående de fejl, du har opdaget.

Entreprenøren har således både ret og pligt til at rette op på fejlene. Afhjælpningsretten indebærer, at entreprenøren har ret til få lov til at forsøge at afhjælpe manglerne, før du iværksætter andre misligholdsbeføjelser.

Læs mere om entreprenørens afhjælpningsret

Først når entreprenøren har haft mulighed for at bruge sin afhjælpningsret, kan du gå videre med andre sanktioner overfor manglerne - så som at hyre en anden entreprenør ind til at færdiggøre byggeriet eller rette op på fejlene og kræve udbedringsgodtgørelse.

Første skridt, når du opdager fejl og mangler, er derfor at reklamere til entreprenøren. Det vil sige, at du bør gøre entreprenøren opmærksom på de fejl og mangler, du har fundet. Reklamationen bør af bevismæssige årsager altid dokumenteres skriftligt.

Vi står gerne for at formulere reklamationsskrivelser og varetage dialogen med entreprenøren, så du er sikker på, at alt sker juridisk korrekt.

Når entreprenøren har modtaget reklamationen, har han både ret og pligt til at afhjælpe manglerne. Det vil sige, at før du kan iværksætte andre sanktioner, skal entreprenøren have mulighed for selv at rette op på fejlene. Du skal derfor tillade, at entreprenøren får adgang til at lave de undersøgelser og det arbejde, der er nødvendigt for at afhjælpe fejlene.

Hvis entreprenøren ikke vil anerkende de fejl og mangler, du har reklameret over eller ikke vil foretage afhjælpning, kan du gå videre med andre skridt. Praktisk relevant er det, at du i så fald har ret til udbedringsgodtgørelse.

Det vil sige, at du kan antage en anden entreprenør til at udbedre de konstaterede fejl og mangler. Dette kan ske for entreprenørens regning ud fra de faktiske afholdte omkostninger. Denne erstatning kaldes udbedringsgodtgørelse. På den måde bør det i sidste ende ikke være dig, der kommer til at betale for at rette op fejl ved din entreprenørs arbejde.

Vi anbefaler altid, at du allierer dig med en entrepriseadvokat, hvis du oplever problemer med fejl og mangler. Reglerne på området kan være ganske komplicerede, og du risikerer let at komme til at sætte dig selv i en dårlig situation, hvis du ikke har det fulde overblik. Der er både undtagelser til de regler, som er beskrevet her, ligesom der kan være vilkår i din aftale med entreprenøren, som kan have stor betydning for, hvordan sagen skal håndteres.

Hos Sagførerne er vi eksperter i byggesager og vores entrepriseadvokater har stor erfaring med at håndtere denne type sager. Vi hjælper også gerne dig med at få en optimal løsning.

Reklamation over byggesjusk

Når du opdager, at der er fejl og mangler ved dit byggeri eller andet form for arbejde, du har fået lavet af håndværkere, bør du straks reklamere til de håndværkere, som har udført arbejdet. Det vil sige, at du kontakter entreprenøren skriftligt og gør opmærksom på de problemer, du har fundet. Du skal samtidig gøre opmærksom på, at du vil have entreprenøren til at udbedre.

Det er en rigtig god ide, hvis du fra starten rådfører dig med en entrepriseadvokat, som kan hjælpe dig med at styre processen. Din advokat kan hjælpe dig med at forfatte reklamationsskrivelsen korrekt og stå for dialogen med entreprenøren.

Læs mere om reklamationer over byggesjusk

Hvis du bliver opmærksom på byggesjusk, er det vigtigt, at du reagerer hurtigt. Hvis du er for langsom til at få reklameret, risikerer du, at dine muligheder for at gøre krav gældende forringes eller helt bortfalder på grund af reglerne om forældelse og passivitet.

Der er nemlig krav om, at du skal reklamere inden rimelig tid efter, at du opdagede eller burde have opdaget manglerne. Lever du ikke op til dette krav, risikerer du, at kravet bortfalder på grund af passivitet.

Du skal særligt være opmærksom på at få reklameret hurtigt, hvis der er gået årevis siden, byggeriet blev afleveret. Det er nemlig sådan, at krav i anledning af fejl og mangler kan forældes.

Først og fremmest forældes dit krav, hvis der er gået mere end tre år siden, du opdagede eller burde have opdaget manglerne.

