Byggetilsyn | Step-by-step guide til en god byggeproces

Byggetilsyn - et stærkt værktøj til at sikre et godt byggeri

Når du har besluttet dig for at bygge nyt eller bygge om, er der meget du kan gøre for at sikre et godt byggeforløb.

Vi har sammenfattet nedenstående tjekliste, så du kan komme godt i mål:

Få et byggetilsyn tilknyttet dit byggeri, så du har din egen uvildige rådgiver, der følger byggeriet fra start til slut og sikrer, at byggeriet bliver lavet håndværksmæssigt korrekt.

Byg aldrig uden en stærk entreprisekontrakt.

Få en byggeteknisk gennemgang af entreprisekontrakten inden du underskriver den.

Få en juridisk gennemgang af entreprisekontrakten inden du underskriver den.

Find den rette entreprenør med gode referencer og med en sund økonomi.

Lad byggeriet opføre i totalentreprise, medmindre du har erfaring med at byggestyre et byggeri.

Hvis noget går galt
Byggetilsyn A-Z
Gode råd

Hvis noget går galt

Uenighed om regningen
Byggesjusk
Fejl og mangler
Syn og skøn
Forsinkelser
Klage til Byggeriets Ankenævn
Retssag mod entreprenøren
Uenighed om regningen

Det bør altid fremgå klart af aftalen med entreprenøren, hvilken pris der er aftalt. En klar aftale om den aftalte pris bør gøre forløbet i og efter byggeprocessen lettere for alle parter. Regningens størrelse er nemlig noget af det, der oftest giver anledning til konflikt mellem bygherre og entreprenør.

Kan du ikke genkende beløbet på regningen, svarer den ikke til det, der er aftalt eller bliver du opkrævet betaling for arbejde, som ikke udført tilfredsstillende, så er du ikke alene om at være stødt på problemer i forhold til regningen. Hos Sagførerne er vi specialister i byggesager, og vi har stor erfaring med at rådgive bygherren i sager, hvor der er uenighed om betalingerne.

De mest sete problemer er:
Uenighed om håndværkerregning

Oplever du at dine håndværkerregning er højere end aftalt, eller der kræves betaling for arbejde, som ikke er udført? Vi kan hjælpe dig med at håndtere din sag.

Håndværkerregning
Byggesjusk

Er der byggerod på pladsen, eller bærer byggeriet præg af byggesjusk, så er du ikke alene om at være stødt på problemer med håndværkere. Hos Sagførerne har vi set utallige eksempler på byggesjusk i forbindelse med byggeprojekter, og vi har stor erfaring med at rådgive bygherren i forbindelse med byggesjusk.

De mest sete problemer er:
Advokat med speciale i byggesjusk

Har du oplevet byggesjusk i dit projekt? Vores specialiserede advokater er klar til at hjælpe dig med at håndtere juridiske udfordringer og sikre din retmæssige kompensation.

Byggesjusk
Fejl og mangler

Er kvaliteten af arbejdet ikke som forventet, eller bærer byggeriet præg af fejl og mangler? Hvis byggetilsynet eller du selv opdager fejl og mangler, bør de håndteres så hurtigt som muligt. I første omgang bør der sendes en skriftlig reklamation til entreprenøren, hvor du reklamerer over de forhold, som du mener udgør fejl eller mangler.

Hos Sagførerne har vi stor erfaring med at håndtere sager om fejl og mangler ved byggeri, og vi hjælper gerne med at udarbejde en reklamationsskrivelse og håndtere det videre forløb. Også hvis det viser sig nødvendigt at gå i retten for at få afgjort sagen.

Gennem årene har vi ført mange sager om fejl og mangler. Typisk har sagerne handlet om:
Fejl og mangler ved fast ejendom

Har du opdaget fejl eller mangler ved din ejendom? Vores specialiserede advokater står klar til at guide dig gennem processen med professionel rådgivning.

Fejl og mangler
Syn og skøn

Hvis det ved byggetilsynet eller på anden vis afdækkes, at håndværkernes arbejde er mangelfuldt, kan der være grundlag for at rejse krav imod de ansvarlige håndværkere. Typisk i form af et krav om, at de konstaterede fejl udbedres.

