Fejl og mangler ved fast ejendom

Om der er tale om en mangel afhænger først og fremmest af, om resultatet svarer til det, der er aftalt og det, som du med rimelighed kan forvente. Selvom det lyder enkelt, kan det dog være sværere end som så at vurdere, om byggeri er mangelfuldt.

I vurderingen af om der er tale om en mangel, kan du tage udgangspunkt i følgende retningslinjer:

• Svarer resultatet til det, der er aftalt? Først og fremmest skal resultatet leve op til det, der er aftalt. Derfor bør du også få så klar en aftale som muligt på plads med håndværkerne før arbejdet påbegyndes. Aftalen skal altid være på skrift.
• Er der anvendt de aftalte materialer? Der vil ofte være tale om en mangel, hvis håndværkerne har benyttet andre materialer end dem, der er aftalt.
• Svarer holdbarheden til det, du med rimelighed kan forvente? Et nyt tag skal eksempelvis ikke have problemer med vandindtrængen allerede efter få år.
• Har håndværkerne givet alle de oplysninger, der kunne have betydning for dit valg? Håndværkerne skal give alle de oplysninger, som de har eller burde have, der kan forventes at få betydning for dit valg. Det kan eksempelvis være oplysninger om materialernes holdbarhed eller egnethed til det pågældende byggeprojekt.
• Er de anvendte materialer af almindelig god kvalitet? Som udgangspunkt har du krav på, at de anvendte byggematerialer er af almindelig god kvalitet. Det behøver ikke være de bedste materialer der findes, men holdbarheden, anvendeligheden og kvaliteten skal, medmindre andet er aftalt, være almindeligt god. Det gælder især, hvis det er håndværkerne selv, der har valgt materialerne.
• Er arbejdet udført håndværksmæssigt korrekt? Arbejdet skal udføres fagmæssigt korrekt ud fra de standarder som gælder på det pågældende fagområde.
• Lever byggeriet op til gældende regler og lovgivning? Som udgangspunkt er der tale om en mangel, hvis ikke arbejdet lever op til de regler, der var gældende på det tidspunkt, hvor arbejdet blev udført.
• Svarer kvaliteten til det, du med rimelighed kan forvente? Som udgangspunkt er der tale om en mangel, hvis ikke arbejdets kvalitet i almindelig lever op til det, du med rimelighed kan forvente, når det er udført af professionelle.
• Er der sammenhæng mellem pris og kvalitet? Des højere pris du har betalt for arbejde, materialer og lignede, des højere kvalitet kan du som udgangspunkt forvente. En usædvanligt høj pris kan medføre, at der skal mindre til, for at der er tale om en mangel.

Som det fremgår, er der mange momenter, som kan tages med i vurderingen af, om der er tale om en mangel. Det vil ofte være en meget konkret vurdering, hvor der skal tages hensyn til mange forskellige forhold.

Hvis du mener, at der er mangler ved dit byggeri eller håndværkernes arbejde, bør du straks kontakte en entrepriseadvokat, som kan hjælpe dig med at vurdere sagen og dine muligheder. Ofte er det altafgørende for dine muligheder, at der reageres hurtigt.

Der er nemlig flere måder, hvorpå du kan fortabe dine muligheder for at sanktionere manglerne, hvis der reageres for sent.

Du er altid velkommen til at kontakte os hos Sagførerne, hvis du oplever problemer med fejl og mangler. Første samtale med en erfaren entrepriseadvokat er altid gratis, så det koster dig ingenting at få en umiddelbar vurdering af din sag.

Hvis der afholdes syn og skøn er fremgangsmåden sådan, at der først udpeges en skønsmand. Det foregår normalt igennem retten, som varetager det overordnede ansvar for, at processen sker i overensstemmelse med lovens regler.

Skønsmanden skal være en uafhængig person, som betragtes som sagkyndig på området. Det kan eksempelvis være en byggesagkyndig.