Derudover er det sådan, at når der er gået 10 år fra byggeriets aflevering, forældes dit krav uanset, om manglerne endnu ikke havde vist sig. Derfor bør du være særligt opmærksom på, om der gemmer sig fejl og mangler, når 10 års fristen nærmer sig sit udløb. I så fald bør du hurtigt få indledt en sag.

Hos Sagførerne er vi eksperter i byggesager. Vi har stor erfaring med at håndtere sager om byggesjusk. Vi hjælper dig altid gerne med at håndtere reklamationsprocessen.

Retssag om byggesjusk

Normalt vil en retssag være sidste udvej i byggesager. Af hensyn til både tid og penge, er det i begge parters interesser at finde en løsning, før sagen ender i retten. Det kan dog alligevel blive nødvendigt med en retssag, hvis andre løsninger – så som at indgå et forlig – ikke er mulige at nå. Det kan f.eks. være nødvendigt, hvis entreprenøren ikke vil anerkende, at der er fejl ved arbejdet.

Vi søger som hovedregel at undgå en retssag, når vi rådgiver i byggesager. Ofte kan vi via dialog med entreprenøren nå til en forligsløsning i stedet. Men er en retssag nødvendig fører vi naturligvis gerne sagen, hvilket vores advokater også har stor erfaring med.

Ofte vil det være muligt at få dækket en stor del af dine udgifter til sagen af en retshjælpsforsikring. De fleste husejere har en sådan forsikring som en del af deres husforsikring. Om forsikringsdækning er en mulighed, hjælper vi gerne med at afklare ligesom vi gerne står for at få ansøgt om dækning til sagen hos forsikringsselskabet.

Læs mere om retssager om byggesjusk

Hvis en retssag viser sig nødvendig, skal det afklares, om dit forsikringsselskab vil dække dine omkostninger igennem din retshjælpsforsikring. Mange har en retshjælpsforsikring gennem deres husforsikring eller byggeforsikring.

Det sørger vi for at undersøge. Hvis der er mulighed for forsikringsdækning, sørger vi også for at lave de nødvendige ansøgninger til forsikringsselskabet.

Før eller under retssagen vil det ofte være nødvendigt at gennemføre et syn og skøn for at få afklaret, hvad der er op og ned i sagen. Det kan også være hensigtsmæssigt, at du allierer dig med en byggesagkyndig, som kan bistå med faglig ekspertise angående sagens byggetekniske aspekter. Blandt andet så skønsmanden kan blive stillet de rigtige spørgsmål.

Hos Sagføreren er vi eksperter i byggesager og fører hele tiden et stort antal sager over hele Danmark. Vi kan derfor hjælpe dig effektivt til en god løsning i din sag. Også hvis det viser sig nødvendigt at gå i retten for at få ret.

Vi sørger naturligvis for at holde dig løbende orienteret om sagens forløb og drøfte de strategiske overvejelser med dig. Vi indleder ikke en retssag, før du er blevet grundigt oplyst om de muligheder og risici, en retssag vil indebære i din sag.
Undgå byggesjusk

Lad en advokat gennemgå din entreprisekontrakt Byggetilsyn Advokatbistand ved afleveringsforretningen

Lad en advokat gennemgå din entreprisekontrakt

Mange sager om byggesjusk opstår eller bliver unødvendigt besværlige, fordi den entreprisekontrakt, der er indgået mellem bygherren og entreprenøren, ikke er tilstrækkeligt god.

Det kan skyldes, at der ikke er aftalt tilstrækkeligt klart, hvad der skal laves, hvordan og til hvilken pris. Er aftalen uklar kan det være svært for begge parter at forventningsafstemme. Det risikeres, at der er vidt forskellige opfattelser hos bygherren og entreprenøren om, hvad der skal præsteres. Det kan samtidig gøre det svært at slå ned på fejl og mangler, hvis det ikke præcist er aftalt, hvad der skal laves.

Det kan også blive et problem, hvis du ikke har sikret dig, at entreprisekontrakten giver dig sanktionsmuligheder, såfremt arbejdet ikke laves tilfredsstillende. Det vil ofte hjælpe betydeligt på entreprenørens motivation til at leve op til aftalen, hvis alternativet er at blive mødt med f.eks. dagbøder.