Ofte ses det dog, at håndværkerne ikke vil anerkende, at arbejdet ikke er i orden, eller på anden vis bestrider bygherrens krav. Syn og skøn er i mange tilfælde velegnet til at afgøre disse uenigheder, idet man får her får en uafhængige ekspert på området til at vurdere de forhold, der er uenighed om.

Som advokater støder vi på en række tilbagevendende problemstillinger, der ofte må afgøres ved syn og skøn. Det drejer sig typisk om følgende forhold:
Syn og skøn i byggesager

Står du over for udfordringer i dit byggeprojekt? Uanset om det drejer sig om fejl og mangler, tvister med håndværkere eller defekte materialer, kan et uvildigt syn og skøn være afgørende for at løse dine problemer.

Syn og skøn
Forsinkelser

Det bør altid fremgå klart af entreprisekontrakten, hvornår byggeriet skal være færdiggjort, så du har en deadline at holde entreprenøren op på. Ligeså bør kontrakten indeholde passende sanktionsmuligheder såfremt byggeriet forsinkes. F.eks. i form af dagbøder.

Så snart det viser sig, at dit byggeri er eller vil blive forsinket, er det en rigtig god ide at tage fat i en advokat, så du er sikker på, at du får varetaget dine interesser på bedst mulig vis. Hos Sagførerne er vi eksperter i byggesager, og vi hjælper dig gerne med at håndtere sagen, hvis dit byggeri er forsinket.

Forsinkelse eller manglende aflevering

Er dit byggeri forsinket eller slet ikke afleveret til den aftalte tid? Vi kan hjælpe dig med at håndtere din sag.

Forsinkelse

Klage til Byggeriets Ankenævn

Er byggeprocessen gået i hårdknude, og kan du ikke blive enig med entreprenøren omkring kvaliteten, arbejdets omfang eller prisen på håndværkernes arbejde?

I så fald kan det være en mulighed at indbringe sagen for Byggeriets Ankenævn. Byggeriets Ankenævn er et privat ankenævn, som behandler klager fra forbrugere over erhvervsdrivende i Danmark indenfor byggebranchen.

Fordelen ved at indbringe sagen for Byggeriets Ankenævn er, at det er et billigt alternativ til f.eks. en retssag.

Sagsomkostninger ved sager i Byggeriets Ankenævn er relativt begrænsede og sagsbehandlingen er tilrettelagt sådan, at du bør kunne varetage dine egne interesser uden at inddrage en advokat. Derfor anbefales det, at du i første omgang prøver at få løst tvisten ved ankenævnet.

Det vil som regel være muligt at få sagen behandlet ved Byggeriets Ankenævn, hvis din entreprenør er medlem af DI Byggeri.

Byggeriets Ankenævn

Har din sag være i Byggeriets Ankenævn, eller skal du til at beslutte, om du skal sende sagen i retten eller i ankenævnet?

Byggeriets Ankenævn

Retssag mod entreprenøren

Hvis byggeriet lider af fejl og mangler, forsinkelser eller andre former problemer, kan det i sidste ende blive nødvendigt at gå i retten for at få afgjort sagen. Vi anbefaler dog altid, at det først forsøges at indgå forlig eller få afgjort sagen i Byggeriets Ankenævn.

Når sagen til et punkt, hvor en retssag er nødvendig, står vi hos Sagførerne gerne til rådighed. I en retssag er det nemlig afgørende for dine muligheder, at du lader dig repræsentere af en advokat med speciale på området.

Hos Sagførerne er vi eksperter i byggesager og vi har gennem årene ført et stort antal sager på området. Vi kan derfor hjælpe dig godt igennem, så du får de bedste muligheder for at vinde sagen. Vi hjælper også gerne med at afklare, om det er muligt at få retshjælpsdækning fra din retshjælpsforsikring til at føre sagen.

Retssager om byggeri

Hos Sagførerne er vi specialiserede i at føre retssager om fast ejendom under din retshjælpsforsikringsdækning.

Retssager
Byggetilsyn A-Z

Hvad er et byggetilsyn? Hvorfor byggetilsyn? Hvad er en byggesagkyndig? Hvis der opdages problemer

Hvad er et byggetilsyn?