At skønsmanden skal være uafhængig betyder, at han ikke må have særlige relationer til nogen af parterne, særlig interesse i sagens udfald eller lignende.

Parterne stiller herefter de spørgsmål til skønsmanden, som de ønsker besvaret. Spørgsmålene skal være neutrale og relevante i forhold til det tema, som ønskes belyst. Hvis der stilles spørgsmål, som ikke opfylder disse kriterier, kan retten nægte, at disse spørgsmål bliver stillet.

Herefter foretager skønsmanden en besigtigelse af forholdene. Det sker fysisk på den ejendom, som er genstand for uenighederne. Skønsmanden laver her de undersøgelser som er mulige og nødvendige for at kunne svare på det, der er stillet spørgsmål om.

Når skønsmanden har foretaget sin besigtigelse, udarbejder han en skønserklæring, hvori han (hvis muligt) svarer på de spørgsmål, som parterne har stillet. I nogle tilfælde vil der herefter være mulighed for, at parterne kan stille uddybende spørgsmål.

Skønserklæringen vil ofte få stor betydning for sagens udfald. Den kan blandt andet bruges som et bevismiddel i en retssag eller som grundlag for et forlig mellem parterne.

Du kan læse meget mere om syn og skøn på vores side om syn og skøn.

Vi anbefaler altid, at du gør brug af en entrepriseadvokat, hvis du er involveret i en sag om fejl og mangler. Det gælder endnu desto mere, hvis der skal afholdes syn og skøn i sagen. 

Da skønserklæringen ofte vil få meget stor betydning for sagens udfald, er det vigtigt, at du repræsenteres af en advokat i processen, som kan sikre, at du får det optimale ud af skønsforretningen. For at kunne få det optimale udbytte af et syn og skøn, er det nødvendigt at have stor kendskab til både juraen på området og byggetekniske forhold. Begge dele har vores entrepriseadvokater, som arbejder med disse sagstyper som en del af deres daglige arbejde.

Entreprenøren har en afhjælpningspligt overfor bygherren. Hvis entreprenøren ikke udbedrer fejl og mangler, efter bygherren har reklameret og krævet afhjælpning, så kan bygherren antage en anden entreprenør til at udbedre de konstaterede fejl og mangler for entreprenørens regning ud fra de faktiske afholdte omkostninger. Denne erstatning kaldes udbedringsgodtgørelse.

Udbedringsgodtgørelsen er altså en mulighed for, at du på entreprenørens regning kan få rettet op på de fejl og mangler, som entreprenøren ikke vil anerkende. På den måde kan du færdiggjort byggeriet uden at afvente det endelige udfald af tvisten med entreprenøren.

Omvendt har entreprenøren en afhjælpningsret, og hvis bygherren uberettiget fratager entreprenøren muligheden for at udbedre sine fejl og mangler, så kan bygherren risikere, at adgangen til at kræve dækning for udbedringsomkostningerne begrænses eller bortfalder. Du skal altså give entreprenøren lejlighed til selv at rette op på manglerne, før du går videre.

For at undgå at adgangen til udbedringsgodtgørelse bortfalder, anbefaler vi altid, at du allierer dig med en entrepriseadvokat, som kan vurdere sagen og varetage dialogen med entreprenøren.

Juraen er, at hvis bygherren uberettiget fratager entreprenørens sin afhjælpningsret, så kan bygherren alene kræve en erstatning i form af udbedringsgodtgørelse, der svarer til det, som det ville have kostet entreprenøren selv at rette sine fejl. Dette kaldes kostprisen.

Kostprisen er et skøn over, hvad det koster entreprenøren at udføre sine arbejder, når entreprenørens fortjeneste ikke bliver lagt oven i. Kostprisen er også uden moms.