Før du skriver under på entreprisekontrakten, bør du som minimum få den gennemgået af en advokat. Din advokat kan kontrollere, at kontrakten i tilstrækkelig grad sikrer dine interesser. Hvis du vil hjælpe dig selv mest muligt, kan det også være en god ide at få advokatbistand i selve forhandlingsfasen. En erfaren advokat vil i mange tilfælde kunne forhandle en bedre entrepriseaftale hjem, end du selv kan.

Fra 5.300,-

Inkl. moms

Entreprisekontrakt

Når du bygger nyt, bygger til eller bygger om, er der meget på spil. Vi gennemgår din entreprisekontrakt og læser alt det med småt.

Entreprisekontrakt

Byggetilsyn

Det er en rigtig god ide, hvis du under byggeprocessen allierer dig med en byggesagkyndig, som kan føre løbende tilsyn med byggeriet. For at du kan varetage dine interesser bedst muligt, er det vigtigt at fejl og mangler bliver opdaget og dokumenteret med samme. Især er det vigtigt, at fejl opdages inden de bliver lukket inde i konstruktionerne.

Der er særlige tidspunkter under et byggeri, hvor det er særligt vigtigt at være opmærksom for at undgå, at der sker fejl, som får betydning for byggeriets kvalitet, ligesom der er visse dele af byggeriet, som kræver ekstra årvågenhed. Den byggesagkyndige kan agere som dine professionelle øjne i marken, der fører kontrol med, at alt laves korrekt.

Hos Sagførerne samarbejder vi med Byggesagkyndig.nu, som har stor erfaring med byggetilsyn overalt i landet. Vi tilbyder en samlet rådgivningspakke til en fast lav pris, hvor du både får juridisk hjælp, når din entreprisekontrakt skal på plads og byggetilsyn af en professionel byggesagkyndig.

På den måde kan du sikre dig selv bedst muligt imod, at der byggeriet ender med fejl og mangler. Skulle det alligevel ske, har du professionelle rådgivere ved din side, som kender sagen og kan hjælpe dig med at håndtere den på den bedst mulige måde.

Fra 6.800,-

Inkl. moms

Advokatens råd om byggetilsyn

Byggetilsyn er et meget vigtigt værktøj til at sikre et godt byggeri, og tilsynet skal ske på baggrund af en god entreprisekontrakt. Læs mere her.

Byggetilsyn

Advokatbistand ved afleveringsforretningen

Som afslutning på byggeriet, afholdes der normalt en afleveringsforretning, hvor entreprenøren afleverer byggeriet til bygherren. På afleveringsforretningen gennemgås byggeriet af entreprenøren på den ene side og af dig og din byggesagkyndige rådgiver på den anden. Formålet er at få afklaret, om byggeriet er, som det skal være, eller om der er fejl, som skal rettes op.

Hvis det viser sig, at der er fejl og mangler ved byggeriet, noteres det, og det bør samtidig aftales, hvornår de skal være udbedret. Din entreprisekontrakt afgør, hvordan du er stillet i forhold til de konstaterede fejl og mangler. Derfor bør du før afleveringsforretningen (og allerhelst før du underskriver din entreprisekontrakt) konsultere en advokat.

Din advokat kan hjælpe dig med at håndtere afleveringsforretningen og eventuelle fejl og mangler på den optimale måde.

Afleveringsforretning med advokatbistand

Din afleveringsforretning har stor juridisk betydning, da den afslutter en lang byggeproces. Du skal derfor sikre dig, at dine interesser bliver varetaget bedst muligt.

Afleveringsforretning
Vigtigt at vide

Forældelse af ansvar for byggesjusk
Afleveringsforretning
Retshjælpsforsikring ved byggesjusk
Fejl- og mangelliste
1- og 5-årsgennemgang

Forældelse af ansvar for byggesjusk

Hvis du opdager, at der er fejl og mangler ved dit byggeri eller noget arbejde, du har fået lavet af håndværkere, bør du altid reagere så hurtigt som muligt. Det vigtigste er, at du med det samme reklamerer overfor den entreprenør, der har stået for arbejdet. Det er også en rigtig god ide, hvis du kontakter en entrepriseadvokat, som kan hjælpe dig med at håndtere processen på den rigtige måde.