Et byggetilsyn er et tilsyn med byggeriet, som foretages af en ekstern, uafhængig rådgiver. Typisk af en byggesagkyndig, da byggesagkyndige er eksperter i at gennemgå og vurdere byggearbejde. Hos Sagførerne anbefaler vi Byggesagkyndig.nu ApS, til at føre tilsyn med dit byggeri, da de har meget stor erfaring med dette arbejde.

Læs mere om hvad byggetilsyn er

Byggetilsynet indebærer, at den byggesagkyndige foretager en byggeteknisk gennemgang af kontrakten, tegninger mv. og kontroller, at alt er i orden. Byggetilsynet indebærer også, at den byggesagkyndige løbende kontrollerer, at arbejdet skrider planmæssigt frem, at byggeriet udføres håndværksmæssigt korrekt, og at det sker i overensstemmelse med entrepriseaftalen. På den måde minimerer du risikoen for, at der går noget galt på grund af dårlig projektering eller sjusk i byggeprocessen.

Som bygherre er en rigtig god ide at gøre brug af et uafhængigt byggetilsyn, hvis du står foran et større byggeprojekt. Især hvis du ikke selv er vant til at projektstyre byggeprojekter og har den byggetekniske indsigt der skal til for at kunne vurdere håndværkernes arbejde.
Et professionelt byggetilsyn kan på den måde hjælpe til at sikre, at du får opdaget og håndteret eventuelle problemer undervejs i byggeprocessen. Det minimerer risikoen for, at du kommer til at stå med et byggeri præget af fejl og mangler eller byggesjusk.

Hvorfor byggetilsyn?

Hvorfor gøre brug af et professionelt byggetilsyn til dit byggeprojekt? Hos Sagførerne anbefaler vi at du får et professionelt byggetilsyn for at øge dine chancer for, at du ender med et byggeri uden fejl og mangler, byggesjusk eller forsinkelser.

Det er de færreste bygherrer, der selv har den byggetekniske viden og erfaring med projektstyring af byggerier, der skal til for selv at kunne føre tilstrækkeligt tilsyn med byggeprocessen. Derfor risikerer man som bygherre let, at byggeriet går skævt, fordi noget går galt undervejs i processen, og problemet ikke opdages i tide. Det kan eksempelvis hurtigt blive meget dyrt at rette op på dårligt håndværksarbejde, som er blevet lukket inde i byggeriet.

Netop derfor er det en god ide at få en professionel ekstern rådgiver i form af en byggesagkyndig til at føre tilsyn med byggeriet. Byggesagkyndige er udannede til at gennemgå og føre tilsyn med byggeprojekter. De ved derfor, hvad det er vigtigt at være opmærksom på, og hvornår de kritiske tidspunkter i byggeprocessen er.

Læs mere om hvorfor det er en god ide at få eksternt byggetilsyn

Din rådgiver vil løbende føre kontrol med at arbejdet skrider planmæssigt frem, at byggeriet udføres håndværksmæssigt korrekt, og at det sker i overensstemmelse med entrepriseaftalen.

Opdager den byggesagkyndige problemer med byggeriet, vil han notere det i et tilsynsnotat og gøre dig opmærksom herpå. Samtidig vil den byggesagkyndige tage dialogen direkte med den udførende entreprenør ude på byggepladsen, med henblik på at få taget hånd om problemerne. Ved næste tilsyn, vil den bygningssagkyndige efterse, at de fundne problemer er blevet løst.

En anden fordel der ikke må undervurderes er, at et eksternt byggetilsyn ofte vil have en præventiv effekt på byggesjusk, forsinkelser og fejl og mangler. Erfaringsmæssigt strammer mange entreprenører sig an, når de ved, at deres arbejde kontrolleres af uafhængige eksperter. Det at have en byggesagkyndig tilknyttet sit byggeri indikerer over for håndværkerne, at du vil have et kvalitetsbyggeri og ikke stiller dig tilfreds med halvfærdige løsninger.
Hvad er en byggesagkyndig?