Hvis entreprenøren undtagelsesvis kunne havde fået foretaget sin afhjælpning for bygherren uden omkostninger, så kan bygherren som udgangspunkt ikke kræve udbedringsgodtgørelse. Denne situation kan opstå, når entreprenøren selv har hyret en underentreprenør ind til at lave de mangelfulde arbejder, og entreprenøren kunne have videreført sit krav om afhjælpning til sin underentreprenør, hvis ikke bygherren uberettiget havde frataget entreprenøren sin afhjælpningsret.

Det er derfor vigtigt først at undersøge, om en entreprenør har tabt sin afhjælpningsret, før du sætter en anden entreprenør til at udbedre fejl og mangler. Dit krav på udbedringsgodtgørelse reduceres kraftigt, hvis entreprenøren stadig havde afhjælpningsret.

Vurderingen af, om en entreprenør har mistet sin afhjælpningsret er kompliceret, og bør ikke foretages uden juridisk bistand. Hos Sagførerne er vi eksperter i jura om fast ejendom og har stor erfaring med denne type af sager. Vi hjælper dig altid gerne med at varetage dialogen med entreprenøren, så det sikres, at du får den optimale løsning.

Først når entreprenøren har haft mulighed for at bruge sin afhjælpningsret, kan du gå videre med andre sanktioner overfor manglerne - så som at hyre en anden entreprenør ind til at færdiggøre byggeriet eller rette op på fejlene og kræve udbedringsgodtgørelse.

Første skridt, når du opdager fejl og mangler, er derfor at reklamere til entreprenøren. Det vil sige, at du bør gøre entreprenøren opmærksom på de fejl og mangler, du har fundet. Reklamationen bør af bevismæssige årsager altid dokumenteres skriftligt.

Vi står gerne for at formulere reklamationsskrivelser og varetage dialogen med entreprenøren, så du er sikker på, at alt sker juridisk korrekt.

Når entreprenøren har modtaget reklamationen, har han både ret og pligt til at afhjælpe manglerne. Det vil sige, at før du kan iværksætte andre sanktioner, skal entreprenøren have mulighed for selv at rette op på fejlene. Du skal derfor tillade, at entreprenøren får adgang til at lave de undersøgelser og det arbejde, der er nødvendigt for at afhjælpe fejlene.

Hvis entreprenøren ikke vil anerkende de fejl og mangler, du har reklameret over eller ikke vil foretage afhjælpning, kan du gå videre med andre skridt. Praktisk relevant er det, at du i så fald har ret til udbedringsgodtgørelse.

Det vil sige, at du kan antage en anden entreprenør til at udbedre de konstaterede fejl og mangler. Dette kan ske for entreprenørens regning ud fra de faktiske afholdte omkostninger. Denne erstatning kaldes udbedringsgodtgørelse. På den måde bør det i sidste ende ikke være dig, der kommer til at betale for at rette op fejl ved din entreprenørs arbejde.

Vi anbefaler altid, at du allierer dig med en entrepriseadvokat, hvis du oplever problemer med fejl og mangler. Reglerne på området kan være ganske komplicerede, og du risikerer let at komme til at sætte dig selv i en dårlig situation, hvis du ikke har det fulde overblik. Der er både undtagelser til de regler, som er beskrevet her, ligesom der kan være vilkår i din aftale med entreprenøren, som kan have stor betydning for, hvordan sagen skal håndteres.

Hos Sagførerne er vi eksperter i byggesager og vores entrepriseadvokater har stor erfaring med at håndtere denne type sager. Vi hjælper også gerne dig med at få en optimal løsning.

Hvis du bliver opmærksom på, at der er fejl og mangler, er det vigtigt, at du reagerer hurtigt. Hvis du er for langsom til at få reklameret, kan du risikere, at dit krav mod entreprenøren bortfalder på grund af forældelse eller passivitet.

Der er nemlig et krav om, at du skal reklamere inden rimelig tid efter, at du opdagede eller burde have opdaget manglerne. Lever du ikke op til dette krav, risikerer du, at kravet bortfalder som følge af passivitet.