Det er vigtigt, at du får reklameret og foretaget øvrige nødvendige skridt i sagen hurtigt, da du kan risikere, at dit krav mod entreprenøren forældes, hvis du ikke reagerer tilstrækkeligt hurtigt.

For at undgå at dine krav forældes kan det blandt andet være nødvendigt at anlægge en retssag eller lave en særlig aftale med entreprenøren. Derfor bør du hurtigt få en entrepriseadvokat med ind over, som kan sikre at der tages de nødvendige foranstaltninger. Især hvis der er gået længere tid siden, byggeriet blev afleveret.

Læs mere om forældelse af ansvar for fejl og mangler

Hvis dine håndværkere har leveret et stykke arbejde som er præget af byggesjusk, har du et krav mod dem lydende på, at de afhjælper (udbedrer) manglerne eller betaler dig en erstatning, der svarer til det tab, du har lidt.

Uanset hvor velbegrundet dit krav er, forældes det dog efter en årrække. Når dit krav er forældet, bortfalder det. Entreprenøren er så ikke længere forpligtet til at opfylde det. Derudover kan det bortfalde, hvis du i for lang tid forholder dig passiv.

Forældelse

Reglerne om forældelse er komplicerede. Selv for advokater ses det, at fristerne giver anledning til problemer. Derfor anbefales det altid, at du får professionel hjælp til at håndtere spørgsmål om forældelse.

Der er to forældelsesfrister at holde styr på. Først og fremmest gælder der en frist på 10 år, som kaldes den objektive forældelsesfrist. Ved siden af denne gælder der en frist på 3 år, som kaldes den subjektive forældelsesfrist.

Den objektive forældelsesfrist begynder at løbe, når byggeriet afleveres. Når der er gået 10 år, fra byggeriet er afleveret, er det ikke længere muligt at rejse krav på grund af byggesjusk eller lignende. Det gælder uanset, om manglerne først opdages eller viser sig, efter de 10 år er gået. Derfor er det meget vigtigt, at du før udløbet af 10 års fristen sikrer dig, at alle relevante krav er rejst korrekt overfor de ansvarlige entreprenører.

Ved siden af den objektive frist på 10 år gælder den kortere, subjektive forældelsesfrist på 3 år. Fristen på 3 år begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor du opdager eller burde have opdaget, at der var problemer med byggeriet. Virkningen er, at når der er gået 3 år, fra du opdagede eller burde have opdaget en mangel, kan du ikke længere rejse krav i anledning heraf. Det gælder også, selvom 10 års fristen ikke er udløbet endnu.

Passivitet

Udover reglerne om forældelse, skal du være opmærksom på, at dit krav kan bortfalde som følge af passivitet. Reglerne om passivitet er sådan, at dit krav mod entreprenøren kan bortfalde, hvis du ikke reklamerer indenfor rimelig tid efter, at du opdagede eller burde have opdaget manglerne.

Der er ingen faste regler for, hvor længe du skal have forholdt dig passiv, før det sker, men det kan ikke anbefales at teste grænserne af. For at undgå risikoen for, at dit krav forældes eller bortfalder på grund af passivitet, bør du altid reagere hurtigt, når du opdager at der problemer med byggeriet eller håndværkernes arbejde. På den måde sikrer du dig selv bedst, hvis du er udsat for byggesjusk.

Afleveringsforretning

Når håndværkerne har færdiggjort deres arbejde, er det normalt, at der afholdes en afleveringsforretning, hvor arbejdet afleveres til bygherren.

På afleveringsforretningen går bygherren og entreprenøren sammen arbejdet igennem. Formålet er at få konstateret, om arbejdet og resultatet er som aftalt.

For at få størst mulig sikkerhed for, at du får opdaget eventuelle fejl og mangler, bør du alliere dig med en byggesagkyndig, som kan deltage i afleveringsforretningen og sikre, at du får fundet alle fejl. Det er samtidig en rigtig god ide, hvis du på forhånd kontakter en entrepriseadvokat, som kan hjælpe dig med at håndtere processen omkring de fejl, som eventuelt viser sig på afleveringsforretningen.

Læs mere om afleveringsforretninger

Formålet med afleveringsforretningen er, at bygherre og entreprenøren kan få afklaret, om arbejdet er færdigt og fejlfrit, eller om der er fejl og mangler, som skal udbedres. Derfor laves der ved afleveringsforretningen en mangelliste, hvor fejl og mangler skrives på.