Byggesagkyndige er personer, med en byggeteknisk uddannelse, som er beskikkede af Sikkerhedsstyrelsen. Byggesagkyndige er qua deres uddannelse og job specialister i at gennemgå bygninger og håndværksarbejde. Det er derfor normalvis byggesagkyndige, som står for at lave byggetilsyn af byggeprojekter.
Læs mere om byggesagkyndige

Der stilles ret store krav for at en person kan opnå titel af byggesagkyndig. Personen skal blandt andet opfylde følgende betingelser:

Personen skal være uddannet arkitekt, bygningsingeniør, bygningskonstruktør eller tilsvarende.
Personen skal have mindst 5 års relevant erhvervserfaring indenfor byggebranchen.
Personen skal have gennemgået et kursus med dertilhørende eksamen hos Sikkerhedsstyrelsen.
Personen skal have en ansvarsforsikring, som dækker, hvis den bygningssagkyndige laver fejl i sit arbejde.

Kun hvis disse betingelser er opfyldt, og der er opnået beskikkelse fra Sikkerhedsstyrelsen kan en person bruge titlen ’byggesagkyndig’. Bruger du en bygningssagkyndig til at foretage dit byggetilsyn får du derfor en vis sikkerhed for, at personen har de nødvendige kvalifikationer til at foretage byggetilsyn. Du kan læse mere om kravene for at opnå beskikkelse som bygningssagkyndig hos Sikkerhedsstyrelsen.

Hos Sagførerne samarbejder vi med Byggesagkyndig.nu, som vi har gode erfaring med, og som har stor erfaring med at forestå byggestilsyn.
Hvis der opdages problemer

Hvis der opdages problemer i forbindelse med byggetilsynet, skal der med det samme tages kontakt til entreprenøren, og de håndværkere, som arbejder på projektet.

Du bør hurtigst muligt efter problemerne er opdaget få sendt en reklamationsskrivelse til entreprenøren, hvori du udførligt beskriver problemet. Det bør også beskrives hvordan og hvornår problemet er opdaget. I reklamationsskrivelsen bør du også gøre krav på, at entreprenøren udbedrer problemet indenfor en kortere tidsfrist.

Opdages der problemer er det en rigtig god ide, hvis du tager en kontakt til en entrepriseadvokat. Din advokat kan hjælpe dig med at håndtere hele processen, så du er sikker på at dine interesser varetages optimalt. Din advokat kan blandt andet hjælpe dig med at udarbejde reklamationsskrivelsen, stå for øvrig dialog med entreprenøren, gøre krav på dagbøder eller erstatning hvis byggeriet forsinkes og med at håndtere et retligt efterspil, hvis entreprenøren ikke vil anerkende, at arbejdet er mangelfuldt. Viser det sig umuligt at løse sagen i mindelighed kan det blive nødvendigt med en retssag og her er det især vigtigt, at du lader dig repræsentere af en advokat.
Gode råd

Få en god entreprisekontrakt
Vælg den rigtige entreprenør
Få indskrevet dagbøder i kontrakten
Professionelt byggetilsyn
Byggeteknisk gennemgang af din entreprisekontrakt
Få en god entreprisekontrakt

Før byggeriet påbegyndes bør du altid sikre dig, at du har en god og klar aftale med den eller de entreprenører, der skal arbejde på projektet.

Det er blandt andet vigtigt, at aftalen klart beskriver
Læs mere om entreprisekontrakter

Formålet med entreprisekontrakten er i hovedtræk

at forventningsafstemme byggeriet mellem dig og din entreprenør,
at sikre at du ikke betaler for noget, du ikke får,
at sikre at du kan stille din entreprenør økonomisk til ansvar, hvis byggeriet ikke har den aftalte kvalitet.

Entreprisekontrakten er på mange måder det vigtigste dokument i hele byggeprocessen. Både fordi den regulerer aftalen mellem dig og entreprenøren, og fordi den normalt vil være det vigtigste bevis, hvis der senere opstår uenigheder eller andre former for problemer.

På grund af entreprisekontraktens vigtighed bør du ikke skrive under eller lade byggeriet gå i gang, før du er sikker på, at du har fået en god entreprisekontrakt på plads. Det er derfor en rigtig god ide, hvis du får den læst igennem af en advokat og en byggesagkyndig før du skriver under. Især hvis det er et større byggeri, du står foran. På den måde kan du få sikkerhed for, at både de juridiske og de byggetekniske aspekter af kontrakten er i orden.
Vælg den rigtige entreprenør

Det er vigtigt, at du vælger den rigtige entreprenør til at stå for byggeriet. Uanset hvor godt et byggetilsyn du har, og hvor god en entreprisekontrakt der er lavet, kan meget gå galt, hvis du vælger de forkerte håndværkere.