Du skal særligt være opmærksom på at få reklameret hurtigt, hvis der er gået årevis siden, byggeriet blev afleveret. Det er nemlig sådan, at krav i anledning af fejl og mangler kan forældes.

Først og fremmest forældes dit krav, hvis der er gået mere end tre år siden, du opdagede eller burde have opdaget manglerne.

Derudover er det sådan, at når der er gået 10 år fra byggeriets aflevering, forældes dit krav uanset, om manglerne endnu ikke havde vist sig. Derfor bør du være særligt opmærksom på, om der gemmer sig fejl og mangler, når 10 års fristen nærmer sig sit udløb. I så fald bør du hurtigt få indledt en sag om manglerne.

Hos Sagførerne er vi eksperter i byggesager. Vi har stor erfaring med at håndtere sager om fejl og mangler. Vi hjælper dig altid gerne med at håndtere reklamationsprocessen.

Hvis en retssag viser sig nødvendig, skal det afklares, om dit forsikringsselskab vil dække dine omkostninger igennem din retshjælpsforsikring. Mange har en retshjælpsforsikring gennem deres husforsikring eller byggeforsikring.

Det sørger vi for at undersøge. Hvis der er mulighed for forsikringsdækning, sørger vi også for at lave de nødvendige ansøgninger til forsikringsselskabet.

Før eller under retssagen vil det ofte være nødvendigt at gennemføre et syn og skøn for at få afklaret, hvad der er op og ned i sagen. Det kan også være hensigtsmæssigt, at du allierer dig med en byggesagkyndig, som kan bistå med faglig ekspertise angående sagens byggetekniske aspekter. Blandt andet så skønsmanden kan blive stillet de rigtige spørgsmål.

Hos Sagføreren er vi eksperter i byggesager og fører hele tiden et stort antal sager over hele Danmark. Vi kan derfor hjælpe dig effektivt til en god løsning i din sag. Også hvis det viser sig nødvendigt at gå i retten for at få ret.

Vi sørger naturligvis for at holde dig løbende orienteret om sagens forløb og drøfte de strategiske overvejelser med dig. Vi indleder ikke en retssag, før du er blevet grundigt oplyst om de muligheder og risici, en retssag vil indebære i din sag.

Hvis dine håndværkere har leveret et stykke mangelfulgt arbejde, har du et krav mod dem lydende på, at de afhjælper (udbedrer) manglerne eller betaler dig en erstatning, der svarer til det tab, du har lidt.

Uanset hvor velbegrundet dit krav er, forældes det dog efter en årrække. Når dit krav er forældet, har det den virkning, at det bortfalder. Entreprenøren er herefter ikke længere forpligtet til at opfylde det. Derudover kan det bortfalde, hvis du i for lang tid forholder dig passiv.

Forældelse

Reglerne om forældelse er komplicerede. Selv for advokater ses det, at fristerne giver anledning til problemer. Derfor anbefales det altid, at du får professionel hjælp til at håndtere spørgsmål om forældelse.

Der er to forældelsesfrister, du skal holde styr på. Først og fremmest gælder der en frist på 10 år, som kaldes den objektive forældelsesfrist. Ved siden af denne gælder der en frist på 3 år, som kaldes den subjektive forældelsesfrist.

Den objektive forældelsesfrist begynder at løbe, når byggeriet afleveres. Når der er gået 10 år fra byggeriet er afleveret, er det således ikke længere muligt at rejse krav som følge af mangler eller lignende. Det gælder uanset, om manglerne først opdages eller viser sig, efter de 10 år er gået. Derfor er det meget vigtigt, at du før udløbet af 10 års fristen sikrer dig, at alle relevante krav er rejst korrekt overfor de ansvarlige entreprenører.