Der bør samtidig aftales en kort tidsfrist for entreprenøren til at få udbedret de fundne fejl.

Hvis der ved afleveringsforretningen opdages væsentlige mangler, bør du helt afvise at tage imod afleveringen af byggeriet. Det kan f.eks. være mangler, som gør det umuligt eller meget svært at tage byggeriet i brug. Hvis så graverende fejl opdages, bør afleveringen udskydes.

Det er en rigtig god ide, hvis du før afleveringsforretningen (og allerhelst før du underskriver entreprisekontrakten) tager kontakt til en entrepriseadvokat, som kan hjælpe dig med at håndtere de fejl, der viser sig. Det er nemlig i høj grad din entreprisekontrakt, der bestemmer, hvordan problemer med byggesjusk skal håndteres, og hvordan du er stillet, hvis entreprenørens arbejde ikke er tilfredstillende. Du kan derfor hjælpe dig selv godt på vej, ved at rådføre dig med en advokat, før du underskiver noget og før afleveringsforretningen.

Din advokat kan hjælpe dig med at få håndteret reklamationerne på den rigtige måde og hjælpe til at sikre, at entreprenøren får udbedret manglerne korrekt og rettidigt.

Retshjælpsforsikring ved byggesjusk

Mange boligejere har en hus- eller bygningsforsikring, der indeholder en retshjælpsforsikring, som dækker udgifter til en række af de sager, man som privatperson kan blive involveret i.

Forsikringspræmien kan let vise sig at være penge givet godt ud, hvis dit byggeri ender i en sag om byggesjusk. Særligt hvis entreprenøren ikke vil foretage den udbedring, der er nødvendig eller anerkende, at der er problemer ved arbejdet.

Retshjælpsforsikringen dækker normalt en stor del af dine udgifter til at føre sagen. Det gælder blandt andet udgifter til advokatregninger, retssag, syn og skøn mv. Med en retshjælpsforsikring kan det altså blive betydeligt billigere for dig at forfølge dine rettigheder.

Du skal dog være opmærksom på, at mange forsikringsselskaber stiller det krav for forsikringsdækning, at du får en advokat til at føre din sag.

Læs mere om retshjælpsforsikringer

Hos Sagførerne har vi haft mange sager om byggesjusk. Heriblandt også mange sager, som er omfattet af retshjælpsforsikring, hvor der er særlige regler, som skal iagttages.

Vi hjælper altid gerne med at undersøge, om du kan få forsikringsdækning til sagen og udarbejde de nødvendige ansøgninger til forsikringsselskabet.

Hvis det er muligt at få forsikringsdækning til sagen, vil det kunne gøre det væsentlige billigere for dig at forfølge dine krav. På den måde undgår du at skulle lade entreprenøren slippe fra sit ansvar, fordi det er for dyrt at føre sagen.

Selvom du har retshjælpsdækning, vil der dog stadig være udgifter, du selv skal betale. Der kan være udgifter til dele af sagen, som forsikringen ikke dækker, ligesom der normalt er en selvrisiko. Visse sager kan også blive så store, at de overstiger forsikringens dækningsmaksimum. Alt dette vender vi naturligvis med dig, før vi starter på sagen, så du ved, hvilke omkostninger, du skal påregne.

Fejl- og mangelliste

De fleste byggeprojekter afsluttes med en afleveringsforretning. Her gennemgår bygherren og entreprenøren sammen byggeriet for at få afklaret, om der er fejl og mangler. Ofte har parterne også rådgivere med, som hjælper dem med at varetage deres interesser.

Hvis der opdages problemer, noteres disse på en mangelliste, så der skabes et overblik over de fundne fejl og mangler. Samtidig bør der aftales en kort tidsfrist for entreprenøren til at få udbedret problemerne.

Læs mere om fejl- og mangellister

Mangellisterne vil ofte være et vigtigt bevis, hvis der efterfølgende opstår uenigheder omkring, hvorvidt der var fejl eller mangler ved byggeriet, eller hvorvidt der blev reklameret rettidigt herover. Derfor bør du være grundig på afleveringsforretningen.

For at få størst mulig sikkerhed for, at du får opdaget eventuelle fejl og mangler, bør du alliere dig med en byggesagkyndig, som kan deltage i afleveringsforretningen og sikre, at du får fundet alle fejl og mangler.