Du hjælper dig selv et godt stykke ved blandt andet at overveje følgende før du vælger entreprenør:
Få indskrevet dagbøder i kontrakten

Det er en rigtig god ide at få indskrevet muligheden for dagbøder i din entreprisekontrakt. Er der aftalt dagbøder, har du den fordel, at hvis entreprenøren ikke overholder tidsplanen kan han pålægges en dagbod for hver dag, byggeriet er forsinket. Det kan motivere entreprenøren til at overholde de aftalte deadlines og sikre, at du ikke lider et økonomisk tab på grund af forsinkelsen.
Læs mere om dagbøder

Du har kun ret til dagbod, hvis følgende betingelser er opfyldt:

Det er indskrevet i entreprisekontrakten, at du har ret til dagbod, hvis der opstår forsinkelser.
Forsinkelsen skyldes ikke undskyldelige forhold så som brand, hærværk, usædvanlige mængder af nedbør eller storm.
Du indenfor rimelig tid efter forsinkelse opstod eller det stod klart, at den ville opstå har meddelt entreprenøren, at du fastholder din ret til at kræve dagbod.

Er ovenstående betingelser opfyldt kan du kræve en dagbod af entreprenøren for hver dag byggeriet er forsinket. Hvor store dagbøder, der kan kræves, afhænger af, hvad der er aftalt i entreprisekontrakten. Der bør aftales dagbøder af en sådan størrelse, at de er store nok til dels at motivere entreprenøren til at overholde tidsplanen og dels til at sikre, at dine ekstraudgifter som følge af forsinkelsen dækkes.

Hvis du vil vide endnu mere om dagbøder, kan du læse meget mere på vores side om dagbøder.
Professionelt byggetilsyn

De færreste bygherrer har forudsætningerne for selv at stå for byggetilsynet. Derfor anbefaler vi, at du gør brug at et professionelt byggetilsyn til dit byggeri. Især hvis der er tale om et større byggeri med mange penge på spil.
Byggetilsynet bør foretages af en en ekstern, uafhængig rådgiver, som har viden og erfaring med at føre tilsyn med byggerier. Hos Sagførerne anbefaler vi, at du får foretaget dit byggetilsyn af en byggesagkyndig fra Byggesagkyndig.nu ApS, som vi samarbejder med.
Et professionelt byggetilsyn kan minimere risikoen for, at noget går galt undervejs i byggeprocessen og øge chancen for, at eventuelle fejl opdages så tidligt som muligt.

Byggeteknisk gennemgang af din entreprisekontrakt

En byggeteknisk gennemgang af din entreprisekontrakt handler særligt om at sikre, at de byggetekniske løsninger der aftales er hensigtsmæssige og håndværksmæssigt korrekte. Den byggetekniske gennemgang har med andre ord til formål at sikre, at entreprisekontrakten faciliterer en god byggeproces og et godt færdigt resultat.

Læs mere om den byggetekniske gennemgang af entreprisekontrakten

Den byggesagkyndige vil ved sin gennemgang af entreprisekontrakten kontrollere, om de løsninger der lægges op til er hensigtsmæssige, håndværksmæssigt korrekte og realistiske. Hvis den byggesagkyndige vurderer, at det ikke er tilfældet – f.eks. fordi tidsplanen er urealistisk, eller fordi der foreslås at anvende uegnede materialer, vil han gøre dig opmærksom herpå og foreslå ændringer.

Den byggetekniske gennemgang adskiller sig fra den juridiske gennemgang ved, at fokus i stedet er på de håndværksmæssige aspekter så som materialevalg, holdbarhed, praktisk anvendelighed og lignende.

Den juridiske gennemgang derimod handler om at kontrollere, at aftalen er god set ud fra et juridiske synspunkt. Når din advokat foretager en juridisk gennemgang af entreprisekontrakten, vil fokus være på, at du ikke ender med at betale for noget, du ikke får, og at du kan stille din entreprenør økonomisk til ansvar, hvis byggeriet ikke forløber efter planen, eller hvis byggeriet ikke har den forventede kvalitet.