Ved siden af den objektive frist på 10 år gælder den kortere, subjektive forældelsesfrist på 3 år. Fristen på 3 år begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor du opdager eller burde have opdaget, at der er mangler ved byggeriet. Virkningen er, at når der er gået 3 år, fra du opdagede eller burde have opdaget en mangel, kan du ikke længere rejse krav i anledning heraf. Det gælder også, selvom 10 års fristen endnu ikke er udløbet.

Passivitet

Udover reglerne om forældelse, skal du være opmærksom på, at dit krav kan bortfalde som følge af passivitet. Reglerne  om passivitet er sådan, at dit krav mod entreprenøren kan bortfalde, hvis du ikke reklamerer indenfor rimelig tid efter, at du opdagede eller burde have opdaget manglerne.

Der er ingen faste regler for, hvor længe du skal have forholdt dig passiv, før det sker, men det kan ikke anbefales at teste grænserne af. For at undgå risikoen for, at dit krav forældes eller bortfalder på grund af passivitet, bør du altid reagere hurtigt, når du opdager fejl og mangler.

Formålet med afleveringsforretningen er, at bygherre og entreprenøren kan få afklaret, om arbejdet er færdigt og fejlfrit, eller om der er fejl og mangler, som skal udbedres. Derfor laves der en mangelliste, hvor fejl og mangler skrives på.

Samtidig bør der aftales en kort tidsfrist for entreprenøren til at få udbedret de fundne mangler.

Hvis der ved afleveringsforretningen opdages væsentlige mangler, bør du helt afvise at tage imod afleveringen af byggeriet. Det kan eksempelvis være mangler, som gør det umuligt eller meget genefuldt at tage byggeriet i brug. I så fald udskydes afleveringen til entreprenøren mener, at byggeriet kan stå færdigt.

Det er en rigtig god ide, hvis du forud for afleveringsforretningen (og allerhelst før du underskriver entreprisekontrakten) tager kontakt til en entrepriseadvokat, som kan hjælpe dig med at håndtere de mangler, der viser sig. Det er nemlig i høj grad din entreprisekontrakt, der regulerer, hvordan fejl og mangler skal håndteres og hvilke sanktionsmuligheder, du har overfor entreprenøren. Derfor er det også en god ide at få hjælp af en advokat, når entreprisekontrakten forhandles.

Din advokat kan hjælpe dig med at få håndteret reklamationerne overfor entreprenøren på den rigtige måde og sikre, at entreprenøren får udbedret manglerne korrekt og rettidigt.

Det ses også ofte, at der er uenigheder om, hvorvidt der overhovedet er tale om en mangel, og hvor omfattende manglerne er. Det er essentielt, at du får hjælp af din entrepriseadvokat til at håndtere den slags uenigheder. Det er igen vigtigt for dine muligheder, at den slags uenigheder håndteres på den rigtige måde. Ofte indeholder entreprisekontrakten bestemmelser herom.

Hos Sagførerne har vi stor erfaring med at føre sager om fejl og mangler. Det gælder også sager, som er omfattet af retshjælpsforsikring, hvor der er særlige regler, som skal iagttages.

Vi hjælper altid gerne med at undersøge, om du kan få forsikringsdækning til sagen og udarbejde de nødvendige ansøgninger til forsikringsselskabet.

Hvis det er muligt at få forsikringsdækning til sagen, vil det kunne gøre det væsentlige billigere for dig at forfølge dine krav. På den måde undgår du at skulle lade entreprenøren slippe ud fra økonomiske overvejelser om, hvad det vil koste at føre sagen.

Der vil dog stadig være udgifter, du selv skal betale. Der kan være udgifter til dele af sagen, som forsikringen ikke dækker, ligesom der normalt er en selvrisiko, som du selv skal betale. Visse sager kan også blive så store, at de overstiger forsikringens dækningsmaksimum. Alt dette vender vi naturligvis med dig, før vi starter på sagen, så du ved, hvad du skal forvente.