Det er en rigtig god ide, hvis du forud for afleveringsforretningen (og allerhelst før du underskriver entreprisekontrakten) tager kontakt til en entrepriseadvokat, som kan hjælpe dig med at håndtere de mangler, der viser sig. Det er nemlig i høj grad din entreprisekontrakt, der regulerer, hvordan fejl og mangler skal håndteres og hvilke sanktionsmuligheder, du har overfor entreprenøren. Derfor er det også en god ide at få hjælp af en advokat, når entreprisekontrakten forhandles.

For at få forfulgt alle fejl og mangler til dørs, bør du få hjælp af en entrepriseadvokat, som kan varetage dine interesser overfor entreprenøren. Det gælder især, hvis der er uenigheder om, hvorvidt der er mangler, hvor store manglerne er, eller hvordan de skal udbedres. Ofte indeholder entreprisekontrakten bestemmelser om, hvordan den slags tvister skal løses.

1- og 5-årsgennemgang

Det aftales ofte i entreprisekontrakten, at der skal afholdes 1- og eventuelt også 5-årsgennemgang af byggeriet. Formålet med gennemgangene er at finde fejl ved byggeriet, som ikke blev opdaget på afleveringsforretningen.

Gennemgangen afholdes fysisk i det hus, som er blevet renoveret eller bygget. Her deltager du som bygherre og entreprenøren. Det anbefales også, at du får en byggesagkyndig rådgiver til at deltage for at sikre, at fejl og mangler opdages. Før gennemgangen er det også en rigtig god ide at konsultere en entrepriseadvokat, så du er sikker på, at de fejl og mangler, der opdages, håndteres korrekt.

Læs mere om 1- og 5-årsgennemgang

Det er især almindeligt at aftale 1- og 5-årsgennemang ved større byggerier, hvor der er mange penge på spil. I AB-forbruger som er sæt standardvilkår, der ofte anvendes i forbrugerbyggesager, er det f.eks. bestemt, at der skal afholdes 1-årseftersyn, hvis prisen for arbejdet overstiger 50.000 kr.

I forbrugerbyggesager er det ikke udgangspunktet, at der afholdes 5-årsgennemganng.

Ved gennemgangen deltager bygherren og entreprenørerne samt deres rådgivere. Sammen gennemgår I byggeriet for at finde fejl og mangler. Til sidst udarbejdes en eftersynsrapport, hvor alle de mangler, bygherren har påpeget, skal noteres. Det gælder uanset om entreprenøren er enig eller ej. Er entreprenøren ikke enig i en mangel, skal det noteres.

Det bør samtidig aftales hvordan og inden for hvilken frist, de fundne mangler skal udbedres. Du bør få lavet en aftale, som forpligter entreprenøren til at få udbedret manglerne inden for kort tid. Entreprenøren har nemlig pligt til at udbedre de fundne mangler inden for rimelig tid.

Får entreprenøren ikke udbedret manglerne inden rimelig tid efter, de er påvist, kan du antage andre håndværkere til foretage udbedringen og herefter videresende regningen til entreprenøren. Alternativt kan du kræve afslag i den pris, du har betalt til entreprenøren. Før du går så vidt, bør du dog konsultere en entrepriseadvokat.

Hvis der uenighed om mangler, er det en rigtig god ide, hvis du kontakter en entrepriseadvokat. Det kan f.eks. være aktuelt, hvis entreprenøren ikke vil anerkende, at der er tale om en mangel, eller har en anden holdning til, hvordan den skal udbedres. Din advokat kan hjælpe dig med at håndtere sagen med entreprenøren.

1-årsgennemgangen skal finde sted senest 1 år efter arbejdets aflevering. Det er normalt entreprenøren, der skal stå for at indkalde til gennemgangen. Entreprenøren skal sende en skriftlig indkaldelse mindst 10 arbejdsdage før gennemgangen afholdes.

Du bør altid deltage, hvis du indkaldes til en gennemgang. Gennemgangen bortfalder, hvis du ikke møder op.

Hvis entreprenøren ikke møder op til det aftalte eftersyn, kan du selv gennemføre det sammen med din rådgiver. Herefter skal du så fremsende en kopi af eftersynsrapporten til entreprenøren.