Mangellisterne vil ofte være et vigtigt bevis, hvis der efterfølgende opstår uenigheder omkring, hvorvidt der var fejl eller mangler ved byggeriet, eller hvorvidt der blev reklameret rettidigt herover. Derfor bør du være grundig på afleveringsforretningen.

For at få størst mulig sikkerhed for, at du får opdaget eventuelle fejl og mangler, bør du alliere dig med en byggesagkyndig, som kan deltage i afleveringsforretningen og sikre, at du får fundet alle fejl og mangler.

Det er en rigtig god ide, hvis du forud for afleveringsforretningen (og allerhelst før du underskriver entreprisekontrakten) tager kontakt til en entrepriseadvokat, som kan hjælpe dig med at håndtere de mangler, der viser sig. Det er nemlig i høj grad din entreprisekontrakt, der regulerer, hvordan fejl og mangler skal håndteres og hvilke sanktionsmuligheder, du har overfor entreprenøren. Derfor er det også en god ide at få hjælp af en advokat, når entreprisekontrakten forhandles.

For at få forfulgt alle fejl og mangler til dørs, bør du få hjælp af en entrepriseadvokat, som kan varetage dine interesser overfor entreprenøren. Det gælder især, hvis der er uenigheder om, hvorvidt der er mangler, hvor store manglerne er, eller hvordan de skal udbedres. Ofte indeholder entreprisekontrakten bestemmelser om, hvordan den slags tvister skal løses.

Det er især almindeligt at aftale 1- og 5-årsgennemang ved større byggerier, hvor der er mange penge på spil. I AB-forbruger som er sæt standardvilkår, der ofte anvendes i forbrugerbyggesager, er det f.eks. bestemt, at der skal afholdes 1-årseftersyn, hvis prisen for arbejdet overstiger 50.000 kr.

I forbrugerbyggesager er det ikke udgangspunktet, at der afholdes 5-årsgennemganng.

Ved gennemgangen deltager bygherren og entreprenørerne samt deres rådgivere. Sammen gennemgår I byggeriet for at finde fejl og mangler. Til sidst udarbejdes en eftersynsrapport, hvor alle de mangler, bygherren har påpeget, skal noteres. Det gælder uanset om entreprenøren er enig eller ej. Er entreprenøren ikke enig i en mangel, skal det noteres.

Det bør samtidig aftales hvordan og inden for hvilken frist, de fundne mangler skal udbedres. Du bør få lavet en aftale, som forpligter entreprenøren til at få udbedret manglerne inden for kort tid. Entreprenøren har nemlig pligt til at udbedre de fundne mangler inden for rimelig tid.

Får entreprenøren ikke udbedret manglerne inden rimelig tid efter, de er påvist, kan du antage andre håndværkere til foretage udbedringen og herefter videresende regningen til entreprenøren. Alternativt kan du kræve afslag i den pris, du har betalt til entreprenøren. Før du går så vidt, bør du dog konsultere en entrepriseadvokat.

Hvis der uenighed om mangler, er det en rigtig god ide, hvis du kontakter en entrepriseadvokat. Det kan f.eks. være aktuelt, hvis entreprenøren ikke vil anerkende, at der er tale om en mangel, eller har en anden holdning til, hvordan den skal udbedres. Din advokat kan hjælpe dig med at håndtere sagen med entreprenøren.

1-årsgennemgangen skal finde sted senest 1 år efter arbejdets aflevering. Det er normalt entreprenøren, der skal stå for at indkalde til gennemgangen. Entreprenøren skal sende en skriftlig indkaldelse mindst 10 arbejdsdage før gennemgangen afholdes.

Du bør altid deltage, hvis du indkaldes til en gennemgang. Gennemgangen bortfalder, hvis du ikke møder op.

Hvis entreprenøren ikke møder op til det aftalte eftersyn, kan du selv gennemføre det sammen med din rådgiver. Herefter skal du så fremsende en kopi af eftersynsrapporten til entreprenøren.